Как оценивают дом оценщики: Как сделать оценку жилого дома с земельным участком: пошаговая инструкция Смоленск

Содержание

что это, когда она нужна и как ее проводят

Оценка недвижимости — это процедура, позволяющая определить реальную стоимость квартиры. Она требуется в разных ситуациях, но чаще всего в России заказывают оценку недвижимости для ипотеки. Занимается этим вопросом эксперт, который знает особенности регионального рынка и запросы покупателей, а потому может с большой точностью сказать, сколько стоит та или иная недвижимость.

Когда может потребоваться оценка квартиры

Наиболее популярные ситуации, когда необходимо вызвать оценщика:

  1. Купля-продажа недвижимости. Общение с экспертом позволяет аргументировать свою позицию и показать покупателю, что заявленная сумма выбрана не случайным образом, а имеет обоснование. При грамотном подходе вы сможете также снизить цену на понравившуюся квартиру.
  2. Оценка для банка. Нужна ли оценка квартиры при ипотеке? Тут решает банк. И всегда он предпочитает заручиться мнением эксперта.
  3. Оформление наследства. Услуги оценщика потребуются, если претендентов на квартиру много и кто-то готов получить свою долю деньгами.
  4. Обращение в суд. Вопрос стоимости недвижимости возникает во время развода, когда суду требуется информация о рыночной цене на квартиру, чтобы разделить ее между супругами.
  5. Составление брачного контракта. Договор требует обязательной оценки имущественного состояния супругов, которые вступают в официальные отношения. На базе этой информации в процессе развода принимается решение о разделении имущества.
  6. Оформление опеки над ребенком. Иногда будущим родителям требуется подтвердить, что они могут обеспечить ребенка достаточно хорошим жильем.
  7. Изменение прописки ребенка. По закону нельзя выписывать ребенка в жилье, которое будет хуже, чем квартира, где он уже прописан.
  8. Поездка в другие страны. Некоторые государства требуют от человека обязательно владеть каким-то имуществом на родине и подтвердить его стоимость.
  9. Оформление страхового полиса. Особенно часто проводится оценка недвижимости для страхования новостроек, так как выплаты тех, кто заключил договор со страховой компанией, напрямую зависят от рыночной стоимости жилья.

Как происходит оценка недвижимости

В работе эксперт может использовать различные методы оценки недвижимости. Но во многих случаях специалист следует стандартному алгоритму действий, который включает следующие этапы работы:

  1. Определяются базовые характеристики объекта, которые влияют на оценку недвижимости, — его местонахождение, адрес, площадь, количество комнат, этажей и прочие важные характеристики.
  2. Определяется цель клиента: нужна ли оценка квартиры при рефинансировании ипотеки или для расчета налоговой базы. В зависимости от цели может меняться способ подсчета стоимости жилья.
  3. Происходит посещение объекта. Оценщик или его помощник приезжают на квартиру или в дом, тщательно осматривают недвижимость, делают фотографии, задают вопросы, проверяют данные из документов.
  4. Выполняется собственно процедура определения стоимости. Как делают оценку недвижимости, зависит от подходов специалиста. Обычно выполняется анализ базовых характеристик, технического состояния и особенностей объекта, после чего по формуле рассчитывается его стоимость.
  5. Результаты работы согласуются с клиентом, и специалист готовит отчет, который заказчик может предоставить в банк, суд или страховую.

Опытный специалист может проделать все работы за день-два, если у вас типовой объект. Уникальное же здание часто оценивают неделю или две.

Что нужно от клиента?

Приходя за определением стоимости жилья, клиенты в первую очередь хотят знать, что нужно для оценки недвижимости с их стороны. Многие предпочли бы вообще отстраниться от всех манипуляций, доверившись специалисту. Но все же помощь заказчика обязательно потребуется, ведь как можно оценить рыночную стоимость дома без документов и доступа к жилью?

Сократить сроки работы эксперта помогут вовремя предоставленные документы:

  1. Данные о квартире. В список входят техпаспорт, выписки из Росреестра, фотографии жилья.
  2. Правоустанавливающие документы, согласно которым человек владеет данной недвижимостью. Вообще, заказать оценку можно и для чужой квартиры, но почти всегда при составлении отчета требуется информация о праве владения.
  3. Данные о собственнике квартиры (копии паспорта, ИНН) и о заказчике.

Список документов может различаться от оценщика к оценщику. Поэтому, если вы обращайтесь в какую-то фирму, сначала поинтересуйтесь, как производится оценка недвижимости в ней и что требуется от вас как от заказчика услуги.

Интересно, что в законе нет четкого ответа на вопрос, в течение какого времени актуален отчет экспертов-оценщиков. Но, согласно рекомендациям ФСО №1, ориентироваться на справку подобного рода во время совершения сделок с недвижимостью можно в течение 6 месяцев. В судебной же практике могут быть приняты к рассмотрению и более старые документы.

Можно ли обойтись без оценки?

Стоимость работы эксперта нередко поражает воображение, а что дает оценка недвижимости, не всегда понятно. Поэтому в некоторых случаях люди хотят от нее отказаться. Иногда это оправдано, иногда — нет. Так, к примеру, вы можете полюбовно разделить имущество, доставшееся по наследству, между родственниками и без оценки квартиры. Но где гарантия, что через несколько лет на вас не подадут в суд, посчитав, что вы заплатили слишком мало? Наличие документа от оценщика будет аргументом для судьи.

В некоторых случаях от процедуры вообще нельзя отказаться. Даже если вы не понимаете, зачем нужна оценка квартиры при ипотеке, без нее вы просто не сможете получить кредитование от банка. Более того, наличие информации о предмете ипотеки и его оценочной стоимости в кредитном договоре — требование, прописанное в Федеральном Законе. То же самое касается некоторых договоров со страховыми компаниями, когда фирма просто не возьмется гарантировать компенсацию за потерю жилья, цена которого неизвестна.

Оценка стоимости частного дома в Минске

Выбирая компанию для определения стоимости коттеджа с прилегающим участком, стоит помнить, что банки, государственные органы и иные учреждения предпочитают работать лишь с высококвалифицированными экспертами. Заказав услугу у специалистов «Профессиональной оценки» вы не только получите желаемые результаты в срок, но и убедитесь, что мы выполняем свою работу добросовестно и беспристрастно.

У вас есть коттедж в черте Минска или частный дом в деревне, но вы не представляете, какую значимость имеет данный вид недвижимости на рынке? Решить этот вопрос поможет компания «Профессиональная оценка». Мы честно, оперативно и объективно сможем

оценить дом с участком, не беря в расчет влияние внешней среды и спекулятивных процессов.

Загородная недвижимость и особенности ее оценки

Нельзя утверждать, что определение рыночной стоимости – простой процесс. Он имеет свои нюансы, от которых зависит качество и объективность результата. Комплексный подход к работе складывается из нескольких этапов.

  1. Сбор юридически необходимых документов.
  2. Осмотр и анализ самого строения и всех окрестностей.
  3. Составление подробного отчета для предоставления заказчику или по месту требования.

От чего зависит качественный результат

Профессиональный штат сотрудников, общепринятый калькулятор расчетов и правильные подходы влияют и на то, сколько стоит оценить дом, и на качество данной услуги. Обратившись к специалистам компании «Профессиональная оценка», клиента ждут такие преимущества, как:

  • достоверность и прозрачность всех проводимых операций;

  • признание результатов оценки стоимости дома всеми законодательными органами;

  • высокий профессионализм и оперативность сотрудников;

  • правовые гарантии и соответствие оценочного отчета законодательству.

Факторы, влияющие на

оценку частного дома

Настоящие знатоки своего дела соблюдают все факторы при проведении процедуры калькуляции рыночной цены жилища в Беларуси, от его географического положения до материала изготовления. Важно учесть транспортное сообщение, наличие внутренних коммуникаций и трубопроводов, удаленность от центральных объектов города или поселка. Чтобы оценить дом с участком, обращают внимание на его размеры, тип почвы, характер посадочных культур. В общем, на стоимости влияет и площадь жилого дома, высота его потолков, материал сооружения, ремонт и обустроенность частного дома. Не запутаться в весомых критериях поможет эксперт-оценщик подобных построек, который владеет рыночной ситуацией, как в Минске, так и по всей Беларуси.

Заказать оценку Онлайн оценка

Оценка дома в Донецке ДНР I Лучшая цена

Оценка стоимости дома в Донецке и ДНР

Если Вам нужна объективная экспертная оценка дома тогда Вам к нам! Профессиональная команда оценщиков, имеющих 10 лет успешной практики за плечами, оценит ваш дом, дачу или коттедж с учетом всех уникальных возможностей вашей недвижимости. Наш опыт и положительная практика более чем в 1500 оценочных мероприятий недвижимости в Донецке и ДНР только в этом году гарантирует лучшую оценку вашего дома без неприятных последствий в последующие периоды. Гибкая системы скидок и индивидуальное отношение к каждому станет приятным дополнением к нашему сотрудничеству. 

Стоимость услуг и необходимые документы

Запомните! Оценка дома в Донецке и ДНР всегда начинается с заключения договора на оценку недвижимости.  После заключение договора оценки оценщик выезжает к Вам на адрес и производит осмотр дома. В расчёт берётся буквально всё: от даты постройки дома до оценки конструкции здания, от внутренней отделки до удаленности к основным транспортным магистралям и т.д.  Каждое достоинство вашего дома будет учтено оценщиком, что позволит получить «на выходе» лучшую стоимость вашего дома.

Таблица 1 — Стоимость оценки дома в Донецке и ДНР
Стандартные условия оценки дома
Дача Дом Коттедж Вилла Резиденция Усадьба Дуплекс Таунхаус
2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000 2000
Стоимость оценки дома пенсионеров Донецка и ДНР
1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800 1800
Стоимость оценки дома для инвалидов Донецка и ДНР
1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700 1700

 

Перечень документов, необходимых для оценки дома

  • технический паспорт
  • извлечение о государственной регистрации прав собственности
  • правоустанавливающие документы (договор купли продажи, договор дарения, договор мены)

Почему стоит обратиться именно к нам

  • оперативнось: время оценки дома не более 24 чаов
  • профессионализм: только сертифицированные специалисты
  • качество  каждое заключение проходит многоуровневую проверку
  • широта покрытия: услуга оценки доступна на всей терртории ДНР
  • репутация: референц лист предоставляется по первому требованию
  • удобство: время и дату осмотра объекта недвижимости выбираете Вы

Контакты профессионалов оценщиков

1. Адрес: г. Донецк ул. 50-лет СССР, 158 а офис №2

2. Телефон: +38 071 348 — 39 — 76

3. Телефон: +38 066 066 — 66 — 21 ( Viber)

4. GPS: широта 48.01221197792419 долгота 37.81062304973603

Что и как оценивает риэлтор? – Квадратный метр

Одна из обязанностей риэлтора – правильно оценить объект. Но оценкой занимаются также и профессиональные оценщики. Регламент их работы закреплен законом. Их услугами пользуются, к примеру, банки и налоговые органы. Нередко результаты профессиональных оценщиков и риэлторов не совпадают. Так что же оценивает риэлтор?

Считается, что профессиональная оценка определяет справедливую стоимость имущества. Существуют четыре вида оценки, закрепленные в законе: кадастровая, рыночная, инвестиционная и страховая. Кадастровая оценка нужна для установления налога, инвестиционная – для определения срока окупаемости объекта, страховая – производится для определения рисков, и, наконец, рыночная нужна для сделок купли-продажи. Вот именно в этой части оценочной деятельности работа риэлтора пересекается с оценкой профессиональной. Ведь риэлтор тоже оценивает рыночную стоимость объекта. И тоже профессионально.

Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской Палаты Недвижимости:
Оценщик пользуясь сравнительным метолом берет несколько аналогичных предложений в вашем районе. Не только на вашей лестничной клетке, но еще в соседнем доме в таком же. Выводит среднюю сумму и говорит: «Примерно столько-то». У риэлтора, благодаря его практическому опыту, есть возможность более точно определить квартиру, что позволяет клиенту-продавцу не продешевить и продать по максимальной цене, по которой эта квартира может быть на рынке продана. А клиенту-покупателю риэлтор позволяет трезво оценить свои возможности покупки того или иного объекта.

Известны несколько методов определения рыночной цены. Затратный определяет, сколько средств было вложено продавцом в содержание объекта. Но реальной рыночной цене эта оценка вряд ли будет соответствовать. Способ капитализации, в основном, годится для коммерческой или инвестиционной недвижимости. И наконец, сравнительный. Все три методики помогают вывести среднюю рыночную величину. Но каждый из объектов недвижимости имеет свои особенности, влияющие на формирование рыночной цены. Риэлтор способен определить индивидуальную цену, но только после личного осмотра объекта и анализа.

Рустем Галеев, исполнительный директор Уральской Палаты Недвижимости:
Риэлтор использует свой личный опыт продаж объектов в этом городе. Если он работает давно, если он работает успешно, профессионально, у него есть дополнительные сведения, которые позволяют ему более точно определить правильную цену этого объекта.

Под правильной ценой понимается продажная цена сегодняшнего дня конкретной квартиры или коттеджа. Вывести индивидуальную оценку может только практикующий риэлтор. Его основной инструмент – глаза. Риэлтор должен объект увидеть и осмотреть. Рынку нужна точность.

Особенность проведения оценки домов с землёй для нотариуса

Каждый гражданин Украины, который за последние несколько лет сталкивался с покупкой или продажей недвижимости, знает о необходимости проведения экспертной оценки имущества при этой процедуре. Оценщик недвижимости определяет стоимость объекта купли-продажи и величину стоимости вносит в государственный реестр – специальную базу данных Фонда государственного имущества Украины. Да-да, не смотря на то, что имущество частное, контролирует процесс его оценки именно ФГИУ.

Фонд государственного имущества Украины является центральным органом исполнительной власти со специальным статусом, реализующим государственную политику в сфере приватизации, аренды, … а также в сфере государственного регулирования оценки имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности. ЗАКОН УКРАИНЫ О Фонде государственного имущества Украины

Смысл такой регистрации оценочной стоимости в специальном реестре заключается в том, чтобы не допустить махинаций с определением базы налогообложения и, следовательно, минимизации или ухода от уплаты обязательных платежей в бюджет.

Оценщик выполняет все необходимые процедуры, предусмотренные законодательством, и определяет стоимость недвижимого имущества. Однако, если стоимость занижена или завышена, он физически не может зарегистрировать такой отчет в базе данных. Нотариус в свою очередь при оформлении договора в обязательном порядке проверяет наличие информации об оценке недвижимости в этом реестре. И, если такой информации нет, то он не имеет право провести сделку.

Казалось бы, какие проблемы? Специальный модуль автоматически анализирует результаты проведения оценки недвижимости. Если они искажены – происходит отказ в регистрации такой стоимости. Однако, на практике возникают вопросы: насколько корректно сам модуль может определить разрешенный диапазон стоимости? И что делать, если он оказывается не адекватным реальному положению вещей на рынке недвижимости?

Как модуль проверяет адекватность оценочной стоимости

Программа, заложенная с основу функционирования базы данных Фонда государственного имущества Украины, работает следующим образом. Она собирает из открытых источников, таких как сайты частных объявлений по продаже недвижимости, ценовую информацию.

Далее в автоматическом режиме массив данных сортируется по ключевым ценообразующим параметрам:

  • Местоположение.
  • Площадь.
  • Ключевые параметры, характерные для того или иного типа недвижимого имущества.

Когда речь идёт об определении стоимости типовых объектов недвижимости, например, при оценке квартир в Киеве особых проблем не возникает. Особенно, если конкретная квартира расположена в спальном районе в типовом доме. Предложение по таким объектам обычно большое, поэтому средние величины стоимости квадратного метра общей площади, рассчитанные по информации из объявлений, как правило, близки к реальности.

В чём особенность оценки домовладений

А вот с домовладениями ситуация не такая радужная и однозначная. По крайней мере для заказчика оценки, ведь именно ему в результате приходится платить больший объём налогов.

Дело в том, что в нашей стране, как известно, по документам практически все домовладения проходят как отдельный земельный участок плюс отдельное строение (например, жилой дом). Их просто нельзя продать по отдельности друг от друга. А так, в остальном, это два разных объекта недвижимости, с одинаковым адресом. Зато с разным комплектом правоустанавливающих документов, которые подтверждают право собственности на недвижимость.

Таким образом, при продаже жилого или дачного домика нотариус потребует от Вас два отчета оценщика: по земле и по дому. При этом с землей чаще всего особых проблем не возникает. Модуль базы данных проверяет её оценочную стоимость на соответствие ценам объявлений по продаже аналогичных участков. И регистрация обычно проходит без проблем.

А вот со строением совсем другая история. Как известно, при оценке домовладений для нотариальных действий оценщик определяет стоимость строений без учета стоимости земельного участка, на котором эти строения расположены. И об этом всегда чётко указывается в отчете. Документы на домовладение разделены на землю и дом. Значит и в отдельных оценках по земле и дому должны учитываться стоимость участка и отдельно стоимость ТОЛЬКО строений без учёта стоимость земли.

Однако, как указывалось выше, проверочный модуль ФГИУ ориентируется исключительно на цены предложений. Которые, очевидно, для жилых домов включают и стоимость земли, на которой они эти дома расположены. Поэтому при регистрации отчета по сооружениям (постройкам) приходится регистрировать их завышенную стоимость.

Иными словами, по состоянию на февраль-март 2020го года при продаже домовладения заказчику приходится платить налоги за строение и два раза за земельный участок. И на данный момент никаких реальных вариантов заплатить адекватную сумму налогов нет. Или плати за землю два раза или не сможешь продать недвижимость.

Какие перспективы

В феврале 2020го года Фонд государственного имущества Украины собирал круглый стол, посвященный данной проблеме. Все участники пришли к единому мнению о том, что пора отказаться от отдельных документов на право собственности на землю и дом. И оперировать при нотариальных сделках и, соответственно при оценке, понятием «домовладение».

Такой подход решил бы сразу ряд проблемы, в том числе и с двойным налогообложением при продаже земельных участков. Однако, учитывая количество законодательных актов, в которые нужно вносить изменения, врядли стоит ждать быстрого решения данного вопроса в пользу налогоплательщиков.

Оценка недвижимости для Альфа Банка | Квартира | Комната

Специалисты компании «Бюро Оценки» выполнят для Вас независимую оценку недвижимости. Мы оцениваем квартиры, комнаты, загородные дома, земельные участки. В отчете об оценке для ипотеки будут учтены все требования банка.

Оценка недвижимости для ипотеки в Альфа Банке

Согласно федеральному закону об «Ипотеке» оценка квартиры является обязательным документов при оформлении права собственности на приобретаемую в ипотеку квартиру.

При оформлении права собственности заемщику необходимо предоставить отчет об оценке:

1. в МФЦ, так, как государственным органам необходимо увидеть подтвержденную рыночную стоимость недвижимости,

2. в банк, так, банку нужно убедиться, что сумма ипотечного кредита не превышает стоимость квартиры.

Все интересующие Вас вопросы Вы можете задать нам по телефону в СПб: 8 (812) 988-61-00 или оставив заявку на сайте.

Оставьте Ваши контакты, и наш специалист свяжется с Вами

Документы, необходимые для проведения оценки для ипотеки

  • Акт приема-передачи квартиры
  • Договор долевого участия/предварительный договор купли/продажи
  • Паспорт заказчика
  • Поэтажный план (при наличии)
  • Выписка из ЕГРН и/или свидетельство о праве собственности
  • Технический паспорт и/или форма 7
  • Паспорт клиента
  • Кадастровый паспорт (при наличии)
  • Выписка из ЕГРН и/или свидетельство о праве собственности
  • Технический паспорт и/или форма 7
  • Паспорт клиента
  • Кадастровый паспорт (при наличии)
  • Свидетельство о праве собственности на участок и/или выписка из ЕГРН
  • Паспорт клиента
  • Кадастровый паспорт на землю (при наличии)
  • Выписка из ЕГРН и/или свидетельство о праве собственности на земельный участок
  • Выписка из ЕГРН и/или свидетельство о праве собственности на дом
  • Кадастровый паспорт на земельный участок
  • Технический паспорт на дом
  • Паспорт клиента

Как проводится оценка недвижимости для ипотеки в Альфа Банке?

  • Оставляете заявку по телефону 8 (812) 988-61-00 или Вы можете заказать оценку через форму заявки на сайте.
  • Согласуете дату и время выезда оценщика на объект.
  • В назначенное время наш специалист приезжает на оцениваемый объект, проводит необходимые замеры, делает фотографии.
  • Подготовка отчета занимает 1 день. Далее с Вами свяжется специалист и Вы согласуете время в которое сможете забрать готовый отчет о оценке в офисе компании.

Независимая оценка недвижимости. Стоимость. Примеры.

Оценка недвижимости – это комплекс мероприятий, предназначенных для определения актуальной рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. К оценке недвижимости прибегают во множестве ситуаций, начиная от спорных процессов по разделу имущества и заканчивая анализом эффективности инвестиций в ту или иную отрасль производства.

Понятие недвижимого имущества достаточно зыбко и базируется на принципиальной возможности перемещать в пространстве рассматриваемый объект. Недвижимыми считаются объекты, которые представляют собой участки земли или неотъемлемы от таковых. Хотя, зачастую при определении недвижимости руководствуются и иными соображениями. В каждой конкретной стране мира положение границы между движимым и недвижимым имуществом зависит от воли законодательных органов. На территории Российской Федерации перечень объектов, которые относятся к недвижимости, закреплен Гражданским кодексом. Статья 130 данного нормативного документа гласит, что недвижимостью считаются следующие объекты собственности:

  • Участки земли.
  • Части недр.
  • Водные объекты.
  • Объекты, неразделимо связанные с землей, перемещение которых невозможно без утраты существенной части их функциональности и стоимости, а именно: многолетние насаждения (сады, парки и пр.), леса, здания и сооружения.
  • Морские суда.
  • Суда внутренней акватории.
  • Воздушные суда.
  • Космические объекты.

Парадоксально, но недвижимостью, в том числе, считаются объекты, способные развивать наиболее высокие скорости из всех предметов, созданных руками и интеллектом человека. К недвижимости относятся только те из воздушных или водных судов, которые подлежат обязательной регистрации. Это связано с тем, что у зарегистрированных объектов подобного типа всегда есть определенное место приписки, в связи с чем они могут быть привязаны к конкретному земельному владению.

Оценка недвижимости – довольно сложный вид экспертной деятельности, так как требует анализа множества факторов, как экономической, так и инженерной природы. При оценке объектов во многих случаях также учитываются искусствоведческие и культурологические факторы. Оцениваемые объекты весьма разнообразны, что является причиной существования множества подходов к оценке их стоимости, а также методик осуществления данных исследований.

Когда необходима оценка недвижимости

Оценка недвижимости может понадобиться в самых разнообразных жизненных ситуациях, так или иначе связанных с объектом недвижимости и правами собственности на этот саамы объект. Чаще всего к оценке недвижимости прибегают в следующих ситуациях:

  • Перед оформлением сделки по купле или продаже недвижимости. Причем инициатором экспертизы может быть как покупатель, так и продавец оцениваемого объекта.
  • Для оценки привлекательности предприятия перед привлечением новых акционеров или при дополнительной эмиссии ценных бумаг.
  • В случае необходимости перераспределения долей собственности.
  • В процессе страхования недвижимого имущества.
  • При формировании налоговой отчетности.
  • Перед обращением в банк для оформления кредита.
  • В случае необходимости независимой оценки кадастровой стоимости объекта недвижимости.
  • При исполнении судебных решений.
  • При ликвидации объектов недвижимого имущества.
  • В процессе решения гражданских споров в отношении имущественных прав.

Наиболее популярные направления оценки недвижимости

  • Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений.
  • Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для изменения налогооблагаемой базы.
  • Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором.
  • Сравнительная оценка недвижимости.
  • Независимая оценка кадастровой стоимости объекта.
  • Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости.
  • Оценка недвижимости с точки зрения доходности.
  • Оценка недвижимости с точки зрения затрат.
  • Оценка эффективности коммерческих проектов в области недвижимости.
  • Исследование технического состояния оцениваемых зданий и сооружений.
  • Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием.

Определение стоимости эксплуатации зданий и сооружений

Расчет подобной стоимости определяется с учетом площади здания и его предназначения. Для бизнес-центров также используется показатель класса – здания класса «А», «В» и так далее, которые устанавливаются согласно общепринятой классификации. Однако, сложность в определении стоимости эксплуатации зданий и сооружений заключается в том, что она может меняться в зависимости от сезона, особенностей инженерных систем, износа здания и так далее. Для определения наиболее эффективной стоимости эксплуатации, которая может быть неоправданно высокой вследствие непродуманной системы управления, применяют подобный вид оценки имущества.

Оценка недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, выполняемая для определения налогооблагаемой базы

Большинство видов оценки недвижимости базируются на определении рыночной цены исследуемого объекта. Тем не менее, существует ряд случаев, когда стоимость определяется на основании ряда нерыночных показателей. Недвижимость промышленных предприятий является специализированным видом собственности, полезность которой ограничена спецификой предприятия, то есть конкретным видом использования.  Такая собственность крайне редко продается в условиях открытого рынка. Следовательно, данные объекты недвижимости практически не имеют открытого рынка купли-продажи. Исходя из этого, применение оценки стоимости исходя из рыночной цены для целей налогообложения не приемлемо. Для оценки недвижимости, принадлежащей промышленным предприятиям, используют метод определения стоимости, учитывающий остаточную стоимость возмещения. В результате применения данной технологии расчета извлекается стоимость нерыночного типа, которую можно использовать для целей налогообложения, а также для разнообразных бухгалтерских расчетов.

Оценка стоимости улучшений, произведенных арендатором

Аренда производственных площадей является одним из наиболее популярных способов получения предпринимателем пространства для осуществления хозяйственной деятельности. В большинстве случаев помещения приходится переоборудовать под требующиеся нужды или просто выполнить необходимый ремонт. Часто случается так, что срок использования выполненных арендатором улучшений значительно превышает период аренды. Соответственно, при расторжении договора возникает вопрос о возмещении арендатору части вложений в арендованное помещение. Независимая оценка недвижимости, определяющая стоимость улучшений, произведенных арендатором, может осуществляться по инициативе собственника здания, арендатора помещения, а также по постановлению суда. При оценке стоимости улучшений специалист учитывает множество факторов, в которые входит:

  • Непосредственная стоимость произведенных работ по улучшению объекта аренды (включая стоимость материалов).
  • Документы, подтверждающие согласие собственника объекта аренды на произведение данных улучшений.
  • Износ здания за время, прошедшее с момента завершения ремонтных или отделочных работ.
  • Анализ эффективности инвестиций арендатора.

Оценка стоимости улучшений может быть определена как на момент производства оценки, так и на момент окончания срока аренды (в том случае, если оценка производится заблаговременно или, наоборот, позже окончания срока аренды).

Анализ показателя НЭИ при оценке недвижимости

Сокращение НЭИ представляет собой побуквенную транслитерированную кальку с английского. Аббревиатура НЭИ расшифровывается как «наиболее эффективное использование». Данный вид оценки недвижимости исследует возможные пути улучшения исследуемого объекта и подбора для него варианта эксплуатации, при котором прибыль будет наибольшей. Анализ НЭИ представляет собой весьма популярный вид оценки недвижимости, особенно в крупных городах, земля в черте которых стоит дорого, и здания могли бы эксплуатироваться с большей отдачей. Особенно это важно для объектов муниципальной собственности. Наиболее эффективное использование на сегодняшний день подразумевает собой оправданное, финансово осуществимое, юридически легальное использование объекта недвижимости. Причем, при таком использовании стоимость объекта на рынке будет максимально высокой.

Оценка стоимости ущерба, нанесенного внешним воздействием

К внешним воздействиям можно отнести как природные, так и техногенные воздействия, а также воздействие, нанесенное по вине человека. К таким событиям относятся пожары, наводнения, залив водой в случае протечек, появление трещин, порча отделки помещения и так далее. Все эти происшествия снижают рыночную стоимость объекта, поэтому величину ущерба можно оценить, обратившись к специалисту по оценке недвижимости. Существует несколько методов для оценки ущерба, нанесенного объекту недвижимости внешним воздействием. Выбор конкретной методики лежит в сфере компетенции специалиста по оценке и в каждой конкретной ситуации оценщик использует наиболее эффективную и подходящую технологию. Опыт специалиста играет при этом большую роль, так как выбор правильной методики позволяет определить наиболее достоверную стоимость ущерба. С этому виду оценки недвижимости прибегают довольно часто, особенно в процессе судебных разбирательств по поводу возмещения убытков.

Порядок проведения оценки недвижимости

На первом этапе необходимо позвонить в экспертный центр и договориться о встрече, на которой специалист по оценке предварительно ознакомится с документацией, определит стоимость и продолжительность исследования. Далее, после подписания договора и предоставления всех необходимых документов, специалист приступает непосредственно к процедуре выполнения оценочных работ.

Продолжительность производства оценки недвижимости зависит от размеров и сложности объекта, от поставленных перед специалистом целей и задач, а также от методики исследования.

Для проведения оценки недвижимости необходимо предоставить следующие документы:

  • Справки и выписки из БТИ.
  • Документы, подтверждающие право собственности.
  • Документация, содержащая информацию о физических границах объекта недвижимости, например, карты или геодезические планы, на которых четко обозначены пределы участка земли.
  • Документы, содержащие информацию о зданиях и сооружениях.
  • Бумаги, содержащие данные о наличествующих обременениях (долговых обязательствах и налоговых сборах, залоговая или арендная документация).

Правовая база для проведения оценки недвижимости

Оценочная деятельность в России регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 16 июля 1998 года. Последние изменения к данному закону были приняты в июле 2007 года. Закон устанавливает основные объекты отношений, возникающих относительно имущественных прав и процесса оценки стоимости. Специалисты по оценке недвижимости обязаны четко следовать стандартам, утвержденным данным нормативным актом.

Вопросы, на которые отвечает специалист по оценке недвижимости

  • Какова рыночная стоимость исследуемого объекта недвижимости (квартиры, земельного участка, гаража)?
  • Каков показатель НЭИ для данного объекта недвижимости?
  • Какова кадастровая стоимость исследуемого объекта?
  • Каково техническое состояние исследуемого здания или сооружения?
  • Какова оценка данного объекта с точки зрения доходности?
  • Как можно оценить данное владение с точки зрения затратного аспекта?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент оценки?
  • Какова стоимость улучшений, произведенных арендатором на момент завершения договора аренды?
  • Какова стоимость исследуемого объекта недвижимости, учитываемая при налогообложении?

Проведение экспертизы по уголовному делу

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2010 г. N 28 «О судебной экспертизе по уголовным делам» экспертиза по уголовному делу может быть проведена либо государственным экспертным учреждением, либо некоммерческой организацией, созданной в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом «О некоммерческих организациях», осуществляющих судебно-экспертную деятельность в соответствии с принятыми ими уставами.

Коммерческие организации и лаборатории, индивидуальные предприниматели, образовательные учреждения, а также некоммерческие организации, для которых экспертная деятельность не является уставной, не имеют право проводить экспертизу по уголовному делу. Экспертиза, подготовленная указанными организациями в рамках уголовного процесса, может быть признана недопустимым доказательством, т.е. доказательством, полученным с нарушением требований процессуального закона.

Недопустимые доказательства не могут использоваться в процессе доказывания, в том числе, исследоваться или оглашаться в судебном заседании, и подлежат исключению из материалов уголовного дела.

Так как АНО «Судебный эксперт» является автономной некоммерческой организацией, а проведение судебных экспертиз является её основной уставной деятельностью (см. раздел «Документы организации»), то она имеет право проводить экспертизы в том числе и по уголовным делам.

Оценочная стоимость по сравнению с рыночной стоимостью

На рынке, чтобы купить или продать дом, вы столкнетесь со многими числами. Тем не менее, ничто не является более важным, чем цена листинга или стоимость дома.

Чем они отличаются? Это зависит от того, где вы находитесь в своем путешествии по покупке дома и, конечно, являетесь ли вы покупателем или продавцом. Но чтобы внести некоторую ясность — давайте посмотрим, что такое рыночная стоимость, оценочная стоимость и оценочная стоимость.

Вот что вам нужно знать.

Что такое рыночная стоимость?

Рыночные ценности определяются потребителем.Обычно это согласованная цена, которую платит покупатель, а продавец принимает. Определить реальную рыночную стоимость дома можно по:

  • С учетом особенностей объекта и общего состояния

  • Посмотрите, по какой цене недавно были проданы похожие дома в этом районе

  • Обзор самых актуальных тенденций рынка недвижимости

Совет: Когда использовать рыночную стоимость

Важно помнить, что рыночная стоимость не является официальной оценкой, поэтому ее следует использовать только в качестве отправной точки при определении стоимости дома.Простым в использовании онлайн-инструментом является Zillow Zestimate или eppraisal.com, хотя более тщательной отправной точкой может быть сравнительный анализ рынка (CMA), созданный вашим риелтором.

Хотите сделать CMA в Колорадо? Позвольте нашей родственной компании American Home Agents помочь!

Обратитесь за помощью к нашей дочерней компании American Home Agents.

контакт

Что такое оценочная стоимость?

Оценка дома – это объективная сторонняя оценка рыночной стоимости дома.Ипотечные кредиторы приказывают им оценить рыночную стоимость и убедиться, что заемщик не пытается занять больше денег, чем стоит дом. Таким образом, оценочная стоимость определяет сумму, которая может быть заложена за недвижимость.

Сторонние оценщики, определяющие стоимость, называются оценщиками. Оценщики часто работают в оценочных компаниях или AMC, и они работают в строго регулируемой отрасли. Лицензированные оценщики должны пройти 150 часов обучения, регулируемого штатом, 1000 часов полевой работы, а также непрерывное обучение после получения лицензии (часы могут варьироваться в зависимости от штата и полномочий).Комбинированное обучение в классе и на местах готовит их к определению стоимости дома.

Что мешает оценке дома

Так что же негативно влияет на оценку дома? Что ж, некоторые из наиболее очевидных факторов включают местоположение, возраст дома и материалы, использованные для его постройки. Привлекательность, недавние улучшения дома и текущие тенденции рынка также могут повлиять на вашу оценку.

Стоит отметить, что каждый оценщик по-своему подходит к осмотру дома.Тем не менее, вы можете ожидать, что ваш оценщик рассмотрит стоимость сопоставимых домов как часть своего решения.

Совет: повысьте оценочную стоимость вашего дома

Помните правило 500 долларов: дома оцениваются с шагом в 500 долларов. Так что, если вы можете отремонтировать или заменить (более 500 долларов), позаботьтесь об этом. Это может быть так же просто, как приобрести новый прибор или новые окна.

Ищете другие способы улучшить свой дом? Ознакомьтесь со статьей «Лучшие проекты по благоустройству дома».

Какова оценочная стоимость?

Оценочная стоимость – это цифра, которую местные органы власти используют для определения налога на имущество.Это процент от справедливой рыночной стоимости имущества, и его рассчитывает оценщик вашего округа. Оценщик не участвует. Хотя это не имеет прямого отношения к предложению дома и этапам переговоров, на него следует обратить внимание в процессе покупки дома (поскольку он часто используется для оценки вашего условного депонирования) и особенно после того, как вы станете домовладельцем (поскольку это касается налогов на недвижимость). ). В конце концов, налоги на недвижимость обычно являются вторыми по величине расходами домовладельца после ипотеки.

Совет: почему вам следует исследовать высокую оценочную стоимость

Чем выше оценочная стоимость вашего дома, тем больше вы будете платить налогов.Если вы считаете, что оценочная стоимость вашего дома неверна, перейдите на веб-сайт оценки вашего округа. Там вы можете проверить всю информацию на наличие ошибок — например, неправильное количество квадратных метров или неправильное количество ванных комнат — чтобы вам выставили счет на правильную сумму при уплате налога на недвижимость.

Оценочная стоимость по сравнению с оценочной стоимостью

Оценочная стоимость и оценочная стоимость не взаимозаменяемы. Во-первых, не ожидайте, что оценщик вашего округа будет ходить по вашему дому, чтобы определить его оценочную стоимость.Большинство домовладельцев хотят, чтобы оценочная стоимость их имущества была выше оценочной стоимости из-за налоговых последствий.

Планируете ли вы остаться в своем нынешнем доме в обозримом будущем? Тогда не удивляйтесь, если оценочная стоимость со временем начнет увеличиваться.

Оценка банка по сравнению с рыночной стоимостью

Является ли оценочная стоимость выше рыночной стоимости? Этим вопросом сегодня задаются многие покупатели и продавцы. Вот в чем дело: рыночная стоимость недвижимости во многом зависит от отношения покупателей в данный момент.Если покупателей мало, и они редко встречаются, когда вы выставляете свой дом на продажу, есть вероятность, что рыночная стоимость будет ниже оценочной стоимости.

С другой стороны, если вы видите огромный интерес к вашему дому со стороны нескольких покупателей, вы можете обнаружить, что рыночная стоимость выше, чем оценочная стоимость.

Ключевые выводы

  1. Покупатели жилья должны больше всего заботиться о справедливой рыночной стоимости дома, потому что это то, на чем вы должны основывать свое предложение.Ведь именно рынок определяет, сколько стоит тот или иной актив в конкретное время.

  2. Бывают низкие оценки. Возможно, цена на недвижимость была завышена, или рыночная стоимость снижается из-за меньшего количества покупателей. Вокруг него есть решения.

  3. Вы можете оспорить оценочную стоимость. Имейте в виду, что к вашей собственности не обращаются ежегодно, и точная частота зависит от штата. Поэтому важно понимать процесс вашего штата или округа.Например, в Колорадо вся недвижимость (земля, здания, улучшения и т. д.) должна проходить переоценку каждые два года. Это происходит в каждый нечетный год (2019, 2023 и т. д.).

Готовясь к приобретению жилья или продолжая его, всегда помните о своих финансах. Будь то предварительное одобрение нового ипотечного кредита или рефинансирование существующей ипотеки для увеличения ежемесячных (или долгосрочных) сбережений, позвольте преданным консультантам по ипотеке из American Financing помочь.Мы открыты даже ночью и в выходные дни, чтобы соответствовать вашему плотному графику.

Процесс оценки дома – получение оценки дома

Позвольте нам помочь разъяснить процесс оценки дома.

В процессе покупки дома получение оценки дома является важным шагом. Давайте рассмотрим некоторые часто задаваемые вопросы.

В. Что такое оценка? Как это используется?

Оценка дома – это беспристрастная, независимая оценка истинной (или справедливой рыночной) стоимости дома.Все кредиторы заказывают оценку в процессе ипотечного кредита, чтобы иметь объективный способ оценить справедливую рыночную стоимость дома и убедиться, что сумма денег, запрошенная заемщиком, соответствует требованиям. Оценка может включать в себя информацию о недавних продажах аналогичной недвижимости, текущем состоянии собственности и местонахождении собственности, т. е. понимание того, как соседство влияет на стоимость собственности.

В. Кто проводит оценку дома и откуда я знаю, что они сделают свою работу хорошо?

Оценка проводится высококвалифицированными специалистами, имеющими лицензии и/или сертификаты для справедливого, объективного и беспристрастного определения стоимости дома в зависимости от того, где находится недвижимость.

Хотя ни один оценщик не может быть безошибочным, мнение оценщика о стоимости вашего дома основано на тщательном обучении, многочисленных тестах, часто на протяжении нескольких лет опыта работы и необходимом непрерывном образовании. Они также обязаны обосновывать в своих отчетах каждый вывод, который может повлиять на стоимость дома. Оценщики и их работодатели (часто оценочные компании) жестко регулируются. Последствия выпуска преднамеренно вводящих в заблуждение или предвзятых отчетов могут быть серьезными, поэтому оценщики прилагают все усилия, чтобы оставаться основанными на фактах, беспристрастными, и должны не допускать в свою работу личных оценочных суждений и предубеждений.

В. Что на самом деле ищут оценщики?

Помните об этом: оценщики смотрят на состояние того, что постоянно является частью дома или примыкает к нему. Они не оценивают декор, мебель или все, что не прикреплено к собственности; что наиболее важно, так это физические характеристики вашего дома (возраст, квадратные метры, количество спален и ванных комнат, размер участка, расположение, вид), а также их наблюдаемое состояние.

В. Как повысить оценочную стоимость дома?

Если вы пытаетесь продать свой дом, есть много относительно недорогих способов повысить оценочную стоимость вашего дома

Как проводится оценка дома и сколько это стоит

Когда вы подаете заявку на ипотечный кредит, кредитор обычно требует оценку имущества, независимо от того, покупаете ли вы дом или рефинансируете ипотечный кредит.

Что такое оценка дома?

Оценка дома – это мнение лицензированного или сертифицированного оценщика о стоимости дома. Оценка основана на исследовании недавних продаж сопоставимых домов в этом районе, анализе собственности и суждениях оценщика.

Ипотечному кредитору требуется оценка, чтобы определить риск выдачи ссуды. Имущество служит залогом в случае неплатежа заемщика, поэтому кредитор хочет убедиться, что кредит не слишком велик по сравнению со стоимостью имущества.

Ботанический совет: обычно оценщик осматривает недвижимость внутри и снаружи. Но из-за пандемии коронавируса кредиторы не требуют, чтобы оценщики заходили внутрь домов для многих покупок и рефинансирования ипотечных кредитов. Вместо этого оценщики могут полагаться на исследования рынка и другие данные, фотографии и внешние виды. Узнайте больше о покупке и продаже дома во время COVID-19.

Сколько стоит оценка дома?

Оценка дома обычно стоит от 300 до 400 долларов, при этом в среднем по стране 339 долларов, согласно HomeAdvisor, цифровому рынку домашних услуг.Но котировки оценки дома могут начинаться с 600 долларов в некоторых мегаполисах, а сборы могут превышать 1000 долларов за более крупную или сложную недвижимость.

Что влияет на стоимость оценки дома?

Вот некоторые из факторов, влияющих на то, сколько вы заплатите за оценку дома:

Тип ипотеки

Жилищные кредиты, обеспеченные государством, требуют специальной оценки. Помимо оценки стоимости дома, эти оценки определяют, соответствует ли недвижимость минимальным структурным требованиям и требованиям безопасности, установленным федеральными агентствами, которые будут страховать или гарантировать кредит.В результате оценка может стоить дороже, когда речь идет об ипотеке, обеспеченной государством.

Средняя стоимость оценки составляет от 400 до 500 долларов для кредитов FHA и кредитов VA, по сравнению с 300 до 400 долларов для обычных ипотечных кредитов, согласно HomeAdvisor.

Департамент по делам ветеранов ограничивает сумму, которую оценщики могут взимать за кредиты для ветеранов. Максимальные сборы за оценку варьируются в зависимости от штата, а иногда и округа. По всей стране максимальные сборы за оценку VA варьируются от 425 до 875 долларов США для домов на одну семью, квартир и готовых домов.Оценщики могут запросить разрешение взимать дополнительную плату за километраж и дополнительное время, необходимое для оценки сложных свойств.

Федеральная жилищная администрация не устанавливает максимальные оценочные сборы для кредитов FHA, а просто требует, чтобы сборы были «обычными и разумными» для районов, где расположена недвижимость.

Местонахождение

Стоимость оценки дома выше в больших городах или других местах, где стоимость жизни выше средней.

Размер и сложность собственности

Оценка обычно будет стоить дороже для необычной, сложной или большой собственности, которая иногда требует дополнительных посещений участков или дополнительных исследований для определения стоимости.Роскошный дом на набережной в отдаленном районе потребует больше времени для оценки, чем, например, дом для начинающих в районе.

Кто оплачивает оценку дома?

Когда речь идет об ипотеке, кредитор выбирает и нанимает оценщика, а заявитель на ипотеку оплачивает оценку дома.

Это означает, что покупатель платит за оценку при покупке дома, а домовладелец платит за оценку при рефинансировании ипотеки.

Когда вы покупаете дом за наличные, кредитор не участвует, поэтому оценка не требуется.Но вы все равно можете получить оценку, чтобы убедиться, что вы не платите больше, чем стоит недвижимость. В этом случае вы наймете оценщика и заплатите гонорар.

Процесс оценки дома

Оценка обычно требуется для покупки или рефинансирования ипотечного кредита, но некоторые государственные программы рефинансирования, как правило, не требуют оценки, включая рационализацию FHA, рефинансирование кредита VA со снижением процентной ставки или VA IRRRL, и USDA упорядочить кредиты.

Когда вы покупаете дом, кредитор заказывает оценку после того, как вы сделали предложение и подписали договор купли-продажи.При рефинансировании ипотечного кредита кредитор закажет оценку после того, как вы подадите заявку.

Вы можете попросить сопровождать оценщика при осмотре имущества, если кредитор не возражает, согласно Институту оценки, профессиональной ассоциации оценщиков недвижимости.

На что обращают внимание оценщики домов?

Оценщики недвижимости учитывают множество деталей при определении стоимости дома. Оценщик проведет исследование рынка и обычно посещает дом, чтобы осмотреть недвижимость.Вот некоторые из факторов, которые они принимают во внимание:

Контрольный список оценки дома

  • Характеристики района.

  • Тенденции местного рынка жилья.

  • Цены продажи сопоставимых домов, недавно проданных в этом районе.

  • Возраст и дизайн дома.

  • Типы внутренних и наружных материалов.

  • Удобства, такие как камины или террасы.

  • Ремонт и благоустройство дома.

Осмотр дома и оценка

Как оценка, так и осмотр дома важны в процессе покупки жилья, но они служат разным целям.

Осмотр дома проводится для оценки состояния дома. Инспектор обходит и проверяет конструкцию сверху донизу, включая стены, потолки, полы, окна и двери, а также механические и электрические системы, приборы и сантехнику.Осмотрев все, инспектор предоставляет объективный отчет, включая рекомендации по ремонту.

Оценка – это оценка стоимости дома. Оценщик рассматривает состояние дома как часть анализа стоимости имущества, а также другие факторы, такие как местный рынок жилья. Оценщик не дает рекомендаций по ремонту.

Получение отчета об оценке дома

Как ипотечный заемщик, вы имеете право на бесплатную копию отчета об оценке не менее чем за три дня до закрытия кредита.Рекомендуется прочитать отчет, чтобы проверить его точность.

Сообщите кредитору, если вы обнаружите ошибки и считаете, что оценочная стоимость неверна. Любая относящаяся к делу информация, которую вы предоставляете, может привести к повторной оценке оценщиком. Вы также можете попросить кредитора провести повторную оценку. Имейте в виду, что вам придется заплатить за оценку, если запрос будет удовлетворен.

Если оценочная стоимость дома, который вы хотите купить, меньше ожидаемой, вы можете использовать эту информацию для переговоров с продавцом о более низкой цене.

Советы по оценке дома — и что такое оценка дома на основе

Независимо от того, продаете вы или покупаете дом, в какой-то момент вы, вероятно, столкнетесь с непредвиденными обстоятельствами, связанными с оценкой дома. Хотя нет никаких сомнений в том, что этот процесс может быть нервным, знание того, чего ожидать от оценки дома, может облегчить эти нервы.

Мы здесь, чтобы рассказать о том, что, почему и как проводить оценку дома, и поделиться некоторыми советами, которые помогут вашему дому выйти на первое место.

В этой статье мы рассмотрим:

Прежде всего, что такое оценка дома?

Отличный вопрос! Оценка дома — это процесс, с помощью которого лицензированный оценщик проводит тщательный осмотр имущества, чтобы оценить его истинную стоимость (которая не всегда совпадает с заявленной ценой).Затем оценщик соберет все свои выводы в отчет и определит оценочную стоимость дома.

Если покупатель финансирует свою покупку с помощью кредита, кредитор, как правило, занимается заказом оценки. Это делается для того, чтобы кредитор не перекредитовал или не дал взаймы больше денег, чем стоит имущество. Таким образом, некоторые кредиторы могут требовать от покупателей включения в свои предложения непредвиденных обстоятельств, связанных с оценкой.

Почему вас как покупателя должна волновать оценка дома?

Кредиторы обычно основывают сумму денег, которую они вам ссужают, на основе оценочной стоимости имущества, а не на цене листинга.Если вы финансируете покупку с помощью кредита, ваш кредитор может потребовать непредвиденных расходов на оценку, чтобы гарантировать, что ваш кредит не превышает стоимость имущества. В этих случаях кредитор обычно занимается координацией оценки.

Если дом, на который вы сделали предложение, оценивается в сумму ниже, чем цена вашего предложения, у вас есть несколько вариантов:

  1. Компенсируйте разницу в цене. Как упоминалось ранее, кредиторы используют оценочную стоимость дома для определения суммы кредита.Если стоимость недвижимости оценивается по более низкой цене, ваш кредитор уменьшит сумму кредита. Если вы хотите продолжить покупку, вам необходимо увеличить первоначальный взнос, чтобы покрыть разницу между новой суммой кредита и согласованной ценой. .
  2. Пересмотрите цену с продавцом. Если вы очень хотите дом, но не хотите повышенной финансовой ответственности, связанной с более низкой оценочной стоимостью, вы всегда можете попросить продавца согласиться на более низкую цену покупки.На конкурентном рынке, где продавцы получают несколько предложений, а ценовые войны являются обычным явлением, это может быть далеко не так.
  3. Откажитесь от сделки, если у вас есть непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой. Если продавец не желает пересматривать цену покупки, а вы не хотите оплачивать разницу из своего кармана, непредвиденные обстоятельства оценки позволяют вам расторгнуть договор купли-продажи. Кроме того, это позволяет вам возместить свой EMD (задаток), если вы соблюдаете условия и сроки, указанные в вашем предложении.

 Покупаете дом? Просмотрите наши списки и самостоятельно осмотрите дома по своему расписанию, просто используйте наше приложение, чтобы открыть дверь.

Как проводится оценка дома?

Во время оценки дома лицензированный оценщик проводит тщательный осмотр имущества.

Оценщик рассмотрит все факторы, которые могут повлиять на стоимость имущества. Эти факторы включают состояние имущества, любые улучшения или дополнения, сделанные в отношении имущества, размер участка и «компенсаций» или недавно проданных объектов сопоставимого размера и состояния на том же рынке.

Как продавцы могут обеспечить максимальную оценочную стоимость своего дома?

Продавцы могут сделать несколько вещей, чтобы увеличить стоимость своего дома.

1. Проверка конкуренции

Посмотрите на цены продажи домов в вашем районе, которые по площади, планировке, улучшениям и состоянию аналогичны вашим собственным. Лучше вернуться максимум на 6 месяцев назад или посмотреть на дома, которые были проданы в то же время года, когда вы хотите продать, потому что рынки, как правило, испытывают сезонные приливы и отливы.

Вы можете получить доступ к этой информации самостоятельно в записях государственной собственности и в Интернете.

2. Завершить мелкие исправления

Настало время составить список дел, который есть у каждого домовладельца. Смажьте петли этой скрипучей двери, покончите с текущим унитазом, настройте этот привередливый мусоропровод.

Хотя вам они могут показаться несущественными, для оценщика они могут ухудшить общее состояние вашего дома.

Мы предлагаем совершить экскурсию по вашему дому, чтобы выяснить, есть ли небольшие исправления, с которыми вы можете справиться.

→ Хотите продать без проблем? Получите конкурентное предложение от Opendoor и выберите дату закрытия.

3. Повысьте привлекательность бордюра

Внешний вид вашего дома также играет роль в определении его общей стоимости. Если бы ваш дом был книгой, его привлекательность была бы его обложкой, и покупатели и оценщики БУДЮТ его судить. Это потому, что состояние дома снаружи часто рассматривается как показатель состояния его интерьера.

Не знаете, с чего начать? Вы можете попробовать решить более мелкие проблемы, такие как рыхлая черепица или забитые желоба.Обеспечение того, чтобы все пути в ваш дом были чистыми и хорошо освещенными, — еще одна простая, но эффективная задача.

Добавление очаровательных декоративных элементов к дверному проему и, конечно же, надлежащий уход за газоном также являются отличным способом сделать ваш дом визуально более привлекательным.

4. Подумайте о косметических обновлениях

Модернизация вашего дома для оценки — это всегда азартная игра. Если вы вложите много денег в полную реконструкцию, есть шанс, что вы не окупите свои инвестиции в добавленную стоимость.Тем не менее, небольшие косметические обновления обычно стоят затраченных усилий.

Такие вещи, как нанесение нового слоя краски, замена устаревшего туалетного столика и переход на более новую сантехнику, как правило, требуют меньших затрат и меньше труда, но они могут иметь большое значение.

→ Воспользуйтесь нашим калькулятором улучшения дома, чтобы узнать, какие улучшения могут повысить ценность вашего дома.

5. Документируйте свои улучшения

Вам захочется отслеживать все улучшения, которые вы вносите в свой дом.

Ваш оценщик может быть не очень хорошо знаком с домами в вашем районе, так что это ваш шанс указать на дополнительную ценность вашей собственности. Составьте список всех улучшений, которые вы внесли в недвижимость.

Если у вас есть документы по обновлениям, например, счета подрядчика, не забудьте включить их копии в свой список. Это поможет повысить обоснованность ваших утверждений и поможет подрядчику правильно оценить качество выполненной работы.

Примечание. Всегда получайте надлежащее разрешение от вашего города на любые крупные пристройки к вашему дому.Несанкционированная работа может фактически снизить стоимость вашего дома, поскольку решение неразрешенной работы может быть дорогостоящим.

6. Чисто, чисто, чисто

Это может звучать как ежу понятно, но ваш дом должен быть безупречен для оценки.

Дело в том, что оценки несколько субъективны, и чистый дом обычно оценивается гораздо лучше с точки зрения общего состояния, чем тот, который инспектор считает грязным. Кроме того, отсутствие частой уборки дома увеличивает вероятность появления вредителей и грызунов.Это будет учитывать оценщик.

7. Дайте место оценщику

После прибытия оценщика важно предоставить ему или ей пространство для выполнения работы.

У вас может возникнуть соблазн направить их или указать на все ваши улучшения, но мы бы не советовали этого делать. Оценщики делают это каждый день. Они знают, что искать. Если вы станете их тенью, вы рискуете их насолить или, случайно раскрыв слишком много информации, может больше помешать, чем помочь.

Будьте вежливы, будьте сердечны и будьте готовы ответить на любые вопросы, которые могут у них возникнуть в конце тура.

Еда на вынос

Хотя полный отказ от оценки может быть не вариантом для тех, кто финансирует покупку своего дома, есть способы, которыми вы можете положительно повлиять на результат.

Эта статья предназначена только для информационных целей и не может рассматриваться как финансовая, налоговая, юридическая или страховая консультация.Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Что мешает оценке дома? 16 факторов, на которые следует обратить внимание

Приближается запланированная оценка вашего дома, и независимо от обстоятельств это всегда пугающее событие. Планируете ли вы купить, продать или рефинансировать свой дом, мнение оценщика имеет большое значение. Что мешает оценке дома и можно ли с этим что-то сделать?

Кредитор будет искать оценочную стоимость, чтобы определить, сколько он готов ссудить за собственность.Сумма, которую вы можете взять взаймы с помощью кредита собственного капитала, также будет зависеть от того, во сколько оценивается ваш дом.

Таким образом, вы не будете первым человеком, который в панике звонит своему мастеру на все руки или лихорадочно запускает пылесос перед оценкой, прося вселенную о максимальной ценности.

Давайте рассмотрим 16 факторов, которые могут повлиять на вашу оценку, и почему они важны.

Получите бесплатную оценку стоимости дома

Введите несколько сведений о вашем доме, и мы предоставим вам предварительную оценку стоимости дома менее чем за две минуты.Это не заменит оценку дома, но может стать полезной отправной точкой.

Сколько стоит ваш дом?

Высокий спрос на рефинансирование и кредиты на покупку привел к задержкам оценки на некоторых рынках. Пока вы ждете, пока ваша оценка попадет в график, удовлетворите свое любопытство бесплатной проверкой стоимости дома с помощью HomeLight Home Value Estimator (HVE).

Наш HVE просматривает общедоступные данные, включая налоговые отчеты и оценки, и извлекает последние записи о продажах других объектов недвижимости в вашем районе.Используя короткую анкету, мы также учитываем особенности вашего дома, такие как тип недвижимости и описанное состояние.

Введите свой адрес, и мы предоставим вам предварительную оценку стоимости дома менее чем за две минуты. Хотя это не замена оценке, онлайн-оценщик стоимости дома является полезной отправной точкой, чтобы сориентироваться в процессе оценки.

Почему оценочная стоимость имеет значение?

Согласно Национальной ассоциации риелторов, цель оценки состоит в том, чтобы обеспечить «независимый и беспристрастный анализ недвижимости».Оценщики сертифицированы и имеют лицензию на выполнение этих услуг.

Клиентом оценщика обычно является кредитор, и оценочная стоимость определяет сумму средств, которую кредитор готов предоставить, или размер собственного капитала, из которого домовладелец может взять кредит.

«Кредиторы хотят знать, сколько это имущество принесет на открытом рынке, чтобы они могли удостовериться, что кредит достаточно хорошо обеспечен залогом», — говорит Родман Шлей, национальный президент Института оценки 2021 г. профессиональное объединение оценщиков недвижимости.

Оценка также помогает оградить покупателя жилья от потенциального риска.

«Скажем, покупатель теряет работу через год, — говорит Майк Форд, сертифицированный оценщик недвижимости в Южной Калифорнии с 1986 года. иметь выкупа. Если они купят его по правильной цене и что-то случится через год или два, они, вероятно, смогут уйти с целой шкурой. У них может не быть никакой прибыли, но они могут не нести никаких убытков или, по крайней мере, таких больших убытков.

На что обращают внимание оценщики?

Как правило, оценщики будут следовать Единому отчету об оценке жилья, стандартизированной форме, которая помогает оценщикам оценивать недвижимость на основе ее характеристик.

В отчете оценка оценщика классифицируется по нескольким основным категориям, включая окрестности, участок и улучшения. Вот некоторые из основных полей, которые оценщик будет проверять и комментировать в своем отчете.

Район:

  • Стоимость недвижимости в этом районе растет, стабилизируется или снижается?
  • Нехватка, остаток или избыток домов?
  • Это город, пригород или сельская местность?
  • Является ли рост в области быстрым, стабильным или медленным?

Сайт:

  • Какова классификация и описание зонирования?
  • Законно ли соблюдение зонирования?
  • Коммунальные услуги электрические или газовые? Связаны ли они с общественностью?
  • Подведены ли вода и канализация к общественному водоснабжению?
  • Объект находится в зоне затопления?

Улучшения:

  • Какова общая площадь жилой площади в квадратных футах?
  • Сколько лет дому?
  • Сколько всего комнат, спален и ванных комнат?
  • Какой тип фундамента? Есть ли признаки сырости или осадки?
  • Есть ли подвал, частичный подвал или полный подвал?
  • Есть ли чердак?
  • Есть ли признаки заражения?
  • Есть ли в нем дренажный насос?
  • В каком состоянии имущество?
  • Имеются ли какие-либо физические недостатки, влияющие на пригодность для жизни, надежность или структурную целостность собственности?
  • В каком состоянии внутренние помещения — полы, стены, отделка, отделка?
  • Есть ли гараж и сколько машин он может вместить?
  • Как выглядит снаружи? Есть ли проблемы с фундаментными стенами, наружными стенами, поверхностью крыши, желобами и водосточными трубами, окнами и экранами?
  • Есть ли камин, патио/терраса, бассейн, дровяная печь, забор или крыльцо?
  • Какие бытовые приборы есть в доме?

Оценщик соберет эти выводы, а также необходимые документы, включая карту улиц, показывающую местоположение оцениваемой собственности, эскиз внешнего вида здания, четкие фотографии и любые другие необходимые данные.

Наиболее распространенным методом оценки, который используют оценщики, является метод сравнения продаж, который включает в себя рассмотрение недавно проданной недвижимости в этом районе с аналогичными характеристиками, а затем корректировку долларовой стоимости оцениваемой собственности на основе конкурентных различий.

Что может повредить оценке?

Теперь, когда вы знаете, что обычно ищет оценщик и почему используются оценки, давайте рассмотрим некоторые основные факторы, которые могут привести к снижению оценочной стоимости вашего дома.

1. Менее желательное место

Характеристики района, такие как быстрый или медленный рост территории, будут непосредственно указаны в отчете об оценке.

Кроме того, покупатели тяготеют к районам с желательными характеристиками, такими как качественные школы, пешеходные тропы, парки и быстрый доступ к магазинам и ресторанам, что повышает ценность компасов в этом районе.

Дома, расположенные в местах с высоким уровнем преступности или школами с низким рейтингом, скорее всего, будут стоить меньше по сравнению с ними.Ближайшие бельмо на глазу или высокий уровень шума также могут снизить оценочную стоимость вашего дома.

«Если вы находитесь в Беверли-Хиллз, я могу сказать вам, что это оказывает определенное влияние», — говорит Форд. Он сравнил уровень шума примерно в квартале от автострады с «Гран-при Монако». По словам Форда, продавцы в этом месте могут иметь дом на 10-20% дешевле, чем другие продавцы в нескольких кварталах.

Соответственно, большой объем краткосрочной аренды, особенно если она плохо управляется (-10%-15% в стоимостном выражении) и известные риски для здоровья, такие как близость к месту фрекинга (-24% в стоимостном выражении), являются дополнительным местоположением Факторы, которые могут повлиять на вашу оценку.

2. Медленный рынок недвижимости

Оценщик также принимает во внимание местные рыночные условия.

Если стоимость недвижимости снижается, наблюдается переизбыток домов, а на продажу домов уходит более шести месяцев, это может указывать на слабый спрос на рынке недвижимости, что выражается в более низкой стоимости недвижимости.

Большой объем проблемной недвижимости в вашем районе также может сдерживать рост цен, а продолжающиеся тенденции к снижению на рынке могут потребовать от оценщика соответствующей корректировки сопоставимых сделок.

Однако в последние годы рынок жилья в большей части страны был каким угодно, только не медленным. Прогнозируется, что рынок недвижимости 2022 года останется сильным.

Согласно отчету HomeLight о тенденциях на конец 2021 года, несмотря на то, что войны на торгах немного отступают из-за проблем с доступностью, 95% агентов по недвижимости по всей стране говорят, что это рынок продавца.

3. Плохая компоновка

В зависимости от того, когда был построен ваш дом, план этажа может быть более разделенным по сравнению с открытыми планировками, популярными в сегодняшних современных постройках.

Отчет об оценке дает автору возможность включить эскиз, чтобы показать, является ли план этажа объекта «нетипичным или функционально устаревшим, что ограничивает рыночную привлекательность объекта по сравнению с конкурирующими объектами по соседству».

Так что да, вполне возможно, что ваш оценщик бросит тень на вашу закрытую кухню или спальни, которые свисают прямо с обеденной зоны. Но такие договоренности не всегда будут снижать вашу оценку, по словам Тома Хойзера, самого продаваемого агента по недвижимости в Лас-Вегасе.

«Если мы нашли покупателя, готового купить дом по определенной цене, мы как бы преодолели это «функциональное устаревание», — говорит он, добавляя, что, скорее всего, он увидит, как оценщик снизит стоимость дома. необычная планировка, когда кто-то рефинансирует дом.

4. Отсутствие привлекательности

По словам Форда, давнего оценщика из Южной Калифорнии, вы не можете обязательно установить цену на апелляцию с помощью количественных методов оценки, но оценщики действительно учитывают ее качественно при согласовании этой окончательной стоимости.

Если вы не уверены, стоит ли подстричь газон, привести в порядок свой ландшафт и выставить несколько красочных кашпо, пусть это будет вашим знаком, чтобы отправиться в Home Depot за мешками для компоста. Опрос, проведенный HomeLight, подтверждает, что базовый уход за газоном, нанесение свежей коры и добавление недорогих ландшафтных работ добавляет в среднем более 3505 долларов к стоимости при перепродаже.

5. Старый интерьер

В отчете об оценке есть раздел, в котором указывается, где дом «требовал ремонта… ремонта или реконструкции.

Шлей, президент Института оценки, говорит, что оценщик посмотрит, не потребуется ли какой-либо ремонт в вашем доме, особенно кухня и ванные комнаты, в ближайшем будущем. Если это так, это, вероятно, снизит стоимость вашего дома.

Оценщик отметит особую ценность, например, для высококачественной кухонной техники или кварцевых столешниц. Но если у вас есть «нежелательная отделка», например, зеленый кварц или белые приборы вместо нержавеющей стали, то, по опыту Хойзера, вы можете ошибиться.

«Это все та же бытовая техника высокого класса, но покупатели говорят: «Я не хочу бытовую технику белого цвета; Мне все равно, насколько они хороши. Я должен заменить их, и я должен заменить этот зеленый кварц», — добавляет Хойзер.

Покупатели, которые ценят мастерство старинного дома, по-прежнему хотят видеть штрихи, отражающие современность. «Дом 1970-х годов, который содержится в хорошем состоянии, будет продаваться удивительно хорошо», — добавляет Мейсон Сперджен, сертифицированный общий оценщик недвижимости с 2004 года, который занимается оценкой в ​​Миссури, Иллинойсе и Айове.

6. Заражение или повреждение вредителями

Вы определенно не хотите, чтобы оценщик ставил галочку «да» в графе, указывающей наличие признаков заражения. Мышиный помет в подвале, выдолбленная или поврежденная древесина от термитов — это основные проблемы, которые необходимо решить до того, как придет оценщик. Если вы подозреваете наличие вредителей, наймите соответствующего специалиста для оценки. Затем заплатите за решение проблемы и получите подтверждение того, что проблема решена.

7. Старый или сломанный HVAC

Люди нуждаются в адекватном отоплении и охлаждении, чтобы жить комфортно в доме. Неисправная система HVAC будет очевидной проблемой. Но более старый HVAC также может снизить вашу оценочную стоимость, особенно если в соседних домах есть более новые блоки. Оценщик может рассмотреть, истек ли ваш HVAC расчетный срок службы. Средняя стоимость замены системы HVAC составляет примерно 8000 долларов, и покупатели жилья не захотят платить через несколько месяцев после въезда, если смогут этого избежать.

8. Проблемы с конструкцией или фундаментом

Когда дело доходит до серьезных проблем, таких как треснувший фундамент, лучше прямо сообщить оценщику о том, что вы знаете. Это означает предоставление оценщику любых предложений или оценок за работу. Оценщик может учитывать эту стоимость в своих расчетах вместо использования более общей цифры, которая может сильно искажаться.

«Не пытайтесь скрывать информацию, потому что вы боитесь рассказать нам, а нам приходится догадываться», — говорит Сперджен. «Мы можем разобраться, что нам нужно, а что нет.Чем более откровенным и честным вы будете, тем меньше шансов, что мы продолжим копать».

9. Некачественная конструкция

Оценщик проверит материалы вашего дома и качество изготовления, чтобы дать оценку качества вашей оценке. По словам Fannie Mae, более низкие рейтинги будут присвоены домам с «базовой отделкой, недорогими стандартными материалами и ограниченными улучшениями и модернизациями».

Если есть доказательства того, что строитель, построивший дом, был профессионально неквалифицированным или в доме были некачественные механические системы, такие как электричество и сантехника, это также повлияет на оценку качества.Оценщик также будет учитывать, насколько качество материалов и мастерства для вашего дома сравнивается с качеством ваших соседей.

10. Пожилой возраст

Возраст — это просто число. Вносит ли оценщик коррективы в зависимости от возраста вашей собственности, зависит от того, насколько хорошо вы следите за домом и делали ли вы какие-либо ремонтные работы.

Согласно сообщению в блоге Джейми Оуэна, сертифицированного оценщика жилья из Кливленда, если дом был «отремонтирован до степени, сравнимой» с более молодыми домами, вы можете не увидеть снижения стоимости, несмотря на большую разницу в возрасте.

Однако, если в доме имеются довольно серьезные признаки износа, вероятно, потребуется корректировка, если соседние дома останутся в более новом и лучшем состоянии.

11. Меньше кроватей и ванн

Если в доме меньше спален и ванных комнат, это обычно означает меньшую площадь в квадратных футах, что является одним из основных факторов, которые оценщики учитывают в своих расчетах, говорит Шли. Если в вашем доме достаточно квадратных метров, но меньше спален, чем обычно для этого района, это также может снизить вашу оценочную стоимость, поскольку это может означать, что потенциальный покупатель захочет изменить конфигурацию собственности в будущем.

12. Крайний беспорядок или признаки запущенности

Случайный носок или небольшой беспорядок не повлияют на оценку вашего дома, поскольку оценщики обучены смотреть дальше беспорядка. Тем не менее, никогда не бывает плохим планом прибраться, поставить посуду в посудомоечную машину, пропылесосить и очистить столешницы до прихода оценщика.

Также практично показать чистый дом — вы хотите убедиться, что оценщик может легко получить доступ к каждой части собственности, чтобы он мог сфотографировать и точно измерить.Сильно загроможденный дом может помешать оценщику получить доступ к определенным частям дома, что повлияет на оценку. Кроме того, такие признаки небрежного обращения, как отслаивающаяся краска или плесень, могут негативно повлиять на стоимость вашего дома.

13. Отсутствие удобств

COVID-19 создал повышенный спрос на любые домашние функции, позволяющие собираться и развлекаться на открытом воздухе.

Опрос

HomeLight, проведенный осенью 2021 года, показал, что агенты по недвижимости называют открытые жилые помещения третьим по величине приоритетом среди сегодняшних покупателей жилья, уступая только домашнему офису и большому школьному округу.Оценщик отметит, есть ли в доме внутренний дворик / терраса, бассейн, забор, крыльцо или другие подобные удобства.

Эти функции, как правило, имеют наибольшую ценность в районах, где есть средние и элитные дома с большими участками, или где во дворах достаточно места для сидения на открытом воздухе или в бассейне на заднем дворе, не чувствуя себя стесненным. Если у ваших соседей есть эти удобства, а в вашем доме их нет, это может снизить вашу оценочную стоимость. Наше исследование показывает, что в 2021 году выросли в цене следующие товары на открытом воздухе:

14.Классификация зон затопления

Оценщики исследуют риск затопления дома в рамках своей оценки. Они запишут, находится ли дом в особой зоне риска наводнения FEMA (Федеральное агентство по управлению в чрезвычайных ситуациях), и номер карты FEMA для собственности.

Как правило, дом, классифицированный как находящийся в зоне затопления и требующий страховки от наводнения, будет стоить меньше (хотя недвижимость на берегу моря, как правило, является заметным исключением).

Одно исследование, в ходе которого оценивалась стоимость домов в Нью-Йорке после урагана «Сэнди», показало, что недорогая недвижимость стоимостью до 284 921 долларов снизилась на 15.8% стоимости при новом размещении в зоне затопления.

Федеральное агентство по чрезвычайным ситуациям (FEMA) время от времени проводит повторный осмотр территории, и ваша зона может измениться. Если вы планируете продать свой дом, рекомендуется еще раз проверить свою зону, поскольку ожидается, что к концу века площадь поймы вырастет на 45%.

15. Парковка запрещена

Оценщик отметит, есть ли в вашем доме подъездная дорожка, гараж, навес для машины или нет места для хранения автомобиля, и назначит общее количество парковочных мест в вашем доме. Если у вас дом с одним гаражом в районе с двумя гаражами, вероятно, потребуется корректировка оценки.Но если вы находитесь в городской среде, где ни у кого нет парковки, то это другая история.

16. Старый компаньон или оценщик не знает местных условий

Иногда оценщик работает за пределами обычной зоны охвата, поэтому он не так хорошо знаком с рыночными условиями и предыдущими продажами в этой области — то, что Сперджен, наш оценщик со Среднего Запада, называет «географической компетенцией».

Примером того, где это может сыграть роль, является место, жители которого знают об амазонке.com строится распределительный центр. «Рынок прыгает как сумасшедший», — говорит Сперджен, но если вам случится найти оценщика, не знакомого с этой новостью, «он может отменить слишком старые продажи».

Вероятно, вы не можете выбрать, какой оценщик будет посещать ваш дом. Однако Сперджен говорит, что профессионалы, которых он знает, находят время, чтобы расспросить коллег о новой для них области. Поэтому полезно спросить своего оценщика, знаком ли он с районом или имеет ли он какие-либо контакты, которые он может использовать для исследования.

Что может повредить оценке FHA или VA?

Если вы покупаете дом с помощью кредита FHA или VA — или продаете покупателю, который использует один из этих типов кредита, — вам есть над чем подумать, — говорит Ким Спир, ведущий агент по недвижимости в Эшберне. Вирджиния.Кредиты FHA и VA делают домовладение более доступным, но к ним также предъявляются более строгие требования к оценке, которые, по сути, требуют «мини-досмотра дома», — говорит она.

Департамент жилищного строительства и городского развития (HUD) установил минимальные требования к собственности (MPR), которые должен учитывать лицензированный оценщик FHA. Что касается кредитов VA, MPR аналогичны и подвергают ваш дом более тщательной оценке. Вот некоторые из основных вещей, которые оценщик будет искать с этими типами кредита:

  • Краска на свинцовой основе со сколами
  • Отсутствие надлежащего дренажа
  • Утечки воды или плохое давление воды
  • Утечка или капитальный ремонт крыши
  • Рабочие коммуникации, такие как отопление, канализация и водоснабжение
  • Нет «рабочих или полезных» элементов, таких как крыша или оборудование, которые необходимо заменить в ближайшие два года
  • Отсутствие опасных загрязнителей почвы, таких как резкие запахи или скопления жидкости

Что, скорее всего, повлияет на оценку дома в 2022 году?

Если ваша оценка окажется ниже стоимости контракта в 2022 году, наиболее вероятной причиной будет быстро меняющийся рынок недвижимости.Согласно данным NAR, в третьем квартале 2021 года цены на жилье выросли двузначными числами в 78% городских районов.

Когда цены растут так быстро, цены, которые оценщик использует в своем анализе, могут не соответствовать тому, что покупатель готов заплатить за ваш дом в текущих условиях.

Spear приводит пример: если покупатель предлагает 400 000 долларов за ваш дом, но доступны только те дома, которые месяц назад были проданы за 350 000 долларов, это может привести к разрыву в оценке.

По данным CoreLogic, в мае 2021 года 19% оценок были ниже контрактной цены (для сравнения, в январе 2020 года только 7% оценок были ниже контрактной цены). NAR сообщает, что 21% контрактов были отложены из-за проблем с оценкой в ​​октябре 2021 года.

Однако, учитывая нынешнюю конкуренцию, Spear видит, что все больше покупателей отказываются от непредвиденных обстоятельств или предлагают покрытие пробелов в оценке, чтобы повысить силу своего предложения.

«Покупатели все еще продолжают покупать дом, когда оценки становятся низкими, особенно когда они завышают цену продажи, чтобы быть конкурентоспособными и действительно стать счастливым человеком, купившим этот дом», — говорит Спир.

Как пропустить оценку

Независимо от обстоятельств, процесс оценки может быть пугающим и напряженным. Скорее всего, ваша продажа, рефинансирование или покупка дома пройдет более гладко, если дом оценивается в определенную сумму.

Один из способов избежать проблем с оценкой – работать с покупателем недвижимости за наличные. Предложение наличными устраняет необходимость в оценке по заказу кредитора и обычно значительно ускоряет сроки закрытия сделки.

Если вы заинтересованы в простой сделке, которая устраняет риск оценки стоимости контракта, рассмотрите возможность запроса предложения наличными на платформе Simple Sale HomeLight.

Введите свой адрес и основную информацию о своей собственности, и HomeLight предоставит вам предложение наличными в течение 48 часов.

В противном случае просмотрите эти 16 факторов, которые могут повредить оценке дома, и помните о том, что они учитываются при оценке вашего дома. Признайте, что некоторые аспекты будут вне вашего контроля, и расчистите путь, чтобы облегчить работу оценщика, где это возможно.

Источник изображения заголовка: (Алексей Сусляков / Unsplash)

Как оценщики оценивают дом

Его вопрос был искренним и типичным для неразберихи, царящей у домовладельцев и даже у многих брокеров по недвижимости, когда дело доходит до моей работы.

Я оцениваю дома для крупных сбережений и кредитов в Южной Калифорнии.

«Вы используете математическую формулу?» он хотел знать.

Нет, я объяснил, формулы нет. Что мы делаем, так это сравниваем его дом с другими, недавно проданными в его районе. Это беспокоило его, потому что он указал, что его дом не был построен из массива, поэтому его точной копии не было.

Обычно так и бывает. Вот почему оценка требует суждения, опыта и осторожности.

Вероятно, самая большая путаница для покупателей и продавцов жилья — и, что удивительно, для многих брокеров — касается именно того, какую именно стоимость мы пытаемся определить.

Конечно, все знают, что мы ищем «рыночную стоимость». Но что это?

Взгляд на вещи по-другому

То, что нам нужно, — это показатель того, сколько обычный покупатель заплатил бы в нормальных обстоятельствах. Но это иногда становится сложно, или, по крайней мере, так может показаться брокерам и их клиентам, когда они видят определенные вещи иначе, чем оценщик.

Возьмем, к примеру, камины. Нормальный покупатель был бы склонен доплатить за камин. Камин добавляет очарования дому, а также обеспечивает тепло в холодную ночь.

Покупатель может даже доплатить за второй-третий камин. Но что, если (давайте дойдем до крайности, чтобы подчеркнуть) дом принадлежал тому, кто любил камины и построил 15 каминов?

Часто продавец или брокер сообщает оценщику, сколько стоит построить что-либо; например, 10 000 долларов за 15 каминов.Они ожидают, что оценщик добавит это к стоимости дома.

«Ведь, — могут сказать они, — чего нам это стоило!»

К сожалению, рыночная стоимость работает не так. Типичный покупатель не будет доплачивать за 15 каминов, независимо от стоимости их строительства. Фактически, типичный покупатель, вероятно, заплатит меньше за дом с 15 каминами, чем за дом только с одним.

Сколько заплатит покупатель

Видите ли, для типичного покупателя дом с 15 каминами был бы уродом, которого следует избегать, если только цена не будет подходящей.

Возможно, 15 каминов — не обычная ситуация, но суть важная. Оценщик пытается определить не то, во что обойдется строительство, а только то, что заплатил бы типичный покупатель.

Квадратные метры жилой площади — еще одна область путаницы. Говорят, что целых 75% стоимости дома определяется его жилой площадью.

Вот почему оценщик измеряет дом, нанося его размеры на бумагу с сеткой. Он не может нормально выполнять свою работу, если не знает площади.Тем не менее, брокеры часто берут списки и определяют цену, не измеряя дом.

Конечно, у брокера есть список квадратных метров из офиса окружного заседателя. Но эти цифры часто бывают неверными не только из-за ошибок, но и потому, что люди добавляют или вычитают из дома, не получая разрешений. Таким образом, список квадратных метров, составленный налоговым инспектором, может быть устаревшим на годы.

Холмы или равнины

Размер участка тоже требует внимания. Оценщик часто заставит гордого владельца сказать что-то вроде: «Мой участок — пол-акра; это многого стоит!»

Может да, может нет.

Во многих районах Южной Калифорнии участки такого размера можно найти только на склонах холмов. Недвижимость здесь настолько дорогая, что просто не принято иметь участки площадью в пол-акра (около 21 000 квадратных футов).

Но имейте в виду, что пол-акра равнинной земли стоит значительно больше, чем пол-акра на склоне холма, благодаря тому, что оценщик называет полезностью. Участок на склоне не так полезен, как ровный участок.

На ровном участке можно построить дом побольше. Или большой гараж.Или теннисный корт. Или площадка для посадки вертолета. Но на склоне? Как правило, дополнительная земля просто выглядит красиво. Так что не удивляйтесь, если ваш большой участок на склоне холма на момент оценки будет стоить намного меньше, чем вы могли предположить.

Окрестности дома трудно определить, но это чрезвычайно важно. Существует так много переменных в определении района, что невозможно составить четкий список. Как и во многих других аспектах оценки, определение района требует суждения.

Выбор сопоставимых домов

Однако для оценщика жизненно важно выбрать сопоставимые дома (называемые «комп»), которые находятся в том же районе, что и оцениваемый дом.

Опять же, чтобы привести крайний пример, было бы совершенно неуместно для оценщика сравнивать дом рядом с железнодорожными путями с домом на пляже.

Они находятся в разных районах, даже если они в одном городе и всего в нескольких кварталах друг от друга.

Рассмотрим несколько переменных и попытайтесь представить, как они повлияют на способность оценщика выбирать сопоставимые объекты, которые дадут правильное представление о рыночной стоимости вашего дома.

Школы являются главной заботой. Семья рассмотрит школьную систему района, прежде чем переехать в соседний район, поэтому компиляции, как правило, должны быть в школьной системе субъекта.

Зонирование Важно

Общая топография важна. Дома на склонах вообще не следует сравнивать с домами на равнине. Кроме того, такие вещи, как бордюры, тротуары, уличные фонари и уличное покрытие, должны быть совместимы. Район без этих улучшений может быть неадекватным сравнением с районом с ними.

Зонирование жизненно необходимо и может удивить своими результатами. В некоторых районах односемейное зонирование R-1 может обеспечить самую дорогую жилую недвижимость. В других районах, которые были зонированы для квартир, хотя в этом районе все еще много домов, многоквартирное зонирование может иметь наибольшую ценность из-за возможности разместить на участке более одной квартиры.

В одном недавнем случае домовладелец был потрясен, узнав, что его дом стоит значительно меньше, чем дом его друга, который находился в двух кварталах от него.Дом друга имел многоквартирное зонирование и был продан застройщику для строительства многоквартирного дома.

В некоторых областях важно имя. Если ваш дом находится через дорогу от Беверли-Хиллз, он будет продаваться дешевле, потому что в нем отсутствует нечто столь нематериальное, как адрес.

Если бы оценщик ссудо-сберегательных счетов воспользовался компенсациями Беверли-Хиллз для такого дома, он подверг бы свою компанию значительной вероятности убытков. Многие из широко известных проблем со сбережениями и кредитами были вызваны плохой оценкой.

Количество спален

Другим важным пунктом, на который обращает внимание оценщик, является количество спален. Если квадратные метры жилой площади — это объект № 1, то количество спален — № 2.

Оценщик рассматривает рынок недвижимости не как один общий рынок, а как множество субрынков. По его мнению, существует субрынок для домов с одной спальней, еще один для домов с двумя спальнями, еще один для домов с тремя спальнями и так далее.

Другими словами, тот, кто хочет купить дом с тремя спальнями, обычно не сравнивает дом с тремя спальнями и дом с двумя спальнями.Оценщик тоже не должен.

В большинстве районов дом с тремя спальнями продается дороже, чем дом с двумя спальнями, даже если они имеют одинаковую площадь в квадратных футах.

Я хотел бы остановиться на игре, в которую постоянно играют брокеры, пытаясь перехитрить оценщиков, и для оценщиков, пытающихся предотвратить это.

Брокерам нужны оценщики

Оценщикам нужны посредники, потому что о последних продажах первыми узнают маклеры. Оценщики живут этими компиляциями.С другой стороны, брокерам нужны оценщики, чтобы вернуть оценку с адекватной стоимостью, иначе сделка не может быть закрыта.

Таким образом, брокеры всегда представляют объекты, которые находятся в разных районах, имеют несоответствующее количество спален, виды или бассейны, которых нет в объекте недвижимости, или по какой-либо одной из ряда других конкретных причин, которые были проданы более чем оцениваемое имущество.

Тема, которую часто упоминают брокеры, — «обуздать апелляцию».

Привлекательность бордюров важна, но оценщик понимает, что в мире так много потенциальных мнений, что нелегко определить, обладает ли дом особой эстетической привлекательностью.То, что нравится одному покупателю, ненавидит другой, поэтому не всегда можно точно сказать, как отреагирует типичный покупатель.

Например, некоторые брокеры скажут вам, что крутая и длинная дорога снижает привлекательность бордюра. Хотя это верно для некоторых покупателей, для других это обеспечивает дополнительную конфиденциальность и, следовательно, является хорошей вещью.

Пулы не могут добавить стоимости

Таким образом, апелляционные корректировки, хотя и возможны, являются тем, чего оценщик старается избегать, если только нет неопровержимых доказательств того, как реагирует типичный покупатель.Брокеры часто специализируются на субъективности, но оценщики должны быть объективны.

Пулы — это пример того, что может не помочь вашей ценности. Велика вероятность, что вы не сможете вернуть стоимость пула на рынке. Некоторым покупателям не нужен бассейн из-за лишних хлопот или расходов, из-за маленьких детей или из-за того, что они не умеют плавать или не развлекаются.

Если в вашем дворе есть место для бассейна, покупатель, который хочет, может построить его, а тот, кто не хочет, может не иметь его. Так что пул — это не то, что кто-то строит для увеличения своей рыночной стоимости.Бассейн должен быть построен, потому что вы хотите его сейчас.

С другой стороны, если вы модернизируете кухню или ванную комнату, эти модификации ценятся на рынке. Покупатели хотят видеть обновленные кухни и ванные комнаты даже в самых старых домах.

После того, как оценщик проделал всю полевую работу — осмотрел предмет, просмотрел окрестности и нашел подходящие компы — он возвращается в офис и проводит час за компьютером.

Сложение и вычитание

Происходит следующее: Композиции перечислены с их продажными ценами в верхней части сетки.По мере того, как оценщик продвигается вниз по сетке, он вносит «корректировки» для элементов компенсации, которые отличаются от предмета.

Другими словами, он прибавляет или вычитает из фактической продажной цены композиций, чтобы попытаться сделать их похожими на предмет. Если у компании есть пул, а у объекта нет, то оценщик вычтет часть продажной цены сделки, по сути, пытаясь удалить пул из сделки, чтобы сделать ее похожей на объект.

Опять же, все корректировки производятся (благодаря опыту оценщика и/или его компании) на рынке.Они представляют собой попытку воспроизвести то, что типичный покупатель заплатил бы за различные предметы, из которых состоит дом.

В конце сетки корректировки объединяются с фактической продажной ценой композиции, чтобы сформировать «скорректированную продажную цену». Теоретически, это то, за что предмет был бы продан на основе продажи компа.

Обычно таким образом обрабатываются три сделки в оценочной форме, поэтому в нижней части указаны три скорректированные цены продажи (эти три цены никогда не совпадают точно).Затем оценщик рассматривает эти три, чтобы сформировать диапазон вероятной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Он решает, какая сумма в долларах в диапазоне будет наиболее вероятной рыночной стоимостью, и это становится его итоговой цифрой — его оценкой рыночной стоимости.

ИДЕИ ДЛЯ ВЫСКАЗЫВАНИЯ ЧИТАТЕЛЕЙ

Читатели, желающие высказать свое мнение по интересующим их темам, должны направлять запросы или рукописи по адресу Real Estate Editor, Los Angeles Times, Times Mirror Square, Los Angeles,

.

Как избежать низкой оценки дома

Оценка дома проводится профессиональным оценщиком для оценки рыночной стоимости дома или имущества. Обычно они делаются по просьбе кредитора, рассматривающего вашу заявку на новую или рефинансируемую ипотеку.

В некоторых случаях оценка дома может оказаться заниженной из-за того, что стоимость в районе снизилась, жилье необходимо улучшить или покупатель просто предложил слишком много. Более низкая оценка дома может сорвать потенциальную продажу, когда кредитор не согласится предоставить полную сумму финансирования, необходимую покупателю для закрытия сделки.

Почему оценка дома важна

Оценка важна для ипотечных кредиторов, потому что она гарантирует, что они не одобрят кредит для заемщика на сумму, превышающую стоимость недвижимости, говорит Аль Грэм, региональный менеджер, Джорджия, Алабама и Флорида, для Сильвертон Ипотека. Оценка также защищает покупателя от переплаты за недвижимость.

Кредиторы также используют оценку дома, чтобы помочь заемщикам определить текущую стоимость недвижимости, которую они хотят приобрести, и разумную сумму, которую они могут потратить, говорит Роуз Склар из The Sklar Team с Coldwell Banker Realty в Уэстоне, Флорида.

Домовладельцы также обращаются за оценкой при рефинансировании своей ипотеки или получении ссуды под залог дома или кредитной линии под залог дома.

«Как правило, соотношение кредита к стоимости определяется наименьшей из оценочной стоимости или покупной цены для сделки покупки», — говорит Мэтт Хакетт, операционный менеджер Equity Now, нью-йоркской компании, предоставляющей прямые ипотечные кредиты. «Для рефинансирования соотношение кредита к стоимости определяется оценочной стоимостью. Это соотношение очень важно как с квалификационной, так и с ценовой точки зрения.”

Почему важно избегать низкой оценки дома

Низкая оценка дома может привести к задержке продажи вашего дома, что может стать проблемой, если вы начали процесс покупки другого дома. Если у вас запланированы немедленные изменения, такие как переезд в поисках работы или развод, низкая оценка может затруднить продажу вашего дома по цене, на которую вы надеялись.

Низкая оценка также означает, что дом может находиться на рынке в течение более длительного периода времени. Покупателей иногда отпугивают дома, которые задерживаются на рынке в течение многих недель, считая, что есть проблемы с домом или запрашиваемой ценой.Однако в настоящее время рынок жилья особенно конкурентен, так что это может беспокоить большинство продавцов меньше, чем это было до пандемии.

Причины низкой оценки

На низкую оценку могут влиять многие факторы. Вот как вы можете бороться с некоторыми из наиболее распространенных проблем:

Внешний вид дома имеет значение

Грязный или некрасивый дом обычно негативно влияет на вашу оценку, говорит Грэм.

Как избежать:  Прежде чем выставить свою собственность на продажу, подумайте о том, чтобы ее профессионально почистили как внутри, так и снаружи, и устроили не только для потенциальных покупателей, но и для оценщиков, – говорит Грэм.Не забывайте о таких местах, как чердак, подвал и гараж, особенно если они не используются. Убери и коси двор, подкрась краску и собери свои безделушки.

Изменение рыночных условий

Оценщики используют сопоставимые дома, известные как «компы» в общей области, чтобы помочь определить стоимость собственности. По словам Грэма, поскольку рыночные условия меняются так быстро, реклама, которой больше месяца или около того, может быть уже неактуальна на текущем рынке.

Как избежать: Изучите, как быстро или медленно меняется стоимость домов в этом районе.Могут быть времена, когда продажи замедляются, например, в конце лета или зимой, когда меньше людей хотят купить дом.

Отсутствие недавних продаж

Отсутствие недавних продаж сопоставимой недвижимости в этом районе может существенно повлиять на оценочную стоимость, говорит Грэм.

Вы можете жить в районе, где дома редко продаются, или в новой части города, которая все еще находится в стадии застройки. Если вы живете в довольно новом высотном доме и несколько квартир были проданы второму владельцу, это также может повлиять на вашу оценку.

По словам Скляра, зачастую в этом районе недостаточно закрытых распродаж.

«Обычно банки работают только три месяца назад», — говорит Скляр. «Когда продажи домов замедляются, хорошие предложения очень быстро стареют, часто не оставляя сопоставимых объектов для выбора и вызывая низкую оценочную стоимость».

Как избежать: Узнайте, сколько домов продается в вашем районе и в какое время года они происходят чаще всего. Если вы можете подождать, попробуйте продать свой дом в эти периоды года.

Разрыв между оценщиком и покупателем

Дом может стоить эти дополнительные 5000 долларов, потому что он находится в предпочтительном школьном округе покупателя или на той же улице, что и родственник, но оценщик не принимает во внимание сентиментальную ценность, говорит Грэм.

Как избежать: Этого может быть труднее избежать, потому что это часто носит личный характер.

Нереалистичные ожидания

Оценщики смотрят на сопоставимые продажи по соседству и, как правило, «сопоставляют продажи с более низкой продажей, более высокой продажей и очень похожей продажей и приходят к числу, которое они считают подходящим», — говорит Хакетт.

Причины низких оценок, как правило, больше связаны с нереалистичным представлением о ценности, чем с чем-то косметическим», — говорит Хакетт. «Оценщики тоже люди, и они, как правило, более благосклонно реагируют на ухоженный дом».

Как избежать: Посмотрите цены на дома, проданные в прошлом месяце, которые схожи по размеру и возрасту, чтобы определить диапазон для вашей оценки до ее проведения.

Как часто оценки домов бывают низкими?

Низкие оценки домов встречаются нечасто.По данным Fannie Mae, оценки бывают низкими менее чем в 8% случаев, и многие из этих низких оценок пересматриваются в сторону повышения после апелляции, говорит Грэм.

Как часто оценка дома бывает низкой, как правило, зависит от района и рыночных условий. По словам Скляра, большинство оценок, как правило, имеют правильную стоимость.

«Те, которые на сегодняшнем рынке имеют низкие цены, часто являются результатом других свойств или единиц, которые не были модернизированы, что приводит к низким сопоставимым показателям, которые, в свою очередь, используются оценщиком», — говорит Скляр.«Всегда проверяйте свою оценку и убедитесь, что сопоставимое использование является честным и справедливым».

Чтобы предотвратить заниженную оценку, Скляр рекомендует агенту по недвижимости встретиться с оценщиком в собственности, чтобы указать на любые улучшения, сделанные домовладельцем, с недавними квитанциями в качестве доказательства.

«Также неплохо было бы попытаться найти оценщика, знакомого с вашим районом, — говорит Скляр.

Что делать, если оценка окажется низкой

В конечном счете, у покупателя есть три варианта, если оценка окажется ниже ожидаемой: 

  1. Договориться с продавцом о более низкой цене
  2. Оплатите разницу между ценой по прейскуранту и суммой, которую ваш кредитор готов профинансировать
  3. Отказаться от транзакции

Если вы решите отозвать свое предложение о покупке, вы можете потерять часть или весь свой задаток, если только у вас нет непредвиденных обстоятельств, связанных с оценкой, которые позволяют вам уйти в случае низкой оценки и вернуть свой залог.

Вы также можете оспорить оценку и предоставить любые дополнительные сравнительные данные для рассмотрения, говорит Скляр.

Тем не менее, домовладельцы не могут делать покупки для оценки и просто получить вторую, добавляет Хакетт.

«Как кредитору нам не разрешается проводить повторную оценку, если только первая оценка не является абсолютно неверной», — говорит Хакетт. «Это было бы крайне редко, поскольку кредитор выбирает оценку или, по крайней мере, компанию по управлению оценкой. Мы проводим огромную комплексную проверку оценщиков, прежде чем нанимать их, поскольку они определяют стоимость залога, поддерживающего кредит, и имеют решающее значение для процесса кредитования.”

Узнать больше:

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.