Доходы с недвижимости: Как создать источник пассивного дохода из недвижимости

Существует несколько вариантов извлечения пассивного дохода с недвижимости:

• Приобретение земли для сдачи ее в аренду.
• Покупка земельного участка для перепродажи под застройку. Доход однократный, но он, при условии удачной сделки, поможет сформировать капитал для дальнейшего вложения в депозиты, ценные бумаги, бизнес, недвижимость.
• Жилая недвижимость с получением дохода от сдачи в аренду. Стоимость квартиры, ипотеки, налогов и т. д. должна быть ниже доходов.
• Покупка недооцененной недвижимости, нуждающейся в капитальном ремонте, улучшениях, модернизации, с последующей сдачей в аренду. К этому разряду относится приобретение жилого дома без коммуникаций с дальнейшим их подключением.
• Покупка недвижимости для изменения вида использования и перепродажа.

В целом, сдача недвижимости в аренду – отличный источник стабильного дохода при минимальных затратах времени.

© Старецкая Елена, BBF.RU

Пассивный доход от недвижимости при небольших бюджетах – варианты вложений. Часть 2

Проекты с гарантированной доходностью – тренд сегодняшнего дня. «Свой процент» можно заработать в Таиланде, Турции, Франции, Германии, Испании, на Кипре и т. д. Но в состоянии ли обеспечить эту доходность те или иные проекты? Есть ли на рынке альтернативы аренде и перепродаже, но при этом приносящие прибыль? Инвестиционный консультант Эрик Розенфельд говорит «да» и приводит примеры, оценивая риски подобных вложений.

Большинство инвесторов, стремящихся получать пассивный доход, мыслят весьма стандартно. Инвестиции в недвижимость они рассматривают только в одном ракурсе – полное владение, допустим, квартирой, и последующая сдача её в аренду.

Любые иные формы владения кажутся им недостаточными или сомнительными. Тем не менее, вариантов владения недвижимостью больше, чем мы думаем. Приведу некоторые из них…

Акционер жилищного АО

Не все это знают, но…  В Финляндии (!) покупка квартиры – это не приобретение недвижимости как таковой. Многоквартирные дома принадлежат жилищным акционерным обществам, которые владеют участком, на котором данный дом построен (либо земля арендована у города). За каждой квартирой закреплено определённое количество акций.

То есть, приобретая объект, вы становитесь акционером этого жилищного АО.

Долгосрочная аренда – Leasehold

Известно, что существуют такие формы владения недвижимостью как Freehold (аналог принятой в западных странах частной собственности) и Leasehold (долгосрочная аренда или владение, ограниченное во времени). Такие схемы очень популярны, например, в Великобритании и странах Юго-Восточной Азии. В каких-то странах или (как в Таиланде) даже конкретных регионах вообще нет для иностранца иного варианта приобретения недвижимости, кроме как через Leasehold.

При Leasehold вы не будете являться полноправным собственником недвижимости, а участок земли будет принадлежать вам на правах аренды на определённый срок.

Стоимость объекта, продающегося по типу владения Leasehold зависит от оставшегося срока. Покупая такой объект, стоит уточнять у землевладельца сроки и условия продления аренды земли, а также ответственность сторон.

Долевое владение

Эта форма владения подходит тем, у кого небольшой капитал, либо тем, кто хочет эту имеющуюся свободную наличность диверсифицировать и получать стабильный, гарантированный доход.

Вообще, «диверсификация» – это сегодня «слово дня». При сложившейся в мире экономической ситуации, только распределение капитала даёт хоть какие-то надежды на минимизацию рисков и даже заработок.

Допустим, вы не хотите вкладывать все свои €50 тыс. или €200 тыс. в один объект, а хотите разбить их на несколько частей. Что совершенно разумно. В этом случае вам придётся принять тот факт, что вы не полностью владеете объектом, а только его долей. Величина этой доли зависит от ваших инвестиционных возможностей. Это ещё один «болевой порог» для стандартных инвесторов, так как им кажется, что, владея «лишь» долей, они не владеют ничем или их права будут ущемлены. Это не так. Как и в случае с полным владением, долевое владение определяется законами той страны, где подобная недвижимость приобретается и договором, заключающимся между продавцом доли и инвестором. Что же касается доходности в таких проектах, то тут всё совсем просто. Недвижимость передаётся в распоряжение управляющей компании в обмен на прописанные в контракте обязательства по выплате доходности.  

Возьмем конкретный пример. В центральной Франции на территории в 1 млн кв. м реализуется проект – пятизвездочный Golf & SPA комплекс Wyndham Halcyon Retreat. Рядом с гольф-полем расположен строящийся коттеджный посёлок, в котором можно приобрести студии, апартаменты с одной, двумя или тремя спальнями. На каждые апартаменты регистрируется акционерное общество.

В данном проекте апартаменты можно купить полностью в собственность или же приобрести долю совладения (стать одним из 13 равноправных владельцев) через покупку доли в компании. Минимальная сумма инвестиций в этом случае составляет €17 230.

Инвестор заключает договор с управляющей компанией, которая обеспечивает гарантированную доходность в год – от 6 до 8% в евро от инвестированной вами суммы (процент зависит от срока действия контракта). Компания предлагает две точки выхода из проекта – через 5 и 10 лет. При выходе ваша доля выкупается по цене покупки с бонусом за счёт роста стоимости проекта. То есть вопрос с ликвидностью решён заранее.

Важный плюс проекта – он рассчитан в первую очередь на местных поклонников гольфа и их семьи. То есть, в меньшей степени пострадал от кризиса международного туризма.

Иными словами, вот он — пример проекта, где при небольшой уровне входа инвестор получает внятную и понятную доходность, а также гарантии ликвидности.

Форма коллективного инвестирования – Real estate investment trust

Инвестиционные трасты REIT – ещё один вариант низкобюджетного инвестирования в недвижимость для получения пассивного дохода.

REIT – это компания, которая владеет и, как правило, управляет различными объектами недвижимости (условно тремя магазинами или 4 000 логистическими центрами по всему миру), которые приносят доход с аренды.

Для того, чтобы компания могла считаться REIT, она должна удовлетворять нескольким важным условиям, в том числе по количеству акционеров (не менее 100). А также 75% имущества компании должна составлять недвижимость, минимум 90% облагаемого налогом дохода должно быть выплачено инвесторам и т.д.

Решив инвестировать в REIT, вы приобретаете не объект, а акции компании, владеющей недвижимостью. Акции реализуется на биржах и специализированных площадках. По сути, это похоже на покупку обычных акций на бирже. Отличие заключается только в том, что владелец акций REIT получает дивиденды, не продавая акции. Тогда как владелец акций на фондовом рынке может заработать, только продавая акции с прибылью.

В зависимости от типа REIT, доход компании генерируется из доходов с аренды, процентов с выданных ссуд и прибыли от перепродажи недвижимости. Средняя доходность по REIT – 4–7% в год.

Есть два основных типа REIT-компаний. Equity REIT – компании, которые владеют недвижимостью и зарабатывают преимущественно на ее аренде. И Mortgage REIT (или ипотечный REIT) – компании, инвестирующие в ипотеку, обеспеченные ипотекой ценные бумаги и связанные с ними активы, и генерирует доход за счёт процентного дохода.

Форма коллективного инвестирования – облигации

Для иллюстрации я сразу приведу пример проекта, реализуемого в Германии. В данном случае приобретаются облигации компании, занимающейся редевелопментом жилых домов (преимущественно памятников архитектуры) в Берлине и Лейпциге, и их перепродажей. Плюс данной формы инвестирования по сравнению в REIT – это фиксированная доходность.

В приведенном примере у компании на данный момент 24 таких объекта. Для финансирования проектов компания использует три источника. Банковскую ссуду (покрывающую примерно половину необходимых средств), собственные средства и средства инвесторов. Для привлечения последних, компания проводит эмиссию и выпускает облигации с фиксированной доходностью. Минимальная инвестиция €3 тыс. (разовые инвестиции) либо €50 (пятьдесят евро) в месяц (накопительная программа). 

В случае разовых инвестиций доход выплачивается ежеквартально, а инвестированная сумма возвращается в январе 2025 года. При желании вы можете эти деньги реинвестировать опять. 

В накопительных программах доход выплачивается вместе с накопленной суммой в конце действия контракта. Инвестор может сделать перерыв в ежемесячных оплатах до полугода, а также забрать 30% своих инвестиций через два календарных года после начала действия контракта.

Доходность составляет от 6 до 10% годовых в евро, в зависимости от размера инвестиций.

Это ещё один вариант для диверсификации капитала или для инвестора, который обладает небольшой суммой и хотел бы, чтобы его деньги генерировали доход в евро.

Гарантии и риски

Гарантия – это всегда понятие относительное. По сути, прописанная в контракте гарантированная доходность есть обязательство конкретной компании выплатить вам обещанные деньги. Не беря в расчёт временные форс-мажорные факторы, что является точками риска в таких инвестициях?

1. В первую очередь – это бизнес-модель. Давайте рассматривать покупку недвижимости как бизнес, раз уж мы хотим, чтобы она приносила нам прибыль. То есть вы должны понимать, как ваша доходность будет генерироваться.

2. Вторая точка – это, конечно, УК или управляющая компания. От её профессиональной работы зависит ваш доход. Задавая правильные вопросы, можно понять, способна ли данная компания выполнить взятые на себя обязательства.

3. Ну, и третья, конечно, это локация. Это не первостепенный критерий в данном случае, но важный и напрямую влияющий на ликвидность.

Эти три фактора должны быть проанализированы прежде, чем вы будете инвестировать ваши деньги.

Важное общее правило – обязательно смотреть на цифры. Отложить эмоции в сторону и скрупулезно считать.

Можно, конечно, ничего не делать и никуда не инвестировать. Но бездействие – это тоже риск. Деньги должны работать и приносить вам доход.

А как, где и на каких условиях – решать вам.

Вы заинтересованы в пассивном доходе с минимальным бюджетом? Обращайтесь к инвестиционному эксперту Эрику Розенфельду

Условия цитирования материалов Prian.ru

Пассивный доход от недвижимости при небольших вложениях – как это работает. Часть 1

Небольшой бюджет, желание стать владельцем чего-то очень надёжного и ликвидного, а также получать постоянный пассивный доход – вот идеальная картина для инвестора (обычно начинающего), который обращается к недвижимости. На очередном вебинаре Prian.ru выступил Эрик Розенфельд – инвестиционный консультант, специализирующийся на доходных объектах.

Очевидно, что… 

…покупка недвижимости – это не инвестиция. Инвестицией она становится тогда, когда начинает приносить доход.

Я занимаюсь недвижимостью с 2009 года. Работал в разных странах и вот что заметил. Ещё одиннадцать лет назад из десяти человек, решивших купить недвижимость за границей, лишь один спрашивал про доходность. Остальные хотели просто «домик у моря». И с каждым годом желающих получать доход на зарубежных квадратных метрах становилось больше. Сегодня это практически каждый потенциальный покупатель.

Сегодня существует масса способов, как заработать на недвижимости. У подавляющего большинства покупателей зарубежных квадратных метров всегда в уме два пути.

1. Покупка на нулевом этапе и перепродажа готового жилья

Схема «купил на этапе стройки и перепродал готовое» большинству потенциальных покупателей уже знакома и протестирована на локальном, домашнем рынке. Многие на этом заработали свои проценты, которые исчисляются десятками. Такой успешный опыт они считают возможным копировать на зарубежных рынках. В болгарской Варне, испанской Торревьехе, турецкой Аланье, грузинском Батуми и на других известных курортах в среднем ценовом сегменте.

Однако есть несколько моментов, которые надо принимать во внимание. Как правило, большинство покупателей квартир нулевого цикла в курортных зонах – те, кто по завершении строительства жилого комплекса планирует купленное перепродать. Делают они это именно с целью получить «свой процент». Потому что на бумаге покупка квартиры в самом начале строительства может принести условно 20–30% (в зависимости от страны, проекта) прибыли. Цифры красивые, но что происходит в реальности?

Во-первых, вы не единственный покупатель, и когда комплекс достраивается, то вместе с вами на рынок выходят множество других владельцев, желающих перепродать свою собственность. Также вы конкурируете и с застройщиком. В этой ситуации перепродать свой актив гораздо сложнее. К тому же все квартиры в курортном комплексе, как правило, типовые, и, вероятнее всего, ваши апартаменты не уникальны.

Во-вторых, когда дело доходит до продажи, «выясняется», что в цену включается комиссия – комиссия агента, чьими услугами вы, скорее всего, воспользуетесь для продажи своего жилья. Рассчитывать на сумму, которую получит застройщик от продажи такой же квартиры в комплексе, как и ваша, не стоит.

Единственный выход – демпинг. И скидка в пару тысяч евро не решит вопрос. Чтобы потенциальный покупатель выбрал именно ваши апартаменты, а не соседние (или не приобрёл напрямую у застройщика), придётся скинуть гораздо больше. Ведь покупателям психологически комфортнее покупать у девелопера.

Покупка квартир в курортных городах с последующей перепродажей – сложный и не всегда работающий бизнес. Как бы вас ни уверяли в том, что цены растут, помните: надо ещё суметь продать по этой высокой цене.

2. Сдача объекта в аренду

Ещё более распространённая схема получения пассивного дохода – сдача объекта внаём на короткий или долгий срок.

Краткосрочная аренда более распространена в курортных странах, где этот бизнес приобретает сезонный характер – и при этом позволяет хорошо заработать. Но здесь также есть свои риски. Один из них – административный, когда власти разных городов вводят ограничения на посуточную аренду через сервисы вроде Airbnb и Booking.

А в этом году полностью остановила арендный бизнес пандемия. Теперь остаётся ждать, когда «вирусный» кризис закончится. К слову, те, кто покупал квартиры не в курортных зонах, смогли быстро перестроиться и начать сдавать жильё в долгосрочную аренду.

Практика показывает, что большинство желающих зарабатывать на аренде рассчитывают именно на пассивный доход, то есть хотят переложить обязанности управления объектом на кого-то другого – знакомых или компанию. И поиск ответственного лица не менее важная задача.

Мой совет – не доверяйте вопрос управления объектом самому риелтору. Он всегда предпочтёт аренде продажу. Простая калькуляция докажет, что она для него более прибыльна, чем управление – тем более одним объектом. Ведь обслуживание квартиры – это и поиск арендатора, и уборка, и проверка, и ремонт при необходимости… Сложная работа.

Ищите компанию, которая специализируется на сдаче в краткосрочную аренду, и обязательно учитывайте их комиссию (например, в знакомой мне Финляндии – примерно 30% от генерируемого дохода в год), закладывайте побочные расходы. Убедиться в том, что компания управляет своими объектами профессионально, можно на Airbnb и Booking. Любая серьёзная компания публикует там свои предложения, так как эти порталы генерируют основной поток арендаторов. А её объекты, точнее комметарии и оценки, дадут вам массу полезной информации об агентстве, которому вы планируете доверить в управление свою квартиру. 

Если же компания не размещает свои объекты на порталах краткосрочной аренды, а работает через Facebook или своих знакомых – не обращайтесь в неё. Это непрофессионально.

С чего начать

Первое, что нужно сделать, – задать себе вопрос, с какой целью инвестируешь в зарубежную недвижимость. Цели могут быть разные: вывод средств за границу, переезд, собственный отдых и т. д. Но если главное – желание заработать, надо понимать, сколько вы готовы вложить, какой доход планируете получать, когда хотите вернуть вложенные инвестиции и т. д. Чем конкретнее цель, тем проще будет найти тот объект и ту компанию, с которой вы будете готовы инвестировать в покупку недвижимости.

Если ваша цель – получение дохода с краткосрочной аренды, то постарайтесь понять, с кем вам придётся конкурировать за арендаторов. Для этого можно обратиться хотя бы к Booking. Указав город, временной период, арендный платёж и, конечно, исключив отели, можно увидеть, какое количество квартир в данный период представлено на рынке. Помните, что по правилам Booking ваша квартира встанет в самый конец этой очереди.

Работайте с управляющей компанией или агентством, которое действительно сможет обеспечить вам доход. В идеале доходность должна быть прописана в контракте. Изучите, как они работают с уже имеющимися объектами и насколько их обещания подтверждаются делами.  

И помните: любая спешка – всегда потери. Инвестиции в недвижимость – это игра вдолгую.

Вы заинтересованы в пассивном доходе с минимальным бюджетом? Обращайтесь к инвестиционному эксперту Эрику Розенфельду, специализирующемуся на прибыльных и ликвидных объектах

Вторую часть выступления Эрика Розенфельда на вебинаре «Умный пассивный доход с минимальным бюджетом. Как это работает на рынке зарубежной недвижимости» читайте тут. Вы узнаете, есть ли на рынке альтернативы аренде и перепродаже, но при этом приносящие прибыль.

Условия цитирования материалов Prian.ru

Хороший доход от недвижимости? | Финансовый советник Красавина Елена

Спор о деньгах №178

Удивительно, но факт: согласно Всероссийскому центру изучения общественного мнения (ВЦИОМ), россияне считают наиболее привлекательным способом вложения денег – недвижимость.

А уж если речь идет о пассивном доходе, то тут ни о каких других способах даже не заикайтесь! Недвижимость – и точка! Ну как же?! Она ведь и в цене ВСЕГДА растет, и доход от аренды приносит!

По роду своей деятельности, я часто встречаюсь с клиентами, которые самостоятельно и на довольно высоком уровне инвестируют в недвижимость и занимаются этим много лет. Все они утверждают, что доходность по объектам недвижимости составляет максимум 6-7%.

Именно поэтому, я решила провести что-то типа модного «журналистского расследования» и найти реальные примеры с расчетами. Поскольку я лично в «живую» недвижимость деньги не вкладываю, изначально считая занятие сие делом неблагодарным и невыгодным, я пошла «побираться» по клиентам и коллегам. «Подайте, кто сколько может, реальных примеров с расчетами по объектам недвижимости».

В результате, благодаря добрым людям, у меня на руках сегодня есть 2 абсолютно реальных примера о доходности объектов недвижимости.

Посчитаем вместе?

Квартира №1.

Была куплена в сентябре 2007г.  за 190 000$. Услуги риэлторов и прочие расходы при покупке составили 10 000$. Итого = 200 000$ или 5 118 000 по курсу 25,5896.

За эти годы расходы составили:

• Кухня и диван – 150 000р.
• Техника на кухню и стиральная машина – 50 000р.
• Мебель от ИКЕА – 70 000р.
• Обновление чехла – 7 000р.
• Мелкий ремонт сантехники – 5 000р.
• Услуги риэлторов на поиск новых арендаторов – 150 000р.
• Простоев не было

Итого было вложено в квартиру за 8,5 лет = 5 550 000р. (надо же, какая красивая сумма получилась)))

За это время она принесла доход:

Поскольку раньше у владельца квартиры были некоторые проблемы с ведением бюджета, то четкие данные есть только за последние 3 года. До этого – стоимость аренды составляла 600$ и минус около 1800р. за коммунальные расходы. Давайте в этом случае посчитаем, что 1 октября 2007г. арендодатель начинает получать 600$ по текущему курсу минус 1800р. Курс доллара, для удобства расчетов, закрепляется на 1 октября каждого года.

В 2014г. стоимость аренды составляла 40 000р. Стоимость коммунальных расходов – 3000р.

В 2015г. стоимость аренды составляла 38 000р. Стоимость коммунальных расходов – 3000р.

В 2016г. стоимость аренды составляла 38 000р. Стоимость коммунальных расходов – 3600р.

В результате получаем:

Итак. Средняя доходность данной квартиры за все эти годы составила 4,56%. После уплаты налогов – 3,97%.

За это время стоимость квартиры выросла до 8 500 000р.

Таким образом, если ее сейчас продать, то можно получить прибыль за 8,5 лет в размере 5,09% годовых.

Итого. Вложения в данную конкретную недвижимость за 8,5 лет принесли бы общий доход (аренда + продажа) в 9,65% без учета налогов или 9,06% с учетом налогов в рублях.

Квартира №2.

Была куплена тоже в сентябре 2007г.  за 90 000$. Услуги риэлторов и прочие расходы при покупке составили 3 600$. Итого = 93 600$ или 2 395 000 по курсу 25,5896.

За эти годы расходы составили:

• Кухня, мелкий ремонт плиты, замена холодильника и матраса– 17 500р.
• Замена сантехники – 30 000р.
• Замена окон – 50 000р.
• Переклейка обоев – 16 000р.
• Мелкий ремонт сантехники – 5 000р.
• Услуги риэлторов на поиск новых арендаторов – 150 000р.
• 2 месяца простоев за 8,5 лет

Итого было вложено в квартиру за 8,5 лет = 2 663 500р.

За это время она принесла доход:

Поскольку раньше у владельца квартиры были некоторые проблемы с ведением бюджета, то четкие данные есть только за последние 3 года. До этого – стоимость аренды составляла 500$ и минус около 1500р. за коммунальные расходы. Давайте в этом случае посчитаем, что 1 октября 2007г. арендодатель начинает получать 500$ по текущему курсу минус 1500р. Курс доллара, для удобства расчетов, закрепляется на 1 октября каждого года.

В 2014г. стоимость аренды составляла 28 000р. Стоимость коммунальных расходов – 2250р.

В 2015г. стоимость аренды составляла 25 000р. Стоимость коммунальных расходов – 2650р.

В 2016г. стоимость аренды составляла 25 000р. Стоимость коммунальных расходов – 3600р.

В результате получаем:

Итак. Средняя доходность данной квартиры за все эти годы составила 6,95%. После уплаты налогов – 6,05%.

За это время стоимость квартиры выросла до 5 000 000р.

Таким образом, если ее сейчас продать, то можно получить прибыль за 8,5 лет в размере 7,61% годовых.

Итого. Вложения в данную конкретную недвижимость за 8,5 лет принесли бы общий доход (аренда + продажа) в 14,56% без учета налогов или 13,66% с учетом налогов в рублях.

На первый взгляд, доходность очень неплохая. Особенно, если сравнить эту самую доходность с другими активами на российском рынке. Так, например, я для сравнения взяла:

1. официальный уровень инфляции в России;
2. официальные ежемесячные данные ЦБ по ставкам вкладов сроком на 1 год и вычислила среднюю годовую доходность;
3. рост индекса ММВБ за этот период времени.

В результате, получилась вот такая табличка:

Как видим, если доходность по первой квартире идет примерно вровень с инфляцией, то вторая квартира показывает доход существенно выше инфляции.

Однако, что будет, если мы возьмем доходность умеренного портфеля для получения пассивного дохода из зарубежных ETF?

Вот та табличка по доходности портфеля, которую я демонстрировала на вебинаре про получение пассивного дохода.

Я посчитала, что было бы, если бы мы в октябре 2007г. вложили те самые 200 000$ (5 118 000р.) не в первую квартиру, а в такой портфель. Соответственно, в начале января каждого года мы бы снимали весь начисленный дивидендный доход и переводили бы его в рубли по действующему в январе курсу. В это же время, сам основной капитал продолжал бы расти в тех процентах, которые здесь указаны. Затем 1 мая мы бы забрали весь капитал со счета и перевели в рубли.

Как думаете, какая доходность в результате получится?

Путем нехитрых подсчетов, сначала выясняем, что средний пассивный доход данного портфеля в рублях составил 12,31%

И, наконец, продав все активы 1 мая и конвертировав полученную сумму в рубли, мы бы получили 16 057 839,43р. вместо первоначальных 5 118 000р. или 14,24% годовых в рублях.

Итого. Совокупная доходность данного портфеля в рублях за указанный период в 8,5 лет составляет 26,55%, что почти в 2 раза выше даже самой результативной доходности по квартире в Москве!

При этом необходимо помнить, что:

1. Квартира – очень низко ликвидный актив. Продать ее будет не так-то просто. Я, например, на следующий год запланировала себе расширение жилищных условий, поэтому начала потихоньку приглядывать различные предложения в своем районе. Непреложный факт – квартиры сейчас продаются о-о-очень медленно! Над одной квартирой я зимой подхихикивала – за окном снег, а там вид из окна – весь в цвету. Значит, продается с лета. И что думаете? До сих пор продается – фотки опять актуальны стали))

Что касается ETF, то их можно продать запросто в течение дня. На вывод денег уйдет максимум две недели, в зависимости от посредника. Поэтому ни о каких заморозках денег на долгие месяцы (а то и годы) речи не идет.

2. Квартира требует постоянного присмотра. Риэлторы, арендаторы, соседи, окна, ремонт, простои, коммунальные расходы и прочее… Такое ощущение, что купил не источник дохода, а источник головной боли. Если посчитать, сколько в итоге времени тратится на рентную недвижимость, то может оказаться, что за это время можно было бы заработать гораздо больше денег, потратив усилия на основную деятельность.

Что касается портфеля из ETF, то его нужно проверять раз в год, когда приходит время сделать ребалансировку. Если же мы хотим получать пассивный доход чаще, то, как я уже писала выше, на все действия по выводу средств технически уйдет максимум два часа и максимум 2 недели на получение.

3. И, наконец, не забываем про «эффект рождественской индюшки». Квартира – 1 яйцо в 1 корзине. Может что угодно произойти как с одним яйцом (квартира сгорит, дом рухнет и т.д.), так и с корзиной (в любой момент может измениться как ситуация в стране в целом, так и на рынке недвижимости в частности). При том, что в квартиру деньги вложены совсем не маленькие, будет очень обидно в один миг лишиться их по какой-то причине.

Что касается портфеля из ETF, то мы по сути вкладываем деньги в разные яйца и (можем) в разные корзины. В портфель может входить золото, фонды недвижимости, облигации и акции разных стран по всему миру. Таким образом, даже если что-то произойдет с одним активом, все деньги ни в коем случае не будут утеряны.

Общий вывод. Никогда не стоит вкладывать все имеющиеся деньги в один актив, каким бы привлекательным он не выглядел. На длительных промежутках времени портфель из зарубежных ETF будет не только выгоднее в 2 раза, но и более устойчив ко всем имеющимся инвестиционным рискам, чем самый привлекательный объект недвижимости в одной стране!

Кстати, если вы пропустили последний вебинар по пассивному доходу, в котором не только демонстрировался упоминаемый мною портфель, но и подробно рассказывалось обо всех способах получения пассивного дохода, пройдите по этой ссылке.

И, напоминаю, что с 1 июня произойдет повышение стоимости услуг, поэтому если вас интересует получение пассивного дохода, успейте воспользоваться старыми ценами.

Назван тип недвижимости, которая сейчас приносит доход

https://ria.ru/20201113/nedvizhimost-1584394836.html

Назван тип недвижимости, которая сейчас приносит доход

Назван тип недвижимости, которая сейчас приносит доход

Рынок недвижимости переживает второе рождение на фоне снижения ставок и запуска льготной ипотеки. Подобного спроса на объекты не наблюдалось с 2007-2008 годов… РИА Новости, 13.11.2020

2020-11-13T03:10

2020-11-13T03:10

2020-11-13T10:14

бкс мир инвестиций

андрей русецкий

россия

ипотека

недвижимость

центральный банк рф (цб рф)

общество

/html/head/meta[@name=’og:title’]/@content

/html/head/meta[@name=’og:description’]/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/07e4/03/0a/1568366713_0:158:3081:1891_1400x0_80_0_0_40f497774f756b60119be3127e14799f.jpg

МОСКВА, 13 ноя — РИА Новости. Рынок недвижимости переживает второе рождение на фоне снижения ставок и запуска льготной ипотеки. Подобного спроса на объекты не наблюдалось с 2007-2008 годов. Однако цены растут не на все, а лишь на предлагаемые застройщиками квартиры на первичном рынке, на «вторичке» по-прежнему царит застой, рассказал агентству «Прайм» управляющий активами «БКС Мир инвестиций» Андрей Русецкий.По его мнению, если Центральный банк, как ожидается, снизит до конца года ставку еще на 0,25%, а льготная ипотека продлится в течение 2021 года, ажиотаж на первичном рынке продолжится. При этом ставки на ипотеку для вторичного рынка будут постепенно подтягиваться к ставкам по льготной ипотеке.»Здесь два основных варианта получения доходов. Первый — это покупка самой недвижимости с последующей переуступкой — более предсказуемый доход, но крайне низкая ликвидность. Второй вариант — покупка акций публичных застройщиков», — рассуждает Русецкий.Во втором случае бумаги застройщиков будут расти вместе с ценами на недвижимость, кроме того, компании выплачивают дивиденды. Это более выгодно, чем покупка самого объекта, — только дивидендная доходность может достигать 10% годовых, заключил эксперт.

https://realty.ria.ru/20201024/moshenniki-1581245468.html

россия

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

бкс мир инвестиций, андрей русецкий, россия, ипотека, недвижимость, центральный банк рф (цб рф), общество

Доходность и окупаемость инвестиций в недвижимость

Доходность и окупаемость – основные финансовые показатели, которые определяют инвестиционную привлекательность объекта недвижимости.

Не смотря на это большинство инвесторов проводят расчеты поверхностно и не учитывают многие переменные, которые влияют на итоговые значения показателей окупаемости и доходности.

Как правило, окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год. А доходность, как величина обратная окупаемости, определяется отношением годовых доходов от аренды к стоимости объекта:

Кроме стоимости объекта и валовых поступлений от аренды в расчетах окупаемости и доходности важно учитывать следующие переменные:

Ставка дисконтирования

Дисконтирование учитывает изменение стоимости денег во времени и определяется путем умножения будущих денежных потоков на коэффициент дисконтирования:

где

i – процентная ставка;

n – номер периода.

Индексация ставки аренды

Условия по индексации ставки — обязательный пункт любого договора аренды. Обычно повышение стоимости аренды ограничивают уровнем инфляции или определенным процентом по соглашению сторон.

Эксплуатационные расходы, не включённые в арендные платежи

К ним относят расходы на отопление, капитальный ремонт, услуги управляющей компании по обслуживанию помещения. Данные статьи расходов как правило не оплачиваются арендатором, и способны значительно сократить чистый доход получаемый от объекта недвижимости.

Особенно это актуально для офисных помещений в составе бизнес центров, где эксплуатационные расходы могут достигать 20 % от суммы арендных платежей.

Налог на доходы и прочие налоговые отчисления

Перед покупкой важно ответить на ряд вопросов. Как оформить помещение — на физическое лицо, ИП или организацию. Для каких целей вы приобретаете помещение — для собственного бизнеса или для сдачи недвижимости в аренду. Эти и другие вопросы влияют на налоговые отчисления по объекту недвижимости и соответственно чистую прибыль.

Процент простоя

Даже самые ликвидные помещения периодически пустуют.  Сюда же относятся «арендные каникулы», которые предоставляются арендатору на время проведения ремонтных работ.

Горизонт инвестирования

Горизонт инвестирования влияет на значение средней доходности за выбранный период. Он учитывает взаимосвязь и изменение отдельных показателей во времени.

Таким образом доходность объекта недвижимости определяется с помощью приведенной величины доходов (NPV) и рассчитывается по формуле:

где OP_i – операционная прибыль в i-й год владения недвижимостью; K_i – величина инвестиций в объект недвижимости в i-й год владения; TRi – величина доходов от аренды в i-й год владения недвижимостью; VC_i – величина текущих годовых издержек в i-й год владения недвижимостью.

Срок окупаемости объекта недвижимости (Ток) определяется на основе соотношений приведенной величины операционной прибыли (NPV_i(OP)) и операционной прибыли нарастающим итогом (∑NPV_i(OP)) по формуле:

где N_i – номер i-го года, в котором дисконтированная операционная прибыль нарастающим итогом становится положительной; ∑NPV_i(OP) – величина дисконтированной операционной прибыли нарастающим итогом в i-й год владения недвижимостью; NPV_i(OP) –величина дисконтированной операционной прибыли от объекта недвижимости в i-й год владения.

Не допустить ошибку, упростить и ускорить расчет поможет калькулятор, сделанный специально для определения показателей окупаемости и доходности инвестиций в недвижимость.

Вы задаете основные переменные такие как стоимость объекта, ставку дисконтирования, эксплуатационные расходы, процент простоя и прочие. И в результате получаете значения окупаемости и доходности:

Выбираете объект коммерческой недвижимости для покупки?

Прочитайте книгу: Как выбрать и выгодно купить коммерческую недвижимость

Недвижимость с пассивным доходом: руководство для начинающих

Основные выводы

Недвижимость с пассивным доходом известен как один из лучших способов получить дополнительный источник дохода, обеспечить безопасность при выходе на пенсию и, в конечном итоге, разработать дорожную карту для достижения финансовой свободы. Однако инвестирование в недвижимость с пассивным доходом не обязательно подходит каждому инвестору. Хотели бы вы принять более активную роль в инвестировании в недвижимость или относительно пассивную роль? Читайте дальше, чтобы узнать все о недвижимости с пассивным доходом и узнать, подходит ли она вашему типу инвестиционной личности.

Что такое недвижимость с пассивным доходом?

Недвижимость с пассивным доходом — это стратегия, с помощью которой инвестор может получать прибыль, не принимая активного участия. Термин «пассивный доход» используется в широком смысле, поскольку уровень требуемой активности и участия варьируется в зависимости от типа инвестиций. Некоторые распространенные примеры включают аренду недвижимости или доходы от инвестиционных портфелей.

Зачем нужен пассивный доход?

Пассивный доход — отличный способ заработать деньги, не работая для этого активно.Получайте пассивный доход, пока вы наслаждаетесь жизнью. Вместо того, чтобы тратить свой день на работу на кого-то другого. Вот несколько способов использования пассивного дохода:

• Пополнение фондов колледжа ваших детей

• Создайте свой пенсионный фонд

• Выплати долги

• Достичь финансовой свободы

• Увеличьте свою экономию

[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Узнайте, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.Зарегистрируйтесь, чтобы посетить БЕСПЛАТНЫЙ курс по недвижимости, который скоро появится в вашем районе. ]

Как инвестировать в недвижимость с пассивным доходом

Пассивный доход может быть отличным способом пополнить ваш текущий доход, а также помочь вам создать финансовые потоки, которые помогут обеспечить вам пенсионные годы. Один из самых популярных способов получения пассивного дохода от недвижимости — аренда недвижимости. Инвесторы, которые правильно разыгрывают свои карты, могут получать стабильный доход от арендного дохода, в то же время у них также есть возможность улучшать собственность и наращивать капитал.

Существует распространенное заблуждение, что инвестирование в недвижимость с пассивным доходом практически не требует работы. Тем не менее, те, кто заинтересован в создании пассивного дохода с недвижимостью, должны планировать принять активное участие в том, что следует рассматривать как бизнес. Будь то поиск недвижимости, проверка арендаторов, найм управляющего недвижимостью или решение вопросов ремонта, владение недвижимостью с пассивным доходом требует определенного уровня участия. Это особенно актуально для тех, кто хочет максимизировать свою прибыль.

Один из ключей к созданию успешных инвестиций в недвижимость с пассивным доходом — это планирование и создание надежной бизнес-стратегии. Это включает в себя позиционирование себя на вашем целевом рынке, будь то тот же район, что и ваше основное место жительства, или даже за пределами штата, чтобы вы были в курсе местных тенденций и ценностей в сфере недвижимости. Информация, которую вы почерпнете на рынке недвижимости, поможет вам выбрать лучший из возможных рынков для владения недвижимостью с пассивным доходом, а также определить списки недвижимости, которые обещают хороший денежный поток.После того, как фаза исследования перейдет в фазу выполнения, вам также потребуется разработать стратегию управления арендаторами, финансами и документами, а также самой собственностью. Как видите, недвижимость с пассивным доходом — довольно сложный процесс, и, возможно, термин «пассивный» немного обманчив. Тем не менее, благодаря тщательному планированию, исследованиям, а также знанию правильных вопросов или типичных ошибок, которых следует избегать, вы будете на правильном пути к продуманной стратегии, которая может значительно облегчить вашу жизнь в долгосрочной перспективе.

Новичок, который инвестирует в пассивный доход, ошибки, которых следует избегать

Пассивный доход может быть мощным инструментом увеличения благосостояния при успешном создании. Однако многие инвесторы совершают ошибки, которые наносят ущерб их долгосрочному потенциалу пассивного дохода. Следуйте этим советам, чтобы избежать ошибок новичков, когда дело касается пассивного дохода:

• Недостаточный денежный поток: Возможно, вы слышали фразу «деньги — это король», и любой специалист по недвижимости с пассивным доходом скажет вам то же самое.Когда вы владеете арендуемой недвижимостью, ваша главная цель — получить признание и стабильный денежный поток. Однако рынок со временем может колебаться и влиять на вашу оценку. Денежный поток становится вашей чистой прибылью с точки зрения обеспечения дохода и возможности заботиться о своей собственности.

• Отсутствие тщательного отбора арендаторов: Один из лучших способов максимизировать свой пассивный доход от недвижимости — сдавать в аренду только лучших арендаторов. Плохой арендатор может оказаться намного дороже любой вакансии, например, из-за повреждения имущества или даже длительного и дорогостоящего процесса выселения (или, что еще хуже, судебного процесса.) Найдите время, чтобы правильно проверить своих арендаторов, и обязательно проверьте их записи и рекомендации.

• Не готов стать арендодателем: Новички-инвесторы могут выбрать метод инвестирования в недвижимость с пассивным доходом, не осознавая, что быть арендодателем — это сложный бизнес, к которому нельзя относиться легкомысленно. Обязательно поймите, что к управлению арендуемой недвижимостью следует подходить так, как если бы это был малый бизнес.

• Несвоевременный сбор арендной платы: Для новых арендодателей важно четко понимать правила и с самого начала требовать от арендаторов ответственности за соблюдение этих правил.Арендаторы могут воспользоваться добротой арендодателя и создать привычку опаздывать с арендной платой или даже столкнуться с проблемой наверстать упущенное. Слишком долгое ожидание сбора арендной платы не только повредит вашему денежному потоку, но также может привести к задержке процесса выселения, что может вызвать враждебные эмоции с обеих сторон.

• Отсутствие активной роли в управлении: Даже при прохождении через компанию по управлению недвижимостью, собственник должен активно управлять своим имуществом, поддерживая регулярный контакт с арендаторами и обеспечивая регулярный уход и обслуживание собственности.Хотя это может потребовать дополнительного времени, усилий и затрат, в долгосрочной перспективе это поможет защитить вашу прибыль. Правильное управление недвижимостью может помочь снизить текучесть арендаторов, повысить стоимость имущества, а также предотвратить расходы на ремонт, которых можно избежать.

15 различных способов создания пассивного дохода от недвижимости

Множество выгодных аспектов пассивного дохода могут заставить вас задуматься, как вы можете создать пассивный доход для себя. К счастью, есть множество путей, которые приведут вас к источникам пассивного дохода.Взгляните на потенциальные возможности для инвестиций в недвижимость:

• Односемейные квартиры: Те, кто задается вопросом, как создать пассивный доход от недвижимости, могут начать с самых распространенных примеров. Возможно, самый простой тип собственности для понимания: отдельный дом или кондоминиум можно купить и сдать в аренду только одному арендатору. Односемейные арендаторы, как правило, берут на себя большую психологическую ответственность за дом, что заставляет их лучше заботиться о собственности.Однако, когда она пуста, отдельная квартира вообще не приносит дохода.

• Дуплексы, триплексы и многое другое: Объекты от двух до четырех квартир предлагают те же преимущества, что и односемейные квартиры, но при меньших требованиях к интенсивному управлению по сравнению с многоквартирными комплексами. Из-за увеличения числа арендаторов управлять этой недвижимостью может быть немного сложнее, чем односемейной единицей, но, как правило, они обеспечивают лучшую перспективу движения денежных средств. Риск потенциальной вакансии распространяется на несколько единиц, а не на одну.

• Многоквартирные дома: Эта классификация зданий часто применяется к собственности с пятью и более квартирами. Инвесторы могут взять коммерческую ссуду вместо жилищной ссуды и получить эффект масштаба. Однако им следует быть готовыми к более интенсивному управлению или к найму специалиста по управлению недвижимостью.

• Коммерческие здания: Коммерческие объекты могут сдаваться в долгосрочную аренду розничным арендаторам, что обещает более стабильный поток доходов.Тем не менее, коммерческих арендаторов бывает труднее заменить, и они склонны полностью настраивать недвижимость в соответствии с потребностями своего бизнеса. Инвесторы должны планировать более длительные вакансии, а также нести расходы на реконструкцию помещений между арендаторами.

• Смешанные жилые комплексы: Спрос на смешанные девелоперские проекты неуклонно растет, и они могут предоставить жилье для жилых, офисных, торговых, промышленных и институциональных арендаторов. Инвесторы могут получать различные источники дохода и сроки аренды в пределах одной собственности.

• Промышленные комплексы: Хотя жилая недвижимость обычно приходит на ум при упоминании пассивного дохода, нельзя игнорировать недвижимость, ориентированную на коммерческий сектор. Коммерческие склады, складские помещения или производственные помещения могут обеспечить стабильную производительность при минимальном управлении. Следует отметить, что текучесть кадров может привести к увеличению количества вакансий.

• Хранилища самообслуживания: Хранилища самообслуживания продолжают пользоваться большим спросом, и их можно найти практически в любой точке США.S. Все затраты на оборудование и вакансии могут быть распределены по множеству единиц, что соответствует относительно низкой стоимости единицы. Тем не менее, эти объекты требуют наличия команды обслуживания клиентов и руководства, часто укомплектовывающей помещения на продолжительное время. Кроме того, владельцы должны учитывать расходы на безопасность и страхование.

• Парки передвижных домов: Передвижные дома предлагают привлекательный вариант жилья для жителей в условиях экономического стресса или на рынках, где цены на жилье резко выросли.Инвесторы, которые владеют парком передвижных домов, обычно владеют землей, одновременно собирая арендную плату с жителей, которые решили разместить свой передвижной дом на улице

NOI In Real Estate Explained

Перейти к:

Чистая операционная прибыль (NOI) — это один из нескольких индикаторов, используемых для определения того, будет ли объект недвижимости хорошим вложением. Измеряя текущие эксплуатационные расходы на недвижимость, инвесторы в недвижимость могут использовать NOI для анализа того, какой доход потенциально может быть получен от данной сделки.Каждый инвестор, если на то пошло, выиграет от знания того, как оценивать прибыльность инвестиционных возможностей, и формулы NOI real estate являются одним из лучших на сегодняшний день инструментов для этого.

При правильном расчете NOI может служить ценным стандартом для сравнения потенциальных сделок или даже оценки существующей собственности. Продолжайте читать, чтобы узнать, как анализ чистой операционной прибыли в сфере недвижимости может помочь вам оценить потенциал вашей следующей сделки.

Что такое NOI в сфере недвижимости?

NOI в сфере недвижимости — это один из нескольких показателей, используемых инвесторами для определения прибыльности недвижимости.Чаще всего чистый операционный доход — это показатель, используемый инвесторами для определения суммы денежного потока и прибыльности потенциальной сделки или объекта, приносящего доход. NOI является надежным индикатором текущего дохода объекта, хотя он не учитывает капитальные затраты, налоги или процентные платежи. Вместо этого NOI используется, чтобы определить, насколько прибыльным является собственное имущество.

Используя NOI для оценки сделки, инвесторы в недвижимость могут лучше оценить потенциальную прибыльность собственности в зависимости от того, сколько будет стоить ее эксплуатация.NOI обычно рассчитывается на годовой основе; хотя инвесторы могут легко адаптировать операционные расходы, разделив расходы на двенадцать. Исключая финансовые факторы, такие как проценты по ипотеке и налоги, NOI дает конкретный взгляд на доход, который недвижимость может генерировать сама по себе. Из-за этого считается, что NOI менее подвержен манипуляциям по сравнению с другими расчетами недвижимости.

Единственная проблема в прогнозировании NOI заключается в том, что потенциальный доход будет полностью зависеть от того, как эксплуатируется недвижимость.Инвесторам следует осторожно использовать рыночные факторы в качестве ориентира при оценке потенциального дохода от аренды.

[Научитесь анализировать сделки как профессионал! Посещайте БЕСПЛАТНЫЕ занятия по недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, как определять наиболее выгодные инвестиционные сделки. ]

Формула чистой операционной прибыли

Доход от собственности — операционные расходы =

Пожалуйста, имейте в виду, что вышеупомянутая формула чистого операционного дохода является одной из многих, которые могут быть использованы.Расчет MOI в сделках с недвижимостью может широко варьироваться в зависимости от человека, производящего расчет.

Как рассчитать чистую операционную прибыль

NOI для недвижимости рассчитывается путем использования общего дохода, полученного от собственности, и вычитания операционных расходов. Начните с добавления дохода от аренды и любых других статей дохода от предполагаемой недвижимости. Это может включать плату за парковку, услуги прачечной и торговые автоматы, а также любые сборы за обслуживание.

Затем объедините эксплуатационные расходы на объект недвижимости.Операционные расходы относятся к любым расходам, связанным с эксплуатацией и обслуживанием собственности на данной основе. Сюда входят расходы на страхование, коммунальные услуги, плату за управление недвижимостью, налоги на имущество и расходы на ремонт.

В качестве примера, если общий доход от собственности составлял 10 000 долларов, а операционные расходы в среднем составляли около 4 000 долларов, чистая операционная прибыль составила бы 6 000 долларов. С другой стороны, если бы общий доход составлял 4000 долларов, а операционные расходы — 10 000 долларов, то NOI вместо этого составлял бы -6 000 долларов.В таких случаях, когда общая сумма расходов превышает полученный доход, это будет называться чистым операционным убытком (NOL).

NOI и процентная ставка

Формула чистого операционного дохода специально разработана, чтобы помочь инвесторам рассчитать прибыльность актива, приносящего доход, в отличие от арендуемой собственности. Если все сделано правильно, NOI в сфере недвижимости будет представлять собой всю выручку от актива за вычетом всех операционных расходов. Однако стоит отметить, что чистый операционный доход от актива может не только определять его потенциальный доход; он может помочь инвесторам определить еще одну важную переменную: ставку капитализации (ставку капитализации).Показатель капитализации объекта недвижимости одновременно дает объективную оценку стоимости дома и дает им возможность сравнивать разнородные активы. Ставка капитализации собственности выражается в процентах, и поэтому ее можно использовать для сравнения активов, которые в остальном отличаются — что особенно удобно, когда вы пытаетесь решить, перевернуть дом или сдать его в аренду.

Какие расходы включены в NOI?

Ключ к пониманию термина «NOI real estate» — это знать, какие расходы включены, а какие нет.Как правило, операционные расходы должны относиться к любым повседневным расходам, связанным с эксплуатацией собственности. Ниже приводится список примеров:

• Сборы за управление имуществом: Комиссионные за управление имуществом несут инвесторы, которые предпочитают инвестировать более пассивно. За небольшой процент арендной платы, взимаемой с объекта недвижимости, домовладельцы могут исключить себя из уравнения. Тем не менее, переход к преимущественно пассивной стратегии выхода будет стоить дорого, и это необходимо будет учесть в NOI.

• Общее обслуживание: Каждая сдаваемая в аренду собственность, особенно старая, требует хотя бы некоторой степени обслуживания. Будь то уборка территории, сантехнические или электромонтажные работы, любое техническое обслуживание, проведенное на рассматриваемой собственности, должно быть отражено в ее NOI.

• Юридические сборы: Независимо от того, ведет ли владение объектом собственности к судебному разбирательству или арендодатель нанимает поверенного для составления договора аренды, деньги, потраченные на оплату юридических услуг, не отличаются от любых других расходов.Точно так же оплата юридических услуг является важной переменной в традиционной формуле чистого операционного дохода.

• Коммунальные услуги, не оплачиваемые арендаторами: В случае, если владелец решит оплатить некоторые или все коммунальные услуги, его расходы повлияют на NOI недвижимости. Например, любые сборы за канализацию или отходы, уплачиваемые домовладельцем, должны вычитаться из дохода, полученного для определения NOI собственности.

• Налоги на недвижимость: Налоги на недвижимость будут отличаться от муниципалитета к муниципалитету, но, тем не менее, они являются важной переменной, которую необходимо учитывать при определении NOI арендуемой собственности.

• Расходы на страхование: Деньги, потраченные на страхование для покрытия рассматриваемого имущества, должны быть включены в NOI, даже если они понесены только один раз в год или два раза в год.

Включена ли ипотека в NOI?

Выплаты по ипотеке не включаются в формулу чистого операционного дохода по одной простой причине: выплаты по ипотеке не считаются операционными расходами. Опять же, чистый операционный доход, как следует из названия, составляет общий доход от актива и вычитает вакансии и операционные расходы.Таким образом, выплаты по ипотеке в формулу не включаются. Вместо этого уравнения NOI недвижимости будут учитывать текущие расходы, необходимые для эксплуатации недвижимости.

Какие расходы не включены в NOI?

При определении чистого операционного дохода важно различать затраты, уникальные для самого объекта недвижимости, и затраты, характерные для инвестора. Например, когда дело доходит до NOI, процентные расходы по ипотеке не учитываются. Вот другие факторы, которые не будут включены при расчете чистой операционной прибыли:

• Проценты по ипотеке

• Налог на прибыль

• Долговое обслуживание

• Амортизация имущества

• Улучшения арендатора

• Ремонт на износ

Когда использовать NOI в недвижимости

Чистая операционная прибыль в основном используется при определении прибыльности инвестиций в коммерческую или жилую недвижимость, сдаваемую в аренду.При рассмотрении потенциальных сделок NOI может использоваться как инвесторами, так и кредиторами. Глядя на этот показатель, кредиторы могут судить о том, получат ли инвесторы достаточный денежный поток для выплаты ссуд. Нередко использование NOI при утверждении коммерческих займов для инвесторов в недвижимость. Это связано с тем, что кредиторы хотят знать, смогут ли инвесторы выплатить ссуду, учитывая потенциальный денежный поток.

Хотя NOI считается надежным индикатором при определении потенциального дохода от собственности, это не единственный расчет недвижимости, который инвесторы должны держать под рукой.Инвесторы должны ознакомиться с рядом формул, чтобы эффективно анализировать сделки.

Кроме того, NOI можно использовать в качестве переменной в других расчетах, предназначенных для оценки инвестиций. При определении нормы капитализации собственности инвесторам необходимо будет использовать чистый операционный доход и стоимость собственности, чтобы определить потенциальную норму прибыли.

Плюсы и минусы использования NOI для инвестиционной недвижимости

Формула чистой операционной прибыли зарекомендовала себя как хорошо обслуживающая инвесторов.Однако стоит отметить, что даже у идеального уравнения недвижимости NOI есть свои недостатки. У использования этой стратегии оценки есть как плюсы, так и минусы, не в последнюю очередь:

Плюсы использования формулы NOI

• Чистый операционный доход от объекта недвижимости может помочь инвесторам определить начальную стоимость.

• Формулы

  NOI в сфере недвижимости дают инвесторам представление о том, чего ожидать от текущего дохода.

• Значение NOI для недвижимости может помочь кредиторам определить, представляет ли недвижимость рискованное вложение.

Минусы использования формулы NOI

• Знание того, как рассчитать чистую операционную прибыль, не универсально и может меняться от инвестора к инвестору.

• В зависимости от того, как управляется актив, NOI может быть непоследовательным.

• Если прогнозируемая арендная плата окажется неточной, это отрицательно повлияет на NOI.

NOI Vs. EBIT

NOI используется для анализа способности собственности приносить доход на рынке недвижимости.Прибыль до уплаты процентов и налогов (EBIT) определяется путем вычитания стоимости проданных товаров (COGS) компании и операционных расходов из ее выручки. Например,

5 способов получения пассивного дохода от инвестирования в недвижимость

Чтобы получить высокую прибыль от недвижимости, инвесторы сами покупают недвижимость и управляют ею сами. Но пассивное инвестирование в недвижимость снимает работу с рук инвестора и может обеспечить стабильный и надежный поток доходов.Однако начало работы может сбивать с толку даже опытных инвесторов, поскольку варианты кажутся бесконечными и требуют разного уровня должной осмотрительности.

Вот плюсы и минусы пяти лучших вариантов инвестиций в недвижимость, которые могут приносить пассивный доход. Все они освобождают инвесторов в недвижимость от бремени приобретения собственности, внесения улучшений (при необходимости), технического обслуживания и управления, но требуют должной осмотрительности и постоянного надзора для отслеживания результатов деятельности.

Почему нам доверяют более 1000 инвесторов?

Совместное инвестирование 56 млн долл. США

•

30% Ср.Валовая IRR *

•

0 убытков

* Взвешено по 21 сделке с 2014 года.

1. Публичные REIT

Инвестиционные фонды в недвижимость торгуются на национальных биржах ценных бумаг и объединяют капитал многих инвесторов для покупки портфель приносящей доход коммерческой недвижимости, недоступной для отдельного инвестора. REIT в сфере недвижимости сосредоточены на самых разных типах недвижимости, начиная от тех, которые инвестируют в акционерный капитал путем приобретения недвижимости в широком спектре коммерческой недвижимости (от многоквартирных и офисных зданий до больниц, торговых центров, отелей и т. Д.) До тех, которые ссужают деньги покупателям недвижимости через долговые инструменты, такие как ипотека, мезонинные ссуды, структуры привилегированных акций и многое другое.В то время как долевые REIT получают свои доходы от ренты и потенциального повышения цен на собственность, которой они владеют, долговые REIT не владеют недвижимостью и получают доход от процентов, которые они получают по долговым инструментам. Долевые REIT гораздо более распространены, чем долговые REIT, составляя большую часть рынка REIT в США.

Biggest Plus: публичных REIT торгуются напрямую или на основных фондовых биржах, поэтому они являются ликвидными инвестициями. Они также должны ежегодно распределять между акционерами не менее 90 процентов налогооблагаемой прибыли в виде дивидендов, которые обычно обеспечивают доходность от 3 до 10 процентов.Распределение также снижает их корпоративный налогооблагаемый доход и максимизирует пассивный доход.

Самые большие минусы: Цены на акции REIT не так стабильны, как их основная собственность. Когда акции покупаются и продаются, цены могут двигаться вверх и вниз так же, как и акции, что сводит к минимуму их потенциал по снижению волатильности в портфеле. Также выплаты облагаются налогом для инвесторов.

Задайте вопрос: Какова инвестиционная стратегия? REIT обычно специализируются на определенных типах активов, таких как квартиры, торговые центры, отели или склады.Некоторые REIT держат только закладные и ценные бумаги с ипотечным покрытием.

2. Публичные неторгуемые REIT (PNLR)

REIT могут быть публично зарегистрированы — зарегистрированы в Комиссии по ценным бумагам и биржам США — без публичной торговли на фондовых биржах. Они были настолько прибыльными для менеджеров и настолько востребованы инвесторами, что такие гиганты прямых инвестиций, как Blackstone и Starwood, теперь предлагают их индивидуальным инвесторам.

Biggest Plus: Поскольку не включенные в листинг REIT не торгуются на бирже, они защищены от рыночной волатильности торгуемых REIT.

Крупнейшие минусы: PNLR неликвидны и предназначены для хранения в течение длительного периода — часто восемь лет или более, в соответствии с Управлением по регулированию финансовой индустрии (FINRA). Они также могут иметь высокие авансовые платежи; цена акций, которая недоступна, поскольку они не торгуются; и распределение не обязательно за счет ренты. Как отмечает Комиссия по ценным бумагам и биржам США, управляющие активами могут в значительной степени субсидировать их, заимствуя или возвращая основную сумму. У Finra есть советы, которые помогут инвесторам избежать распространенных ошибок при инвестировании в неторгуемый REIT

Задайте вопрос: Каков послужной список для возврата капитала? Ликвидация может быть меньше первоначальной инвестиции.

3. ETF и паевые инвестиционные фонды недвижимости

Фонды, торгуемые на бирже недвижимости, и паевые инвестиционные фонды зарегистрированы на национальной бирже ценных бумаг и инвестируют в REIT или акции. Они позволяют инвесторам реализовывать ряд стратегий в сфере недвижимости, включая инвестирование в REIT, которые специализируются на кредитовании или владении недвижимостью. VNQ считается лидером среди ETF в сфере недвижимости из-за низкой структуры комиссионных и широкого спектра базовых акций. Хорошо известные паевые инвестиционные фонды недвижимости включают в себя фонд REIT в Делавэре (DPREX) для REIT; Baron Real Estate Fund (BREFX) для акций; Стратегия возврата недвижимости PIMCO (PETAX) для облигаций; и Фонд дохода от недвижимости Fidelity Series (FSREX) для различных ценных бумаг.

Biggest Plus: Сборы индексных ETF, как правило, предлагают более низкие сборы, чем паевые инвестиционные фонды, и легко отслеживать взлеты и падения индекса. Паевые инвестиционные фонды имеют структуру с низкими или нулевыми комиссиями по сравнению с неторгуемыми REIT, которые обычно имеют высокие авансовые сборы.

Самые большие минусы: ETF на недвижимость сильно коррелируют с колебаниями фондового рынка. Они также облагаются брокерскими сборами. Таким образом, они не идеальны для пенсионного счета, который делает частые покупки, приносящие средний доход.По данным Института инвестиционных компаний, помимо потенциальной волатильности рынка, управление паевыми инвестиционными фондами в сфере недвижимости обходится дороже. Инвесторы платят комиссию как за управление имуществом REIT, так и за управление портфелем фонда, что приводит к более высоким коэффициентам расходов.

Задайте вопрос: Для ETF, спросите, стремятся ли они превзойти индекс? Имена ETF недвижимости с 2X, Bull или Ultra в названии — например, UBS ETRACS Monthly Pay 2xLeveraged Mortgage REIT (MORL,) или ProShares Ultra Real Estate (URE) — используют кредитное плечо, что только увеличивает риск.Что касается паевых инвестиционных фондов, спросите, платите ли вы также комиссионные за продажу и консультационные услуги. Онлайн-калькулятор стоимости может показать, как складываются эти расходы.

4. Частные инвестиционные фонды недвижимости

Пенсионные фонды, целевые фонды и другие институциональные инвесторы покупают недвижимость непосредственно для своих портфелей. Законодательные реформы позволяют Origin и другим управляющим активами формировать портфели частных инвестиций институционального качества, доступные индивидуальному инвестору.

Biggest Plus: Фонды прямых инвестиций приносят доход или прирост стоимости без волатильности публичных акций.Лучшие фонды прямых инвестиций подробно объясняют свои инвестиционные планы и регулярно предоставляют обновленную информацию о деятельности и перспективах фонда.

Самый большой минус: Не все фонды прямых инвестиций созданы равными. Регулирующие органы подвергли частные фонды проверке на предмет неразглашения информации о конфликтах интересов.

Задайте вопрос: Каков послужной список менеджера и как структурированы сборы?

5. Займы в твердые деньги и заемные средства

Инвесторы берут на себя роль банкира, предоставляя краткосрочное финансирование с недвижимостью в качестве залога.

Самый большой плюс: Долги по недвижимости сопряжены с меньшим риском, потому что, если что-то пойдет не так, кредиторы с твердыми деньгами вернут свои деньги, взяв залог и продав его

Самый большой минус: Ошибки андеррайтинга могут дорого обойтись. В случае дефолта заемщика инвестор получает контроль над проблемным активом.

Задайте вопрос: Сколько сейчас стоит эта собственность? Кредиторы с твердыми деньгами поддерживают низкое соотношение ссуды к стоимости, чтобы они могли быстро продать недвижимость, чтобы вернуть свои деньги в случае дефолта заемщика.
Опытные инвесторы объединяют потоки пассивного дохода в диверсифицированный портфель. Имея так много вариантов, у них есть много вариантов найти то, что вам подходит.

Понимание чистого операционного дохода (NOI) — Блог по инвестициям в недвижимость от RealData

В недавней статье мы обсуждали использование ставок капитализации для оценки стоимости объекта недвижимости, приносящего доход. Наше обсуждение касалось взаимосвязи между тремя переменными: ставкой капитализации, приведенной стоимостью и чистой операционной прибылью.

Возможно, мы немного забегали вперед, поскольку некоторые из наших читателей не понимали точного значения чистой операционной прибыли. NOI, как ее часто называют, — это концепция, которая имеет решающее значение для понимания инвестиционной недвижимости, поэтому мы собираемся немного вернуться назад и рассмотреть эту тему здесь.

Каждый в бизнесе или финансах сталкивался с термином «чистый доход» и понимает его общее значение, то есть то, что остается после вычета расходов из выручки.

В отношении инвестиционной недвижимости, однако, термин «Чистая операционная прибыль» является незначительным изменением этой темы и имеет очень конкретное значение. Вы можете думать о NOI как о количестве долларов, которое недвижимость возвращает в конкретный год, если недвижимость должна быть куплена за все деньги и до рассмотрения налогов на прибыль или возврата капитала. По более формальному определению, это валовая операционная прибыль объекта за вычетом суммы всех операционных расходов.

Теперь нам удалось запутать наших читателей и усугубить их проблему, заменив один неопределенный термин двумя.

Давайте рассмотрим эти два новых термина по очереди:

Валовая операционная прибыль : Определения похожи на артишоки. Снимать слои нужно по одному. В этом случае возьмите Валовой запланированный доход, который представляет собой годовой доход собственности, если бы все помещения были фактически сданы в аренду и вся арендная плата фактически собрана. Вычтите из этой суммы скидку на вакансию и кредитный убыток. Результатом является валовая операционная прибыль.

Операционные расходы : Это термин, который причиняет самые большие неприятности.Многие говорят: «Если мне придется платить, то это операционные расходы». Это не всегда так. Чтобы считаться операционными расходами на недвижимое имущество, объект должен быть необходим для обслуживания части собственности и обеспечения ее способности продолжать приносить доход. Платежи по ссуде, амортизация и капитальные затраты не считаются операционными расходами.

Например, коммунальные услуги, расходные материалы, уборка снега и управление имуществом — это все операционные расходы. Ремонт и техническое обслуживание относятся к эксплуатационным расходам, а улучшения и дополнения — к капитальным затратам.Налог на имущество — это операционные расходы, но ваши обязательства по подоходному налогу с населения, связанные с недвижимостью, — нет. Ваши проценты по ипотеке могут быть вычитаемыми расходами, но не операционными расходами. Вам может понадобиться ипотека, чтобы позволить себе недвижимость, но не для ее эксплуатации.

Вычтите операционные расходы из валового операционного дохода, и вы получите NOI.

Почему все придираются? Потому что NOI имеет важное значение для определения рыночной стоимости объекта недвижимости, приносящего доход.Эта рыночная стоимость является функцией его «потока доходов», а NOI — это поток доходов. Как бы бессердечно это ни звучало, вложение в недвижимость — это не удачная сборка кирпичей, досок, кабелей BX и сантехники. Это поток доходов, возникающий в результате эксплуатации объекта недвижимости, независимо от внешних факторов, таких как финансирование и налоги на прибыль.

По правде говоря, инвесторы не решаются покупать недвижимость; они решают купить потоки доходов от этой собственности.Это не такая уж радикальная идея. Когда вы в последний раз выбирали акции исходя из эстетики сертификата акций? («Брокер, а что у вас в красивой розовато-филигранной кайме?») Никогда. Вы покупаете ожидаемые экономические выгоды. То же самое и с инвесторами в доходную недвижимость.

Те читатели, которых эта диссертация еще не убаюкивала, внимательно отметят, что они действительно наблюдали изменения в стоимости доходной собственности, вызванные изменениями процентных ставок по ипотеке и налогового законодательства.Разве это наблюдение не противоречит нашему утверждению о внешних факторах?

Вернитесь к нашей предыдущей статье об использовании ставок капитализации, и вы вспомните, что есть два элемента уравнения стоимости: NOI и ставка капитализации. NOI представляет собой доход от покупной цены собственности; а ставка капитализации — это ставка этого дохода. Следовательно, недвижимость с покупной ценой в 1 000 000 долларов и NOI в 100 000 долларов имеет ставку капитализации 10%. Однако инвестор купит эту недвижимость за 1 000 000 долларов только в том случае, если он или она сочтет 10% удовлетворительной прибылью.

Что произойдет, если процентные ставки вырастут? В этом случае могут появиться другие возможности, конкурирующие за капитал инвестора — например, облигации — и этот инвестор теперь может быть заинтересован в этом же участке собственности только в том случае, если его доходность выше, скажем, 12%. Примените максимальную ставку 12% (PV = NOI / Cap Rate), и теперь инвестор готов заплатить около 833 000 долларов. Внешние обстоятельства не повлияли на работу отеля или NOI. Они повлияли на норму прибыли, которую потребует покупатель, и именно это изменение влияет на рыночную стоимость собственности.

Короче говоря, NOI выражает объективную меру потока доходов от собственности, в то время как требуемая ставка капитализации — это субъективная оценка инвестором того, насколько хорошо его капитал должен работать. Первое — это в основном наука, подлежащая определению и формулам, а второе — в основном искусство, на которое влияют факторы, не относящиеся к собственности, такие как рыночные условия и федеральная налоговая политика. Эти двое работают вместе, чтобы дать нам нашу оценку рыночной стоимости.

— Фрэнк Галлинелли

####

Ваше время и инвестиционный капитал слишком ценны, чтобы рисковать ими, создавая инвестиционную таблицу, сделанную своими руками.Более 30 лет RealData предоставляет лучшее и самое надежное программное обеспечение для инвестиций в недвижимость, чтобы помочь вам принимать разумные инвестиционные решения и создавать презентации, которые вы можете с уверенностью показать кредиторам, клиентам и партнерам по акционерному капиталу. Узнайте больше на www.realdata.com.

Авторские права 2005, 2013, Фрэнк Галлинелли и RealData® Inc. Все права защищены.

Информация, представленная в этой статье, отражает мнение автора и не обязательно отражает мнение RealData® Inc.Материалы, содержащиеся в статьях на сайте realdata.com, не предназначены для предоставления юридических, налоговых или других профессиональных советов или для замены надлежащих профессиональных советов и / или комплексной проверки. Мы настоятельно рекомендуем вам проконсультироваться с юристом, CPA или другим соответствующим профессионалом, прежде чем предпринимать какие-либо действия в отношении вопросов, обсуждаемых в любой статье или публикации. Размещение любой статьи и любой обратной ссылки на автора и / или компанию автора не означает одобрения или рекомендации продуктов или услуг автора.

Налогообложение доходов от недвижимости

Недвижимость — это всегда зеленый вариант инвестиций в Индии, и он всегда приносил хорошую прибыль. Это может быть жилая или коммерческая недвижимость.

Недвижимость дает постоянный доход в виде арендной платы и повышения стоимости в случае перепродажи.

Поскольку это дает хорошую доходность, возникает и налогообложение доходов, полученных от недвижимости. Налогообложение доходов от недвижимости можно объяснить следующим образом.

Налогообложение по налогу на прибыль

Дом Имущество —

Доход от аренды имущества облагается налогом по этой статье. Следующие три условия должны быть выполнены, прежде чем доход от собственности может облагаться налогом в соответствии с этой статьей

1. Имущество должно состоять из любого здания или прилегающих к нему земель.

2. Ассесси должен быть собственником имущества

3.Имущество не должно использоваться владельцем для каких-либо коммерческих или профессиональных целей, прибыль от которых облагается налогом.

Банкноты-

(i) Доход от сдачи в субаренду собственности и свободной земли здесь не облагается налогом.

(ii) Право собственности включает как право безусловного владения, так и право аренды, а также условное владение.

(iii) Домашняя собственность за границей облагается налогом Ассесси в соответствии с его жилищным статусом u / s 6.

Когда доход от собственности не облагается налогом

(а) Доход от фермерского дома,

(б) Одно место бывшего правителя Индии,

(c) Доход от собственности местного органа власти или профсоюза,

(d) Имущество, предназначенное для благотворительных целей,

(e) Имущество, используемое для собственного бизнеса или профессиональной деятельности,

(f) Одно индивидуальное имущество физического лица /

Расчетный доход от домашней собственности

Ожидаемая арендная плата: муниципальная стоимость или справедливая арендная плата, в зависимости от того, что выше, но более высокое значение не может превышать стандартную арендную плату, если SR не применяется, чем M.V или FRV, который выше.

Фактическая арендная плата: арендная плата, полученная или подлежащая получению от сданного в аренду имущества в предыдущие годы.

Определение валовой годовой стоимости

A. Дом, сдаваемый в аренду в течение предыдущего года — валовая годовая стоимость будет выше ожидаемой и фактической арендной платы.

B. Дом, который сдан в аренду и был пустым в течение всего или части предыдущего года — В этом типе жилого дома могут быть две ситуации

1.Фактическая полученная / подлежащая получению арендная плата превышает ожидаемую арендную плату, несмотря на свободный период — в этой ситуации валовая годовая стоимость будет фактически полученной / подлежащей получению арендной платой.

2. Фактическая полученная / подлежащая получению арендная плата меньше ожидаемой арендной платы из-за такой вакансии — в этой ситуации валовая годовая стоимость будет равна фактически полученной / полученной арендной плате.

C. Дом, который часть года сдаётся в аренду, а часть года используется для собственного проживания — валовая годовая стоимость будет выше ожидаемой и фактической арендной платы.

Удержание из доходов от домашнего имущества (п.24)

a) Установленный законом вычет, раздел 24 (a) — 30% чистой годовой стоимости (NAV). Вычет не производится, если чистая годовая стоимость равна нулю или имеет отрицательный баланс.

б) Удержание процентов на заемный капитал. (на основании следующих условий)

а. Заемные деньги необходимо использовать для покупки, строительства, ремонта или ремонта HP.

б.Займы должны приносить проценты. Хотя не имеет значения, были ли фактически выплачены проценты в течение предыдущего года.

c. Брокерские услуги или комиссия, уплаченная за организацию кредита, не подлежат вычету.

Банкноты-

1. Проценты, подлежащие уплате на заемный капитал за период, предшествующий предыдущему году, в котором недвижимость была приобретена или построена, могут быть востребованы как вычет в течение 5-летнего периода равными ежегодными выплатами, начиная с года приобретения или завершения строительства. .

Пример — заем был получен 1-5-07, а строительство было завершено 7-8-11, тогда годовой доход — 2011–2012 годы, а прогнозный доход — 2010-11 годы. Накопленные проценты будут от 1-5-07 до 31-3-11, т.е. до последнего дня отчетного периода 2010-11. 1/5 такой накопленной процентной ставки будет разрешена на 5 последовательных F / Y, начиная с года, в котором было завершено приобретение / строительство.

2. Проценты по невыплаченным процентам не подлежат вычету.

Пример — Assessee не выплатила EMI по займу вовремя, и за просрочку платежа были начислены проценты.Такие проценты не будут разрешены в качестве вычета u / s 24 Закона о подоходном налоге 1961 г.

Прирост капитала —

Когда кто-то продал свою недвижимость и полученную прибыль, она будет облагаться налогом в соответствии с приростом капитала.

Любая прибыль, возникающая при передаче любого капитального актива, подлежит налогообложению по статье «Прирост капитала» в год передачи.

Жилищное имущество является капитальным активом, если до передачи оно принадлежало ассесси, за исключением акций в торговле.Прирост капитала может быть долгосрочным или краткосрочным. Если период владения недвижимостью до передачи составлял более 36 месяцев, то это длительный срок, иначе — краткосрочный.

ЧТО ТАКОЕ ТРАНСФЕР?

Включает:

а. Продажа, обмен (необходимо два основных средства). Отказ от актива.

б. Погашение актива.

c. Обязательное приобретение государством.

d. Конвертация актива в Stock-in-trade.

е. Любая передача, подпадающая под действие Раздела 53 A Закона о передаче собственности.

Расчет долгосрочной прибыли

Примечание: При вычислении краткосрочного прироста капитала индексация не допускается.

Освобождение от прироста капитала от недвижимости

Оцениваемый может потребовать освобождения от прироста капитала в соответствии с разделами 54 и 54 EC, но следует отметить, что освобождение доступно только для долгосрочного прироста капитала. Краткое изложение этих исключений приводится ниже в форме таблицы, которая легко понять.

Налогообложение по налогу на имущество

Налог на имущество взимается за каждый год оценки в отношении чистого богатства на соответствующую дату оценки каждого Физического лица; Индусская неделимая семья и компания в размере 1% от суммы, на которую чистое состояние превышает рупий.30 лакхов.

ВЫЧИСЛЕНИЕ ЧИСТОГО БОГАТСТВА

АКТИВ — РАЗДЕЛ 2 (шт.)

Обсуждение ограничено только активами недвижимости

«Актив» означает строительную и городскую землю.

Здание — Любое здание или прилегающая к нему земля, независимо от того, используется ли оно для жилых или коммерческих целей или для содержания гостевого дома. Включая фермерский дом, расположенный в 25 км от местных границ любого муниципалитета

Но не включает —

а) Жилой дом выделяется компанией сотруднику, должностному лицу или директору, который работает полный рабочий день и имеет брутто-годовой оклад менее 5 000 000 рупий;

б) Любой дом жилого или коммерческого назначения, являющийся частью товарного запаса:

c) Любой дом, который занимает ассесси для целей бизнеса или профессии, которую он ведет;

г) Жилая недвижимость, сданная в аренду на срок не менее 300 дней в предыдущем году;

д) Любая собственность в виде коммерческих заведений или комплексов.

Городская земля — ​​ Городская земля, расположенная в «указанной зоне». Это означает:

а. Находится в пределах муниципалитета и т. Д. С населением не менее 10 000 человек по данным последней переписи в первый день предыдущего года, 9 0005 человек.

б. Расположен в пределах 8 км от заявленных местных границ.

Городская земля не включает —

а. земля, на которой строительство здания не допускается ни одним законом, действующим в то время в районе, на котором расположена такая земля; или

б.земля, занятая любым зданием, построенным с разрешения соответствующих властей; или

c. любые неиспользуемые земли, находящиеся в собственности объекта оценки для промышленных целей в течение двух лет с даты ее приобретения им; или

d. Любая земля, удерживаемая ассесуемым в качестве товарного запаса в течение десяти лет с даты ее приобретения им.

АКТИВЫ НЕДВИЖИМОСТИ, ОСВОБОЖДЕННЫЕ ОТ НАЛОГА — РАЗДЕЛ 5

В случае физического лица или оцениваемого венгерского форинта, следующие активы освобождаются от налогообложения u / s 5-

а) дом или часть дома; или

б) Земельный участок не более 500 кв.метров по площади.

CMA Ариф Фаруки

Практикующий бухгалтер по расходам

Электронная почта — [email protected]

Как купить дом с низким доходом в 2020

Можно (и выполнимо) купить дом с низким доходом

Когда вы покупаете дом с низким доходом, вы сталкиваетесь с рядом препятствий.

При аренде сэкономить на первоначальном взносе непросто. И вам может быть труднее поддерживать соотношение долга к доходу и кредитный рейтинг на чистом уровне.

К счастью, существуют утвержденные правительством программы, помогающие людям с низким доходом вступить в домовладение.

И, скорее всего, вы подходите хотя бы для одного из них.

В этой статье (Перейти к…)

Обзор программ покупки жилья для малоимущих

Даже при низком доходе существует множество программ и вариантов, которые помогут вам купить дом.Вот краткий обзор 8 популярных программ, призванных помочь арендаторам с низкими доходами стать собственниками жилья:

• Ссуды HomeReady и Home Possible отличаются низкими требованиями к первоначальному взносу; всего 3 процента от покупной цены дома
• Жилищный кредит USDA позволяет вам купить дом без выплаты денег и 100-процентного финансирования
• Жилищный кредит VA специально для покупателей жилья военного назначения и не требует минимального кредитного рейтинга или первоначальный взнос
• FHA ипотечный кредит отлично подходит для покупателей с более низким кредитным рейтингом или более высоким уровнем долга.На них легче претендовать, чем на большинство других программ
• Программа Good Neighbor Next Door предлагает уникальные преимущества для медсестер, служб быстрого реагирования и учителей
• Промышленные и мобильные дома являются одними из самых доступных вариантов жилья и могут быть профинансированным с помощью многих основных ипотечных программ
• Сертификаты ипотечного кредита дают вам налоговый кредит, равный некоторому проценту от ваших процентов по ипотеке
• Помощь при первоначальном взносе в форме грантов или ссуд оказывает помощь людям, находящимся в «недостаточно обслуживаемом» или «редевелопмент», независимо от дохода
• Персональные займы могут помочь вам купить дом по более низкой цене

Мы рассмотрим каждую из этих программ более подробно ниже, начиная с ипотечных программ для домов с низким доходом покупатели.

Вы больше не можете покупать дом без подтверждения дохода. Вы должны доказать, что можете каким-то образом вернуть ссуду. Но есть — это современных альтернатив ссуд с заявленным доходом. Например, вы можете показать «подтверждение дохода» в банковских выписках, активах или пенсионных счетах вместо налоговых форм W2 (традиционный метод).Многие люди, которые хотят купить дом без подтверждения дохода в наши дни, считают ссуду для выписки из банка хорошим вариантом.

Вариант аренды или «аренда с выкупом» — это не совсем то, что звучит. Нельзя просто сдавать в аренду, пока дом не будет оплачен. Вместо этого вы обычно платите более высокую арендную плату за установленное время. Эта избыточная арендная плата затем идет на первоначальный взнос, когда вы покупаете дом позже. Сдаваемая в аренду может помочь вам купить дом, если у вас сейчас мало денег.Однако сдача в аренду требует сотрудничества с продавцом и сопряжена с уникальными рисками. Узнайте, как сдать в аренду с выкупом .

Сдам в аренду не означает, что вы можете купить дом без первоначального взноса. Когда вы сдаете внаем, вы ежемесячно вносите дополнительную арендную плату, которая в дальнейшем пойдет на ваш первоначальный взнос. И обычно договоры аренды с правом владения включают «опционную плату», которая очень похожа на первоначальный взнос. Опционная комиссия меньше — подумайте, 1% от покупной цены вместо 3-20% — и в конечном итоге она идет на вашу покупку.Но это все же несколько тысяч долларов, которые вы должны заплатить авансом, чтобы впоследствии получить право на покупку дома.

Да, вы можете получить грант на покупку дома. Или, по крайней мере, вы можете подать заявку на получение гранта на покупку дома. Это так называемые гранты «помощи при первоначальном взносе». Они не будут платить за весь дом, но могут помочь покрыть ваш первоначальный взнос, чтобы сделать ипотеку более доступной. Скорее всего, вы получите право на получение гранта на покупку дома, если у вас низкий или средний доход и вы живете в «целевом районе».” См. Наше полное руководство по грантам и займам на авансовый платеж здесь.

Какие сегодня ставки по ипотеке для покупателей жилья с низким доходом?

Многие программы, позволяющие купить дом с низким доходом, имеют более низкие ставки, чем стандартная ипотека.

Однако даже ставки по кредитам, обеспеченным государством, не устанавливаются государством. Вам нужно получить несколько предложений от нескольких кредиторов, а затем выбрать наиболее выгодную сделку.