Вложение денег в недвижимость плюсы и минусы: Депозит или квартира – во что лучше вложить деньги, сравнение вложений в недвижимость с примерами

Содержание

Инвестирование в Недвижимость — Плюсы, минусы. Советы

Мы уже писали об инвестировании в недвижимость. Но это была общая статья про инвестирование и его виды. Сегодня же мы хотим поговорить об отдельном виде инвестирования, а именно вложение капитала в объекты недвижимости.

Что такое инвестирование в недвижимость?

В первую очередь хотелось бы сказать, что это всегда выгодный вариант вложения своего капитала.

Но, как и любой другой вид инвестирования, этот предполагает определенный риск и возможную потерю больших денег.

Итак, инвестирование в недвижимость – это вложение денег в объекты недвижимости, которые находятся либо на стадии строительства, либо уже построенные, конечной целью которого будет получение выгоды.

Инвестирование в недвижимость привлекает многих людей.

Это и крупные инвесторы, которые занимаются этим профессионально, и обычные люди, желающие купить квартиру или частный дом для личного пользования или сдачи в аренду.

Выгода от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:

Доход от сдачи в аренду объекта недвижимости.
Доход, полученный при перепродаже объекта недвижимости.

Таким образом, вы получаете либо большой доход сразу в случае перепродажи (учитывайте расходы на налоги государству и услуги риелторов), либо небольшой доход, но ежемесячный при сдаче в аренду.

Здесь нужно выбирать именно вам. Когда вы сдаете в аренду помещение, риск невелик, что с ним может что-то случится и вы останетесь ни с чем, когда же вы занимаете спекулятивными инвестициями, покупая и продавая недвижимость, риск возрастает, так как суммы большие и существует много подводных камней.

Виды инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость делятся на два вида:

Инвестирование в жилую недвижимость.
Инвестирование в коммерческую недвижимость.

Оба варианта можно использовать как для сдачи или перепродажи, так и для личных нужд.

В квартире вы можете сами жить, можете ее подарить, оставить детям.

Помещение под магазин, офис или склад также можно использовать для своего собственного бизнеса.

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Куда бы вы ни решили вложить деньги, существует определенный риск ничего не заработать, потерять их часть или вообще остаться ни с чем.

Инвестирование в недвижимость многие люди рассматривают как вид бизнеса, который в любом случае требует свои умения и навыки, профессиональный подход, расходы на услуги посредников, налоги, ремонт, и главное требует время.

Поэтому если вы решитесь вложить деньги в недвижимость стоит рассмотреть все преимущества и недостатки этого вида инвестирования.

Плюсы инвестиций в недвижимость:

Цены на недвижимость растут, тем самым сегодня вы вложите в квартиру 30 000 тыс. дол, а продадите ее через год за 35 000-40 000 тыс. дол.
Доход от инвестиций в недвижимость значительно выше, чем проценты от вложенного депозита в банк.
К объекту недвижимости вы можете дотронуться, это товар, а не услуга. Он не раствориться в воздухе, его можно видеть, им можно пользоваться.

Покупка недвижимости на вторичном рынке практически не несет за собой никаких рисков, объект уже построен, дальше все зависит от вас, за сколько вы его продадите или сдадите, улучшив там условия для жизни.
Если вы сдаете недвижимость в аренду, и вам срочно понадобилась большая сумма денег, вы всегда можете ее продать.
Имея недвижимость, вы имеете возможность взять кредит в банке под ее залог.

Минусы инвестиций в недвижимость:

Инвестирование в недвижимость предполагает дополнительные расходы: услуги риелторов, экспертов, юристов, нотариусов и других специалистов, доплата за квадратные метры в случае покупке объекта недвижимости на стадии строительства, налоги государству, расходы на ремонт и мебель, коммунальный платежи.

Время окупаемости может быть достаточно длительным. В случае сдачи – оно исчисляется десятками лет, в случае перепродажи – все зависит от того, на какой стадии строительства вы приобрели данную недвижимость.
Доход от сдачи в аренду слишком мал, и если не рассматривать недвижимость как дальнейшую выгоду в продаже или дарении, или своем личном пользовании, смысл от таких инвестиций теряется.
Читайте также
Инвестирование в недвижимость – всегда большая сумма денег, даже на стадии строительства.
При покупке недвижимости обязательно нужен юрист или хотя бы риелтор.
Аренда недвижимости – хоть и пассивный доход, но иногда бывает убыточным. Квартиранты съезжают, время на поиски необходимо, а квитанции за коммунальные услуги приходят каждый месяц.

Итак, мы рассмотрели основные плюсы и минусы инвестирования в недвижимость.

Естественно, если рассматривать более детально каждый отдельный случай, можно найти дополнения к обоим спискам.

Но в целом, если вы определитесь с местом покупки недвижимости, состоянием внутри и снаружи и суммой, которую необходимо вложить, с помощью этих преимуществ и недостатков можно определить и примерно посчитать возможный доход от приобретения.

Советы по инвестированию в недвижимость

Советы, которые мы даем, являются общими и требуют подробного рассмотрения при конкретном случае инвестирования в недвижимость.

Определите общее состояние рынка недвижимости в той стране или городе, где вы планируете приобретать объект недвижимости. Цены растут, падают или находятся на одном уровне уже несколько лет.
Недвижимость лучше покупать в больших городах, тогда и продать ее легче и сдать в аренду.
Оценку рынка делайте исключительно в долларах.

Какой вид инвестирования вы выбираете? Долгосрочный – инвестиции в строящийся объект или сдача в аренду; краткосрочный – инвестиции во вторичный рынок или перепродажа.
Состояние объекта инвестирования. Рассчитайте примерную сумму, которую вам нужно будет вложить в ремонт, и что вы с этого получите.
При покупке первичной недвижимости услуги риелтора не требуются, но юрист желателен.
Определите близость всех необходимых объектов: школы, дет. сады, магазины, аптеки, станции метро.
Лучше покупать недвижимость летом, а продавать зимой. Летом обычно цены слегка падают, а зимой растут.
Пользуйтесь услугами своего нотариуса, а не того, кого вам предлагает отдел продаж или риелтор.

Заключение

Инвестирование в недвижимость – это выгодный вариант для любого инвестора и для любой цели.

Важно знать все нюансы и подводные камни этого вида деятельности.

Если вы хотите приумножить свой капитал, инвестирование в недвижимость может стать одним из лучших вариантов, но важно помнить, что не стоит вкладывать деньги только в недвижимость, рассматривайте и другие инструменты инвестирования.

Инвестиции в недвижимость — Как выйти на доход свыше 300 тысяч за 44 дня?

Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Эта статья для тех, кто хочет зарабатывать на недвижимости. На примере Германии посмотрим, в какие типы объектов можно вкладывать капитал, какую доходность они способны обеспечить, какие риски ждут инвесторов. Полезная сравнительная таблица, как водится, ближе к концу публикации.

По статистике Prian.ru, Германия входит в ТОП-5 стран, популярных у русскоязычных покупателей недвижимости. Главная цель сделок — инвестиции.

Недвижимость Германии – востребованный объект для инвестиций среди россиян. Во-первых, инвесторов привлекает надежность страны. Экономический климат позволяет просчитать перспективы сделки на 20-30-40 лет вперед.

Второй фактор привлекательности – высокий процент дохода в евро относительно, например, вкладов в России или других странах. Третий – отсутствие интересных отечественных вариантов для инвестирования, в том числе в области недвижимости.

Тем не менее, объекты недвижимости Германии не одинаковы по рентабельности, отличаются своим потенциалом и степенью риска для инвестора. И тут есть прямая зависимость. Чем выше риск, тем выше вероятность заработать большую сумму в короткой перспективе. Чем ниже риск, тем более стабильный, но менее высокий процент рентабельности объекта.

Жилая недвижимость

Квартиры, доходные дома, жилые комплексы

Самая безопасная инвестиция – многоквартирный дом. В Германии только 40% жилых квартир находятся в частной собственности. Это означает, что рынок арендного жилья процветает, причем у самых разных слоев населения. Даже низкая рождаемость не подрывает его – наоборот, создает дефицит на квартиры для одного-двух человек.

Эксперты прогнозируют, что спрос на арендуемое жилье вырастет к 2025 году на 6%.

Инвестору этот факт гарантирует надежный денежный поток и устойчивую рентабельность. Но только если речь идет именно о приобретении жилого дома. Купить отдельную квартиру и попытаться получить из этого выгоду сложно: каждый десятый собственник несет в Германии убытки. Однако такая покупка может быть интересна с точки зрения возможной капитализации, а не регулярного дохода.

В крупных городах до 90% населения живет в аренду. Продолжительность проживания в одной квартире в среднем – 9 лет.

Немецкое законодательство сводит риски инвесторов к минимуму. В Гражданском кодексе четко прописаны взаимоотношения арендодателя и арендатора: сроки и причины расторжения договоров, условия арендной ставки, обязанности тех и других.

К тому же инвестору не обязательно даже вникать во все эти тонкости. В Германии развита система управления недвижимостью. Управляющая компания, которая обойдется владельцу здания всего в €20 с квартиры, избавит его от любого взаимодействия с жильцами дома. Если учесть, что большая часть коммунальных услуг оплачивается самими арендаторами, а расходы по техническому содержанию здания редко превышают 50 центов за кв. метр, то стабильная прибыль не подлежит сомнению.

Срок эксплуатации многоквартирных домов составляет в среднем 80 лет. Каждые 40 лет жилая недвижимость требует серьезного ремонта.

Немецкие банки охотно дают кредиты на покупку жилых домов и комплексов. Из-за минимальных рисков данного вида инвестиций ставки ипотечного кредита на сегодняшний день – от 2,0 до 2,5 фиксированных процента на 10 лет.

Рентабельность объектов жилой недвижимости составляет от 2,8 до 7% и зависит от месторасположения и технического состояния здания, а также количества арендаторов.

Этот тип недвижимости оптимально подходит для консервативных инвесторов, ожидающих от своих вложений минимальную степень риска и максимальную надежность. Сроки таких инвестиций колеблются от 5 до 100 лет.

Коммерческая недвижимость

Магазины, рестораны, супермаркеты, торговые центры, офисные здания

К желающим вложиться в коммерческую недвижимость банкиры не так благосклонны. Большинство банков готовы финансировать приобретение таких объектов, лишь имея гарантию, что договор аренды с арендатором совпадает со сроком финансирования. Также банк выставляет определенные требования к ликвидности арендатора, размеру арендной ставки, техническому состоянию здания.

Отношения между арендаторами и собственниками в данном случае регулируется законом лишь частично. Права и обязанности сторон, а так же то, кто оплачивает коммунальные услуги, и прочие нюансы прописываются в договорах.

Срок эксплуатации коммерческой недвижимости колеблется от 30 лет для торговой до 60 для офисной. Каждые 30 лет рекомендуется проводить реконструкцию здания. Нередки случаи полного сноса зданий и возведения новых на прежнем месте.

Это направление требует от инвестора высоких компетенций, потому что дает как широкие возможности, так и серьезные риски. Договор аренды обычно заключается на 10-15 лет. И именно от его качества зависит итоговая рентабельность.

Существует и веский плюс для инвестиций в коммерческую недвижимость. Этот тип объектов, хоть и сопряжен с определенными рисками, может принести значительно большую прибыль. Уровень рентабельности коммерческой недвижимости составляет от 4% до 10%; зависит от местоположения и технического состояния здания, а так же от срока арендного договора, ликвидности арендаторов и потенциала для развития.

Вклад в такой тип объектов подходят для тех, кто готов к прогнозируемому риску и ориентирован на срок инвестиций от 5 до 30 лет.

Примеры коммерческой недвижимости в Германии

Недвижимость специального назначения

Отели, общежития, дома престарелых, больницы, здания муниципалитета, индустриальные помещения

На такие объекты распространяются определенные требования. Например, нормы пожарной безопасности, специальные разрешения на ведение той или иной деятельности и прочее.

Поэтому при выборе недвижимости необходимо тщательно проверить, какие подводные камни могут встретиться на пути. Учесть требования муниципалитета, а также технические и финансовые затраты, которые могут быть с ними сопряжены. Стоит быть готовым к тому, что коммунальные расходы будут несколько выше, так как на таких объектах убираются чаще, количество мусора больше.

Рентабельность подобных объектов во многом зависит от профессионализма управляющего и надежности арендаторов. Дело в том, что в случае банкротства арендатора, найти ему замену будет непросто, так как изначально здание строилось под определенные нужды и запросы.

Таким образом, управление таким активом потребует большего контроля и времени. Даже если все коммунальные расходы в соответствии с договором несет арендатор, управляющая компания строго контролирует выполнение норм и условий договора.

Банки понимают все вышеперечисленные риски, потому выделяют деньги на такие проекты крайне неохотно, к тому же не во всех финансовых учреждениях есть специалисты, способные сделать необходимую для получения кредита оценку здания. Чаще всего такие объекты получают финансирование через государственные программы или Банк реконструкции и развития.

Отличительная особенность – прямая зависимость получаемого дохода от успеха арендатора. Управление такой недвижимостью требует от инвестора глубоких знаний, в том числе, в области операционной деятельности нанимателя. Обычно профессиональные инвесторы специализируется только на одном из видов специальной недвижимости.

Но в инвестициях в особую недвижимость есть и огромное преимущество – договор с арендатором в таких случаях обычно подписывается на очень долгий срок: он может достигать 30 лет.

Сроки эксплуатации таких объектов колеблются от 60 лет для общежития до 75 лет для зданий муниципалитета. Рентабельность особой недвижимости составляет от 4% до 8% – на нее влияют те же факторы, как в случае с жилыми или коммерческими зданиями.

Инвестировать в особую недвижимость стоит только тем, кто разбирается в особенностях этих направлений. Инвестор должен быть способен провести тщательный технический, стратегический, юридический и финансовый анализ объекта.

Типичный инвестиционный период для особой недвижимости – от 25 лет и выше.

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица

	Доходные жилые дома и комплексы	Коммерческая торговая недвижимость	Недвижимость специального назначения
Типы договора аренды	Бессрочный	10-15 лет	25-30 лет
Количество арендаторов	10-100	1-10	1
Управление 1000 кв. м (16 квартир, 1 супермаркет)	€4 480	€3 300	€3 300
Коммунальные расходы	Большинство расходов несет арендатор, по закону	Часть расходов несет собственник, по договору	Часть расходов несет собственник, по договору
Срок эксплуатации здания	80 лет	40 лет	60-75 лет
Стоимость обслуживания здания	€5 360	€2 680	От €2 680
Простои	2%	4%	4%
Капитализация	В среднем, 3%	Зависит от местоположения и длительности договора, не исключено падение стоимости объекта	Зависит от местоположения, длительности договора и ликвидности арендатора, не исключено падение стоимости объекта
Ликвидность	Высокая, зависит от местоположения	Высокая, зависит от срока договора аренды	Средняя
Рентабельность	От 3% до 7%, зависит от местоположения и технического состояния здания	От 4% до 10%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора	От 4% до 8%, зависит от местоположения, технического состояния здания, востребованности формата, срока договора, ликвидности арендатора
Стоимость участка	Кадастровая	Кадастровая, плюс стоимость разрешения	Кадастровая
Выбор предложений	Большое количество предложений online	Большинство предложений offline	Большинство предложений offline
Типичные цены	От €150 000 до €1 000 000	От €500 000 до €2 000 000	От €1 000 000 до €5 000 000
Типичные риски	Устаревшие планировки и внутренняя отделка квартир	При сокращении срока договора на аренду падает стоимость объекта	Банкротство оператора

Высокодоходные инвестиции

Строительство, спекулятивные сделки

Все вышеперечисленные типы объектов способны принести долгосрочный прогнозируемый доход. Но как мы помним, чем ниже риск, тем ниже и прибыль на вложенные средства. Если инвестор готов рисковать, то и в Германии – которую традиционно считают стабильной страной, где недвижимость не приносит сверхприбылей – можно удвоить капитал за несколько лет.

Например, участвовать в строительстве можно в качестве финансового инвестора (Joint Venture) или выступать застройщиком. Если в первом случае доход составит до 8% в год и потребует минимального количества усилий, то во втором случае можно рассчитывать на доход от 15% до 30% за проект при условии активного участия инвестора в течение нескольких лет.

Еще один путь – спекулятивные инвестиции. Инвестор, хорошо ориентируясь на рынке, покупает недвижимость в регионах с ожидаемым подъемом цен и продает в скором времени на пике. Иногда для увеличения стоимости объекты требуют небольших капиталовложений на ремонт, проектную документацию или получение разрешений. Также не исключен вариант повышения стоимости благодаря оптимизации имеющихся договоров аренды. Рентабельность такого проекта обычно составляет от 30% до 100% за 5 лет.

Ольга Мюллер: В 2018 году мы рекомендуем определиться с целью инвестиций и выбрать объект в зависимости от целей. Также есть и стратегия диверсификации капитала. Как она выглядит?

70% средств можно вложить в низкорискованные проекты с рентабельностью 3-5%. Это могут быть доходные дома, коммерческая недвижимость или объекты специального назначения.

30% можно вложить в объекты спекулятивного типа инвестиций с потенциальным доходом до 30%. Конечно, такие сделки стоит проводить только под контролем опытных консультантов, чтобы не ошибиться с выбором и расчетами.

Особая сложность в этом процессе — поиск выгодного предложения, так как интересные объекты долго в продаже не задерживаются.

Примеры объектов от компании IIG Real Estate

Фото pixabay. com

Условия цитирования материалов Prian.ru

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Спрос на недвижимость никогда не прекращается, и цены после каждого падения вырастают. Однако, собираясь вкладывать деньги, учтите, что этот вид инвестиций связан с определенными неудобствами и сложностями, а продать недвижимость быстро почти невозможно.

Вкладывать деньги в недвижимость считается надежным и выгодным. Действительно, спрос на жилье не падает, а в перспективе цены, как правило, растут. Аренда недвижимости тоже всегда актуальна: люди снимают квартиры, гаражи и т. д. Не все при этом так однозначно: есть и отрицательные стороны вложения средств в недвижимость. Рассмотрим преимущества и недостатки инвестиций в недвижимость, и попытаемся определить, насколько оправданны такие инвестиции.

Даже в периоды экономического подъема ликвидность невысока. Продажа или покупка недвижимости требует усилий, немалых затрат денег и времени. В кризисные периоды цены на недвижимость обычно падают или становятся нестабильными. В периоды глубоких кризисов продать недвижимость зачастую бывает почти невозможно.

Владелец недвижимости несет расходы по ее содержанию. Это могут быть налоги, платежи за коммуналку и т. д. Власти имеют возможность изменять условия приобретения, продажи и содержания недвижимости. Сюда можно отнести ставки налогов при продаже, арендную плату, налоги на землю, стоимость коммунальных услуг. Список можно продолжить.

Законодательством могут быть ограничены возможности владельцев недвижимости. Например, ограничения в целевом назначении земельного участка или невозможность выселения арендаторов жилья. В периоды глубоких кризисов стоимость недвижимости падает сильнее, чем стоимость базовых товаров и услуг.

Стоимость недвижимости часто неоправданно завышена и зависит от спекулятивной составляющей. Так, цены на московскую недвижимость, по мнению экспертов, в настоящее время продолжают оставаться непомерно раздутыми. В ближайшем будущем экономический кризис может привести к серьезному падению цен на жилье.

Даже при стабильном рынке недвижимости цены могут значительно повышаться или понижаться из-за локальных факторов (строительство дорог на участке, строительство предприятий и торговых центров, изменение национального и социального состава населения и пр. ). Если бралась ипотека, а стоимость жилья упала, не исключено требование досрочного погашения кредита. Если кредит взят в твердой валюте, а стоимость валюты, в которой получается доход, упала, то появятся сложности с обслуживанием кредита. В случае продажи квартиры до истечения трех лет с момента покупки физическое лицо обязано заплатить подоходный налог.

Инвестиции в недвижимость могут рассматриваться, если вы готовы к долгосрочным вложениям. Не приобретайте недвижимость, если деньги понадобятся вам через год-два. Перед приобретением недвижимости нужно обязательно не только выяснить все расходы по ее содержанию, но также учесть вероятность роста этих расходов. Не вкладывайте деньги в недвижимость, если не уверены в возможностях ее содержания.

При оформлении ипотечного кредита будьте осторожны! Если ситуация в экономике нестабильна и возможна инфляция (обесценивание национальной валюты), нельзя брать ипотечный кредит в твердой валюте (долларах или евро). Банки, как правило, именно в такие времена навязывают валютные кредиты или привязывают сумму кредита к курсу национальной валюты на момент оформления кредитного договора.

При рассмотрении возможности инвестиций в недвижимость универсальные рекомендации невозможны и нужно учитывать конкретные обстоятельства каждой сделки. В любом случае, торопиться нельзя, а каждое обстоятельство должно быть тщательно проанализировано. Инвестиции в недвижимость составляют немалые суммы, а рынок недвижимости сложен и существует масса факторов, влияющих на него.

Огромный плюс современного мироустройства заключается в том, что человек может кардинально менять род деятельности, профессионально расти в своей нише, и добиваться огромных успехов в любой сфере. Талант, огромная трудоспособность и определенная доля везения (куда уж без нее) – и вот вы накопили достаточный капитал. Что теперь с ним делать? Дальновидные люди заботятся о том, чтобы деньги работали на них. Для этого используются разные инструменты – банковские вклады, инвестиции на биржах, инвестиции в свой бизнес. У каждого из них есть свои преимущества и риски. Сегодня мы остановимся на инвестициях в недвижимость и рассмотрим вопрос о том, насколько это удачное вложение средств.

Для тех, кто не вполне представляет себе сущность сего процесса, поясним матчасть. Инвестиции — это использование временно свободных денежных средств таким образом, чтобы они приносили прибыль. Иными словами, инвестиции в недвижимость представляют собой вложения денежных средств в покупку жилых или нежилых объектов. Предполагается, что в результате такой покупки инвестор увеличит свой доход или хотя бы умножит затраченную сумму. При этом купленный объект должен обладать высокой ликвидностью (возможностью быстро конвертироваться в денежном выражении, проще говоря – это возможность быстро и дорого продать объект). Перспективы использования объекта также должны быть радужными. При выполнении всех перечисленных условий считается, что инвестиционный опыт получен успешный, а цель достигнута.

На сегодняшний день инвестирование – целый институт с научным обоснованием и десятками разработанных стратегий. Применяя одну из них, или разработав свою собственную, вы сможете превратить обычную сумму денег в источник постоянного дохода.

a[style] {position:fixed !important;} ]]]]]]]]]]>]]]]]]]]>]]]]]]>]]]]>]]>
aif.ru
Федеральный АиФ
aif. ru
Федеральный АиФ
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ
САНКТ-ПЕТЕРБУРГ
Адыгея
Архангельск
Барнаул
Беларусь
Белгород
Брянск
Бурятия
Владивосток
Владимир
Волгоград
Вологда
Воронеж
Дагестан
Иваново
Иркутск
Казань
Казахстан
Калининград
Калуга
Камчатка
Карелия
Киров
Кострома
Коми
Краснодар
Красноярск
Крым
Кузбасс
Кыргызстан
Мурманск
Нижний Новгород
Новосибирск
Омск
Оренбург
Пенза
Пермь
Псков
Ростов-на-Дону
Рязань
Самара
Саратов
Смоленск
Ставрополь
Тверь
Томск
Тула
Тюмень
Удмуртия
Украина
Ульяновск
Урал
Уфа
Хабаровск
Чебоксары
Челябинск
Черноземье
Чита
Югра
Якутия
Ямал
Ярославль
Спецпроекты
75 лет атомной промышленности
75 лет Победы
Битва за жизнь
Союз нерушимый
Дневники памяти
Лица Победы
Накануне
Герои страны
Герои нашего времени
Asus. Тонкость и легкость
Рак легкого — не приговор
Красота без шрамов
Клиника «Медицина»
Как справиться с грибком ногтей
Деньги: переводить мгновенно и бесплатно
Инновационный ультрабук ASUS
Как быстро найти работу?
Память в металле
Здоровый образ жизни – это…
Московская промышленность — фронту
Почта в кармане
Путешествие в будущее
GoStudy. Образование в Чехии
Безопасные сделки с недвижимостью
Перепись населения. Слушай, узнавай!
Новогодний миллиард в Русском лото
Рыба: до прилавка кратчайшим путем
«Кванториада» — 2019
Югра: нацпроекты по заказу
Выбор банковских продуктов
Работа мечты
МГУ — флагман образования
100 фактов о Казахстане
Ремонт подъездов в Москве
Panasonic: теплицы будущего
Рейтинг лучших банковских продуктов
Лечим кашель
Югра удивляет
Возвращение иваси
Детская книга войны
Как читать Пикассо
Жизнь Исаака Левитана в картинах
Учиться в интернете
Пробная перепись населения–2018
«Летящей» походкой
Реновация в Москве
«АиФ. Доброе сердце»
АиФ. Космос
Сделай занятия эффективнее
Фотоконкурс «Эльдорадо»
Яркие моменты футбола
Вся правда о гомеопатии
Леди выбирают
Москва Высоцкого
Пресс-центр
Октябрь 1917-го. Буря над Россией
Война на Украине
Война на Украине онлайн
Репортаж
Прогнозы и перспективы
Оценки
Война на Украине в вопросах
Письма на фронт
Алло, цивилизация
Тестируй все от LG
Ад Беслана. Взгляд изнутри
Твои документы!
Острый угол
Дороги
Коррупция
ЖКХ
Здоровье
Энергетика
СХ
Строительство
Преступность
Образование
Промышленность
Миграция
Туризм
Спорт
Все спецпроекты
Все о коронавирусе
Мой район
Академический
Внуково
Гагаринский
Дорогомилово
Зюзино
Коньково
Котловка
Крылатское
Кунцево
Куркино
Ломоносовский
Митино
Можайский
Ново-Переделкино
Обручевский
Очаково-Матвеевское
Покровское-Стрешнево
Проспект Вернадского
Раменки
Стоит ли инвестировать в коммерческую недвижимость?
Коммерческая недвижимость – это достаточно широкая категория, включающая объекты, которые предназначены для использования с целью получения прибыли. Она включает как торговые и офисные помещения, так и кафе и рестораны, помещения под медицинские кабинеты и различные предприятия сферы услуг.
Общие вопросы коммерческой недвижимости
Частные инвесторы не так часто вкладывают средства в коммерческую недвижимость. Однако есть категория недвижимости, которая считается оптимальным вариантом для среднего класса. Это помещения формата street retail. Они отличаются сравнительно небольшой площадью, но зато расположены на первых или цокольных этажах домов. Такие помещения часто арендуют под офисы, ориентированные на индивидуального клиента, под магазины, кафе, салоны красоты, массажные кабинеты и т.д. А в случае необходимости их всегда можно продать, поскольку найти для них покупателя несложно.
Иногда для этих целей покупают жилые квартиры, переводят их в разряд нежилой недвижимости и переоборудуют. Это требует значительных затрат, но в целом считается довольно выгодным вложением денег.
При этом предпочтительным вариантом является торговая недвижимость. Стандартные офисные помещения особой прибыли своим владельцам не приносят, разве что речь идет об объектах в особо оживленной части города. Такие помещения могут заинтересовать юристов и нотариусов, представителей крупных страховых компаний, которые ищут помещение для нового отделения, а также туристические фирмы или рекламные агентства. Проблема заключается в том, что в самых оживленных районах такие объекты уже выкуплены, и цены на оставшиеся очень высоки.
Частные инвесторы могут вкладывать средства и в отдельно стоящие складские помещения. Но это потребует значительных расходов. Найти для них арендаторов довольно сложно, поскольку частное лицо не может обеспечить те же условия, что в крупных складских комплексах с их системами охраны, отоплением и противопожарной безопасностью. Разве что речь идет о небольшом складском помещении для интернет-магазина, которое всегда можно переоборудовать под что-нибудь другое – например, под шиномонтаж.
Плюсы инвестиций
Инвестиции в коммерческую недвижимость обладают целым рядом преимуществ. К их числу можно отнести:
Срок окупаемости. У коммерческой недвижимости он ниже, чем у жилья. Причем снимают ее на более продолжительные сроки. Ведь коммерческую недвижимость арендуют для ведения бизнеса. Со временем это предприятие начинает притягивать все больше клиентов, лояльность которых основывается, помимо прочего, на удачном расположении предприятия торговли или сферы услуг.
Меньшие затраты на ремонт. Во-первых, коммерческую недвижимость берет в аренду частный предприниматель или юридическое лицо с клиентоориентированным бизнесом. Такие арендаторы дорожат своей репутацией, и стараются поддерживать офис и торговые помещения в идеальном состоянии. Во-вторых, многие арендаторы в случае необходимости проводят ремонт за свой счет. Это может компенсироваться так называемыми арендными каникулами, но необязательно, все зависит от начальных договоренностей.
Минимизация конфликтных ситуаций. По той же причине, то есть из-за своей бизнес-репутации, арендаторы стараются поддерживать с собственником хорошие отношения.
Высокая доходность, кроме того, в отличие от сдачи в наем жилья здесь платежи задерживаются крайне редко.
Более строгое регулирование – это практически прозрачный рынок, в отличие от сегмента жилой недвижимости. Поэтому все потенциальные споры в данном случае будет проще решать абсолютно легальным путем.
Кроме того, банки более охотно выдают кредиты на покупку таких объектов, которые приносят пассивный доход.
Аренда коммерческих объектов всегда оформляется официально с помощью договора и всех прилагающихся к нему документов.
Однако везде есть свои нюансы. В частности, нужно учесть, что объекты коммерческой недвижимости сами по себе являются более сложным продутом, чем обычные квартиры. Спрос на них зависит не только от их площади и назначения, но и от близости к транспортной развязке, местоположения, удачного окружения и т.д.
Недостатки инвестиций
У инвестиций в коммерческую недвижимость есть и свои недостатки:
Такие операции требуют определенных теоретических знаний и практического опыта, в то время как для инвестиций в жилье этого не требуется.
Поиск арендаторов для таких объектов может отнять больше времени.
Дополнительные затраты, на которые приходится идти для того, чтобы привлечь арендаторов (например, расходы на перепланировку помещения)
На рынке коммерческой недвижимости любой экономический кризис или спад деловой активности отражается быстрее и сильнее, чем на рынке жилой.
Достаточно высокий входной порог на этот рынок, ведь цена объекта здесь намного выше, в том числе и в силу большой площади.
Выйти с такого рынка сложнее, чем из сегмента жилой недвижимости, поскольку квартиру продать легче, а торговые помещения чаще берут в аренду, чем выкупают.
Кроме того, для заработка на коммерческой недвижимости нужно все-таки быть стратегом, а не тактиком, продумывать долгосрочные планы развития. То есть с самого начала надо рассматривать инвестиционную привлекательность не только конкретного объекта, но и района его расположения в целом. При этом учитывается не только текущее состояние дел, но и перспективы развития конкретного района. Иначе через несколько лет может оказаться, что улица, на которой был приобретен объект, стала менее проходной, поскольку буквально в паре кварталов за это время вырос новый торговый центр.
Вывод
Любые инвестиции в недвижимость сопровождаются финансовыми рисками, поскольку инвестор может как минимум не выйти на запланированные показатели прибыли. Характерны эти риски и для коммерческой недвижимости. Но поскольку операции на этом рынке достаточно сложны, перед тем, как вкладывать туда деньги, рекомендуется проконсультироваться с профессионалом. Этому специалисту в дальнейшем можно будет поручить и ведение сделок с такой недвижимостью.
Похожие записи
(Многие) за и (немного) против инвестирования в недвижимость
Хотите знать, подходит ли вам недвижимость? Посмотреть на себя.
Президент Дональд Трамп сделал свое имя и состояние на недвижимости. Однажды он сказал: «С моей точки зрения, это ощутимо, прочно, красиво и артистично. Я просто обожаю недвижимость ». Независимо от того, как вы относитесь к его политике, вы должны передать ее мужчине — он определенно научился справляться со всеми плюсами и минусами инвестирования в недвижимость.
Я тоже знаю и люблю недвижимость. Роберт и я начали инвестировать в небольшие дома на одну семью в конце 1980-х годов. Когда мы были готовы перейти на более крупную недвижимость, мы купили дом из шести квартир. Сегодня у нас более 1000 квартир. Как видите, мы начали с малого и со временем росли. Почти каждый успешный инвестор в недвижимость, которого я знаю, тоже начинал с малого. Вы скоро узнаете почему.
Для ясности, когда я говорю о недвижимости, я говорю об аренде недвижимости, которая дает положительный денежный поток — таких как дома на одну семью, дуплекс, триплекс, многоквартирный дом, офисное здание, магазины розничной торговли. , торговые центры, складские помещения, складские помещения, мобильные дома (подробнее об этом через минуту!) и др.Важно понимать, что помимо традиционного дома есть много возможностей для инвестирования.

Плюсы инвестирования в недвижимость
Давайте погрузимся в множество причин для инвестиций в недвижимость:
Кредитное плечо OPM (чужие деньги)
Думаете, вам нужно окунуться в собственные сбережения или открыть GoFundMe, чтобы купить недвижимость? Подумай еще раз! Вот краткая концепция OPM: если вы платите 10% -30% в качестве первоначального взноса, банк, кредитное учреждение или частное лицо предоставят остальную часть вашего финансирования.Это означает, что вы можете владеть недвижимостью за 100 000 долларов всего за 10 000–30 000 долларов. Где еще в жизни можно заключить такую сделку? Я много говорю о финансовой разведке, и понимание OPM является одним из признаков этого.
Денежный поток
При правильном приобретении и управлении ваша собственность может предложить огромные возможности для ежемесячной прибыли. Это называется денежным потоком, и этот постоянный поток дохода, который я получаю от инвестиций, является причиной, по которой я люблю недвижимость.Когда вы покупаете и сдаете в аренду объект недвижимости, вы будете ежемесячно собирать арендную плату, а затем оплачивать расходы (например, ипотеку и любой ремонт). Если вы купили его по хорошей цене, поддерживаете арендатора и собираете больше, чем тратите каждый месяц, этот положительный денежный поток и будет вашей прибылью. Красиво, правда?
Оценка
Есть два типа дохода, который вы можете получить от сдачи в аренду. Мы уже обсуждали денежный поток, и второе — это оценка.Если стоимость вашей собственности выросла, и вы решили продать, ваша прибыль называется признанием. Помните, даже если вы покупаете не в надежде продать, чтобы получить быструю прибыль (как ласты в телешоу, которые ремонтируют дом и немедленно возвращают его на рынок в надежде на крупную зарплату), у вас всегда должен быть стратегия выхода на место.
Меньше максимумов и минимумов
Вам не нравится кататься на американских горках каждый раз, когда вы видите мигающий тикер фондовой биржи? Недвижимость с оборотным денежным потоком не подвержена ежедневным взлетам и падениям на рынках, потому что это обычно долгосрочная игра.И, как вы, возможно, знаете, спад на рынке недвижимости может быть лучшим временем для покупки — так что вы можете оказаться в уникальном положении, когда все вокруг нервничают и теряют деньги. Поверьте, это прекрасное положение.
Налоговые льготы
Налоговые льготы доступны для жилья для малообеспеченных слоев населения, восстановления исторических зданий и некоторых других инвестиций в недвижимость. Налоговый кредит вычитается непосредственно из суммы вашего налога.Вы также получаете ежегодный вычет на амортизацию, который, как правило, представляет собой процент от стоимости имущества, который вы можете списать как расход в счет доходов. Наконец, в некоторых странах прибыль от продажи недвижимости может быть отложена на неопределенный срок до тех пор, пока выручка будет реинвестирована в другую недвижимость. Какой бонус!
Менее беспокойный
Нет причин принимать поспешное решение, когда дело доходит до инвестирования в недвижимость.Обычно у вас есть время, чтобы провести должную осмотрительность, проанализировать цифры, провести сравнения и затем принять наилучшее возможное инвестиционное решение. Так что не торопитесь и ждите подходящей возможности.
Минусы инвестирования в недвижимость
Было бы упущением, если бы я не упомянул несколько недостатков, когда дело касается инвестиций в недвижимость. В конце концов, я хочу, чтобы у вас была полная картина, прежде чем вы погрузитесь:
Запаздывание
Предложения, счетчики, оценки, проверки, финансирование — все это требует времени.Вот почему терпение — это добродетель. Пройдя через это однажды, вы будете знать, чего ожидать от будущих возможностей. В первый раз просто сосредоточьтесь на каждой фазе индивидуально и используйте время задержки, чтобы провести дополнительные исследования, чтобы убедиться, что вы не пропустили ничего важного.
Неликвид
Вы просто не можете быстро входить в недвижимость и выходить из нее, что затрудняет поспешную конвертацию актива в наличные. Помните номер шесть выше, где я сказал, что время на вашей стороне? Что ж, это не тот случай, если вам нужно быстро продавать.
Сложно и / или требует много времени
Из четырех классов активов недвижимость — вторая по сложности (после бизнеса). Имущество должно управляться ежедневно, включая вакансии и плохих арендаторов. Вот почему я предлагаю начать с малого, потому что это займет меньше вашего времени, а также намного дешевле совершать ошибки меньшего масштаба.
Начни с малого для успеха
Теперь, когда вы знаете о плюсах и минусах инвестирования в недвижимость, пора объяснить, почему каждый успешный инвестор в недвижимость, которого я знаю, начинал с малого.Если у вас есть недвижимость или вы инвестируете в нее, я думаю, вы тоже начали с малого.
Есть чему поучиться, а значит, будут совершаться ошибки. Все это часть процесса. Когда вы только начинаете, гораздо проще ошибиться в небольших объектах с меньшими суммами денег.
Насколько с малого вы можете начать и при этом получать прибыль? Позвольте мне проиллюстрировать близким и дорогим моему сердцу примером — моей невесткой Тензин. Она была буддийской монахиней у Его Святейшества Далай-ламы.Она никогда не давала обет бедности, поскольку этого не требовалось, но она вела довольно скромный образ жизни.
После дорогостоящего медицинского страха она поняла, что деньги действительно играют большую роль в ее жизни, и начала свой путь к деньгам и инвестициям.
Поиск привел ее к недорогому и относительно простому способу приобретения недвижимости — передвижным домам. Мобильные дома не распространены во многих городах мира. Это сборные или промышленные дома, которые технически можно транспортировать.
Тензин обнаружила, что она могла купить подержанный дом на колесах примерно за 3000 долларов и получать положительный денежный поток около 200 долларов в месяц. Это очень хороший возврат ее денег.
Тензин также обнаружила, что в Калифорнии, где она живет, передвижной дом считается автомобилем. Она не проходит через весь процесс получения права собственности на этот дом.
Хотите больше финансовой безопасности?
Быстро научитесь думать, как богатые, а затем делать то, что делают богатые, для достижения финансовой независимости.
Выберите, чтобы стать богатым — нажмите здесь
Она просто спускается в Департамент транспортных средств и получает титул. Будучи монахиней с множеством обязанностей, не приносящих дохода, это жизнеспособное решение для Тензин, поскольку она начала расширять свою колонку активов.
И вот, все плюсы и минусы инвестирования в недвижимость ясны как день. Если вы сумеете преодолеть эти несколько недостатков, упомянутых выше (которые, безусловно, не являются непреодолимыми — они просто требуют опыта и образования), вы станете финансово свободной женщиной, которая сделала себе имя и состояние на недвижимости.Разве это не похоже на наследие, которое вы хотите оставить?
Исходная дата публикации: 9 ноября 2017 г.
Плюсы и минусы покупки акций в инвестиционных фондах недвижимости
Личные финансы
Инвестирование
Торговля акциями
Плюсы и минусы покупки акций в инвестиционных фондах недвижимости
Лоуренс Каррел
A Инвестиционные фонды в сфере недвижимости (REIT), которые выплачивают значительные дивиденды и имеют солидный денежный поток, — это не то, что нужно, но, безусловно, заслуживает рассмотрения, когда вы собираетесь покупать новые акции.Когда вы покупаете REIT, вы становитесь скорее инвестором в недвижимость, чем инвестором в дивидендные акции, и такой шаг имеет как преимущества, так и недостатки.
Преимущества покупки акций в REIT
REIT предлагает несколько преимуществ инвесторам как в акции, так и в недвижимость:
REIT должны выплачивать не менее 90 процентов своего дохода в качестве дивидендов. Это требование является причиной номер один, по которой инвесторы покупают REIT. Руководство может поднять выплату более чем до 90 процентов, но по закону не может опускать ее ниже 90 процентов.Другими словами, руководство не может решить сократить выплату дивидендов.
Крупные выплаты приводят к доходности выше средней. Для инвесторов, инвестирующих в дивиденды, прежде всего важна высокая доходность.
REIT помогают диверсифицировать инвестиционный портфель. Поскольку стоимость недвижимости обычно не коррелирует с ценами на акции, цены на акции и стоимость недвижимости могут двигаться вместе или в совершенно противоположных направлениях. Если спад на рынке недвижимости не вызовет финансовый кризис или наоборот, портфель, содержащий как акции, так и недвижимость, может обеспечить некоторую защиту от спадов, влияющих только на одно или другое.
REIT помогают диверсифицировать портфель недвижимости. Деньги, собранные от множества инвесторов, позволяют трасту приобрести больше зданий, чем человек может купить в одиночку. Если вы покупаете недвижимость самостоятельно, вы можете разместить все свои деньги в одном здании. REIT дает вам множество различных свойств; Таким образом, одно неэффективное здание не испортит ваше портфолио.
Вы можете владеть недвижимостью без затрат и хлопот, связанных с инвестированием в недвижимость. Вам не нужно искать и исследовать недвижимость — менеджеры REIT сделают это за вас.
REIT владеют физическими активами, стоимость которых может возрасти со временем. Как инвестор, вы владеете материальными активами, стоимость которых в долгосрочной перспективе будет расти.
REIT более ликвидны, чем обычные инвестиции в недвижимость. Вместо того, чтобы продать собственность за наличные, вы просто продаете свои акции.
Недостатки покупки акций в REIT
Поскольку REIT позволяют инвестировать в недвижимость, они несут риски, связанные с инвестированием в недвижимость, а также с инвестированием в акции, включая следующие:
Падение заполняемости и увеличение вакансий негативно сказываются на доходах.
Цены на акции могут упасть при падении стоимости недвижимости.
Цены на акции могут падать вместе с более широким фондовым рынком в зависимости от спроса и предложения акций.
Высокие выплаты дивидендов для REIT вынуждают руководство брать на себя долги для расширения своих владений недвижимостью.
Повышение процентных ставок снижает прибыльность.
Не все дивиденды REIT соответствуют 15-процентной ставке налога. Некоторые облагаются налогом как обычный доход.
Перед тем, как инвестировать в REIT, проконсультируйтесь с налоговым консультантом, чтобы определить чистое влияние на ваш налоговый счет.
Об авторе книги
Лоуренс Каррел — финансовый журналист и работал штатным писателем в TheWallStreetJournal.com, SmartMoney.com и TheStreet.com. Он является автором книги ETFs для долгосрочной перспективы: что они собой представляют, как они работают и простые стратегии успешного долгосрочного инвестирования (Wiley).
Плюсы и минусы аренды недвижимости
Когда я был маленьким, мой двоюродный брат владел несколькими объектами аренды в маленьком городке недалеко от моего дома. По сути, это было его средством к существованию, поскольку он тратил время на уход за недвижимостью по мере необходимости, сбор арендной платы и так далее. Он тратил около 20 часов в неделю на свою коллекцию недвижимости, разбросанную по городу.
Я всегда думал, что этот парень кое-что выяснил.В конце концов, ему нужно было работать всего 20 часов в неделю. Он постоянно получал доход от собственности, плюс ему принадлежали все те дома, которые он мог продать, если бы захотел.
Но на самом деле все было иначе. Когда я приходил к нему домой, мне часто казалось, что он скреплен изолентой. Он был в худшем состоянии, чем некоторые из домов, которые он сдавал в аренду. В 1993 году наводнение стерло с лица земли большинство домов и трейлеров, которые он арендовал, и оказалось, что собранных им страховых денег было недостаточно для восстановления.
Вместо этого он умер с очень небольшими остатками денег и решительным существованием из рук в уста в последние годы своей жизни. Фактически, оглядываясь назад, было совершенно очевидно, что у него никогда не было много денег, даже когда его арендная «империя» была в отличной форме.
Это оставило у меня нечто вроде двойного взгляда на владение арендуемой недвижимостью. С одной стороны, казалось, что они могут заработать много денег, плюс вы будете владеть недвижимостью. С другой стороны, похоже, что затрат было больше, чем я ожидал, а также были другие большие риски.
Это было то, о чем я мог бы подумать когда-нибудь, когда «смогу себе это позволить».
В последние несколько лет этот день медленно настал. Прямо сейчас мы с Сарой могли бы купить одну или две квартиры для сдачи в аренду, чтобы получить прямой доход и диверсифицировать наши инвестиции. Это то, о чем нам писали многие читатели.
Как мы с Сарой всегда делаем, когда думаем о таком важном решении, как это, мы составляем большой список плюсов и минусов, а затем используем его для принятия решения…
Преимущества
Преимущества аренды собственности относительно немного, но они сильны.Проще говоря, , если все будет хорошо, вы можете заработать много денег на аренде недвижимости.
Доход от арендаторов
Самым большим преимуществом владения арендуемой недвижимостью является то, что арендаторы обеспечат вам прямой поток дохода. Эти ежемесячные чеки на аренду поступают прямо на ваш бизнес-счет, в идеале более чем для компенсации любых расходов за месяц.
Например, если у вас есть дом, который вы сдаете в аренду за 1000 долларов в месяц, этот дом, когда он полностью заселен, вернет вам на ваш счет 12000 долларов в год.
Трудно спорить с таким прямым источником дохода. Однако ничего не стоит, что такие цифры оптимистичные , и вы не должны просто погружаться в ожидание этих результатов. Тем не менее, даже частичные результаты могут быть очень хорошими. Если вы можете держать недвижимость в аренде всего на 75% в год, в конце концов, это все равно 9000 долларов дохода в год.
Доход от роста стоимости собственности
Кроме того, поскольку вы владеете недвижимостью, вы можете получить выгоду от увеличения стоимости собственности с течением времени из-за изменения спроса в районе, даже если собственность не претерпевает никаких изменений.
Очевидно, что это будет переменная вещь, поскольку она сильно зависит от района, в котором находится ваша арендуемая недвижимость. В некоторых областях стоимость может значительно вырасти в течение нескольких лет, в то время как в других областях она может оставаться неизменной. В идеале этот рост стоимости как минимум идет в ногу с инфляцией. Если вы находитесь в районе выше среднего, вы можете обнаружить, что справитесь с инфляцией; с другой стороны, действительно застойная область может даже не выдержать инфляции.
Sweat Equity
Другой фактор, который вы должны учитывать, заключается в том, что ваш собственный капитал, вероятно, добавит стоимости собственности по мере ее обслуживания и модернизации.Такие вещи, как перекраска дома, добавление нового сайдинга, повторная отделка внутренней части, выполнение некоторых основных действий по благоустройству двора и т. Д., Добавят стоимости дому без значительных финансовых затрат.
Это не только позволит вам взимать более высокую арендную плату, но и увеличит стоимость самой собственности, если вы решите продать ее в будущем.
Если вам нравятся проекты по благоустройству дома, это должно стать основным фактором при покупке арендуемой собственности. У вас будет возможность исправить это при приобретении, а также между арендаторами, что принесет вам очень хорошие дивиденды.
Недостатки
С другой стороны, есть ряд недостатков владения арендуемой недвижимостью. По отдельности эти недостатки относительно невелики, но в сумме они приводят к значительной стоимости.
Концентрация активов
Одним из недостатков инвестирования в арендуемую собственность является то, что для большинства людей владение арендуемой недвижимостью является серьезной концентрацией их активов. Чтобы полностью владеть арендуемой собственностью, потребуется значительная часть собственного капитала среднего американца.
Проблема с такой концентрацией в том, что она вообще не диверсифицирована. Эти инвестиции вкладываются в конкретный дом в определенном квартале в определенном районе в определенном городе. Если этот район пойдет под откос, вы потеряете много денег. Если этот блок идет под откос, вы теряете много денег. Если с этим домом случится что-то неприятное, с которым не справится страхование, вы потеряете много денег.
Нравится вам это или нет, но, арендуя недвижимость, вы очень сильно привязываете себя к местному рынку недвижимости.
Концентрация активов — не лучшая инвестиционная стратегия. Однако чем больше у вас богатства, тем меньше это становится фактором и тем в большей степени владение недвижимостью становится инструментом диверсификации, а не чем-то, на чем вы сосредоточены.
Риск арендатора
Арендаторы никогда не являются гарантией выплаты арендной платы. Даже в лучшие времена и даже с (казалось бы) лучшими арендаторами этот поток доходов далеко не гарантирован.
Конечно, иногда вы получаете отличного арендатора, который платит аренду вовремя в течение многих лет и лет, но это никогда не гарантия.Некоторые арендаторы не будут платить регулярно, а другие не будут платить вообще. Вы потеряете несколько месяцев аренды, а также время, потраченное на их неуплату и выселение.
Некоторые арендаторы также могут вызывать больший износ имущества, чем другие. Конечно, у вас будет залог, но это все равно дорого и сопряжено с риском.
Существует также риск полного отсутствия арендатора, а это означает, что у вас будут периоды, когда недвижимость не приносит дохода от аренды.
Налоги, сборы и страхование
Независимо от того, есть ли у вас люди в доме или нет, вам все равно придется платить налоги на имущество, стоимость страхования собственности и стоимость любых связанных с этим сборов ассоциации домовладельцев. с собственностью.Эти счета будут приходить независимо от того, есть ли в собственности арендатор или нет.
Это довольно стабильная стоимость, о которой вы четко знаете заранее, но независимо от того, как вы ее сокращаете, это затраты, которые сокращают вашу прибыль. Это особенно болезненно, если у вас нет арендатора, так как это означает, что такие расходы будут покрываться непосредственно из вашего кармана.
Эти затраты немалые. Например, страхование арендуемой собственности обычно примерно на 25% выше, чем в случае обычной политики домовладельцев, а налоги на недвижимость — не повод для смеха.Если вас поймают без арендатора или с арендатором, который не платит, это окажет прямое и серьезное негативное влияние на ваши финансы.
Активное участие
Даже в самых «невнятных» ситуациях вы все равно будете уделять этой арендуемой собственности значительное время. В конце концов, потребуется ремонт. В конце концов, вам придется это проверить. В конце концов, вам придется взаимодействовать с арендаторами. В конце концов, вам придется оформлять какие-то документы.
Вы можете решить эту проблему, наняв управляющую компанию — об этом мы поговорим ниже, — но при этом вы съедаете прибыль от сдачи этой собственности в аренду.
Другие варианты
Какие у вас есть варианты, если вы хотите смягчить некоторые недостатки владения и аренды собственности, не избавляясь от всех достоинств? Вот две альтернативные стратегии.
REITs
REIT означает R eal E state I nvestment T rust. Инвестиционный фонд недвижимости — это просто компания, которая владеет недвижимостью, приносящей доход, и управляет ею. Физические лица могут инвестировать в REIT через фондовый рынок, поскольку они часто торгуются на открытом рынке, и они позволяют человеку взять относительно небольшую сумму денег и инвестировать в приносящую доход недвижимость.
REIT выплачивают доход в виде дивидендов. Они, как правило, выплачивают хорошие дивиденды каждый квартал, но их цена высока в соответствии с этими дивидендами. Другими словами, отдельные доли солидных REIT довольно высоки.
Покупка некоторых REIT вместе с другими вашими инвестициями может быть способом диверсификации для инвесторов без больших денег. Стоит отметить, что индексные фонды с очень широкой базой, такие как Vanguard Total Stock Market Index, уже включили в себя некоторые REIT.
Управляемая недвижимость
Еще одна стратегия, которую стоит рассмотреть, — это управляемая недвижимость. Управляемая недвижимость — это недвижимость, которой вы владеете и сдаете в аренду, но которую вы платите другой компании за повседневное управление ею от вашего имени. В результате вы передаете часть полученной ренты управляющей компании.
Это сокращает время, которое вы тратите на работу с недвижимостью, в обмен на сокращение потока доходов.
Это может быть хорошей идеей для тех, кто хочет попробовать владеть собственностью, но не заинтересован в повседневном управлении имуществом и может жить с ограниченным потоком доходов, чтобы избавить себя от головной боли.
Присоединение к жилищной инвестиционной фирме
Другим вариантом может быть объединение ваших денег с некоторыми другими заинтересованными сторонами и создание жилищной инвестиционной фирмы. Это малый бизнес, который покупает и продает недвижимость, обычно в пределах определенного района, с целью сдать ее в аренду и получить от нее прибыль.
Это требует некоторой первоначальной юридической работы, поскольку вы создаете бизнес-структуру, которая работает для всех участников, но как только это будет сделано, это может быть отличным способом получения стабильного дохода.В таких компаниях часто нанимается управляющий недвижимостью, который берет на себя актуальные задачи на месте, позволяя партнерам по бизнесу вместо этого сосредоточиться на бизнес-решениях, которые в большинстве случаев принимаются пассивно.
Единственный недостаток здесь в том, что для этого нужны партнеры, а это означает, что вам нужно знать людей в сообществе, обладающих деловой хваткой и финансовой мощью, чтобы быть готовыми и способными вступить в такого рода договоренности.
Что мы делаем
Учитывая все это, что мы с Сарой делаем?
Часть наших денег вложена в REIT. Как? Как мы уже много раз упоминали ранее, мы с Сарой вложили часть наших денег в общий индекс фондового рынка Vanguard, часть которого инвестируется в недвижимость через инвестиционные фонды недвижимости. Итак, на данный момент мы действительно владеем небольшим количеством очень диверсифицированной недвижимости.
Мы постоянно следим за местным рынком недвижимости. Мы одновременно ищем землю для строительства или дом для себя, а также потенциально недорогую недвижимость для инвестиций.Это означает, что мы также изучаем списки отчуждения и аукционы недвижимости. Однако мы не нашли ничего, что было бы достаточно дорогим или требовало серьезной работы, по крайней мере, с точки зрения сдачи в аренду. Стоит отметить, что мы не рассматриваем покупку недвижимости для сдачи в аренду в качестве первоочередной задачи, но это то, чем мы бы воспользовались, если бы появилась возможность.
Итак, станем ли мы арендодателями в будущем?
На данном этапе моей жизни покупка сдаваемой в аренду собственности только ради ее приобретения — не лучший шаг для меня.
Во-первых, я мало заинтересован в выполнении задач, которые требуются от хорошего домовладельца. Хотя мне нравится заниматься ремонтом дома, мне не так интересно отвечать на телефонные звонки посреди ночи, чтобы справиться с кризисом. Я также не получаю удовольствия от общения между мной и арендатором, если возникают проблемы.
Если бы я мог оказаться в ситуации, когда я мог бы нанять управляющую компанию для ухода за недвижимостью, я бы подумал об этом, но для того, чтобы это был хороший финансовый ход, мне нужно было бы найти очень хорошую сделку на недвижимость.
По крайней мере, для меня имеет смысл диверсифицироваться в недвижимость, покупая REIT, и я уже делаю это с моими личными инвестициями. Я чувствую, что сейчас мои личные инвестиции очень разнообразны.
Если бы я был на другом этапе своей жизни, я мог бы получить удовольствие от опыта и проблем, связанных с арендой собственности, но сейчас это просто не подходит.
Кто мог бы стать хорошим арендодателем?
Когда я изучал все тонкости того, как стать арендодателем, мне стало приходить в голову, что некоторые люди лично предрасположены к более эффективному управлению и получению удовольствия от управления арендуемой недвижимостью , в то время как другие не так предрасположен.Вот несколько качеств, которые могут оказаться желательными для хорошего владельца арендуемой недвижимости. Чем больше у вас этих качеств, тем более приятным и прибыльным может быть для вас владение арендуемой недвижимостью.
Вам нравятся небольшие проекты по благоустройству дома. Вам нравится делать такие вещи, как укладка ковров, покраска стен, устранение мелких вмятин и вмятин в шкафах, выполнение мелких работ по сантехнике, установка и ремонт гипсокартона и т. Д.? Некоторым людям эти задачи действительно нравятся, особенно когда они вознаграждают свой собственный капитал большим доходом от аренды и более высокой стоимостью собственности.Другим людям совсем не нравится домашнее благоустройство, из-за чего эта часть концерта превращается в утомительную работу.
У вас есть свободное время. Вы будете нести ответственность за такие вещи, как резервные туалеты посреди ночи, затопление подвала и т. Д. В другом доме помимо вашего собственного, где арендаторы видят в вас домовладельца, который будет решать такие проблемы. Вы готовы к этому? Если у вас плотный график, это может быть очень тяжело. Даже если вы нанимаете управляющую компанию, владение арендуемой недвижимостью все равно отнимет хотя бы часть вашего свободного времени.Если вы решите обойтись без него, это может занять много времени.
Вы не против иногда сталкиваться с трудными ситуациями с людьми. Быть домовладельцем иногда означает иметь дело с арендаторами с завышенными требованиями и ожиданиями. Это также может означать иметь дело с арендаторами, которые не платят арендную плату. Такие взаимодействия могут быть трудными, и при неправильном обращении они могут перерасти в все более серьезные проблемы. Готовы ли вы время от времени сталкиваться с подобными трудностями?
У вас есть значительные ликвидные активы, которые вы можете инвестировать прямо сейчас. Как правило, брать ссуду на покупку арендуемой собственности — плохая идея из-за финансового риска, который это несет в вашей жизни. Если у вас нет финансовых средств, чтобы заплатить наличными за арендуемую недвижимость или у вас нет налаженного бизнеса, который мог бы справиться с этим с помощью бизнес-кредита, вам пока не следует заниматься арендным бизнесом.
Инвестиции в арендуемую недвижимость не поглотят большую часть вашего собственного капитала. Все дело в том, чтобы сконцентрировать риск и положить все свои финансовые яйца в одну корзину, что никогда не бывает хорошей идеей.Если вы собираетесь вложить большую часть своего капитала в арендуемую недвижимость, возможно, вы захотите пересмотреть свои планы.
Сравните лучших ипотечных кредиторов
Слишком долго, не читали?
Для некоторых людей владение арендуемой недвижимостью может быть блестящим финансовым ходом. Если они уже находятся в хорошем финансовом состоянии, у них есть свободное время и они не прочь справиться с чрезвычайными ситуациями, связанными с обслуживанием дома, человек, который терпеливо тратит время на поиск подходящей недвижимости для аренды, может получить очень хорошую прибыль от аренда недвижимости.
Однако не все входят в эту группу. Некоторым людям может не нравиться взаимодействие между арендатором и арендодателем со стороны арендодателя. Другие могут еще не иметь финансового положения, чтобы брать недвижимость в аренду. Третьи могут не чувствовать уверенности на своем местном рынке недвижимости.
Ничего страшного. Если эти вещи описывают вас, вы все равно можете диверсифицироваться в недвижимость, инвестируя в REIT с некоторыми из своих инвестиционных фондов.
Важно помнить, что инвестирование в арендуемую недвижимость определенно является одним из многих вариантов на столе, и это хороший вариант для и человек .Примите во внимание ваше собственное финансовое положение, свои личные сильные стороны и свои интересы и определите, является ли владение арендуемой недвижимостью правильным шагом для вас.
Стоит ли инвестировать в недвижимость? (6 уроков от реального инвестора)
Недвижимость — это популярный класс активов в наши дни. Каждый хочет владеть арендуемой недвижимостью. Но стоит ли инвестировать в недвижимость?
Обычно я бы сказал да, конечно. В конце концов, более 70% моего личного состояния связано с недвижимостью!
Но вы поймали меня в плохой день (или плохую пару месяцев).Похоже, что все, что могло пойти не так, в моей сдаваемой в аренду собственности идет не так, и мои денежные резервы сокращаются до опасно низкого уровня.
Итак, я подумал, что сейчас было бы хорошее время поразмышлять о достоинствах и недостатках инвестирования в недвижимость и помочь вам решить, является ли недвижимость для вас хорошей инвестицией.
Что считается «инвестированием в недвижимость»?
Есть много способов «инвестировать» в недвижимость. Я думаю, что первое, о чем большинство людей думают, когда они слышат слова «инвестирование в недвижимость», — это покупка арендуемой собственности для получения денежного потока и долгосрочного вознаграждения.Но есть много разных способов заработка на недвижимости, которые все объединяются под одним зонтом, даже если это совершенно разные стратегии.
Вот лишь некоторые из них, отсортированные от наиболее пассивного к наименее пассивному:
Инвестиции в инвестиционный фонд недвижимости (REIT)
Участие в синдикатах в качестве партнера с ограниченной ответственностью
Недвижимость под аренду и удержание
Дома оптом
Разворот домиков
Итак, когда вы задаетесь вопросом, стоит ли инвестировать в недвижимость, вам необходимо определить, что вы подразумеваете под инвестированием в недвижимость.
Перевести часть денег из вашего индексного фонда S&P в REIT так же просто, как щелкнуть кнопку. Но менять дома больше похоже на построение бизнеса, чем на инвестирование в акции.
На каком конце спектра вы окажетесь, на самом деле зависит от того, чего вы пытаетесь достичь, отсюда следующий вопрос…
Определите свои цели — стоит ли инвестировать в недвижимость по сравнению с чем?
Какова ваша цель при инвестировании в недвижимость?
Если вы думаете, что покупка недвижимости в аренду — это простой способ диверсифицировать свой портфель акций и получать стабильную зарплату каждый месяц, не поднимая пальца, вы будете сильно разочарованы.
С другой стороны, если вы хотите экспоненциально увеличить свое богатство в течение нескольких лет, это практически невозможно на фондовом рынке. У вас нет контроля, и нет единого способа выбрать следующий Apple, Facebook или Google, независимо от того, сколько часов на исследование вы потратите.
Но с недвижимостью, если вы готовы запачкать руки и усердно работать, вы можете удвоить, утроить или учетверить свой собственный капитал за относительно короткий промежуток времени.
Я всегда лично рассматривал недвижимость как побочную суету, а не как вложение. Моей целью было ускорить мой путь к финансовой независимости, и таким образом я смог увеличить свой собственный капитал на 1 миллион долларов за 5 лет. Но чтобы добраться туда, потребовалось много работы. Это была моя вторая работа!
И теперь, когда мы увеличили долю в сфере недвижимости, наши цели также изменились. У нас дома двое маленьких детей, и жизнь занята многими другими делами. Поэтому мы сокращаем объемы недвижимости и ищем способы более пассивного инвестирования через краудфандинг недвижимости или просто поддержание нашего небольшого портфеля арендуемой недвижимости.
Так что оцените свои цели. Какого рода возврат вы ищете? Вы хотите пассивный доход (и более низкую рентабельность инвестиций) или у вас есть время, чтобы посвятить себя построению настоящего бизнеса в сфере недвижимости?
ПОЧЕМУ СЛЕДУЕТ ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Каковы плюсы и минусы инвестирования в недвижимость? Не существует универсального ответа для всех. Но вот основные преимущества, которые я обнаружил при инвестировании в недвижимость.
1. Денежный поток
Денежный поток — это причина №1, по которой я начал инвестировать в арендуемую недвижимость , прежде чем я узнал о других преимуществах (повышение, левередж, благоприятный налоговый режим и т. Д.))
Относительно стабильный денежный поток, генерируемый недвижимостью, обеспечивает отличную ренту для финансирования ваших расходов на проживание, в то время как на заднем плане арендатор выплачивает вашу ипотеку, а дом растет в цене и увеличивает ваш собственный капитал.
Мне нравится думать о движении денежных средств от аренды недвижимости как о дивидендах по акциям. Выплаты производятся по регулярному графику, не влияя на стоимость базового актива (дома или акции).
Основное преимущество денежного потока в сфере недвижимости состоит в том, что он намного выше дивидендов по акциям, а базовый актив не подвержен таким сильным колебаниям, как акции.Хотя это правда, что Великая рецессия привела к снижению стоимости как рынка жилья, так и фондового рынка, недвижимость, как правило, представляет собой гораздо более медленный класс активов, и потеря стоимости была более постепенной, чем почти немедленное 30% -ное падение фондового рынка.
Если вы заинтересованы в инвестировании в недвижимость, я думаю, что денежный поток является одним из наиболее важных факторов, которые следует учитывать. В своих личных инвестициях я рассчитываю получить как минимум 10% наличных денег при покупке недвижимости. Это обеспечивает не только стабильный источник дохода, но и буфер в плохие экономические времена, когда арендная плата падает или вакансии растут.Меньше всего вам хочется оставаться с арендуемой недвижимостью, которая каждый месяц постоянно теряет деньги. Даже если вы делаете ставку на то, что благодарность в конечном итоге выручит вас, это больше похоже на азартные игры, чем на инвестирование.
Быстрый способ оценить арендуемую собственность — использовать правило одного процента, которое гласит, что ежемесячная арендная плата должна составлять не менее 1% от общей покупной цены. Это просто эмпирическое правило, и ваш денежный поток зависит от множества факторов, но это хорошее место для начала при подсчете показателей потенциальной аренды.
СВЯЗАННЫЕ: Наши ежемесячные отчеты о доходах — как мы зарабатываем деньги с недвижимостью
2. Дешевое и относительно безопасное кредитное плечо
Процентные ставки никогда не были ниже, чем сейчас. Капитал в изобилии и дешев, и правительство США решило, что субсидирование покупателей жилья путем предоставления щедрых условий ипотеки и налоговых льгот полезно для страны.
Даже после рецессии вы можете купить дом, занимаемый владельцем, дешевле всего на 3%.Для инвестиционной собственности нередко закладывают только 20% на первые несколько домов.
Распространенное мнение, которое разделяют противники инвестиций в недвижимость, заключается в том, что в долгосрочной перспективе темпы повышения курса рубля соответствуют или почти не превышают инфляцию. И я не думаю, что кто-то может с этим спорить — см. Приведенные ниже данные индекса Кейса Шиллера вплоть до 1890 года. По крайней мере, до последнего пузыря индекс с поправкой на инфляцию был относительно неизменным.
Индекс цен на жилье от Case Shiller 1890-2019
[Данные индекса цен на жилье от Роберта Шиллера] Так какое отношение это имеет к кредитному плечу?
Вот пример: скажем, в среднем инфляция составляет 3% в год, и, следовательно, цены на жилье растут на 3% в год.И давайте также предположим, что вы можете получить ипотеку на 30 лет со скидкой 25%. Это означает, что на каждые вложенные 25000 долларов вы покупаете дом на 100000 долларов. Итак, если стоимость вырастет на 3% за год, это 3000 долларов. Возврат в 3% — это не повод для радости. Но помните, вы вложили всего 25000 долларов. Это увеличение на 3000 долларов равно 12% прибыли на ваш инвестированный капитал!
Сила кредитного плеча в сфере недвижимости состоит в том, что оно может экспоненциально увеличить вашу прибыль в долгосрочной перспективе.Очевидно, что существуют риски, связанные с использованием заемных средств, и рецессия 2008 года показала, что если у вас был нулевой (или даже отрицательный) капитал в вашей собственности, во время спада у вас были большие проблемы. Но если вы используете ответственное кредитное плечо, вы можете увеличить свою прибыль с относительно небольшим риском.
Вам нужно будет решить, какой размер кредитного плеча является для вас ответственным, но, чтобы дать вам представление, в целом мой портфель имеет кредитное плечо на уровне 50-60%, что означает, что стоимости недвижимости должны упасть на 40% +, прежде чем я будет под водой. И даже если я потеряю столько капитала, до тех пор, пока у меня будет буфер денежных потоков, чтобы выдержать шторм, это потеря только на бумаге. Я мог переждать любой спад, продолжая собирать денежный поток или, по крайней мере, выходить на уровень безубыточности каждый месяц.
Падение на 40% + на фондовом рынке гораздо более пагубно сказалось бы на моей способности получать доход от моего инвестиционного портфеля, чем от недвижимости.
3. Все под контролем
Хотите стать миллионером за 5 лет с нуля? Вы можете сделать это с недвижимостью.
У вас уже есть наличные, и вы хотите безопасное место для диверсификации ваших инвестиций и получения приличной прибыли, не связанной с фондовым рынком? То же самое можно сделать и с недвижимостью.
Поскольку инвестирование в недвижимость включает в себя множество различных стратегий, каждый найдет что-то для себя.
Я лично выбрал путь предпринимателя в сфере недвижимости, а не просто инвестора. Когда моя жена и я начал, у нас не было много денег, но то, что у нас было было время и желание работать трудно построить богатство.Мы получали активный доход от «побочной суеты» несколькими способами, например:
Оптовая
Переворот дома
Комиссии по недвижимости
Затем мы использовали этот доход для инвестирования в несколько более пассивную арендную недвижимость и, в конечном итоге, в еще более пассивные сделки с коммерческой недвижимостью с частным капиталом.
Развивая навык поиска хороших сделок, узнавая, как вернуть нелюбимым домам былую славу и как создать «собственный капитал», вы контролируете, сколько денег вы зарабатываете на недвижимости.Если вы не станете следующим Уорреном Баффетом, у вас просто не будет такой возможности на фондовом рынке.
Например, мы стараемся покупать дома по 80% рыночной стоимости за вычетом ремонта. Итак, если дом стоит 150 000 долларов после ремонта, а на это потребуется 30 000 долларов, мы хотим купить его не дороже 90 000 долларов. Это означает, что каждый раз, когда мы покупаем дом, мы добавляем 20–30 000 долларов к нашему собственному капиталу. — капитал, который мы создаем из воздуха, находя выгодные сделки и выполняя работу по их повышению до рыночной стоимости.
СВЯЗАННЫЙ: Наша история — Как мы начали инвестировать в недвижимость
ПОЧЕМУ НЕ СЛЕДУЕТ ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ
Инвестирование в недвижимость дает множество преимуществ, но есть и серьезные недостатки. Чем выше доход, тем выше риск и выше стресс. Если вы не готовы противостоять штормам, инвестирование в недвижимость может вам не подойти.
Они сказали, что почти готов к заселению. Просто нужна краска и ковер, сказали…
1.Аренда недвижимости — не пассивное вложение
Когда большинство людей думают об инвестировании, они думают о фондовом рынке. А более конкретно, возможно, индексный фонд, отслеживающий рынок. Это определение пассивного инвестирования.
Мы увеличили собственный капитал более чем на 1 миллион долларов за последние 5 лет благодаря недвижимости — то, чего мы никогда не смогли бы сделать, инвестируя в фондовый рынок. Но в этом не было ничего пассивного.
Чтобы найти сделки ниже рыночной, нужно потрудиться. Восстановить дома, пустующие 3 года, — дело рискованное (и много работы).Работа с арендаторами и текущее обслуживание арендуемой недвижимости — это, безусловно, еще больше работы.
Стоит? В 95% случаев я бы сказал, что ответ для меня — ДА. Но инвестирование в недвижимость — это американские горки взлетов и падений.
В остальных 5% случаев, когда мысли кажутся темными и не кажется, что в конце туннеля нет света, я иногда думаю просто продать все и покончить с этим. Хотя инвестирование в недвижимость было самым прибыльным делом, которое я когда-либо делал!
Что еще хуже, с арендуемой недвижимостью , чем больше я работаю, тем больше денег я теряю.
Когда дела идут хорошо, арендная плата поступает на мой банковский счет каждый месяц, и я не слышу ни слова от жильцов. За пять с лишним лет работы арендодателем я понял, что все идет волнами. Я проживу 3 или 4 месяца без телефонного звонка (и, следовательно, без работы с моей стороны), а затем, кажется, когда мне звонят по поводу технического обслуживания, это похоже на лавину, и в некоторых свойствах что-то пошло не так. то же время.
Мне не только ремонт стоит денег, но я также изо всех сил стараюсь найти подрядчиков, диагностировать проблемы и общаться с арендаторами во время процесса.Определенно не мое представление о потоке пассивного дохода без стресса!
Теперь вы можете сказать, что я сама виновата в том, что управляю собственностью, а не наняла управляющего. И в чем-то вы были бы правы. Но в целом за ту работу, которую я вкладываю, и гонорары за управление, которых я избегаю, выполняя ее самостоятельно, я зарабатываю как минимум 50-100 долларов в час за свои усилия.
И не для того, чтобы сбивать с толку ваш парад, но найм управляющего недвижимостью тоже не секрет пассивного дохода. Когда вы пользуетесь услугами управляющей компании, вы просто добавляете слой между вами и повседневными проблемами арендатора (что приятно).Но теперь вам нужно управлять менеджером, и иногда это может расстраивать еще больше, потому что у вас не так много контроля, как при самоуправлении.
У меня есть только одна собственность, которой профессионально управляют, и я могу сказать, что все было радуги и бабочек , пока этого не произошло. У нас был арендатор, который перестал платить арендную плату и был выселен. Все прошло гладко. Прошло уже 3 месяца, а дом все еще не готов к сдаче в аренду. Я почти дошел до того, что угрожаю сесть в самолет, чтобы самому разобраться с этим.
Могу с уверенностью сказать, что я никогда не угрожал прийти в офис Vanguard, потому что они неправильно обращались с моим вложением в индексный фонд VTSAX.
2. Недвижимость требует много денег
Говоря о непассивном характере инвестирования в недвижимость, когда что-то идет не так, они отнимают не только ваше время, но и ваши деньги. За последние 2 месяца мне пришлось потратить примерно следующее:
18000 $ (переделать крышу на нашем дуплексе, чтобы она наклонилась — прощай, плоская крыша и постоянные протечки!)
1,000 $ (уберите дерево, упавшее на наш арендованный дом)
400 $ (уберите еще одно дерево, упавшее на машину соседа … недавно у нас случился сильный шторм, который нанес большой ущерб)
5000 $ (оплата из оборота арендатора — покраска, ремонт разного)
1000 долларов (нужно было исправить еще кое-что, о чем мы не знали, пока не въехал арендатор)
4 000 долл. США (канализация для предотвращения попадания воды в один из домов во время вышеупомянутой серии сильных штормов)
5000 долларов и подсчет (расходы на выселение и смену арендатора для нашей аренды за пределами штата)
Пока не плачьте обо мне — большая часть этих затрат была встроена в мои модели расходов, и деньги ежемесячно откладывались на капитальные вложения, техническое обслуживание и расходы на смену арендаторов.Некоторые из них были неожиданными или из-за моих собственных ошибок при покупке этой недвижимости (например, покупка дуплекса с плоской крышей — я никогда не сделаю этого снова). У нас были 3 или 4 года прибыли выше среднего, и так уж получилось, что многие из этих расходов приходились на то же время. Несчастливый? Может быть. Но не незапланированно.
Хотя я сказал, что вы можете инвестировать в недвижимость без денег, это не означает, что вы можете продолжать вести бизнес с недвижимостью с нулевыми денежными резервами.Конечно, у меня есть несколько индивидуальных сделок, в которые я не вкладывал личных денег, но мне все равно нужно откладывать деньги на неизбежные расходы, которые происходят с течением времени.
Если вы не дисциплинированы в хранении денежных резервов или живете от зарплаты до зарплаты, инвестирование в недвижимость, вероятно, не для вас (по крайней мере, сейчас).
3. Недвижимость неликвидна
В отличие от вашего портфеля акций, который вы можете ликвидировать за 15 секунд, акции, захваченные недвижимостью, не так легко задействовать.На самом деле, я бы сказал, что неликвидность недвижимости на самом деле является плюсом и минусом. Из-за этого рынок недвижимости менее эффективен, чем фондовый рынок, и опытный инвестор может использовать это в своих интересах, чтобы найти более выгодные сделки.
В течение нескольких лет я активно участвовал в оптовой торговле, которая в основном помогает людям решить проблему немедленного превращения своего дома в наличные за определенную плату. Я искал проблемную недвижимость, домовладельцев, испытывающих финансовые затруднения, или усталых домовладельцев, и предлагал им быстрые деньги за их собственность в обмен на получение скидки от полной рыночной стоимости.Если все сделано правильно (и честно), вы оказываете ценную услугу людям, которые сейчас нуждаются в деньгах, а также получаете прибыль.
С точки зрения инвестора, недвижимость — отличный актив для создания богатства в долгосрочной перспективе. Но с учетом высоких транзакционных издержек (8-10% + при продаже), а также времени и усилий, необходимых для продажи, это не то место для денег, которые могут вам понадобиться в следующие 3-5 или даже 10 лет.
Есть что сказать о гибкости, предлагаемой бумажными инвестициями, такими как акции и облигации, которые можно быстро продать, если у вас когда-нибудь возникнет чрезвычайная необходимость.Если вам нужно быстро вывести эти деньги из своего портфеля недвижимости, вы заплатите за это огромную премию.
СТОИТ ЛИ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ?
Для меня ответ — да. Без недвижимости мы не смогли бы так далеко продвинуться по пути к финансовой свободе.
Но не каждый способен быть инвестором в недвижимость. Требуется время, на которое некоторые люди не могут или не хотят давать. Всегда есть головные боли и новые проблемы, которые нужно решить, чтобы закрыть сделку, найти надежного подрядчика или решить проблему с арендатором.
В некотором отношении инвестирование в недвижимость требует мышления предпринимателя — решимости, готовности шагнуть в неизвестность и способности принимать решения с неполной информацией.
Хотя я, вероятно, самый не склонный к риску предприниматель и часто поддаюсь аналитическому параличу, я сильно вырос за время своего пути в сфере недвижимости. Я по натуре немного тревожный человек, что не является лучшим сочетанием со многими неизвестными и новыми проблемами, которые возникают при инвестировании в недвижимость.Но я научился до некоторой степени преодолевать это.
И еще более важным является мой ПОЧЕМУ — я инвестирую в недвижимость, чтобы достичь финансовой свободы, поэтому в какой-то момент мне больше не нужно работать за зарплату и я могу выбирать, что делать со своим временем. Я думаю, что такой образ мышления — одна из самых важных вещей, которые вы можете сделать, чтобы преодолеть препятствия и добиться большого успеха во всем, чем вы занимаетесь — будь то инвестирование в недвижимость, создание бизнеса или продвижение в карьере с 9 до 5.
Как вы думаете, стоит ли инвестировать в недвижимость? Если вы еще не начали, но хотите, что вас сдерживает?
Плюсы и минусы инвестирования в аренду квартиры | Финансы
Кому не нужен дополнительный источник дохода? Дни, когда нужно было заниматься чем-то одним, похоже, давно прошли. Теперь задача состоит в том, чтобы выяснить, как заработать дополнительные деньги.
Конечно, идея о сборе ежемесячных арендных платежей за квартиру или апартаменты — привлекательная идея.Несомненно, во многих городах не хватает арендной платы, а спрос высок, что ставит вас как собственника на место водителя. Тенденция людей, желающих жить ближе к работе, вряд ли исчезнет. Недвижимость, расположенная недалеко от центра города или рядом с которой легко добраться до работодателя, сулит хорошие условия для желательной базы арендаторов, которая остается стабильной из года в год.
Если у вас нет времени сыграть роль арендодателя, наймите управляющую компанию, которая возьмет на себя все хлопоты. Вам нужно будет сопоставить затраты с вашим временем, энергией и тем, как дополнительные расходы влияют на вашу общую прибыль.Итак, если все это вызвало у вас интерес, сделайте более глубокое погружение и посмотрите на плюсы и минусы.
Налоговые льготы по недвижимости
Инвестиционная недвижимость также имеет налоговые льготы. Вы можете списать свои расходы = «https:> на такие элементы, как реклама, страхование, плата за управление недвижимостью и многое другое, тем самым уменьшив налогооблагаемый доход. Кроме того, если вы используете выручку от продажи квартиры для покупки еще большего количества инвестиционной недвижимости, вы можете отложить прирост капитала и вернуть налоги.Насколько это умно?
Амортизация — это большое дело. Вы можете ежегодно списывать часть стоимости своей квартиры. Есть еще хорошие новости. Квартиры обесцениваются более 30 лет, а это означает, что вы ежегодно списываете больше, чем недвижимость других типов.
В лучшем случае вы не только получите ежемесячный денежный поток, но и со временем ваша собственность будет расти в цене с ростом рыночной стоимости.
Понимание рисков
Безрисковых инвестиций не существует, и вложения в квартиры не исключение.У вас может не возникнуть проблем с поиском арендаторов, но другие вещи могут пойти не так. Может быть, арендатор теряет работу или расстается со своим партнером и не может позволить себе квартиру в одиночку. Кроме того, есть семьи с детьми, которые творчески придумывают новые способы нанесения ущерба вашей собственности.
Квартирное владение — не панацея. Есть вероятность, что могут возникнуть значительные налоговые расходы, когда вы «нажмете» на своих инвестициях. Знайте, что если вы владеете им более года, вы должны будете рассчитывать на долгосрочную ставку прироста капитала, которая составляет от 0 до 20 процентов, в зависимости от вашей налоговой категории.Пятнадцать процентов для федеральных налогов — это типично, и ваш штат тоже захочет получить свой кусок пирога.
Это не конец плохих новостей. Если вы обесценили недвижимость, вам необходимо «вернуть» часть списанной собственности при продаже и по вашей предельной ставке налога на прибыль. В этом случае вам придется платить федеральные налоги и налоги штата.
Тогда есть деньги, которые вам понадобятся в виде резервов на ремонт, а также непредвиденные вакансии. Помните, что многие из ваших ежемесячных расходов фиксированы. Эти счета необходимо оплачивать, что бы ни происходило.
Поймите, что даже если у вас есть управляющий недвижимостью, ваша собственность все равно потребует вашего времени и внимания на определенном уровне. И, в отличие от акций, вы не можете сразу продать свои инвестиции. Если по какой-либо причине вам нужно будет продать в спешке, вы можете серьезно проиграть.
Инвестиции в аренду: плюсы и минусы | Недвижимость
Покупка недвижимости с последующей сдачей в аренду имеет ряд преимуществ и недостатков. Поговорите с бухгалтером, юристом, ипотечным брокером или другим финансовым экспертом о том, как это может повлиять на ваши налоги и финансовое положение.
3 основных преимущества
1. Вы платите за вычетом налогов
Вы можете вычесть определенные расходы из своего дохода — уменьшив налоги, которые вы должны. В списке:
проценты по ипотеке
налоги на имущество
страхование
обслуживание / модернизация
Управление недвижимостью
коммунальных платежей (если включать их в квартплату).
2. Вы можете вычесть убытки для целей налогообложения
Если ваши расходы превышают доход от аренды, вы можете вычесть этот убыток из любых других источников дохода.Это может уменьшить ваш общий налоговый счет.
3. Получаете регулярный ежемесячный доход
Другие виды инвестиций могут приносить меньше прибыли или доход может быть менее предсказуемым.
Как домовладелец, вы можете вычесть определенные расходы на недвижимость из своего дохода, уменьшив налоги, которые вы должны. Если ваши расходы превышают ваш доход от аренды, вы можете вычесть этот убыток из любых других источников дохода.
3 основных недостатка
1. Вы берете на себя обязанности и задачи домовладельца
Арендуемые единицы нуждаются в ремонте — иногда в экстренном порядке.Взаимодействие с арендаторами может быть сложной задачей, особенно если они не вносят арендную плату вовремя, а денежный поток ограничен. Если вы нанимаете менеджера по недвижимости, который позаботится об этих вещах за вас, его зарплата будет добавлена к расходам.
2. Продать недвижимость позже может быть сложно и дорого.
Недвижимость не является ликвидным вложением средств. Это означает, что для продажи может потребоваться время, в зависимости от рыночных условий. Это также может быть дорогостоящим из-за недвижимости и судебных издержек.
3. Финансирование покупки может быть затруднено
При покупке второй недвижимости у вас должен быть первоначальный взнос не менее 20%.Вам может понадобиться ипотека. И вам придется покрывать высокие ежемесячные расходы, когда вы владеете зданием. Конечно, вы надеетесь, что доход, полученный от ваших арендаторов, покроет это.
3 ключевых момента
Платить за вычетом налогов.
Вычесть убытки для целей налогообложения.
Получайте регулярный ежемесячный доход.
Осторожно
При покупке второй или дополнительной собственности у вас должен быть первоначальный взнос в размере не менее 20%. И вам придется покрывать большие ежемесячные расходы.
No related posts.

Инвестирование в Недвижимость — Плюсы, минусы. Советы

Что такое инвестирование в недвижимость?

Выгода от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:

Виды инвестирования в недвижимость

Инвестиции в недвижимость делятся на два вида:

Плюсы и минусы инвестирования в недвижимость

Плюсы инвестиций в недвижимость:

Минусы инвестиций в недвижимость:

Советы по инвестированию в недвижимость

Заключение

Инвестиции в недвижимость — Как выйти на доход свыше 300 тысяч за 44 дня?

Куда вложить деньги: плюсы и минусы разных типов недвижимости

Жилая недвижимость

Коммерческая недвижимость

Недвижимость специального назначения

В какую недвижимость инвестировать: сравнительная таблица

Высокодоходные инвестиции

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Преимущества вложений в недвижимость

Недостатки вложений в недвижимость

Когда нужно инвестировать в недвижимость

Инвестиции в недвижимость. С чего начать и выгодно ли это.

В чем суть инвестирования в недвижимость

С чего начать инвестирование

Как вложить деньги в недвижимость? Плюсы, минусы и перспективы | Деньги

Добавить комментарий Отменить ответ