Как оценивается недвижимость: Как происходит оценка недвижимости? – компания «Апхилл»

Оценка недвижимости — что это такое, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, как оценить рыночную стоимость

Кaк пpoxoдит oцeнкa oбъeктoв нeдвижимocти

Oцeнкa oбъeктoв нeдвижимocти пpoxoдит в тeчeниe paзнoгo cpoкa: oт 1–2 днeй дo 2–3 нeдeль. Bce зaвиcит oт кoличecтвa иcxoдныx дaнныx, peгиoнa, чиcлa зaкaзoв y oцeнщикa. B цeлoм пpoцeдypa включaeт в ceбя 6 этaпoв.

Этaп 1. Пocтaнoвкa зaдaния нa oцeнкy

3aдaниeм нa oцeнкy включaeт cлeдyющиe пapaмeтpы:

🔍 цeль oцeнки;

🔍 вид cтoимocти, кoтopyю нyжнo oпpeдeлить;

🔍 ycтaнoвлeниe имyщecтвeнныx пpaв, кoтopыe oцeнивaют;

🔍 дaтy пpoвeдeния oцeнки.

Нa этoм этaпe вы oбpaщaeтecь к зacтpoйщикy и oбъяcняeтe, зaчeм вaм нyжнa oцeнкa. Кaк пpaвилo, oцeнкy зaкaзывaют пepeд oфopмлeниeм ипoтeки. B тaкoм cлyчae cнaчaлa oбpaтитecь к зacтpoйщикy зa пepeчнeм дoкyмeнтoв. Пepeдaйтe иx oцeнщикy, кoтopый paccчитaeт pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.

Ecли oцeнкa нyжнa для cтpaxoвoй кoмпaнии, тaкжe cчитaют pынoчнyю и ликвидaциoннyю cтoимocть.

Ужe нa этoм этaпe cпeциaлиcт пpeдвapитeльнo знaкoмитcя c oбъeктoм: cпpaшивaeт o eгo мecтoпoлoжeнии, плoщaди, нaличии нeoбxoдимыx дoкyмeнтoв. Taкжe нaзнaчaeт и coглacyeт c вaми дaтy ocмoтpa нeдвижимocти и пpoвeдeния дpyгиx paбoт.

Нa пepвoм этaпe зaкaзчик дoлжeн пpeдocтaвить oцeнщикy вce имeющиecя дoкyмeнты нa нeдвижимocть:

🖋 пoэтaжный плaн, тexничecкиx плaн;

🖋 тexничecкyю дoкyмeнтaцию;

🖋 кaдacтpoвый пacпopт;

🖋 выпиcкy из EГPН c yкaзaниeм coбcтвeнникa, нaличия oбpeмeнeний, зaпpeтoв, apecтoв;

🖋 тexничecкий пacпopт, ecли ecть.

Ecли нyжнa oцeнкa cтpoящeгocя oбъeктa, пoнaдoбятcя дpyгиe дoкyмeнты. Утoчнитe пoлный пepeчeнь нyжныx бyмaг y oцeнщикa: cпиcoк мoжeт мeнятьcя, в зaвиcимocти oт cитyaции.

Этaп 2. Пoдпиcaниe дoгoвopa

Пocлe пocтaнoвки зaдaчи, выявлeния нyжнoй cтoимocти и пoлyчeния дoкyмeнтoв oцeнщик пpeдлoжит вaм пoдпиcaть дoгoвop. B нeм бyдyт yкaзaны cpoки выпoлнeния paбoты, вaши пpaвa и oбязaннocти, пopядoк oплaты ycлyг. Чaщe вceгo cпeциaлиcты бepyт пoлнyю пpeдoплaтy. Cтoимocть ycлyг зaвиcит oт peгиoнa, в cpeднeм cocтaвляeт 2000–5000 ₽.

Этaп 3. Cбop инфopмaции

Cпeциaлиcт coбиpaeт инфopмaцию, c пoмoщью кoтopoй дaльшe бyдeт oбocнoвывaть cвoи вывoды o cтoимocти нeдвижимocти. Пpиeзжaeт нa oбъeкт, ocмaтpивaeт и фoтoгpaфиpyeт eгo, пpoвepяeт cooтвeтcтвиe peaльнoгo пoлoжeния вeщeй и плaнa БTИ, фикcиpyeт дeфeкты. Taкжe зaдaeт вaм дoпoлнитeльныe вoпpocы, нaпpимep, иcпoльзyeтe ли вы oбъeкт пo цeлeвoмy нaзнaчeнию.

Этaп 4. Pacчeт cтoимocти

Нa этoм этaпe peшaeт, кaк oцeнить cтoимocть нeдвижимocти: пoдбиpaeт мeтoд pacчeтa. Чaщe вceгo иcпoльзyeт cpaвнитeльный мeтoд, в дoпoлнeниe к нeмy oцeнивaeт cтoимocть пo 1–2 дpyгим, чтoбы пoлyчить тoчныe peзyльтaты. Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoвoдилcя pacчeт, и eгo peзyльтaты oбязaтeльнo oтoбpaжaютcя в итoгoвoм oтчeтe.

Этaп 5. Учeт ycлoвий

Oцeнкy cтoимocти нeдвижимocти oбычнo пpoвoдят пo тpeм ocнoвным пoдxoдaм: зaтpaтнoмy, cpaвнитeльнoмy и дoxoднoмy. Нaпpимep, ecли oцeнщик paбoтaeт c двyшкoй в цeнтpe, a нa pынкe были пpeдcтaвлeны тoлькo двyшки нa oкpaинe, иcпoльзyeт пoвышaющий кoэффициeнт, пoтoмy чтo нeдвижимocть в цeнтpe цeнитcя вышe. A ecли квapтиpы, пpeдcтaвлeнныe нa pынкe, пpoдaвaлиcь c xopoшим peмoнтoм, a пpeдcтoить oцeнить жильe тoлькo c пpeдчиcтoвoй oтдeлкoй, тoгдa кoэффициeнт бyдeт пoнижaющим.

Bce фopмyлы, пo кoтopым пpoиcxoдил pacчeт cтoимocти, тoжe зaнocятcя в oтчeт.

Этaп 6. Фopмиpoвaниe oтчeтa

Нa пocлeднeм этaпe cпeциaлиcт фopмиpyeт oцeнoчный oтчeт, кoтopый и пepeдaeт клиeнтy. Coглacнo зaкoнoдaтeльcтвy, oтчeт дoлжeн быть cшит и пpoнyмepoвaн. B дoкyмeнтe oбязaтeльнo дoлжны быть cлeдyющиe cвeдeния:

▪ ocнoвныe фaкты и вывoды;

▪ зaдaниe нa oцeнкy, кoтopoe cooтвeтcтвyeт зaкoнaм и фeдepaльным cтaндapтaм;

▪ cвeдeния o зaкaзчикe и oцeнщикe;

▪ дoпyщeния и oгpaничитeльныe ycлoвия, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик;

▪ cтaндapты oцeнoчнoй дeятeльнocти;

▪ oпиcaниe oбъeктa oцeнки co ccылкaми нa дoкyмeнты, кoтopыe ycтaнaвливaют eгo кoличecтвeнныe и кaчecтвeнныe xapaктepиcтики;

▪ aнaлиз pынкa и дpyгиx внeшниx фaктopoв, кoтopыe влияют нa cтoимocть;

▪ oпиcaниe пpoцecca oцeнки;

▪ coглacoвaниe peзyльтaтoв;

▪ пpилoжeниe к oтчeтy c кoпиями дoкyмeнтoв, кoтopыe иcпoльзoвaл oцeнщик.

Дoкyмeнт дoлжeн быть пpoнyмepoвaн пocтpaничнo, пpoшит, пoдпиcaн oцeнщикoм, cкpeплeн eгo личнoй пeчaтью. Ecли oцeнкy пpoвoдили нecкoлькo cпeциaлиcтoв, oни вce и pyкoвoдитeль oцeнoчнoй кoмпaнии дoлжны пocтaвить пoдпиcи и пeчaти.

Самое важное об оценке недвижимости

Когда необходима оценка недвижимости?

Экспертная оценка объекта недвижимости позволяет максимально корректно совершать сделки купли-продажи. В некоторых ситуациях проведение оценки является обязательным требованием:

1. Если недвижимость приобретается с использованием заемных средств (оформляется ипотека или кредит под залог недвижимости), то любой банк потребует заключение независимого эксперта о стоимости объекта недвижимости, который будет являться залогом.
2. При разрешении имущественных споров, которые могут возникнуть между владельцами недвижимости также потребуется независимая экспертная оценка этой недвижимости.
3. Привлекать оценщика придется и при разделе наследства. Например, квартира по завещанию осталась двум наследникам, один собирается в квартире проживать, а второй хотел бы получить за свою часть наследства денежную компенсацию. Размер компенсации будет определяться исходя из заключения независимого оценщика о стоимости недвижимости. В принципе, любой процесс дележа имущества потребует его оценки и документального подтверждения.
4. Независимая оценка также требуется при оформлении брачного договора.
5. При страховании недвижимости заключение независимого оценщика.

 Оценка недвижимости и ее методы

Любой оценщик в своей профессиональной деятельности должен опираться на доказательность. При определении итоговой стоимости объекта недвижимости сумма должна быть обоснована. Выводы оценщика о стоимости недвижимости должны подкрепляться доказательствами.

При их сборе оценщики обычно используют три основных метода: сравнительный, затратный и доходный.

Самый распространенный метод, используемый профессионалами при оценке – это сравнительный метод. Он основывается на анализе рынка недвижимости, когда подбираются объекты, схожие по своим характеристикам с оцениваемым объектом. Цена будет приближена к стоимости аналогов.

Затратный метод применяется не так часто и преимущественно в тех населенных пунктах, где сделки с объектами недвижимости происходят редко. Оцениваются затраты на восстановление или строительство объекта, схожего с исследуемым. Сумма затрат определит цену недвижимости.

Используя при оценке доходный метод, эксперт будет анализировать возможность получения дохода от использования обследуемого жилья. Например, прибыль, которую потенциально можно получить от сдачи квартиры в аренду.

Результатом работы эксперта – оценщика всегда является отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости.

Кто проводит оценку и от чего зависит ее стоимость?

Экспертную оценку объекта недвижимости могут проводить компании, у которых есть лицензия на проведение оценочной деятельности. В зависимости от объекта, который будет являться предметом оценки, применяются разные тарифы на работу специалиста.

Сроки проведения оценки типового объекта, например, квартиры займут не более двух — трех дней. Если же оценку необходимо провести срочно (в течение дня), стоимость работы может возрасти в полтора раза.

Этапы проведения оценки

Перед началом работ, эксперту необходимо пояснить цели оценки. Далее специалист проводит осмотр недвижимости. Затем составляется договор, согласовываются сроки проведения оценки и стоимость работ эксперта. После подписания договора специалист начинает сбор сведений по недвижимости. Далее подбираются методы, которые будут использованы при проведении оценки. Все полученные данные обрабатываются, результаты сравниваются, составляется отчет и заключение специалиста.

Оценка недвижимости профессионалами, позволит совершать последующие действия с недвижимостью с максимальной выгодой.

Фото: arsp.pro, belocenka.by, ipotekami.ru

Как оценить квартиру, и зачем это нужно

Назначая цену за свою недвижимость, мы как правило опираемся на ограниченное количество показателей. Главным образом, большинство людей отталкивается от некой условной стоимости квадратного метра в соответствующем районе Киева и площади объекта. Перемножив одно и другое, мы и получаем цену предложения. Покупатель недвижимости исходит из той же логики. Заблуждаются обе стороны, идея оценить недвижимость «на глазок», очевидно, плохая. Тут нужен действительно качественный и осмысленный подход к делу.

Продажа квартиры, как правило, связана с покупкой новой. Профессионально оценить недвижимость важно ещё и потому, что продав старое жильё дороже и купив новое дешевле, качество жизни можно улучшить гораздо эффективнее, чем в случае, когда обе цены назначены, как говорится, «от фонаря». Несмотря на то, что кажется логичным хотеть продать подороже, а купить, соответственно, подешевле, статистика говорит о совершенно обратной ситуации. Большинство людей при самостоятельной оценке квартиры, которая продается, занижают её стоимость, а купить новую, напротив, готовы дороже, чем могли бы.

Объяснение этому феномену есть у психологов. Прожив в старой квартире довольно длительное время, мы относимся к ней несколько предвзято. Знаем, что в ближайшей булочной цены завышены, и приходится ходить в дальний магазин. Знаем, что дворник выпивает, знаем, что солнце по утрам будит слишком рано, а соседи топают вечерами. Да и вообще, старая квартира надоела, и уже не терпится переехать в новую. Ведь наша будущая квартира — лучше. Светлее, просторнее, от метро ближе, и мебель решили купить подороже. Это квартира мечты. Как в таких условиях вообще можно говорить о цене?

Между тем, говорить о цене — придётся. Жильё — самая дорогая наша собственность, и нам должно быть важно, чтобы стоимость жилища со временем росла. Продали старое, купили новое. Чем дороже продали и чем выгоднее купили, тем выгоднее стала сделка, тем более эффективной оказалась наша инвестиция в жилище. Тем, в итоге, богаче стала семья.

Тут пора бы рассказать, как правильно оценить недвижимость, чтобы извлечь из операций купли-продажи максимальную выгоду. На самом деле, всё очень просто. Нужно лишь обратиться в специализированную оценочную компанию Киева, где Вы сможете обсудить все вопросы с опытным оценщиком. Специалист внимательно ознакомится с объектами, учтёт множество тонкостей, и поможет определить справедливую стоимость. Вы удивитесь, но Ваша старая квартира вдруг окажется лучше, чем вы думали (а главное — дороже), а новая, возможно, ощутимо подешевеет.

Оценка недвижимости вообще и, в частности, оценка квартир в Киеве, — относительно недорогая услуга, которая, к тому же, сразу окупается за счет более выгодной сделки.

Как проводится оценка недвижимости в Украине в 2020 году

В Украине оценка недвижимости необходима для совершения договоров отчуждения имущества, когда собственность или право на нее переходят от одного владельца к другому, и для ведения фискального контроля.

Конечно же, возникает много вопросов относительно данной процедуры: кто и по каким критериям оценивает, что учитывается при формировании окончательной суммы, почему квартиры одинаковой площади в соседних домах могут иметь различную стоимость, куда обращаться и сколько придется ждать. Об этом и расскажем в статье.

Читайте также: Всё о налогах при сделках с недвижимостью

В каких случаях предусмотрена оценка недвижимости?

Прежде чем совершить сделку с недвижимостью, её владелец должен обратиться к оценщику, согласно украинскому налоговому законодательству.

Эту сферу регулирует ЗУ «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине».

Большинство договоров с недвижимостью заверяются нотариально и подлежат налогообложению. Примеры сделок: купля-продажа, дарение, пожертвование, рента, наследование, раздел имущества при разводе, приватизация, ипотека и прочее.

Оценке подлежит не только жилая недвижимость (дома, квартиры, коттеджи), но и производственная (предприятие или его часть), а также коммерческая (офисы, складские помещения, производственные здания).

До декабря 2019 года независимую оценку имели право проводить только:

• уполномоченные юридические и физические лица
• органы гос. власти и местного самоуправления

В конце 2019 года был принят законопроект № 2047-д «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины о ликвидации коррупционной схемы в сфере регистрации информации из отчетов об оценке объектов недвижимости и прозрачности реализации имущества».

Благодаря этому у людей появилась возможность проводить оценку недвижимости самостоятельно с помощью специального модуля в Единой базе отчетов.

Ранее право осуществлять регистрацию данных в базе имели право только компании-посредники («Оценка.online», «Экспресс-оценка» и др.). При этом профессиональные оценщики платили им за возможность регистрировать свои отчеты, а нотариусы – за получение необходимой информации (справок).

Что изменил новый закон об оценке недвижимости?

Новшества вступили в силу с 1 января 2020 года, но по факту получить автоматическую оценку объекта недвижимости самостоятельно можно будет немного позднее, когда наладится процесс.

Как все работает?

1. Достаточно войти на сайт Фонда государственного имущества Украины и заполнить предлагаемую форму (документально подтвердить владение объектом).
2. Эти данные отправляются в базу отчетов ФГИУ, проверяются, а затем обрабатываются электронным модулем и сравниваются со среднерыночными показателями. Модуль устанавливает минимальную оценку недвижимости, исходя из тысяч обработанных данных. Документу с итоговой стоимостью присваивается уникальный регистрационный номер и формируется справка.
3. Если владелец недвижимости согласен с полученным результатом, на основании этих данных он может обратиться к специалистам для заключения сделки. Срок действия справки – 30 дней со дня формирования документа.
4. Также полученный результат можно оспорить. Для этого достаточно обратиться к профессиональному оценщику. Но учтите, что его заключение о стоимости жилья не может отличаться от автоматической оценки более чем на 25%. В противном случае в регистрации будет отказано.

В чем заключается работа оценщика?

Сначала нужно найти компетентного специалиста. Это можно сделать, к примеру, на официальном портале Фонда государственного имущества, где доступен раздел с реестром субъектов оценочной деятельности. Здесь собрана большая база оценщиков в разных городах Украины. Одна из оценочных компаний, которая имеет большой опыт в данной сфере и хорошую репутацию – это консалтинговая компания «Парето».

Если вы сотрудничаете с риелтором, агентством или нотариусом, то у них часто есть свои рекомендации на этот счет. Поинтересуйтесь.

Какие документы понадобятся?

• ваш паспорт;
• документы, подтверждающие право собственности;
• техпаспорт недвижимости (его можно получить в БТИ).

Как проводится оценка недвижимости?

С оценщиком, которого вы выбрали, необходимо заключить письменный договор. 

Что в нем должно быть указано?

• наименование того, что подлежит оцениванию
• цель проведения оценивания
• дата проведения процедуры
• вид определяемой стоимости
• в какие сроки будет выполнен отчет
• цена и особенности оплаты

Выбор метода определения стоимости зависит от типа собственности. Для жилых помещений применяют сравнительную методику.

Затем эксперт по вопросам оценки приезжает на объект, собирает сведения текущего состояния жилплощади и обрабатывает полученные данные.

Что учитывается при оценке недвижимости?

Рассмотрим как оценивается квартира.

В случае с жилой недвижимостью, во внимание будут взяты:

• Тип здания. Учитываются используемые материалы постройки, класс жилья, этажность, особенности планировки и т.д.
• Расположение. Рассматриваются объекты недвижимости, которые находятся в том же микрорайоне, что и объект оценки. Или же схожие по месторасположению (удаленности от метро, центра) и инфраструктуре.
• Этаж. Квартиры, расположенные на первых и последних этажах, стоят дешевле. Соответственно, более объективными для сравнения будут идентичные варианты.
• Уровень внутренней отделки помещения. Оценщик будет ориентироваться на апартаменты с похожим интерьером и ремонтом.

Цена вопроса

Стоимость услуг оценщика обсуждается в частном порядке и просчитывается индивидуально. Все зависит от типа недвижимости, его функционального назначения, поставленных сроков и целей. 

До принятия закона цена по Украине колебалась от 500 грн за квартиру и от 800 грн за дом.

На сегодняшний день доступ к Единой базе реестров, внесение изменений, проверка информации и самостоятельная оценка осуществляются бесплатно, как и формирование электронной справки.

Как оценивается залоговая недвижимость

На сегодняшний день самым быстрым экстренным способом получения денег является кредит под залог недвижимости.

У заемщика возникают вопросы:

1. На какую сумму я могу рассчитывать при получении кредита?
2. Что влияет на оценку недвижимости?

Каждый владелец имущества приблизительно знает его рыночную цену. Но как происходит независимая оценка имущества и какие факторы формируют ее реальную стоимость знают не все. Давайте рассмотрим, как оценивается недвижимость под залог, на какую сумму наличных может рассчитывать соискатель, решивший взять кредит под залог собственности.

Оценка недвижимости для залога

Предметом обеспечения кредитных обязательств является любой вид ликвидного имущества. В качестве залогового гаранта может выступать как жилая, так и коммерческая недвижимость. Квартиры, частные дома, административные здания, гаражи, склады и прочие помещения, принадлежащие физическим лицам, рассматриваются банком как объект залога.

А первую очередь, финансовая компания должна спрогнозировать, на какую сумму она готова выдать заемщику кредит. Для этого необходима оценка залогового имущества, которую проводят независимые компании или аккредитованные специалисты банка.

Рыночная стоимость недвижимости, как правило, на 15-25% выше ликвидной. Что значит ликвидная цена? Это сумма за которую можно быстро продать имущество на открытом рынке. Грубо говоря – с аукциона.

Экспертная оценка любого имущества обеспечивает максимальную объективность стоимости объекта. Специалист проводит всесторонний анализ объекта, эффективность его использования, возможные риски и скорость реализации. Учитывается также сумма издержек, которые финансовая компания понесет в случае принудительного взыскания залога.

Факторы, влияющие на стоимость залоговых объектов

Цена недвижимости формируется результатом рыночного спроса и предложений. Существует масса факторов, увеличивающих или уменьшающих стоимость квадратного метра. На фоне стремительно растущего качества жизни, изменились и требования к жилью, а также коммерческой недвижимости.

В первую очередь на стоимость строительных объектов влияет не их фактическое состояние (ремонт, состояние коммуникаций, перепланировка, отделка), а место расположения. Близость к центру, транспортная развязка, наличие парковых зон, торгово-развлекательных и спортивных центров – все эти аспекты хорошо развитой инфраструктуры являются чуть ли не основными критериями, влияющими на цену квартир, домов, офисных учреждений.

При оценке недвижимости выделяют ряд основных факторов, определяющих ее стоимость:

1. Географическое расположение: престижность района, инфраструктура, наличие «зеленых зон», культурно-исторических памятников, образовательных и спортивных учреждений, прочих объектов, обеспечивающих высокий уровень жизни.
2. Архитектурный вид объекта: коттедж, дом, квартира, гараж, офисные, промышленные, коммерческие помещения.
3. Этажность, метраж и планировка.
4. Техническое и эстетическое состояние.

Эксперт, проводящий оценку залоговой недвижимости, руководствуется установленными стандартами и нормами действующего законодательства РФ. Базируясь на фактических данных специалист высчитывает рыночную и ликвидную стоимость имущества, учитывая возможные изменения на рынке в будущем и прочие корреляции.

По результатам оценки банк принимает решение о максимальной сумме, которую он может выдать заемщику. Отчет официальной экспертизы актуален в течение 6 месяцев, что позволяет соискателю обратиться сразу в несколько финансовых структур и выбрать для себя наиболее приемлемые условия кредитования.

Инвестиционная компания «Капитал кредит» предлагает кредиты под залог недвижимости на выгодных условиях. Наши финансовые эксперты решают все вопросы: от оценки объекта, до сбора документов.

Оценка стоимости недвижимости на примерах

Для оценки стоимости объектов недвижимости могут применяться различные методы и методологические подходы, основанные на разных экономических предпосылках и использующих разные модели расчета стоимости.

Для того чтобы иметь представление о методах оценки недвижимости и понимать механизмы формирования стоимости недвижимого имущества, попробуем кратко описать экономическую и методологическую суть этих подходов.

Стоимость объекта недвижимости может быть оценена на основании суммирования затрат на его создание, такой подход к оценке называется затратным.

Основной принцип, лежащий в основе этого подхода, состоит в следующем: предполагается, что потенциальный покупатель объекта не заплатит за него больше, чем величина затрат на создание идентичного объекта недвижимости, с учетом существующего износа и разумной прибыли инвестора за инвестирование средств в создание объекта. То есть, если правильно рассчитать все затраты, вычесть имеющийся у объекта износ и добавить разумную прибыль на инвестированные средства и стоимость земли, то в результате получится рыночная стоимость объекта, рассчитанная с точки зрения затратного подхода.

Рассмотрим подробнее практическое применение этого подхода на примере оценки здания (загородного дома).

Сначала необходимо определить стоимость земельного участка как незастроенного. Это можно сделать, сравнив стоимость предложений на продажу одной сотки земли участков с сопоставимыми потребительскими свойствами (местоположение, наличие дорог и коммуникаций, близость лесных и водных объектов и т.д.).
Пример расчётов по оценке земли.

Затем надо определить величину затрат на строительство нового дома, идентичного оцениваемому. Это сделать достаточно легко, если воспользоваться специализированными справочниками укрупненных показателей стоимости строительства, таких как, например, справочник «Ко-Инвест» «Жилые дома».

Далее, из стоимости строительства нового дома нужно вычесть величину физического износа оцениваемого здания. Как правило, износ определяется в относительных величинах (процентах). Например, если износ оцениваемого дома определен в 20%, то полученную величину затрат на строительство нового дома нужно уменьшить на 20%.

На заключительном этапе оценки, мы складываем стоимость земельного участка и стоимость строительства идентичного объекта за вычетом износа и увеличиваем получившуюся сумму на величину прибыли инвестора. Средний размер прибыли инвестора можно взять на уровне 20-30%. Получившаяся в результате величина и будет рыночной стоимостью оцениваемого объекта, рассчитанной с применением затратного подхода.

Таким образом, применение затратного подхода к оценке недвижимости кратко можно выразить следующей формулой:

V = V_a * (100+I) * (100-WT) /10000 + V_l , где

V – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
V_{a— сумма затрат на строительство нового аналога;
I – величина разумной прибыли инвестора в %;
WT – величина износа оцениваемого объекта в %;
Vl– стоимость земельного участка как незастроенного.}

Этот подход можно использовать самостоятельно при оценке простых объектов, для которых либо известны затраты на строительство, либо их легко подсчитать. К таким объектам можно отнести, например загородные коттеджи или дачи.
Пример оценки здания затратным подходом.

При применении этого подхода необходимо обратить внимание на то, что прибыль инвестора может меняться в зависимости от тенденций на рынке. Использованный в описанном примере уровень прибыли инвестора в 20-30% соответствует доходности инвестирования на стабильном рынке. Однако при росте цен прибыль инвестора, как правило, увеличивается, а на падающем рынке она может существенно уменьшаться и даже возможны ситуации, когда рыночная стоимость объекта будет ниже затрат на его создание.

Оценка стоимости объекта недвижимости возможна также на основании доходов от его эксплуатации, такой подход к определению стоимости называется доходным.

Применение доходного подхода основано на предположении, что собственник не продаст свой объект дешевле, чем текущая стоимость доходов, которые он может получить от его эксплуатации. С другой стороны, потенциальный покупатель не купит объект недвижимости дороже, чем стоит будущий доход от эксплуатации этого объекта. Предполагается, что рыночная цена объекта (цена, которая в итоге устроит и покупателя, и продавца) установится примерно на уровне стоимости доходов, которые этот объект может принести в обозримом будущем.

Доходный подход включает в себя несколько методов, мы рассмотрим для примера лишь один из них — метод капитализации прибыли. Этот метод наиболее прост в применении и с его помощью можно легко рассчитать рыночную стоимость собственной квартиры или дома.

Весь расчет стоимости объекта методом капитализации прибыли состоит из трех этапов:

1. Расчет чистого годового операционного дохода.
2. Расчет ставки капитализации.
3. Расчет величины стоимости объекта по формуле: V=NOI / R, где: V – стоимость объекта; NOI – величина чистого годового операционного дохода; R – ставка капитализации.

Чистый годовой операционный доход можно определить как разницу между годовой арендной платой и расходами по содержанию объекта. К расходам, на примере оценки квартиры, можно отнести затраты на ремонт, страхование, налог на имущество, а также потери от недоиспользования (возможно будут перерывы в поступлении арендной платы при смене арендаторов).

Ставка капитализации — это коэффициент, с помощью которого чистый доход переводится в величину рыночной стоимости объекта. Самый простой способ определить ставку капитализации – это сложить три компоненты:

1. Безрисковая ставка – величина годовой доходности при размещении капитала в самый надежный актив; можно принять ее равной эффективной годовой доходности облигаций федерального займа РФ.

2. Надбавка за риск вложения в недвижимость — компенсация инвестора за рискованность вложений (может составлять 3-7%).

3. Ставка возврата капитала – может быть определена как 100/RL, где RL -оставшийся срок экономической жизни объекта в годах. Например, для квартир в современных домах типа «монолит-кирпич» ставка возврата капитала составит примерно 1-1,5%, для квартир в панельных домах постройки 1970-1980 гг. — 4-5%.

Определив численные значения всех трех компонент, и сложив их вместе, мы получим величину ставки капитализации (R).

Теперь остается только разделить чистый годовой операционный доход от эксплуатации объекта недвижимости (NOI) на величину ставки капитализации и мы получим рыночную стоимость оцениваемого объекта. Более подробно процесс применения доходного подхода на практике описан здесь: Пример оценки недвижимости доходным подходом.

Итак, мы показали в общих чертах, как применяется доходный подход в оценке недвижимости. Заметим, что описанный метод капитализации прибыли является далеко не единственным методом в доходном подходе, но он наиболее прост в применении и может использоваться для самостоятельной оценки.

Наиболее универсальным методологическим подходом к оценке стоимости недвижимости является сравнительный (рыночный) подход.

Этот подход опирается на сравнение оцениваемого объекта с другими, аналогичными, объектами, которые продаются на открытом рынке и цены на которые известны. В этом случае сам рынок определяет стоимость объекта или условной единицы, в которой измеряется объект (например, 1 кв. м).

Самое главное в применении сравнительного подхода — это достоверность и актуальность используемой информации об аналогах. Для выбора объектов-аналогов следует использовать только проверенные источники – как правило, это предложения на продажу от известных на рынке риэлтерских компаний, где указан точный адрес объекта, приведены его подробные характеристики и фотографии, по которым можно судить о степени соответствия данного аналога оцениваемому объекту. Информации от крупных компаний, занятых в сфере торговли недвижимостью, можно доверять в большей мере, чем малоизвестным агентствам и частным объявлениям в прессе или интернете, среди которых много недобросовестных или недействительных на дату оценки предложений. Чтобы отсеять такие недостоверные предложения, информацию об аналогах, которую планируется использовать в оценке, желательно проверить на достоверность через телефонное интервью с представителем продавца.

Если для оценки стоимости недвижимости используются цены предложений о продаже, а не прошедших недавно реальных сделок, то после подбора аналогов следует определить поправку на уторговывание, т.е. размер уступки, которую продавец готов предоставить покупателю в процессе торга.

Средняя поправка на уторговывание может существенно меняться вместе с конъюнктурой рынка. На стабильном рынке она составляет 3-5 %, а при сильном падении цен во время кризиса может превосходить 10-15%. Точное определение величины этой поправки может оказаться весьма затруднительным делом, поэтому для самостоятельной оценки мы предлагаем в качестве ориентира воспользоваться таблицей «Усредненное значение поправки на уторговывание на московском рынке жилья».

Еще одна трудность при применении сравнительного подхода заключается в том, что объекты-аналоги, как бы хорошо они не были подобраны, по ряду параметров всегда будут отличаться от объекта оценки. Для преодоления этого оценщики используют систему корректировок, с помощью которой учитываются различия между оцениваемым объектом и аналогами.

Суть набора корректировок состоит в следующем: для объекта оценки выделяют основные параметры, влияющие на его стоимость (например, для квартиры это будут площадь, район, тип дома, удаленность от метро, этаж и т.д.). Если выбранный аналог превосходит в чем-то оцениваемый, то его цена должна быть уменьшена на величину вклада этого превосходства, и наоборот, если аналог в чем-то уступает оцениваемому объекту, то его цена должна быть увеличена.

Величины корректировок определяются либо на основании мнений экспертов, либо с помощью статистических моделей, но в любом случае суммарная корректировка, т.е. сумма корректировок по всем параметрам, не должна превосходить величины 15-20%. Если корректировка получается более 20%, то следует признать, что данный аналог не подходит для сравнения с объектом оценки и лучше его заменить на другой.

После корректировки стоимости аналогов можно рассчитать среднюю (по всем аналогам) стоимость 1 кв. м. (или другой условной единицы измерения объекта) и затем, умножив стоимость 1 кв. м. на общую площадь оцениваемого объекта, вычислить рыночную стоимость объекта недвижимости. Эта величина и будет являться результатом оценки, полученным при применении сравнительного подхода.

Более полное представление о применении сравнительно подхода на практике можно получить на примере оценки недвижимости сравнительным подходом.

На практике оценщик по возможности применяет все оценочные подходы (этого требуют стандарты оценочной деятельности), но результаты, полученные с помощью различных подходов, всегда отличаются друг от друга.

Для расчета итоговой величины стоимости проводят математическое взвешивание результатов, полученных с применением различных оценочных подходов. Взвешивание — это процедура расчета итоговой стоимости, учитывающая достоверность и полноту информации, использованной при применении того или иного подхода, а также соответствие сути оценочного подхода целям и задачам оценки.

Простейшим способом взвешивания является вычисление средней величины между полученными результатами, т.е. взвешивание с равными весовыми коэффициентами. Но если применять разные весовые коэффициенты для разных подходов, то необходимо обосновать, почему тот или иной подход имеет больший или меньший вес.

Применение различных методологических подходов позволяет оценщику быть более объективным, поскольку исследование объекта с различных позиций позволяет учесть все факторы и обстоятельства, влияющие на стоимость.

© Корпорация «ОЦЕНКА». Копирование запрещено.

Бесплатная экспертная оценка квартиры

В двух словах

ОЦЕНКА ГОРОДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

В зависимости от цели вам потребуется экспертная либо сертифицированная оценка квартиры. Экспертная оценка производится нашими специалистами при продаже квартиры или сдаче её в аренду, это бесплатная услуга. Сертифицированная оценка, результатом которой является отчет независимого оценщика, необходима при ипотечном кредитовании, кредитовании под залог объекта недвижимости, при разрешении имущественных споров, при вступлении в права наследования и некоторых других операциях.

При продаже или сдаче в аренду квартиры наши риэлторы производят бесплатную экспертную оценку. При оценке учитываются все параметры квартиры — местонахождение и инфраструктура, строительные характеристики здания и квартиры, состояние коммуникаций, подъезда, качество ремонта. Учитываются все особенности — от социального статуса жильцов дома до вида из окон, выясняются перспективы развития района. При необходимости эксперт выезжает на объект.

Проводится мониторинг стоимости аналогичных предложений. Обратите внимание: специалисты анализируют не только цены, указанные в базах данных продажи квартир, а реальную стоимость покупки этих объектов, так как в процессе экспозиции квартиры её стоимость может меняться. Для продавцов же важно знать, какую стоимость готов заплатить покупатель. Риэлторы также прогнозируют ликвидность объекта с учётом состояния рынка (соотношения спроса и предложения). На основании всех данных формируется экспертная оценка стоимости вашей квартиры.

ОЦЕНКА ЗАГОРОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Чтобы вложение денежных средств было оправданным и выгодным, эксперты МИЭЛЬ помогут оценить ликвидность объекта недвижимости. Если вы хотите узнать рыночную стоимость вашей загородной недвижимости, то профессиональная оценка позволит учесть все факторы, влияющие на ее стоимость.

К основным факторам, влияющим на стоимость объектов недвижимости, относят:

Комфортность. Разные объекты недвижимости с одной и той же площадью участка или строения могут быть организованы совершенно по-разному. Например: участок в 10 соток может быть намного удачнее спланирован, чем участок в 20 соток, а полезная площадь дома в 500 кв.м может быть гораздо меньше, чем площадь 270 кв.м. Всё зависит от особенностей конкретного объекта недвижимости.

Коммуникации, обеспечивающие жизнедеятельность объекта недвижимости, часть из которых обычно является магистральными (электричество и газ), а часть автономными (канализация и водоснабжение), но на практике сегодня возможно множество различных вариантов. Часто коммуникациям требуется реконструкция в связи с изменяющимися условиями эксплуатации домовладения, или их может не быть совсем (на новом участке или строящемся доме), тогда необходимо учесть стоимость согласования, подведения, подключения требуемых коммуникаций, необходимые и возможные мощности, а также сроки согласования коммуникационных проектов (как правило, не менее 6 месяцев).

Ценообразующие факторы, напрямую и опосредованно влияющие на стоимость объекта недвижимости. Цена зависит не только площади строения и земельного участка, но и от таких факторов как месторасположение объекта недвижимости, организационная структура территории, социальное окружение, строительные материалы, качество строительства и отделки, насыщенность объекта недвижимости оборудованием, состояние коммуникаций и прочее.

Имущественные права. Приобретая в собственность дом, приобретается и одно из вещных прав на весь земельный участок, на котором расположен объект недвижимости или на ту его часть, которая непосредственно расположена под строением и необходима для его эксплуатации, а именно — права собственности или аренды. Но при этом могут приобретаться и ограничения в использовании данного участка (сервитут, совместная или долевая собственность). И не всегда эти права в полном объеме распространяются на весь участок, о котором может идти речь по сделке.

Эко-состояние территории, поскольку это могут быть особо охраняемые земли, водоохранные территории (пример: водозабор). Рядом может находиться свалка либо захоронение, к примеру, отходов производства. Также следует обратить внимание на перспективы развития местности, где расположен объект недвижимости, например, строительство ЦКАД, расширение автомагистралей, строительство крупных промышленных или складских комплексов и прочее.

Конечно, это далеко не вся информация, которую анализируют для определения адекватности стоимости продаваемого или покупаемого домовладения. Объекты недвижимости характеризуются и по направлениям, и по сформированности территорий, степени готовности объекта либо всего поселка и так далее. Однако эти факторы должны быть учтены в любом случае.

Как оценивать инвестиционную недвижимость

Методы анализа стоимости инвестиций в недвижимость аналогичны тем, которые используются при фундаментальном анализе акций. Поскольку инвестиции в недвижимость, как правило, не являются краткосрочной сделкой, анализ денежного потока и последующей нормы прибыли имеет решающее значение для достижения цели прибыльных инвестиций.

Чтобы получить прибыль, инвесторы должны знать, как оценивать недвижимость и делать обоснованные предположения о том, какую прибыль каждый из них получит, будь то за счет повышения стоимости собственности, дохода от аренды или того и другого.Точная оценка недвижимости может помочь инвесторам принимать более обоснованные решения, когда дело доходит до покупки и продажи недвижимости.

Ключевые выводы

• Оценка недвижимости — это процесс, который определяет экономическую стоимость инвестиций в недвижимость.
• Ставка капитализации является ключевым показателем для оценки приносящей доход собственности.
• Чистая операционная прибыль (NOI) измеряет прибыльность приносящей доход собственности до добавления затрат на финансирование и налогов.
• Два основных метода оценки недвижимости включают дисконтирование будущего NOI и модель мультипликатора валового дохода.
• С другой стороны, поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, может быть трудно получить необходимую информацию.

Оценка капитала обычно проводится с использованием двух основных методологий: абсолютной стоимости и относительной стоимости. То же самое и с оценкой недвижимого имущества.

Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) с использованием соответствующей ставки дисконтирования для недвижимости аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций.Между тем, интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость сопоставима с оценкой относительной стоимости с акциями. Ниже мы рассмотрим, как оценить недвижимость с помощью этих методов.

Ставка капитализации

Одно из наиболее важных допущений, которые делает инвестор в недвижимость при проведении оценки недвижимости, — это выбор подходящей ставки капитализации, также известной как ставка капитализации.

Ставка капитализации — это требуемая норма прибыли на недвижимость за вычетом увеличения стоимости или амортизации.Проще говоря, это ставка, применяемая к NOI для определения текущей стоимости собственности.

Например, предположим, что недвижимость, как ожидается, принесет NOI в размере 1 миллиона долларов в течение следующих десяти лет. Если бы он был дисконтирован по ставке капитализации 14%, рыночная стоимость имущества была бы:

$ 7 , 142 , 857 ( $ 1 , 000 , 000 0,14 ) где: Рыночная стоимость знак равно Чистый операционный доход / ставка капитализации \ begin {align} & \ 7 142 857 долл. США \ bigg (\ frac {\ 1 000 000} {0,14} \ bigg) \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {Рыночная стоимость} = \ text {Чистая операционная прибыль} / {\ text {cap rate}} \ end {выравнивается} 7 142 857 долларов (0.14 1000000 долларов США), где: Рыночная стоимость = Чистая операционная прибыль / ставка капитализации.

Рыночная стоимость 7 142 857 долларов — хорошая сделка, если недвижимость продается за 6,5 миллиона долларов. Но это плохая сделка, если цена продажи составляет 8 миллионов долларов.

Определение ставки капитализации — один из ключевых показателей, используемых для оценки собственности, приносящей доход. Хотя это несколько сложнее, чем расчет средневзвешенной стоимости капитала (WACC) фирмы, есть несколько методов, которые инвесторы могут использовать для определения подходящей ставки капитализации, в том числе следующие:

• Метод наращивания
• Рыночный метод извлечения
• Инвестиционный метод

Метод наращивания

Одним из распространенных подходов к расчету ставки капитализации является метод наращивания.Начните с процентной ставки и добавьте следующее:

1. Надлежащая премия за ликвидность — возникает из-за неликвидности недвижимости
2. Премия за повторный захват — учитывает чистое прирост стоимости земли
3. Премия за риск — показывает общую подверженность риску рынка недвижимости

Учитывая процентную ставку 6%, ставку неликвидности 1,5%, премию за возврат 1,5% и ставку риска 2,5%, ставка капитализации долевой собственности составляет 11,5% (6% + 1,5% + 1.5% + 2,5%). Если чистая операционная прибыль составляет 200 000 долларов США, рыночная стоимость собственности составляет 1 739 130 долларов США (200 000 долларов США / 0,115).

Выполнить этот расчет очень просто. Однако сложность заключается в оценке точных оценок отдельных компонентов ставки капитализации, что может быть проблемой. Преимущество метода накопления заключается в том, что он пытается определить и точно измерить отдельные компоненты ставки дисконтирования.

Метод извлечения рынка

Метод рыночного извлечения предполагает наличие текущей и доступной информации о NOI и продажных ценах по сопоставимым объектам, приносящим доход.Преимущество метода рыночного извлечения состоит в том, что ставка капитализации делает капитализацию прямого дохода более значимой.

Определить ставку капитализации относительно просто. Предположим, что инвестор может купить парковку, которая, как ожидается, принесет 500 000 долларов США в виде NOI. В этом районе есть три сопоставимых приносящих доход парковки:

• Парковка 1 имеет NOI 250 000 долларов и продажную цену 3 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 8,33% (250 000 долл. США / 3 000 000 долл. США).
• Парковка 2 имеет NOI 400 000 долларов и продажную цену 3,95 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 10,13% (400 000 долларов США / 3 950 000 долларов США).
• Парковка 3 имеет NOI 185 000 долларов и продажную цену 2 миллиона долларов. Ставка капитализации составляет 9,25% (185 000 долларов США / 2 000 000 долларов США).

Принимая средние ставки капитализации для этих трех сопоставимых объектов, общая ставка капитализации в 9,24% была бы разумным представлением рынка. Используя эту ставку капитализации, инвестор может определить рыночную стоимость недвижимости, которую он рассматривает.Стоимость инвестиционной возможности для парковки составляет 5 411 255 долларов (500 000 долларов / 0,0924).

Метод ленточных инвестиций

При использовании метода инвестиционного коридора ставка капитализации рассчитывается с использованием индивидуальных процентных ставок для собственности, которая использует как заемное, так и долевое финансирование. n-1} \\ & \ textbf {где:} \\ & \ text {SFF} = \ text {Коэффициент амортизационного фонда} \\ & i = \ text {Периодическая процентная ставка, часто выражаемая как} \\ & \ phantom {i =} \ text {годовая процентная ставка} \\ & n = \ text {Количество периодов, часто выражается в годах} \ end {выровнено } SFF = (1 + i) n − 1i, где: SFF = коэффициент фонда погашения, i = периодическая процентная ставка, часто выражаемая как ani = годовая процентная ставка

Подставляя числа, получаем:

• 0.07 / (1 + 0,07) ¹⁵ — 1

Это составляет 3,98%. Ставка, по которой должен быть выплачен кредитор, равна этому коэффициенту фонда погашения плюс процентная ставка. В этом примере это составляет 10,98% (0,07 + 0,0398).

Таким образом, средневзвешенная ставка или общая ставка капитализации с использованием веса долга 50% и собственного капитала составляет:

• 10,49% [(0,5 x 0,1098) + (0,5 x 0,10)]

В результате рыночная стоимость недвижимости составляет:

• 9 056 244 долл. США (950 000 долл. США / 0.1049)

Как оценить инвестиционную собственность в недвижимость

Методы оценки

Модели абсолютной оценки определяют приведенную стоимость будущих поступающих денежных потоков для определения внутренней стоимости актива. Наиболее распространенными методами являются модель дисконтирования дивидендов (DDM) и методы дисконтированного денежного потока (DCF).

С другой стороны, методы относительной стоимости предполагают, что две сопоставимые ценные бумаги должны иметь одинаковую цену в соответствии с их доходами.Такие отношения, как цена / прибыль (P / E) и цена / продажи, сравниваются с показателями других компаний в той же отрасли, чтобы определить, переоценена или занижена стоимость акций.

Как и в случае оценки собственного капитала, анализ оценки недвижимости должен включать обе процедуры для определения диапазона возможных значений.

Дисконтирование будущего NOI

Формула расчета стоимости недвижимости на основе дисконтированной чистой операционной прибыли:

Взаимодействие с другими людьми Рыночная стоимость знак равно N О я 1 р — грамм знак равно N О я 1 р где: N О я знак равно Чистый операционный доход р знак равно Требуемая норма доходности недвижимого имущества грамм знак равно Скорость роста N О я \ begin {align} & \ text {Market Value} = \ frac {NOI_1} {rg} = \ frac {NOI_1} {R} \\ & \ textbf {где:} \\ & NOI = \ text {Чистая операционная прибыль} \\ & r = \ text {Требуемая норма прибыли на недвижимое имущество} \\ & g = \ text {Скорость роста} NOI \\ & R = \ text {Ставка капитализации} (rg) \ end {выровнено} Рыночная стоимость = r − gNOI1 = RNOI1, где: NOI = Чистый операционный доходr = Требуемая норма прибыли на активы в сфере недвижимости g = Темпы роста NOI

NOI отражает прибыль, которую будет приносить недвижимость с учетом операционных расходов, но до вычета налогов и процентных платежей.Однако перед вычетом расходов необходимо определить общий доход, полученный от инвестиций.

Ожидаемый доход от аренды можно изначально спрогнозировать на основе сопоставимых объектов поблизости. При надлежащем исследовании рынка инвестор может определить, какие цены платят арендаторы в этом районе, и предположить, что к этому объекту можно применить аналогичную арендную плату за квадратный фут. Прогнозируемое увеличение арендной платы учитывается в темпах роста по формуле.

Поскольку высокий уровень вакантных площадей представляет собой потенциальную угрозу доходам от инвестиций в недвижимость, следует использовать либо анализ чувствительности, либо реалистичные консервативные оценки для определения упущенного дохода, если актив не используется на полную мощность.

Операционные расходы включают те, которые непосредственно возникают в ходе повседневной эксплуатации здания, например страхование имущества, плата за управление, плата за обслуживание и коммунальные расходы. Обратите внимание, что амортизация не включается в расчет общих расходов. Чистая операционная прибыль от недвижимости аналогична прибыли до вычета процентов, налогов, износа и амортизации (EBITDA).

Дисконтирование NOI от инвестиций в недвижимость по ставке капитализации аналогично дисконтированию будущего потока дивидендов на соответствующую требуемую норму доходности, скорректированную с учетом роста дивидендов.Инвесторы в акции, знакомые с моделями роста дивидендов, должны сразу увидеть сходство.

Множитель валового дохода

Метод мультипликатора валового дохода — это метод относительной оценки, основанный на исходном предположении, что недвижимость в одном районе будет оцениваться пропорционально валовому доходу, который они помогают генерировать.

Как следует из названия, валовой доход — это общий доход до вычета операционных расходов. Однако для получения точной оценки валового дохода необходимо прогнозировать уровень вакантных площадей.

Например, если инвестор в недвижимость покупает здание площадью 100 000 квадратных футов, он может определить из сопоставимых данных о собственности, что средний валовой ежемесячный доход на квадратный фут в районе составляет 10 долларов. Хотя изначально инвестор может предположить, что валовой годовой доход составляет 12 миллионов долларов (10 долларов на 12 месяцев на 100 000 кв. Футов), вероятно, в любой момент времени в здании будут свободные помещения.

Если предположить, что доля вакантных площадей составляет 10%, валовой годовой доход составляет 10 долларов.8 миллионов (12 миллионов долларов x 90%). Аналогичный подход применяется и к чистой операционной прибыли.

Следующим шагом для оценки стоимости недвижимости является определение мультипликатора валового дохода и умножение его на валовой годовой доход. Множитель валового дохода можно найти, используя исторические данные о продажах. Рассмотрение продажных цен на сопоставимые объекты недвижимости и деление этой стоимости на полученный валовой годовой доход дает средний множитель для региона.

Такой подход к оценке аналогичен использованию сопоставимых операций или мультипликаторов для оценки акций. Многие аналитики прогнозируют прибыль компании и умножают ее прибыль на акцию (EPS) на коэффициент P / E отрасли. Оценка недвижимости может проводиться аналогичными методами.

Препятствия на пути к оценке недвижимости

Оба эти метода оценки недвижимости кажутся относительно простыми. Однако на практике определение стоимости доходной собственности с помощью этих расчетов довольно сложно.Во-первых, получение необходимой информации обо всех исходных данных формулы, таких как чистая операционная прибыль, премии, включенные в ставку капитализации, и сопоставимые данные о продажах, может занять много времени и проблем.

Во-вторых, эти модели оценки не учитывают должным образом возможные серьезные изменения на рынке недвижимости, такие как кредитный кризис или бум на рынке недвижимости. В результате необходимо провести дальнейший анализ, чтобы спрогнозировать и учесть возможное влияние изменяющихся экономических переменных.

Поскольку рынки недвижимости менее ликвидны и прозрачны, чем фондовый рынок, иногда бывает трудно получить необходимую информацию для принятия полностью обоснованного инвестиционного решения.

Тем не менее, из-за больших капитальных вложений, обычно требуемых для покупки крупного проекта, этот сложный анализ может принести большую прибыль, если он приведет к обнаружению недооцененной собственности (аналогично инвестированию в акционерный капитал). Таким образом, время, потраченное на изучение необходимых ресурсов, стоит потраченных времени и энергии.

Итог

Оценка недвижимости часто основана на стратегиях, аналогичных анализу капитала. Другие методы, помимо метода дисконтированного NOI и мультипликатора валового дохода, также часто используются. Некоторые отраслевые эксперты, например, обладают активным практическим знанием моделей миграции и развития городов.

В результате они могут определить, какие районы с наибольшей вероятностью получат самую высокую оценку. Независимо от того, какой подход используется, наиболее важным показателем успеха стратегии является то, насколько хорошо она исследована.

Что нужно знать об оценке недвижимости

Оценка стоимости недвижимости необходима для различных целей, включая финансирование, составление списка продаж, инвестиционный анализ, страхование имущества и налогообложение. Но для большинства людей определение запрашиваемой или покупной цены объекта недвижимости является наиболее полезным приложением оценки недвижимости. Эта статья предоставит введение в основные концепции и методы оценки недвижимости, особенно в том, что касается продаж.

Ключевые выводы

• Оценить недвижимость сложно, поскольку каждая недвижимость имеет уникальные особенности, такие как местоположение, размер участка, план этажа и удобства.
• Общие концепции рынка недвижимости, такие как спрос и предложение в конкретном регионе, безусловно, будут влиять на общую стоимость конкретной собственности.
• Однако отдельные объекты недвижимости должны подвергаться оценке с использованием одного из нескольких методов для определения справедливой стоимости.

Оценка недвижимости: что нужно знать

Основные концепции оценки

С технической точки зрения стоимость собственности определяется как текущая стоимость будущих выгод, связанных с владением имуществом.В отличие от многих потребительских товаров, которые быстро используются, преимущества недвижимости обычно реализуются в течение длительного периода времени. Таким образом, оценка стоимости собственности должна учитывать экономические и социальные тенденции, а также правительственные меры или правила, а также условия окружающей среды, которые могут влиять на четыре элемента стоимости:

• Спрос: желание или потребность владения, поддерживаемые финансовыми средствами для удовлетворения желания
• Утилита: возможность удовлетворить желания и потребности будущих собственников
• Дефицит: ограниченное предложение конкурирующих объектов недвижимости
• Возможность передачи: легкость передачи прав собственности

Соотношение цены и стоимости

Стоимость не обязательно равна стоимости или цене . Стоимость относится к фактическим затратам, например, на материалы или рабочую силу. С другой стороны, цена — это сумма, которую кто-то за что-то платит. Стоимость и цена могут влиять на значение , но не определяют значение . Цена дома может составлять 150 000 долларов, но стоимость может быть значительно выше или ниже. Например, если новый владелец обнаружит в доме серьезный изъян, такой как неисправный фундамент, стоимость дома может быть ниже его цены.

Рыночная стоимость

Оценка — это мнение или оценка стоимости определенного имущества на определенную дату.Отчеты об оценке используются предприятиями, государственными учреждениями, частными лицами, инвесторами и ипотечными компаниями при принятии решений относительно сделок с недвижимостью. Целью оценки является определение рыночной стоимости недвижимости — наиболее вероятной цены, которую недвижимость принесет на конкурентном и открытом рынке.

Рыночная цена, по которой недвижимость продается, не всегда может соответствовать рыночной стоимости. Например, если продавец находится под принуждением из-за угрозы потери права выкупа или если проводится частная продажа, недвижимость может быть продана по цене ниже рыночной.

Методы оценки

Точная оценка зависит от методичного сбора данных. Конкретные данные, охватывающие детали, касающиеся конкретного объекта недвижимости, и общие данные, относящиеся к стране, региону, городу и району, в котором находится объект недвижимости, собираются и анализируются для определения стоимости. При оценке используются три основных подхода для определения стоимости недвижимости.

Метод 1: подход сравнения продаж

Подход сравнения продаж обычно используется при оценке домов на одну семью и земли.Иногда это называется подходом на основе рыночных данных. Это оценка стоимости, полученная путем сравнения собственности с недавно проданной недвижимостью с аналогичными характеристиками. Эти похожие свойства называются сопоставимыми , , и для обеспечения достоверного сравнения каждое из них должно:

• Быть максимально похожим на объект недвижимости
• Продано за последний год на открытом конкурентном рынке
• Проданы в типичных рыночных условиях

В процессе оценки следует использовать как минимум три или четыре объекта сравнения.Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при выборе сопоставимых объектов, являются размер, сопоставимые характеристики и — возможно, самое главное — местоположение, которые могут иметь огромное влияние на рыночную стоимость недвижимости.

Сопоставимые качества

Поскольку нет двух абсолютно одинаковых объектов недвижимости, в продажные цены сопоставимых объектов будут внесены корректировки, чтобы учесть различия в характеристиках и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость, включая:

• Возраст и состояние построек
• Дата продажи, если экономические изменения происходят между датой продажи сопоставимого объекта и датой оценки
• Сроки и условия продажи, например, если продавец собственности находился под принуждением или если собственность была продана между родственниками (по сниженной цене)
• Расположение, так как похожие объекты могут отличаться по цене от района к району
• Физические характеристики, включая размер участка, ландшафтный дизайн, тип и качество строительства, количество и тип комнат, квадратные метры жилой площади, паркетные полы, гараж, модернизацию кухни, камин, бассейн, систему кондиционирования и т. Д.

Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости будет находиться в пределах диапазона, образованного скорректированными продажными ценами сопоставимых объектов. Поскольку некоторые из корректировок продажных цен сопоставимых товаров будут более субъективными, чем другие, взвешенное внимание обычно уделяется тем сопоставимым объектам, в которых корректировка минимальна.

Метод 2: стоимостной подход

Затратный подход может использоваться для оценки стоимости недвижимости, которая была улучшена за счет одного или нескольких зданий.Этот метод включает отдельные оценки стоимости здания (зданий) и земли с учетом амортизации. Оценки складываются, чтобы вычислить стоимость всего улучшенного имущества. Затратный подход предполагает, что разумный покупатель не заплатил бы за существующую улучшенную недвижимость больше, чем цена покупки сопоставимого участка и строительства сопоставимого здания. Этот подход полезен, когда оцениваемая недвижимость относится к типу, который не часто продается и не приносит дохода.Примеры включают школы, церкви, больницы и правительственные здания.

Стоимость строительства может быть оценена несколькими способами, включая метод квадратных футов, когда стоимость квадратного фута недавно построенного аналога умножается на количество квадратных футов в рассматриваемом здании; метод единицы измерения, при котором затраты оцениваются на основе стоимости строительства на единицу измерения отдельных компонентов здания, включая рабочую силу и материалы; и метод количественного обследования, который оценивает количество сырья, которое потребуется для замены рассматриваемого здания, наряду с текущей ценой на материалы и соответствующими затратами на установку.

Амортизация

Для целей оценки амортизация относится к любому условию, которое отрицательно влияет на стоимость улучшения недвижимого имущества, и учитывает:

• Физический износ, в том числе излечимый, такой как покраска и замена крыши, и неизлечимый износ, например структурные проблемы
• Функциональное устаревание, которое относится к физическим или конструктивным особенностям, которые больше не считаются желательными для владельцев собственности, например, устаревшая техника, устаревшие приспособления или дома с четырьмя спальнями, но только с одной ванной
• Экономическое устаревание, вызванное внешними по отношению к собственности факторами, такими как расположение рядом с шумным аэропортом или производством, загрязняющим окружающую среду.

Методология

• Оцените стоимость земли, как если бы она была пустой и доступной для наиболее эффективного и наилучшего использования, используя подход сравнения продаж, поскольку земля не подлежит амортизации.
• Оцените текущую стоимость строительства здания (зданий) и улучшения участка.
• Оцените сумму амортизации улучшений в результате износа, функционального или экономического устаревания.
• Вычтите амортизационные отчисления из сметной стоимости строительства.
• Добавьте оценочную стоимость земли к амортизированной стоимости здания (зданий) и улучшений участка, чтобы определить общую стоимость собственности.

Метод 3: подход капитализации дохода

Этот метод, часто называемый просто доходным подходом, основан на соотношении между нормой прибыли, необходимой инвестору, и чистым доходом, который приносит недвижимость. Он используется для оценки стоимости приносящей доход собственности, такой как жилые комплексы, офисные здания и торговые центры.Оценка с использованием подхода капитализации дохода может быть довольно простой, когда можно ожидать, что объект недвижимости будет приносить будущий доход, и когда его расходы предсказуемы и стабильны.

Прямая капитализация

При использовании метода прямой капитализации оценщики выполнят следующие шаги:

Множители валового дохода

Метод множителя валового дохода (GIM) можно использовать для оценки другой собственности, которая обычно не покупается как доходная, но может быть сдана в аренду, например, дома на одну и две семьи.Метод GRM связывает продажную цену недвижимости с ожидаемым доходом от аренды. (Дополнительную информацию см. В разделе «4 способа оценки арендуемой недвижимости»)

Для жилой недвижимости обычно используется валовой ежемесячный доход; для коммерческой и промышленной собственности будет использоваться валовой годовой доход. Метод множителя валового дохода можно рассчитать следующим образом:

Цена продажи ÷ доход от аренды = множитель валового дохода

Последние данные о продажах и аренде как минимум трех аналогичных объектов недвижимости можно использовать для создания точного GIM.Затем GIM может быть применен к оценочной справедливой рыночной арендной плате объекта недвижимости для определения его рыночной стоимости, которая может быть рассчитана следующим образом:

Доход от аренды x GIM = оценочная рыночная стоимость

Итог

Точная оценка недвижимости важна для ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, покупателей и продавцов недвижимости. Хотя оценки обычно выполняются квалифицированными специалистами, любой, кто участвует в реальной сделке, может извлечь выгоду из получения базового понимания различных методов оценки недвижимости.

5 лучших методов оценки коммерческой недвижимости в 2021 году

Условия оценки недвижимости, которые необходимо знать

Cap Rate

Верхняя ставка — это чистый годовой доход от сдачи объекта в аренду, деленный на его текущую стоимость. . Ставки капитализации используются для представления ожидаемой нормы прибыли для данной коммерческой недвижимости.

Стоимость единицы

Стоимость единицы — это цена собственности, деленная на общее количество сдаваемых внаем единиц.

Долговое обслуживание

Обслуживание долга — это денежные средства, потраченные на погашение основной суммы долга и процентов по долгу в течение определенного периода времени, то есть ежегодно, ежемесячно и т. Д.

Валовая потенциальная рента

Это сумма собираемой арендной платы за многоквартирную собственность при условии, что вся арендная плата выплачена в полном объеме и что данная собственность находится в максимальной загруженности, и ни одна единица не осталась не сданной в аренду.

Валовая аренда

Валовая арендная плата — это общая сумма арендной платы, предусмотренная в коммерческой или жилой аренде, разделенная между месяцами, за которые арендатор несет ответственность; валовая арендная плата также может обозначаться как эффективная валовая арендная плата .

GRM (Множитель валовой ренты)

Если вы возьмете продажную цену собственности и разделите ее на годовую валовую потенциальную арендную плату, вы получите множитель валовой арендной платы. Ставка капитализации аналогична GRM в том смысле, что она представляет собой коэффициент, кратный прибыли, но заметное различие между ними состоит в том, что ставка капитализации учитывает расходы, в то время как GRM учитывает общий приток дохода от аренды.

NOI (Чистая операционная прибыль)

NOI, или чистый операционный доход, эквивалентен доходу от аренды имущества за вычетом любых связанных с владением расходов, таких как техническое обслуживание, персонал и т. Д.

Цена за квадратный фут

Чтобы определить цену за квадратный фут, нужно взять стоимость недвижимости и разделить ее на общую площадь в квадратных футах. Этот термин также в просторечии называется «цена за фунт» здания.

ROI (возврат инвестиций)

Рентабельность инвестиций или возврат инвестиций — это денежный поток, который остается после обслуживания долга, который затем делится на стоимость рассматриваемых инвестиций.

ТУММИ

Это сокращение от расходов, связанных с имуществом.Это расшифровывается как «Налоги, коммунальные услуги, менеджмент, техническое обслуживание и страхование».

Вакансии и инкассо

Когда доход от аренды теряется из-за того, что единицы не сдаются внаем, или не получена задолженность по арендной плате, это категории незанятости и потери сбора.

Оценка Недвижимости | Методы и пример

Домашняя страница Финансы Недвижимость Оценка недвижимости

Существует три подхода к оценке недвижимости: (a) подход сопоставимых продаж, метод относительной оценки, (b) доходный подход, метод, основанный на временной стоимости денег, который включает (i) метод прямой капитализации и (ii) дисконтированный метод движения денежных средств и (c) затратный подход, при котором недвижимость оценивается по восстановительной стоимости.

Как и любой другой актив, стоимость недвижимости должна соответствовать ее способности генерировать будущие денежные потоки. Самый простой подход — оценить объект недвижимости — это основывать ее на стоимости, фактически присвоенной другим объектам на рынке, то есть подходу для сопоставимых продаж . Однако, поскольку не существует двух одинаковых свойств и между ними существуют значительные различия, этот подход подходит не для всех свойств, и его следует использовать с осторожностью. Теоретически более разумным является подход, при котором мы оцениваем фактический потенциал денежных потоков от собственности и оцениваем недвижимость по приведенной стоимости будущих денежных потоков i.е. доходный подход . Когда сопоставимые рыночные операции недоступны и трудно правильно спрогнозировать будущие денежные потоки, можно использовать метод затрат , который оценивает недвижимость по восстановительной стоимости.

Сравнительный подход к продажам

Метод сопоставимых продаж — это метод относительной оценки. Точно так же, как мы узнаем ценовые мультипликаторы для различных акций, то есть отношение цены к прибыли (коэффициент P / E), соотношение цены и баланса (коэффициент P / B) и т. Д., В подходе сопоставимых продаж мы идентифицируем прошлые сделки с сопоставимой недвижимостью и используйте их в качестве ориентира для определения стоимости нашей собственности.

Подход сопоставимых продаж включает следующие этапы:

• Выявление фактических рыночных сделок с сопоставимой недвижимостью в недавнем прошлом. Сопоставимые операции должны быть похожими с точки зрения местоположения, размера собственности, характера собственности (жилой или коммерческий), размера арендатора (будь то один арендатор или несколько арендаторов), типичной продолжительности аренды (то есть краткосрочной или долгосрочной и т. Д.).
• Нахождение цены, кратной стоимости собственности, на основе некоторой характеристики собственности, которая определяет ее стоимость.Он включает в себя деление стоимости недвижимости, скажем, на ее крытую площадь, количество квартир и т. Д.
• Коэффициенты, полученные в результате сопоставимых транзакций, затем умножаются на ту же характеристику собственности, чтобы получить оценку стоимости, то есть стоимость квадратного фута должна быть умножена на площадь собственности в квадратных футах, чтобы найти ценность.

Доходный подход

Доходный подход — это метод абсолютной оценки. Существует два варианта доходного подхода: более простой метод прямой капитализации и более продвинутый метод дисконтирования денежных потоков.

Метод прямой капитализации оценивает собственность как бессрочную, то есть бесконечный поток денежных потоков. Она похожа на модель роста Гордона (модель дисконтирования дивидендов).

Стоимость недвижимости при методе прямой капитализации может быть рассчитана по следующей формуле:

$$ \ text {V} = \ frac {\ text {NOI}} {\ text {c} \ — \ \ text {g}} $$

Где
NOI — годовая чистая операционная прибыль,
c — максимальная ставка, а
г — годовой темп роста. \ text {2}} + \ text {.\ text {n}} $$

Где
NOI ₁ , NOI ₂ и NOI _n — чистая операционная прибыль в первом, втором и n-м периодах,
RV — это стоимость возврата (конечная стоимость) и
р. — требуемая норма доходности.

RV можно оценить с использованием метода множественного подхода или метода прямой капитализации.

Затратный подход

Затратный подход оценивает недвижимость по восстановительной стоимости i.е. стоимость, которая будет понесена при реконструкции собственности. Стоимость недвижимости при таком подходе равна рыночной стоимости земли, на которой она построена, плюс стоимость строительства аналогичной недвижимости по текущим ценам.

У этого подхода есть серьезная теоретическая слабость, поскольку он определяет стоимость совершенно нового имущества, которое может иметь более низкие затраты на ремонт и обслуживание по сравнению со старым имуществом.

Пример

Вы владеете 50-квартирным жилым комплексом с 3-мя спальнями в Торонто общей площадью 50 000 квадратных футов.Назовем это Property Y.

.

Средняя заполняемость составляет 90%, а средняя месячная арендная плата составляет 8000 канадских долларов, и ожидается, что в обозримом будущем, т.е. в первые 5 лет, будет расти на 7% ежегодно. 6% выручки никогда не собираются. Ежемесячные операционные расходы составляют 20% от дохода в первый год и, как ожидается, будут расти в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ), скажем, на 3% в год. Затраты на страхование составляют 3% от емкости. Прочая выручка в год составляет 500 000 долларов США, которая, как ожидается, останется неизменной в течение следующих 5 лет.Налог на недвижимость составляет 5%, а налог на прибыль — 20%.

В прошлом году было продано три многоквартирных дома на площади в один квадратный километр: Здание А имело общую крытую площадь 25 000 квадратных футов, в нем было 30 квартир и было продано за 40 миллионов долларов; Здание B имело площадь 70 000 квадратных футов, 60 квартир и было оценено в 70 миллионов долларов, а Здание C имело площадь 60 000 квадратных футов, 42 квартиры и было продано за 55 миллионов долларов.

Рыночная стоимость земли составляет 30 миллионов долларов, а на строительство здания 10 лет назад потребовалось 20 миллионов долларов.Предполагая, что инфляция за последние 10 лет в среднем составит 2,5%.

В течение последних 3 лет сопоставимые объекты недвижимости оценивались по ставке капитализации 10%. Предположим, что чистый средний рост NOI составляет 5% для метода прямой капитализации навсегда.

Определите нижнюю и верхнюю границы стоимости недвижимости на основе самых популярных методов оценки недвижимости. Требуемая доходность с учетом риска составляет 11%.

Сравнительный подход к продажам

Метод сопоставимых продаж — это самый простой метод, даже если невозможно найти совершенно сопоставимую недвижимость.В следующей таблице показано, как подход сопоставимых продаж может быть применен к объекту недвижимости Y:

.

Имущество	Значение	Площадь (Квадратные футы)	шт.	Стоимость на квадратный фут	Стоимость единицы
А	40 000 000	25000	30	1,600	1,333,333
В	70 000 000	70000	60	1 000 90 520	1,166,667
С	55 000 000	60000	42	917	1 309 524
Среднее значение				1,172	1,269,841
Площадь объекта Y (Квадратные футы)				50 000
Единицы объекта Y					50
Значение Y свойства				$ 58 611 111	$ 63 492 063

Метод прямой капитализации

Для целей метода прямой капитализации нам необходимо сначала рассчитать чистый операционный доход (NOI) за год 1:

канадских долларов

Свойство Y
Годовой валовой доход от аренды	4,800,000
Затраты на вакансии (10%)	(480 000)
Эффективный доход от аренды	4,320,000
Безнадежная задолженность (6%)	(259 200)
Эффективный доход от аренды	4 060 800
Прочие доходы	500 000
Итого доход	4,560,800
Операционные расходы (20% от эффективной арендной платы)	(812,160)
Расходы на страхование (3% от валовой выручки)	(144 000)
Налог на имущество (5% от общей суммы дохода)	(228 040)
NOI	3 376 600

При ставке капитализации 10%, определяемой как среднее отношение NOI к стоимости сопоставимых объектов недвижимости, и темпах роста в 5%, стоимость объекта при методе прямой капитализации составляет 67 канадских долларов.532 миллиона:

$$ \ text {V} = \ frac {\ text {\ $ 3,376,600}} {\ text {10%} — \ text {5%}} = \ text {\ 67,532,000} $$

Метод дисконтированных денежных потоков

Чтобы применить подход дисконтированного денежного потока, нам нужно рассчитать будущий NOI, прогнозируя каждую позицию в расчете NOI, узнать конечную стоимость и затем дисконтировать этот будущий денежный поток до времени 0 с использованием требуемой нормы доходности.

В следующей таблице показан прогнозируемый NOI:

Год	1	2	3	4	5
Валовой годовой доход от аренды (рост на 7% г / г)	4,800,000	5,136,000	5 495 520	5,880,206	6,291,821
Затраты на вакансии (10%)	(480 000)	(513 600)	(549 552)	(588 021)	(629 182)
Эффективный доход от аренды	4,320,000	4 622 400	4 945 968 90 520	5,292,186	5,662,639
Безнадежная задолженность (6%)	(259 200)	(277 344) 90 520	(296 758)	(317 531)	(339 758)
Эффективный доход от аренды	4 060 800	4 345 056	4 649 210	4 974 655	5 322 880
Прочие доходы	500 000	500 000	500 000	500 000	500 000
Итого доход	4,560,800	4 845 056	5 149 210	5,474,655	5 822 880
Операционные расходы (20% от эффективной арендной платы)	(812,160)	(836 525)	(861 621)	(887 469)	(914 093)
Расходы на страхование (3% от валовой выручки)	(144 000)	(154 080)	(164 866)	(176 406)	(188 755)
Налог на имущество (5% от общей суммы дохода)	(228 040)	(242 253)	(257 460)	(273 733)	(291 144) 90 520
NOI	3 376 600	3 612 198	3 865 263	4,137,047	4 428 889
Значение реверсии (RV) i.е. конечная стоимость					77 505 550
Чистые денежные потоки	3 376 600	3 612 198	3 865 263	4,137,047	81 934 438
Коэффициент дисконтирования (при 11%)	0,9009	0,8116	0,7312	0,6587	0,5935
ПВ НОИ	3 041 982	2 931 741	2 826 247	2,725,201	48 624 101
ПВ НОИ и РВ	60 149 272

Значение реверсии i.е. конечная стоимость рассчитывается по формуле метода прямой капитализации:

$$ \ text {V} = \ frac {{\ rm \ text {NOI}} _ \ text {5} \ times (\ text {1} + \ text {g})} {\ text {r} — \ text {g}} = \ frac {\ text {\ $ 4 428 889} \ times (\ text {1} + \ text {5%})} {\ text {11%} — \ text {5%}} = \ текст {\ $ 77,505,550} $$

Затратный подход

Стоимость при стоимостном подходе равна рыночной стоимости земли плюс стоимость строительства здания в сегодняшних долларах. Рыночная стоимость земли составляет 30 миллионов долларов, а текущая стоимость строительства может быть определена путем корректировки исторической стоимости с учетом инфляции.{\ text {10}} = \ text {\ 55,60 миллиона долларов}

долларов США

, Обайдулла Ян, ACA, CFA, последнее изменение: , 10 июня 2019 г.
Учиться по программе CFA ^® ? Заметки для доступа и банк вопросов для CFA ^® Level 1, созданный мной на AlphaBetaPrep.com

Как оценить коммерческую недвижимость

Варианты покупки, продажи, заимствования или даже аренды объекта коммерческой недвижимости часто зависят от оценочной стоимости здания.Однако оценить эту ценность непросто. Будь то многоквартирный дом, промышленный комплекс, торговый центр или коммерческая структура, занимаемая владельцем, коммерческая оценка, как правило, более субъективна, чем отзывы о жилом доме.

Почему? Коммерческая стоимость часто зависит от неконтролируемых факторов, таких как текущая рыночная цена, по которой арендуются помещения, меньшее количество доступных сопоставимых площадей и общие затраты на техническое обслуживание (которые могут сильно варьироваться от отрасли к отрасли).И затем, конечно же, возникает непростой вопрос: сколько покупатель готов заплатить.

1. Затратный подход

Этот метод оценки учитывает затраты на перестройку конструкции с нуля, принимая во внимание текущую стоимость соответствующей земли, а также строительные материалы и другие затраты, которые будут связаны с заменой существующей конструкции.

Затратный подход обычно применяется, когда трудно найти подходящие сопоставимые объекты, например, когда недвижимость содержит относительно уникальные или специализированные улучшения, или когда модернизированные постройки добавили значительную стоимость лежащей в основе земле.

2. Метод сравнения продаж

Также известный как «рыночный подход», этот метод во многом основан на последних данных о продажах сопоставимых объектов недвижимости. Выбирая недавно проданные здания с аналогичной недвижимостью на той же рыночной площади, покупатель надеется выяснить справедливую рыночную стоимость рассматриваемой собственности.

Например, 12-квартирный многоквартирный дом можно сравнить с другим, проданным в том же районе всего несколькими месяцами ранее. Хотя этот метод оценки обычно используется для оценки жилой недвижимости, у него есть один существенный недостаток.В зависимости от общих и локализованных рыночных условий может быть трудно найти недавние сопоставимые объекты для аналогичной недвижимости.

3. Метод капитализации доходов

Этот метод оценки основан в первую очередь на сумме дохода, который инвестор может рассчитывать получить от определенного объекта недвижимости. Этот прогнозируемый доход может быть получен частично из сравнения других аналогичных местных свойств, а также из ожидаемого снижения затрат на техническое обслуживание.

Предположим, что здание приобретено за 1 миллион долларов, а ожидаемая доходность составляет 5% на основе исследования местного рынка.Ожидаемый доход в размере 50 000 долларов в год может быть увеличен за счет уменьшения неэффективности или перенесения других сопутствующих расходов на арендатора, таких как потребление электроэнергии или воды . Вся ожидаемая будущая прибыль дисконтируется для отражения приведенной стоимости.

4. Множитель стоимости на единицу валовой ренты

Метод оценки с помощью множителя валовой ренты (ММР) измеряет и сравнивает потенциальную оценку собственности путем деления цены собственности на ее валовой доход. Другими словами, если вы приобрели коммерческую недвижимость за 500 000 долларов, и она ежегодно приносит 70 000 долларов валовой арендной платы, ваш GRM будет около 7.14 или 500 000/70 000 долларов. Эта формула оценки коммерческой недвижимости обычно используется для определения объектов недвижимости с низкой ценой по сравнению с их рыночным потенциальным доходом.

5. Стоимость двери

Этот метод оценки коммерческой недвижимости используется в первую очередь для многоквартирных домов, а не для единичных построек. Этот метод просто определяет стоимость всего здания на основе количества единиц. Например, здание с 20 квартирами, оцененное в 4 миллиона долларов, будет оценено в 200 000 долларов «за дверь» независимо от размера каждой квартиры.

6. Стоимость арендуемого квадратного фута

Квадратный метр, сдаваемый в аренду, сочетает в себе полезные квадратные метры (площадь, которую могут занимать арендаторы) с полезными для арендаторов помещениями общего пользования, такими как лестничные клетки и лифты. Используя эту методологию, вы можете экстраполировать стоимость арендуемого квадратного фута, сравнить ее со средней стоимостью аренды квадратного фута и оценить стоимость здания.

Например, если в здании имеется 10 000 квадратных футов, которые можно сдавать в аренду, а средняя стоимость аренды квадратного фута составляет 12 долларов за квадратный фут в год, то покупная цена составляет 1 доллар.7 миллионов принесут 7% валового дохода от аренды. Однако, если вы знаете, что можете взимать арендную плату в размере 14 долларов за квадратный фут в год, оценка в 1,9 миллиона долларов даст такую ​​же валовую прибыль.

В конце концов, каждый покупатель оценивает недвижимость по-своему. В оценке коммерческой недвижимости есть субъективный и ненаучный компонент. Лучшие инвесторы в коммерческую недвижимость отточили свое чутье, чтобы найти наиболее привлекательные сделки и наиболее эффективные методы оценки для каждого конкретного типа сделки.Узнайте больше о том, как First Republic может помочь вам в достижении ваших целей в сфере коммерческой недвижимости.

4 основных шага для определения стоимости дома

Содержание

Если вы подумываете о продаже своего дома, то, вероятно, задавались вопросом: За какую цену я могу продать свой дом? Одна из проблем при определении стоимости вашего дома заключается в том, что «ценность» является субъективной; один покупатель может быть готов заплатить больше, чем другой. Так как же найти ту золотую середину, то есть цену листинга, которая привлечет покупателей и поможет вам достичь ваших целей?

Чем больше вы знаете о факторах, влияющих на стоимость, тем легче установить реалистичные ожидания в отношении листинга и продажи.Некоторые из наиболее важных факторов включают:

• Размер и возраст дома
• Местоположение и условия местного рынка
• Недавно проданные сопоставимые дома
• Экономические условия, включая среду процентных ставок
• Ремонт и ремонт

В этом руководстве собрано все, что вам нужно знать о наиболее эффективных способах определения стоимости вашего дома, когда вы готовитесь к продаже.

1. Начните с онлайн-инструментов оценки

Онлайн-калькуляторы стоимости дома используют предоставленную вами информацию о вашем доме, а также информацию, полученную из публичных записей, для расчета оценочной стоимости собственности.Это простой и удобный способ получить приблизительное представление о том, сколько может стоить ваш дом.

Например, оценщик стоимости PennyMac берет адрес вашего дома и возвращает оценку общей стоимости, цены за квадратный фут, сведений об имуществе, истории продаж и истории цен.

Если вам нужно больше, чем просто оценка, запросите у нас предложение в любое время; это бесплатно, и нет никаких обязательств принимать. Узнайте больше о том, как мы рассчитываем стоимость вашего дома.

Пример предложения Opendoor.

Плюсы инструментов онлайн-оценки:

• Большинство из них бесплатны и просты в использовании.
• Они могут быстро дать вам оценку стоимости вашего дома, часто без необходимости предоставлять много информации о вашем доме.
• Многие инструменты оценки регулярно обновляются, что полезно, если вам нужно изменить прейскурантную цену в процессе продажи.

Минусы инструментов онлайн-оценки:

• Эти инструменты предназначены для оценки и могут не учитывать уникальные особенности вашего дома, которые привлекают или не привлекают покупателей.
• Оценки могут варьироваться от одного инструмента к другому, в зависимости от того, какие факторы инструмент использует для определения стоимости.
• Эти инструменты обычно не учитывают такие вещи, как ремонт или ремонт, которые могут существенно повлиять на стоимость вашего дома.

2. Работа с риелтором

У

риэлторов есть свои собственные методы определения стоимости дома, и может быть полезно получить второе мнение, которое согласуется с оценками из онлайн-инструмента оценки.Процесс, который используют многие риелторы для оценки стоимости дома, называется сравнительным анализом рынка (CMA).

Как вы находите ту золотую середину — цену на листинге, которая привлечет покупателей и поможет вам достичь ваших целей?

CMA включает информацию о сопоставимых домах (также известных как «общежития») в вашем районе. По словам Ноло, хороший CMA может сказать вам, за какие дома продаются похожие на ваш, сколько времени у них уходит на продажу и какие дома продаются по сравнению с их первоначальной прейскурантной ценой.

При разработке CMA риэлторы обычно ищут недавно проданные дома, похожие на:

• Размер
• Расположение
• Количество спален / ванных комнат
• Стиль и вид
• Тип дома (например, дом на одну семью, кондоминиум, таунхаус и т. Д.)
• Текущая продажная цена

При подготовке CMA риэлторы часто обращаются к данным местной службы множественного листинга (MLS). Это база данных объектов недвижимости в данном районе, выставленных на продажу или ожидающих продажи.

Еще один инструмент, с которым вы можете столкнуться в своем стремлении определить стоимость дома, — это заключение о ценах брокера (BPO). В некоторых штатах для ее предоставления вам потребуется лицензия, а для CMA — нет. Институт оценки хранит информацию о государственных законах о BPO.

BPO часто короче, чем CMA, и чаще используются для коротких продаж или ситуаций потери права выкупа, а не для обычных продаж домов. Кроме того, они немного чаще будут стоить денег, чем быть бесплатными.

Имейте в виду, что CMA или BPO все равно могут не соответствовать стоимости вашего дома, потому что они могут не принимать во внимание все особенности собственности, которые влияют на стоимость. Это то, что вы можете решить, выполнив следующий шаг в этом руководстве.

3. Нанять профессионального оценщика

Когда кто-то покупает дом, банк требует, чтобы он в какой-то момент прошел оценку, прежде чем можно будет завершить андеррайтинг ссуды. Как продавец, вы не обязаны получать оценку, но это может быть хорошей идеей, если вы не хотите, чтобы у вас возникли сомнения относительно стоимости вашего дома, когда вы будете готовы выставить его на торги.

Работа оценщика состоит в том, чтобы предоставить беспристрастную, тщательно продуманную оценку стоимости дома. Они делают это, посещая собственность и просматривая недавно проданные или ожидающие продажи предложения.

→ Хотите быть уверенным в получении конкурентоспособного предложения и двигаться в соответствии с вашими планами? Узнайте, как мы упрощаем продажу вашего дома.

Оценщики

могут использовать Единый отчет Fannie Mae об оценке жилого фонда в качестве руководства для проведения оценки. Этот отчет представляет собой контрольный список того, что следует искать оценщикам, например:

• Где находится дом
• Находится ли дом в зоне затопления FEMA
• Состояние инженерных сетей и сантехники на участке
• Когда построили дом
• Тип фундамента
• Состояние чердака и подвала, систем отопления и вентиляции, стен, окон и дверей
• Есть ли в доме какие-либо удобства, такие как бассейн, терраса или камин
• Произведенные улучшения конструкции или ремонт.
• Необходимы ли дополнительные ремонтные работы или улучшения
• Состояние любой техники в доме
• Признаки повреждений, которые могут поставить под угрозу структурную прочность дома.

Используя этот отчет в качестве ориентира, оценщик также рассмотрит историю продаж дома и приблизительную стоимость замены для восстановления дома.

Не следует путать оценку с осмотром дома, который фокусируется на том, является ли недвижимость достаточно прочной структурно для завершения продажи.

Стоимость найма оценщика недвижимости

Если вы собираетесь нанять оценщика для оценки стоимости вашего дома, вам нужно сначала убедиться, что выбранный вами человек соответствует всем требованиям Квалификационной комиссии по аттестации (AQB).Они также должны иметь опыт оценки вашего типа собственности, в идеале на вашем местном рынке. Также может быть полезно получить несколько цитат. Сколько вы заплатите оценщику, зависит от:

• Где вы живете
• Размер вашего дома

Как правило, чем больше ваш дом и чем больше вещей должен изучить оценщик, чтобы определить его стоимость, тем выше стоимость оценки.

Согласно HomeAdvisor, вы можете заплатить от 250 до 450 долларов за оценку дома, из которых 332 доллара представляют собой средний показатель по стране.Fixr оценивает среднюю стоимость от 300 до 400 долларов, в то время как Thumbtack указывает среднюю оценочную цену от 350 до 380 долларов.

В итоге, вы, вероятно, заплатите несколько сотен долларов, чтобы провести оценку дома. Так стоит ли проводить оценку, когда вы готовите свой дом к продаже?

Плюсы оценки продавца

• Оценка может подкрепить результаты исследования, которое вы уже провели с помощью онлайн-инструментов оценки или CMA риелтора.
• Ваша оценка может помочь противодействовать заниженной оценке со стороны покупателя.
• Это может дать некоторые идеи для ремонта или улучшения, которые вы можете сделать перед продажей, чтобы повысить стоимость вашего дома.

Минусы получения оценки продавца

• Это деньги из собственного кармана, которые вам придется потратить, а покупатель еще должен получить собственную оценку.
• Оценка ниже ожидаемой вами может затруднить определение листинговой цены.
Оценка
• основана на фиксированном моменте времени, поэтому вполне возможно, что к тому времени, когда вы будете готовы к продаже, она может устареть.

Оценка помимо CMA или BPO может дать вам полное представление о стоимости вашего дома. Если оценка близко соответствует CMA или BPO, это может помочь вам быть более уверенным в выборе прейскурантной цены, но имейте в виду, что нет никаких гарантий, что вы сможете продать свой дом на основе этих показателей.

4. Анализируйте свои собственные композиции

Возможно, у вас нет доступа к MLS, но вы все равно можете использовать некоторые из тех же факторов, чтобы сравнить свой дом с аналогичными домами, которые продаются в вашем районе, в том числе:

• Конструкционные элементы и элементы
• Возраст и размер
• История продаж
• Любые обновления или улучшения
• Общее состояние дома
• Район и местонахождение
• Цена на листинге vs.Актуальная цена продажи

Однако вы должны не забывать учитывать различия между вашим домом и вознаграждениями, которые могут повлиять на стоимость.

Например, недавно проданный дом в вашем районе может быть очень похож на ваш, но в нем есть бассейн, а в вашем доме его нет. Затем вам нужно будет определить стоимость пула и вычесть ее из расчетной стоимости, которую вы придумали для своего дома, на основе расчета.

Инструменты онлайн-сравнения

Существует множество инструментов и веб-сайтов, которые вы можете использовать для оценки своих собственных достижений.Вот некоторые из тех, которые вы, возможно, захотите рассмотреть при составлении списка:

• Инструмент «Только что продано» на Realtor.com. Вы можете использовать этот инструмент для поиска стоимости домов и продажных цен на дома, недавно проданные в вашем районе.
• Калькулятор HPI Федерального агентства жилищного финансирования. Этот калькулятор поможет вам понять, как цены на жилье растут или падают в вашем районе.
• Homesnap. Этот поисковый портал предоставляет подробную информацию о домах по всей стране.Он включает фотографии и подробную информацию о списках недвижимости и истории продаж.
• Разведчик района. Хотя он предназначен для инвесторов в недвижимость, продавцы также могут найти его полезным для определения стоимости дома. Сайт использует специальную аналитику для предоставления информации о домах по всей стране. (Примечание: вам придется заплатить за доступ к этому.)
• PropertyShark. У PropertyShark есть исчерпывающие данные о списках жилой недвижимости в районе Нью-Йорка.

Помните, что вам нужно будет придумать как минимум три дома, похожих на ваш.

Когда вы делаете оценки, основанные на соревнованиях, обязательно проверьте тенденции на вашем местном рынке.

Если меньше этого числа, возможно, вы не сможете найти реалистичный диапазон для объявленной цены вашего дома.

Наконец, когда вы сделаете оценки, основанные на соревнованиях, обязательно проверьте тенденции на вашем местном рынке. Цены на жилье растут или падают? Сколько домов продается на рынке и каково среднее время, проведенное на рынке? Каков уровень потери права выкупа в вашем районе? Увеличились или уменьшились налоги на недвижимость за последние несколько лет?

Все эти вопросы могут дать ключ к разгадке рыночной температуры, чтобы вы могли соответственно оценить свой дом.

Стоимость дома

Существует три типа стоимости дома, с которыми вам нужно знать как продавцу:

• Оценочная стоимость: Согласно Investopedia, оценочная стоимость — это стоимость дома, определенная профессиональным оценщиком в определенный момент времени. Оценочная стоимость используется ипотечными кредиторами в процессе андеррайтинга, чтобы определить, сколько покупатель может занять.
• Оценочная стоимость: Оценочная стоимость используется для определения суммы налога на недвижимость, причитающегося с дома.Оценочная стоимость устанавливается муниципальным налоговым инспектором или налоговым инспектором округа, который оценивает характеристики дома и сопоставимых объектов недвижимости для проведения оценки. Обычно это меньшее число, чем справедливая рыночная стоимость.
• Справедливая рыночная стоимость: Справедливая рыночная стоимость — это то, как оценивается дом, когда и покупатель, и продавец достаточно осведомлены об этой собственности, и ни один из них не находится под давлением с целью покупки или продажи. Согласно Realtor.com, справедливая рыночная стоимость, как правило, является наиболее точным показателем общей стоимости дома, поскольку она основана в первую очередь на спросе и предложении.

Ключевые выносы

Перспектива закрытия сделки по продаже становится гораздо менее пугающей, когда вы выходите на рынок с тщательно изученной оценкой в ​​заднем кармане. Помните, цель — продать дом в нужное время и по правильной цене в соответствии с вашими потребностями.

Ребекка Лейк

Эта статья предназначена только для информационных целей и не предназначена для использования в качестве финансовых, налоговых, юридических рекомендаций, рекомендаций по недвижимости, страхованию или инвестициям.Opendoor всегда рекомендует вам обратиться к консультанту по поводу вашей ситуации.

Как определить стоимость недвижимости: руководство для инвестора

Одна из первых вещей, которые часто хотят знать начинающие инвесторы в недвижимость, — это как определить стоимость недвижимости. В конце концов, только внимательнее присмотревшись к оценке собственности, вы сможете определить, подходящее ли сейчас время для покупки или продажи.

Имея это в виду, вот руководство по оценке недвижимости.Читайте дальше, чтобы узнать о текущем состоянии рынка, о том, как работает процесс оценки недвижимости, и как вы можете определить стоимость недвижимости как инвестор.

Более пристальный взгляд на текущие рыночные данные

Согласно недавним данным Национальной ассоциации риэлторов (NAR), на национальном уровне несбалансированность предложения и спроса на жилье привела к росту цен на жилье. По состоянию на август 2020 года средняя стоимость дома в национальном масштабе выросла до 310 600 долларов США, что на 11,4% больше, чем в прошлом году с 278 800 долларов США в августе 2019 года.Примечательно, что данные показывают, что цены выросли во всех регионах страны.

Со своей стороны, общий объем жилищного фонда за август составляет всего 1,49 миллиона единиц. Этот показатель на 18,6% ниже, чем годом ранее, когда запасы составляли 1,83 миллиона единиц. Кроме того, непроданные запасы находятся на трехмесячном уровне, что также заметно ниже четырехмесячного предложения в августе 2019 года.

Между тем, количество продаж существующих домов или завершенных сделок продолжает расти. Объем продаж по всей стране вырос на 10.5% в годовом исчислении, увеличившись с сезонно скорректированного показателя в 5,43 миллиона в августе 2019 года до сезонно скорректированного показателя в 6 миллионов в августе этого года. В то время как в каждом из четырех основных регионов США наблюдается рост как в месячном, так и в годовом исчислении, на Северо-Востоке наблюдается самый большой рост.

Что касается того, что стоит за этим дисбалансом на рынке жилья, исторически низкие ставки по ипотечным кредитам плюс медленно восстанавливающийся рост рабочих мест могут быть связаны с притоком покупателей, заинтересованных в покупке домов.Кроме того, в последние годы запасы жилья были ограничены, и, вероятно, проблема только усугубится в результате продолжающихся лесных пожаров в Калифорнии, которые вызвали рост цен на пиломатериалы, что, несомненно, замедлит темпы нового строительства.

Как определяется стоимость недвижимости

Теперь, когда вы знаете больше о текущем состоянии рынка недвижимости, следующий шаг — узнать, как определяется стоимость. По правде говоря, есть три разных способа определения стоимости дома.

Использование калькулятора индекса цен на жилье (HPI) FHFA

Если вы хотите узнать, насколько стоимость вашего дома выросла с течением времени, лучший способ узнать эту информацию — воспользоваться домом Федерального агентства по финансированию жилищного строительства (FHFA). Калькулятор индекса цен. Этот инструмент отслеживает, как стоимость дома менялась от одной транзакции к другой, используя данные, собранные за десятилетия ипотечных транзакций, чтобы увидеть, как стоимость дома колеблется на данном рынке.

Тем не менее, этот инструмент не идеален.В частности, он собирает данные только по соответствующим займам. Кроме того, данные не корректируются с учетом сезонных колебаний или инфляции. Тем не менее, если вы хотите получить общее представление о том, сколько может стоить ваша недвижимость, это хорошее место для начала.

Запрос на сравнительный анализ рынка (CMA)

Когда вы будете готовы выставить свой дом на продажу, лучше всего попросить агента по недвижимости подготовить сравнительный анализ рынка. Как следует из названия, в этом документе сравнивается ваш дом с недавними продажами (сравнениями) в вашем районе, чтобы увидеть, как он складывается.

Обычно ваш агент сравнивает дома по множеству различных факторов, включая квадратные метры, количество спален и ванных комнат, а также любые недавние обновления или удобства, чтобы определить приблизительную стоимость вашей собственности.

No related posts.