Вложение в недвижимость на этапе строительства: Инвестиции в новостройки: насколько сегодня это выгодно :: Жилье :: РБК Недвижимость

Содержание

рентабельность, риски, как выбрать квартиру

Вложение капитала в недвижимое имущество на начальных стадиях строительства является одним из надёжных и прибыльных способов заработка. Стоимость квартиры в новостройке на этапе котлована намного ниже цены жилья в полностью готовом доме, и после продажи недвижимость вложенные средства вернутся с хорошей прибылью. Однако не всё так просто, как может показаться на первый взгляд, в этом бизнесе присутствуют свои риски и подводные камни. В пределах настоящей статьи рассмотрим преимущества и недостатки инвестирования в строящуюся недвижимость.


Что привлекает инвесторов в недвижимость. Преимущества

Недвижимость на этапе строительства привлекает инвесторов по следующим причинам:

  • Возможность заработать на перепродаже;

  • Возможность защитить свой капитал от инфляции;

  • Возможность обеспечить себе стабильный доход от сдачи жилья в аренду.

Вероятность того, что недвижимость не поднимется в цене за время строительства крайне невелика. Кроме того, жилье является сегодня достаточно ликвидным имуществом, с продажей которого не возникнет затруднений. Даже если произойдет скачок инфляции и покупательская способность денег снизится – с недвижимостью такого не случится, сама по себе она не может сильно упасть в цене.

Минусы данного вида инвестиций

К минусам такого рода инвестирования, в первую очередь, нужно отнести риски – это риск неполучения жилья в результате банкротства застройщика или получение жилья, не соответствующего заявленным качественным параметрам.

Впрочем, законодательная база по долевому строительству на сегодняшний день проработана достаточно неплохо и есть механизмы, способные защитить дольщика (в независимости от того, является он инвестором или покупает квартиру для себя). Несоответствие параметров качества, в свою очередь, может привести к дополнительным расходам, связанным с исправлением тех или иных недочетов.

В числе минусов – необходимость оплачивать налог на прибыль, который в РФ составляет 13%, если жилье продается после оформления прав собственности. Но если жилье реализуется по схеме долевого строительства (через ДДУ – договор долевого участия), то используется схема «переуступки прав» и такой налог не взымается, так как продается не жилье, а «права требования».

Кроме того, нужно приложить определенные усилия, чтобы найти объект недвижимости, который будет востребован на рынке и принесет прибыль, неудачный же выбор может привести к нулевому результату. Рынок недвижимости находится в прямой зависимости от состояния экономики в стране, это требует от инвестора навыков анализа текущей ситуации, а также способностей в плане прогнозирования состояния экономики на несколько лет (пока закончится строительство).

Потенциальные риски инвестирования в строящиеся объекты

Сейчас разберем риски подробнее. Начнем с того, что любая строительная компания может попросту разориться, причем, это касается не только новичков на строительном рынке, но и крупных застройщиков, которые возводят жилую недвижимость десятилетиями. Такое может произойти в результате кризисных явлений

(резкий скачек цен на строительные материалы вызовет нехватку денег, собранных с дольщиков средств просто не хватит) или в результате плохого менеджмента, неверных расчетов и непродуманность стратегии руководства.

Однако закон о долевом строительстве предполагает эффективные механизмы защиты дольщиков – это:

  • Создание компенсационного фонда, в который строительные компании вносят средства, направляемые на достройку;

  • Страховка ответственности застройщика (строительство заканчивается средствами страховой компании);

  • Методики проверки финансовой состоятельности застройщика до начала привлечения средств (обязательным условием является наличие у застройщика собственных средств).

Если же при строительстве будут иметь место нарушения принятых технологий, неудовлетворительное качество стройматериалов, может сложиться плачевная ситуация, дом просто не примет госкомиссия, объект не будет сдан в эксплуатацию. Выход из такой ситуации только один – вернуть дольщикам их деньги (если, конечно, невозможно исправить строительные конструкции). Деньги в подобных случаях возвращаются нескоро, сначала проводится процедура банкротства, затем ищутся источники финансирования.

Даже сегодня есть риск мошенничества со стороны застройщика, который может продать одну и ту же квартиру нескольким покупателям, однако если сделка проводится в рамках ДДУ, то беспокоиться не о чем, договор в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Очередной риск – «долгострой», обещанное жилье могут предоставить намного позже окончания сроков, указанных в договоре, в некоторых случаях сроки окончания строительства переносятся на несколько лет. Здесь есть варианты – судиться с застройщиком на предмет возврата средств или ждать, как ни парадоксально, второй вариант может оказаться более выгодным. Даже если деньги вернут, уже к этому моменту квартира будет стоить много дороже, чем сумма, выплаченная за нее.

Как ограничить инвестиционные риски. Оценка застройщика

Грамотный инвестор в момент оценки недвижимости, которая потенциально может принести прибыль, наряду с параметрами квартиры, оценивает финансовую состоятельность и порядочность самого застройщика. Даже если есть высокая вероятность получения компенсации при возникновении нештатных ситуаций, то инвестор никак не заинтересован в подобных сюрпризах – ему нужна прибыль, а не возврат средств. Результатом грамотной оценки должен быть исчерпывающий набор информации о деятельности застройщика.

При выборе строительной компании в первую очередь оценивают опыт возведения недвижимости (именно жилой), изучают отзывы от дольщиков по предыдущим проектам, такие отзывы имеются на профильных форумах. Однако этого недостаточно, поскольку отзывы вполне могут оказаться фальшивыми.

В сети есть сервисы, которые дают будущему дольщику возможность проверить информацию о застройщике. Так, на сайте egrul.nalog.ru можно посмотреть регистрационные данные юридического лица, на которое оформлена компания, здесь берем выписку ЕГРЮЛ. В выписке смотрим дату регистрации, если компания зарегистрирована недавно, но представители застройщика упоминают об успешном опыте пятилетней работы, возможно, предыдущее юр. лицо было ликвидировано по причине возникновения проблем.

Берем в выписке ИНН директора и отправляемся на сайт focus.kontur.ru, где можно узнать, не менялся ли в последнее время генеральный директор. Смена руководства перед началом строительства может означать, что компания готовится к банкротству.

Идем на сайт kad.arbitr.ru и смотрим, в каких судебных разбирательствах участвовала компания, какие рассматривались дела, кто был истцом и ответчиком, какие вынесены решения и открыты исполнительные производства. В частности, могут иметь место разбирательства с дольщиками относительно срыва срока окончания строительства, с банками по поводу просрочек по кредитам, с поставщиками стройматериалов – все это поможет вовремя сориентироваться и не заключить договор с проблемным застройщиком.

Стоит также позвонить в строительную компанию и узнать, предлагают они договор долевого участия или же — продажу жилья по другим схемам, на какое юридическое лицо оформляется договор. Если строительство уже в полном разгаре – необходимо съездить на строительную площадку и посмотреть – укладывается ли застройщик в план возведения дома, оценить, насколько активно ведутся работы.

Посещение сайта застройщика позволит получить следующую информацию: все ли документы строительная компания успела оформить, на чье имя выписаны все бумаги (необходимо сверить информацию с данными из выписки). В числе прочего на сайте должны находиться следующие сведения:

  • Разрешение на строительство;

  • Проектная документация;

  • Документы на землю (срок договора аренды должен быть более поздним, чем срок окончания строительства).

Выбор новостройки для вложений. От чего отталкиваться

После того, как определен перечень застройщиков, взаимодействие с которыми потенциально может привести к желаемому результату, переходим к выбору конкретного проекта. Выбор должен осуществляться согласно инвестиционным целям.

Если было принято решение о покупки жилья с целью сдачи его в аренду, необходимо заранее знать о расценках на арендную недвижимость в том же районе, это позволит определить время окупаемости инвестиций и будущий доход. Желательно выяснить, какое именно жилье пользуется спросом и кто входит в аудиторию потенциальных арендаторов.

Например, если новостройка возводится в деловой части города или недалеко от крупного института, стоит предпочесть покупку квартиры-студии или однокомнатной квартиры, такое жилье пользуется популярностью среди студентов и тех, кто не желает каждое утро стоять в пробках, добираясь до места работы. В спальных районах, где предпочитают селиться семейные пары с детьми, неплохим вариантом может оказаться покупка двух или даже трехкомнатной квартиры. Дополнительное преимущество последнего варианта заключается в том, что такое жилье снимают, как правило, надолго, и есть вероятность, что в течение нескольких лет не придется искать новых квартирантов.

В случае приобретения квартиры для перепродажи нужно знать стоимость аналогичного жилья в районе возведения новостройки, учитывать реальный спрос. Так, например, в спальном районе на удалении от центра вряд ли будут нарасхват квартиры бизнес-класса, в подобных местах лучше выбирать «панельки» класса «комфорт». Наиболее ликвидными на рынке всегда были студии и однокомнатные квартиры, поэтому при желании быстро продать жилье стоит выбирать именно такие варианты.

С другой стороны, именно по причине популярности студий на рынке инвестирования в недвижимость присутствует конкуренция, за счет которой стоимость «однушек» и студий снижается к минимуму. Для повышения отдачи желательно приобретать более крупную недвижимость, правда, может занять некоторое время поиск покупателя по хорошей цене.

На стоимость готовой квартиры, помимо прочих параметров влияет план дальнейшей застройки района, а также текущее состояние социальной инфраструктуры. Так, например, если в число преимуществ квартиры входят отличные видовые характеристики, то последующее возведение прямо перед окнами очередной многоэтажки может существенно снизить цену жилья. Не стоит сомневаться, что этот параметр потенциальные покупатели проверят обязательно.

Заключение

Инвестиции в новостройку при обдуманном подходе могут приносить неплохой доход. Если имеются свободные средства, которые можно вложить в строительство жилой недвижимости, капитал за пару лет «заработает» больше, чем при обычном размещении на банковском депозите на такой же срок. Сразу же после продажи можно присматривать очередную новостройку, процесс инвестирования может быть непрерывным.

Однако если речь идет о недвижимости, которая будет сдаваться в аренду, стоит учесть, что прибыль будет поступать только после того, как квартира окупится, а произойдет это не раньше пяти-шести лет. И в течение этого времени инвестировать средства заново не получится, придется ожидать, пока капитал накопится снова.

Игорь Василенко

Вложить деньги в недвижимость на стадии строительства: насколько это выгодно

Покупка недвижимости на стадии строительства является одним из популярных вариантов вложения денежных средств. Если квартира приобретается для личного проживания, то ее покупка еще до сдачи в эксплуатацию поможет сэкономить денежные средства. Когда цель вложения денег – перепродажа, то такая операция позволит собственнику максимизировать свою прибыль. Так насколько все-таки выгодно вкладывать деньги в недвижимость на стадии строительства?

Почему это выгодно?

​Рынок недвижимости остается одним из стабильных и привлекательных для инвестиций. В долгосрочном периоде стоимость квадратных метров обычно продолжает расти. Прибыль от такой операции может достигать 25-30%. Причем необязательно дожидаться завершения строительства: на каждом следующем этапе свои права на квадратные метры можно продать по более высокой цене.

Достаточно выбрать объект и подписать договор долевого участия. При благоприятном течении событий в следующий раз будущий собственник будет общаться с застройщиком, когда дом будет уже сдан в эксплуатацию.

Правильный выбор объекта

Выбор объекта зависит от суммы денег, которая может быть направлена на покупку. Самый дешевый вариант – стать дольщиком на этапе котлована. В этом случае необходимо быть готовым к большому сроку окупаемости, но можно рассчитывать и на максимальную прибыль. Чем ближе завершение строительства, тем больше потребуется средств на покупку, но будет меньше срок окупаемости и, соответственно, конечный доход.

Если квартира покупается с целью перепродажи, то необходимо оценить ее будущую привлекательность. Даже когда застройщик обещает качественное жилье, с хорошей планировкой, парковкой и другими удобствами, для покупателей будет важна инфраструктура района, транспортная развязка, близость к культурным и деловым центрам. Большую роль играет наличие строящихся поблизости домов подобного класса: чем их больше, тем выше будет конкуренция, и тем меньшую наценку сможет установить дольщик.

При планировании сдачи квартиры в аренду необходимо помнить, что от владельца потребуются еще и дополнительные вложения для проведения ремонтно-отделочных работ. Кроме этого, арендаторы не всегда считают привлекательным жилье, которое было построено недавно. Даже если собственник сумел в краткие сроки сделать ремонт, работы в других квартирах могут причинять определенный дискомфорт. Поэтому нужно быть готовым к тому, что такой объект, вероятно, будет простаивать определенное время.

Риски: как минимизировать?

Такая покупка несет с собой определенный набор рисков:

  • Дом может быть не достроен.
  • Застройщик может объявить себя банкротом.
  • Государственная комиссия может не ввести дом в эксплуатацию.

В результате развития событий по одному из сценариев, речь уже будет идти не о потере прибыли, а о возврате собственных вложенных денег. Для минимизации этих рисков стоит тщательно подготовиться к покупке будущего жилья:

  • Проверить историю застройщика, наличие претензий и судовых разбирательств.
  • Убедиться, что он предлагает заключить именно договор долевого участия, так как он подлежит обязательной государственной регистрации и регламентируется законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».
  • Проверить наличие у компании разращения на строительство, документы на земельный участок и контракт с органами власти.

Хорошим вариантом уменьшения рисков будет вложение в строительство домов, на покупку квартир в которых можно взять ипотеку в крупном банке. Они тщательно проверяют застройщика, чтобы не остаться без залога.

Таким образом, вложение денег в недвижимость на стадии строительства может принести хорошую прибыль. Только необходимо взвешенно и скрупулезно выбирать застройщика и объект.

8 главных фактов. Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в 2020 году? — pr-flat.ru

Во время экономической неопределенности многие справедливо считают покупку недвижимости одним из надежных способов сохранить капитал и даже его приумножить. Рассказываем о 8 фактах, на которые стоит обратить внимание, если вы решили инвестировать в строящееся жилье в 2020 году.

Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в 2020 году?


Снижение доходности

Одним из способов заработать дополнительный доход является покупка квартиры в новостройке на начальной стадии строительства с последующей перепродажей на стадии сдачи дома в эксплуатацию. При рассмотрении такого варианта следует хорошо изучить текущий рынок: доходность данных вложений по оценкам экспертов существенно снизилась.

Дело в том, что в большинстве своем застройщики уже не предлагают очень низкие цены на квартиры на этапе котлована. Это связано прежде всего с новыми изменениями в законодательстве. С 1 июля 2019 года отрасль перешла на проектное финансирование с использованием эскроу счетов. Теперь девелоперы обязаны строить дома и жилые комплексы на заемные средства, соответственно затраты на проценты по банковскому кредиту включаются в стоимость квадратного метра.

Подбор жилого комплекса для инвестирования лучше осуществлять, обладая информацией о всех предложениях рынка, застройщиках, динамике цен и будущих ожиданий отрасли.

Отметим, что в такой ситуации стоит обратить внимание на эксклюзивные ценовые предложения, к которым относятся квартиры в новостройках Екатеринбурга от подрядчиков. Поставщики материалов и комплектующих нередко получают оплату от застройщиков в виде квадратных метров с определенной скидкой, тем самым на рынке появляются ограниченные предложения с ценами ниже рынка. Если вы заинтересованы в инвестициях с доходностью от 15-20% годовых или же находитесь в поиске жилья по выгодной стоимости, то оставьте заявку на нашем сайте.

Чем раньше, тем рискованнее

Любые инвестиции связаны с риском, чем выше доходность – тем выше риск. Данное правило справедливо и на рынке недвижимости.

Покупка квартиры в новостройке на стартовом этапе выгодна, но при этом более рискованна с точки зрения успешного завершения объекта. Несмотря на поправки к закону о долевке (214-ФЗ), направленные на дополнительную защиту покупателей-дольщиков, для инвестора риском будет считаться также задержка сроков сдачи, приостановка работ, возврат средств при расторжении договора.

Если вы не готовы сильно рисковать – советуем присматриваться в первую очередь к жилым комплексам на стадии проведения коммуникаций, когда завершены все монолитные работы.

Выбор застройщика

При выборе застройщика в чей проект вы намерены вложить средства, учитывайте не только текущее состояние дел компании, но и возможный запас прочности. Активное реформирование законодательства, регулирующего отрасль, а также финансовый кризис 2020 года, в любом случае затронут всех игроков рынка, и, не исключено, что для кого-то это будет критическим моментом.

Общее представление о девелоперах Екатеринбурга и Свердловской области можно получить, изучив официальный рейтинг компаний.

Комфорт-класс надежнее

По мнению экспертов, самым предсказуемым является средний ценовой сегмент рынка недвижимости. Доступное жилье может потерять своих покупателей при снижении их доходов, а бизнес и премиум проекты очень специфичны и продаются ограниченной аудитории.

Выбирайте квартиры в новостройках комфорт-класса, но не забывайте о том, что классификация по типам жилья является условной и может быть в некоторой степени искажена в маркетинговых целях. О том, каким критериям должен соответствовать проект, что бы относится к тому или иному классу мы рассказывали здесь.

Сдача квартиры в аренду

Еще один вариант получения дохода от недвижимости – это сдача квартиры в аренду. Минусом такой инвестиции является долгая окупаемость. Таким образом, данный подход скорее поможет сохранить капитал, нежели приумножить его.

Отметим, что средний срок окупаемости в текущих условиях составляет 15-18 лет. Выбирайте квартиру в развитом районе, недалеко от остановок общественного транспорта и метро, а также учебных учреждений – с учетом этих параметров спрос со стороны арендаторов будет всегда.

Коммерческая недвижимость

Несмотря на некоторый спад деловой активности, коммерческая недвижимость считается более привлекательной с точки зрения инвестиций, чем жилье. По подсчетам экспертов, средний срок окупаемости составляет 7-10 лет, но очень многое зависит от выбора помещения.

Идеальным в данном случае является вариант, когда вы уже имеете арендаторов, согласных занять приобретаемые метры на продолжительный срок.

Инвестиции в строительство жилой недвижимости: способы и преимущества инвестирования

Строительство остается одной из наиболее прибыльных отраслей деятельности. Инвестиции в жилую недвижимость — это очень хороший вид долгосрочных вложений, других инвестиционных инструментов, которые обладали бы столь же высокой доходностью и надежностью, сегодня практически нет.

Такие инвестиции приносят хорошую прибыль, но ее придется подождать, и этот вариант не подойдет вам, если вы хотите получить прибыль быстро.

С другой стороны, если вы настроены серьезно и любите основательный подход, строительство жилой недвижимости — это отличное направление для инвестирования. Чтобы вложения принесли прибыль, важно заранее просчитать риски, которых здесь предостаточно.

СодержаниеПоказать

На что могут быть направлены инвестиции в строительство?

В число основных направлений для инвестиций в строительство относятся:

  • жилые дома;
  • коммерческая недвижимость — к примеру, офисные и торгово–развлекательные центры;
  • коттеджные поселки;
  • производственные предприятия;
  • гостиницы и гостиничные комплексы.

Больше половины всех инвестиций идет на постройку жилых домов и коммерческой недвижимости.

При этом возведение жилья остается наиболее близкой и доступной населению областью для вложения средств в строительство.

Существует три варианта инвестирования в строительство жилья:

При покупке квартиры на начальном этапе строительства дома или даже до закладки фундамента цена ее будет максимально низкой. Таким образом, выступая соинвестором при строительстве многоквартирного дома, можно в итоге получить хорошее жилье, не потратив много денег. Однако придется ждать от одного года до нескольких лет, пока дом будет сдан в эксплуатацию.

Стоит отметить, что, строго говоря, в таком случае вы все–таки являетесь потребителем. Однако многие из тех, использует подобные схемы для привлечения средств, будут называть вас инвестором.

Приобретение квартиры для последующей сдачи ее в аренду — хороший способ обезопасить свои сбережения от инфляции и при этом получить прибыль. Доход в виде арендной платы будет небольшим, однако впоследствии при желании квартиру вы сможете продать, чтобы вложить деньги куда–то еще.

Если вы купите одну или несколько квартир в новостройке еще на начальном этапе строительства, впоследствии приобретенное таким образом жилье можно будет продать, получив хорошую прибыль.

Механизмы инвестирования

Инвестициями в строительство жилья занимаются:

  • инвестиционные фонды;
  • девелоперские компании;
  • физические лица, которые выступают инвесторами при строительстве домов — дольщики.

Каждая категория применяет свои механизмы банковского кредитования. Вообще же денежные средства в строительство привлекаются через фонды финансирования строительства или фонды операций с недвижимостью, путем использования институтов совместного инвестирования и выпуск целевых облигаций.

Фонды финансирования строительства

Для аккумулирования денежных средств юридических и физических лиц может использоваться Фонд финансирования строительства. Создать его может финансовая компания или банк. Чтобы стать участником фонда, нужно подписать соответствующий договор и внести средства. После этого за вами будет закреплен определенный объект — к примеру, квартира.

После того, как вы выплатите полностью всю сумму, управляющий фондом уступит вам права на эта квартиру и выдаст справку. В ней будет содержаться информация о вас, о Фонде, о выплаченной вами сумме, а также о доме и квартире. После окончания строительства принадлежащая вам жилая недвижимость будет передана вам в пользование.

Фонды операций с недвижимостью

Управляющий Фонда операций с недвижимостью распоряжается средствами, полученными от инвесторов, недвижимостью и другим имуществом, а также имущественными правами и прибылью, полученной в ходе деятельности.

От Фонда финансирования строительства ФОН отличается тем, что его участники не получают в собственность квартиры. Они могут рассчитывать на получение доходов за счет роста цен на жилье.

Таким образом, инвесторы могут не ждать окончания строительства дома — у них есть возможность в любой момент продать все свои сертификаты ФОН или их часть.

Институты совместного инвестирования

К институтам совместного инвестирования относятся паевые инвестиционные и инвестиционные корпоративные фонды. Покупая ценные бумаги ИСИ, вы можете разместить свои средства, чтобы в будущем получить прибыль. Ваши деньги будут направлены на строительство недвижимости. Чаще всего владельцами институтов совместного инвестирования являются сами застройщики.

Паевой инвестиционный фонд представляет собой совокупность активов, которые принадлежат на правах общей долевой собственности инвесторам–участникам фонда. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. Собранные средства направляются на строительство жилья, ими распоряжается управляющая компания.

Инвестиционные корпоративные фонды похожи на ПИФы, но имеют некоторые особенности. Они создаются в форме открытых акционерных обществ. Эмитент выкупает приобретенные у него акции, выплачивая их стоимость или предоставляя в собственность держателя акций объект жилой недвижимости. Так же, как и в случае с Паевым инвестиционным фондом, активами распоряжается управляющая компания.

Эмиссия целевых облигаций предприятий

Чтобы привлечь средства, застройщик также может выпустить облигации. Делается это, как правило, еще на этапе подготовки проектно–сметной документации. Такие бумаги могут быть не привязаны в конкретному объекту (дому) и тем более — к конкретной квартире. Они продаются по цене ниже номинальной стоимости, а погашаются по номиналу.

Другой вариант — выпуск целевых облигаций, исполнение обязательств эмитента по которым происходит путем передачи жилой недвижимости.

При этом за держателем облигаций закрепляется определенный объект недвижимости. Эти бумаги обычно выкупаются лотами, и количество приобретаемых потребителем облигаций соответствует числу квадратных метров площади квартиры.

Ипотека для матерей одиночек имеет особенные условия!

Порядок выделения доли квартиры из общей долевой собственности, а также перечень необходимых документов вы найдете здесь.

Какие документы нужны при продаже квартиры? Узнайте об этом в нашей статье.

Риски инвестиций в строительство

На рынке строительства жилья присутствует много аферистов, которые обманывают как рядовых граждан, выступающих дольщиками, так и целые компании. Самый распространенный вид мошенничества — бегство с деньгами инвесторов. Обычно таким образом обманывают дольщиков, которым продают несуществующие квартиры, однако даже инвестиционные фонды не застрахованы от подобных ситуаций на 100%.

Чтобы свести риски к минимуму, необходимо обращать внимание на компанию и цену строительства. Лучше, если фирма работает на рынке больше трех лет и имеет хорошую историю (также можно заглянуть в реестр недобросовестных застройщиков), при этом цена предлагаемой ей жилой недвижимости не должна быть низкой.

Еще одной распространенной проблемой остается срыв сроков, когда момент сдачи дома в эксплуатацию откладывается на год, два года и даже больше. Если вы инвестировали в строительство такого жилья, полагающуюся вам прибыль вы получите гораздо позже запланированного срока.

Пожалуй, лучшим способом обезопасить себя от подобных ситуаций будет, опять–таки, тщательный выбор компаний для сотрудничества. Если фирма–застройщик работает много лет без срыва сроков, ее можно считать надежной, главное — узнать, не менялось ли в последнее время руководство.

Умение анализировать ситуацию на рынке недвижимости, владение разными способами инвестирования и знание способов диверсификации рисков позволит вам обезопасить свои деньги и получить хорошую прибыль от вложения средств в строительство жилой недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Инвестируем в строительство недвижимости: способы и риски

Привет! Мы продолжаем цикл статей об инвестировании, размышляя о том, как заставить свои деньги работать на нас. Сегодня я расскажу о наиболее надежной и привлекательной с точки зрения доходности форме вложения средств.

Итак, мы инвестируем в строительство недвижимости: как выбрать проект и удачно войти в него, с какими рисками можно столкнуться и как их минимизировать?

Актуальная ситуация на рынке

Нужно заметить, что 2019 год – это отличная возможность для входа в рынок недвижимости, поскольку в текущем году объем инвестиций в данный инструмент снизился на целых 40% в сравнении с предыдущим 2018-ым, снизилась и конкуренция, а значит велик шанс найти очень выгодные и перспективные варианты.

Сокращение вливаний в недвижимость объясняется несколькими факторами: прошедшие выборы президента страны, чемпионат мира по футболу и санкционное давление на Россию.

Теперь положение выравнивается, экономика хоть и медленно, но набирает обороты.

Кроме того, изменился порядок участия в долевом строительстве – теперь застройщик может получить деньги вкладчиков только после сдачи объекта строительства, а до этого момента все средства будут храниться на специально выделенном счету в банке.

Типы строительства для инвестирования

Существует несколько направлений для инвестиций в недвижимость. Одни подойдут новичкам с небольшим капиталом, другие же потребуют более серьезного опыта с приличным состоянием.

Квартиры в жилых домах

Покупка жилой недвижимости на стадии «котлована» может быть обусловлена следующими целями:

  • Реализации готового жилья по более высокой стоимости.
  • Последующая сдача в аренду.

При выборе объекта стоит обратить внимание на следующие моменты:

  • Инфраструктура, т.е. наличие в шаговой доступности детских садов, школ, остановок общественного транспорта/метро, поликлиник, магазинов и т.п.
  • Престижность и безопасность района.
  • Планировка квартиры. Лучше отдать предпочтение варианту без проходных комнат, узких прихожих и санузлов, дальше от лифта, с окнами во двор. Отлично, если в квартире будет гардеробная либо кладовка.
  • Наиболее востребованы студии, 1- и 2-комнатные квартиры.

Для справки! Разница в цене на жилые помещения от фундамента до сдачи будет более высокой, если начинает строиться целый микрорайон или комплекс.

Достоинства инвестирования в квартиры:

  1. Относительно невысокий порог входа.
  2. Срок окупаемости в случае перепродажи – 1-2 года.
  3. С 1 июля 2019 года действует механизм защиты подобных инвестиций: застройщик получает деньги только после сдачи дома.

Коттеджи

Пожалуй, наиболее выгодный способ вложения средств в недвижимость. Коттеджи пользуются особым интересом среди жителей мегаполисов, желающих совмещать удобство городской черты с комфортом загородной жизни.

При покупке стоит учитывать следующие нюансы:

  • Если приобрести строение на этапе заливки фундамента и впоследствии вложиться в благоустроенность дома и прилегающей территории, можно реализовать готовый объект с очень выгодной разницей в цене.
  • Важно обращать внимание на статус района, развитость инфраструктуры, экологическую обстановку, степень удаленности от крупных центров, удобство транспортной развязки, наличие коммуникаций и т.п.

Какие есть риски и сложности:

  1. Порог вхождения в инвестирование гораздо выше, нежели покупка квартиры. К тому же подведение коммуникаций, ремонт и прочее обустройство коттеджа потребует дополнительных крупных финансовых вливаний.
  2. Продажа загородной недвижимости более проблематична, нежели реализация городского жилья в многоквартирном доме.
  3. Присутствуют риски, связанные с недобросовестностью застройщика.

Срок окупаемости примерно такой же, как у варианта с жилой квартирой.

Гостиницы

Строительство курортных зон и гостиничных комплексов – довольно многообещающий способ инвестирования. Срок окупаемости таких объектов колеблется в пределах 3-7 лет. В крупных городах они всегда пользуются большим спросом.

Вместе с тем важно учесть:

  • Зона отдыха – достаточно специфический и высокорисковый сектор. Возможность выхода из проекта у инвестора может оказаться ограниченной.
  • Для инвестиций потребуется внушительный стартовый капитал.

Производственные помещения

Инвестиции в строительство производственных объектов являются, как правило, коллективными, поскольку редко обходятся без посредников. Порог вхождения тут очень высокий, а потому проще вкладываться через ПИФы или фонды прямых инвестиций.

Данный сектор требует соблюдения некоторых требований, как со стороны инвестора, так и застройщика:

  1. Инвестор должен уже обладать соответствующим опытом и знаниями.
  2. Важно заранее определиться с целями строительства, способами выхода из проекта и прочими требованиями.
  3. Перед возведением объекта нужен готовый бизнес-план с учетом всех возможных рисков.

Сроки окупаемости – 5-10 лет. Спросом пользуются объекты, ориентированные на:

  • нужды пищевой и химико-бытовой промышленности;
  • помещения для производства и продажи мебели;
  • хранение и реализацию товаров первой необходимости.

Коммерческие объекты

В данную категорию входят:

  • продуктовые магазины, супермаркеты, торговые центры;
  • кафе, бары, рестораны;
  • офисные помещения;
  • образовательные, спортивные, развлекательные центры;
  • склады и прочее.

Инвестиции в коммерческую недвижимость требуют максимум финансовых вливаний, которые окупаются за 5-8 лет. Для покупки подобного объекта так же можно привлечь соинвесторов.

Способы инвестирования

Перед тем как вложиться в строительный объект, нужно определиться со способом инвестирования:

  • Индивидуальное. Предусматривает использование только личных сбережений.
  • Коллективное. В этом случае инвестор участвует в совместных с другими инвесторами капиталовложениях.

Индивидуальные вложения

Какие есть варианты:

  1. Договор долевого участия. Это наиболее безопасный метод инвестирования. Застройщик заключает договор с инвестором согласно требованиям 214-ФЗ. Предусматривает обязательную госрегистрацию, что спасает от множества рисков.
  2. Выкуп доли у третьего лица. В период окончания строительных работ по заключенному предварительно договору передаются полномочия на право собственности, и выкупается доля объекта. Таким образом, при передаче части прибыли третьему лицу инвестор сокращает риски и сроки окупаемости объекта.
  3. Инвестиционный договор на строительство жилья. В РФ такие сделки законодательно не закреплены, при этом их реализация не запрещена законом. Права инвестора в подобных договорах описываются предельно четко, но отсутствие необходимости официальной регистрации документа существенно повышает риски такого инвестирования.
  4. Инвестиционный договор на возведение нежилой постройки. Пожалуй, самый опасный вид инвестирования, поскольку всегда есть шанс нарваться на застройщиков-мошенников, поверив в законность «липовых» договоров.

Коллективные вложения

Здесь варианты могут быть следующими:

  1. Строительный кооператив. Это больше вынужденная мера, распространенная в случаях заброшенных недостроенных объектов. Вкладчики, не являющиеся совладельцами, объединяются и принимают от застройщика право на завершение возведения жилого строения. После чего коллектив может выступить как самостоятельный застройщик, либо принять участие в долевом строительстве. Стоит помнить, что данный способ предусматривает обязательство по выплате паевых взносов.
  2. ПИФы. Паевые инвестиционные фонды и фонды прямых капиталовложений выбирают многие инвесторы в целях диверсификации своего инвестиционного портфеля. Фонд обеспечивает юридическую поддержку, контролирует направления инвестирования вложенного капитала и следит за ходом строительных работ. Инвестиции в ПИФ доступны, надежны, не требуют личного участия инвестора в организационных вопросах, позволяют войти в проект с 2-4 тысячами долларов. Из недостатков: невысокая доходность, большой срок окупаемости, необходимость ежегодно оплачивать комиссию за управление капиталом.

Пошаговая инструкция инвестирования

Перечислю основные этапы, о которых стоит задуматься еще «на берегу».

Шаг 1. Выбор застройщика

Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, важно обратить пристальное внимание на выбранного застройщика, а именно:

  • Какова репутация компании, сколько она уже работает на рынке.
  • Сколько строительных объектов сдано в эксплуатацию.
  • Насколько прочным является финансовое состояние партнеров компании. Более надежными будут те, кто сотрудничает с крупными банками и страховщиками.
  • Имеется ли у застройщика полный пакет разрешительной документации, соответствующей нормам 214-ФЗ.

Шаг 2. Изучение инвестиционного проекта

У застройщика необходимо потребовать документы, которые будут подтверждать обоснованность объема инвестиций с экономической и технической точек зрения.

Вместе с проектом важно внимательно прочесть бизнес-план и прочую проектную документацию.

Соглашения на приобретение недвижимости оформляются на основании упомянутого ФЗ № 214. При этом право собственности на недостроенный объект оформить нельзя.

Шаг 3. Изучение условий договора

Документ желательно изучать вместе с правовым специалистом. Это будет еще одной статьей расходов, но экономить на безопасности потенциальной сделки не стоит.

Особо тщательно стоит прочесть следующие пункты:

  • Стоимость 1 квадратного метра и объекта целиком – фиксированная это величина, либо может меняться.
  • Размер первоначального взноса, график оплат.
  • Дата сдачи объекта.
  • Сроки и условия передачи документации о правах собственности.
  • Условия страховки и наложения штрафных санкций.
  • Условия расторжения договора.
  • Условия, оговаривающие форс-мажоры.

Шаг 4. Определение условий выхода из проекта

С планом выхода нужно определиться заранее. Это может быть перепродажа, либо сдача в аренду.

Перепродажа существенно снижает срок окупаемости. За 1-2 года можно увеличить первоначальные инвестиции на 30 и более процентов.

Продать купленную недвижимость можно как с ремонтом, так и без. Первый вариант традиционно повышает стоимость еще на 20-30 %.

Сдача в аренду позволяет обеспечить себя пассивным доходом на долгие годы, но срок окупаемости может достигать 10 и более лет. Здесь есть несколько вариантов с разной доходностью и прочими нюансами:

  • Сдача квартиры на короткие сроки (посуточно, по часам). Из минусов – необходимость постоянно решать организационные вопросы и следить за сохранностью имущества.
  • Сдача квартиры на длительный срок.
  • Сдача коммерческого помещения на длительный срок с ежемесячной оплатой.
  • Сдача производственного объекта целевому арендатору.
  • Сдача нежилого помещения нескольким арендаторам по частям.

Как снизить риски

Как и любые инвестиции, вложения в строительство недвижимости сопряжены с определенными рисками:

  • Банкротство застройщика. Чтобы максимально обезопасить себя от непрофессионального управления, лучше делать выбор в пользу крупной компании, на счету которой десятки сданных объектов.
  • Фирмы-однодневки. Для отвода глаз они могут вести строительные работы и даже взаимодействовать с юридическими структурами, создавая иллюзию легальности, но, собрав деньги вкладчиков, мошенники исчезают. Две подсказки для вычисления «мыльных пузырей» — избегайте подозрительно низких цен на объекты и проверяйте, чтобы застройщик числился в официальном реестре стройкомпаний.
  • Форс-мажоры. От стихийных бедствий и прочих неприятностей защитит страхование.

Благодарю Вас за внимание и надеюсь, что статья оказалась для полезной. Подписывайтесь на обновления блога и делитесь материалом с друзьями в социальных сетях.

До скорого!

с чего начать и выгодно ли это

Доброго дня, уважаемые друзья! Вложение в недвижимость признается наиболее надежным и стабильным финансовым инструментом. Такие инвестиции помогут не только сохранить денежные средства от инфляции, но и приумножить капитал в перспективе.

Как инвестировать в недвижимость: с чего начать и выгодно ли это в условиях сегодняшнего экономического положения? Будем разбираться вместе.

Какие есть варианты

Инвестиции в недвижимость могут быть как спекулятивными (краткосрочными), т.е. предусматривающими заработок на перепродаже, так и долгосрочными – когда мы приобретаем объект для сдачи его в аренду или ждем повышения стоимости в будущем.

Исходя из данного принципа выделю 4 основных направления инвестирования:

  1. Жилая недвижимость (на первичном и вторичном рынке).
  2. Коммерческая недвижимость.
  3. Строительство.
  4. Объекты за рубежом.

Каковы нюансы каждого варианта и велика ли выгода, рассмотрим более подробно.

Жилая недвижимость

За всю российскую историю цены на квартиры резко падали только 3 раза: в 1998-ом вследствие дефолта, в 2008-ом из-за мирового кризиса и в 2016-ом по причине отечественного кризиса.

В остальном с начала 90-х стоимость жилья стабильно росла примерно на 3-5 % ежегодно.

Аренда

Наиболее популярный и простой способ заработать на квартире – приобрести и сдать в аренду. Что важно учесть:

  • В зависимости от региона, расположения дома и прочих факторов арендная плата может сильно варьироваться. В малоразвивающихся районах без достаточной инфраструктуры и хорошего транспортного снабжения выгодно сдать квартиру не получится.
  • Лучше приобретать 1-2-комнатные апартаменты и студии – небольшие квартиры сдать проще.
  • Недвижимость будет требовать периодических, а нередко и непредвиденных денежных вливаний в виде ремонта, покупки вышедшей из строя техники, покрытия последствий прочих форс-мажоров.
  • Стоит брать в расчет вероятность простоя, когда старые жильцы выехали, а новые еще не нашлись, либо вновь приобретенная квартира просто долго «висит» без спроса.
  • Окупаемость недвижимости, сданной в аренду, превышает 7-10 лет. Только после этого можно выйти на чистую прибыль.

Интересный вариант! Можно купить 2-3-комнатную квартиру, либо пентхаус, и оборудовать помещение под гостиницу или хостел, сдавать комнаты посуточно. Многие также приобретают квартиры и делают их перепланировку в студии.

Перепродажа

С целью спекуляции приобретаются квадратные метры как на вторичном рынке, так и в новостройках, включая квартиры на начальном этапе строительства.

Можно купить недорогую квартиру на вторичном рынке с плохим ремонтом, либо на первичном на стадии котлована, вложиться в стройматериалы и продать с неплохой разницей в цене.

При выборе квартиры акцентировать внимание нужно на следующих моментах:

  • Развитость инфраструктуры: поблизости должны быть детские сады, школы, остановки общественного транспорта, магазины, поликлиника и т.п. Квартира в доме, расположенном в «чистом поле» за несколько километров от городской черты может годами не находить своего покупателя.
  • Ремонт. Не стоит создавать супермодный интерьер: не каждому придется по вкусу экстравагантный ремонт, а, к примеру, в старой хрущевке такие вложения просто не окупятся. Лучше пусть в квартире будет недорогая, но современная обстановка, светлые тона, чистые окна, исправная сантехника.
  • Для продажи выгоднее брать квартиры на средних этажах, подальше от лифта, с окнами во двор, без смежных проходных комнат.

Если Вы решили вкладываться в «котлован», пристально изучите застройщика. В последнее время стало весьма рискованно покупать такие квартиры, да и разница в цене от фундамента до сдачи за последние годы существенно снизилась, что перестало даже оправдывать потенциальные риски.

Коммерческая недвижимость

Данный вариант более интересен в плане прибыли, но требует большего капитала и знаний, а потому, зачастую, проблематичен в реализации.

Какие здесь есть варианты:

  • Можно приобрести готовое помещение и сдавать его в аренду под офис, магазин, парикмахерскую, склад, кафе и т.п.
  • Можно выкупить жилую квартиру на первом этаже, перевести в нежилой статус, оборудовать отдельный вход и найти арендаторов под аналогичное назначение.

Надо отметить, что коммерческие площади в последние несколько лет показывают отрицательную динамику арендной стоимости вкупе с резким падением спроса.

Объясняется это как кризисом, так и отсутствием должной поддержки малого и среднего бизнеса, который нуждается в подобной недвижимости.

При этом сроки окупаемости, несмотря на ежемесячную плату в разы превышающую аренду жилых квартир, – 6-9 лет.

Строительство

Данный вариант может предполагать как покупку квартиры на раннем этапе строительства, так и прямое инвестирование в строительные объекты.

Последний вариант можно осуществить следующими путями:

  • Привлечение соинвесторов. В нашей стране данное направление еще только начинает развиваться. Схема проста: Вы находите партнеров, готовых вложиться вместе с Вами в объект строительства, и по итогу все вместе получаете свою долю дохода соразмерно вложенному капиталу.
  • Краудфандинг. Предполагает коллективное сотрудничество людей, которые объединяют свои сбережения для того, чтобы поддержать усилия третьего лица или организации. Цели могут быть разными: помощь пострадавшим от стихийного бедствия, поддержка политкомпаний, а также получение прибыли от совместных инвестиций.

Объекты за рубежом

Можно весьма выгодно вложиться в недвижимость у побережья и сдавать ее в сезон, либо самостоятельно переехать в солнечное государство и претендовать на ПМЖ. Главными недостатками такого способа инвестирования являются:

  • Заграничные квадратные метры, как правило, оцениваются в долларах или евро. В пересчете на рубли даже сравнительно дешевая квартира станет уже менее доступной для российского покупателя.
  • Придется столкнуться со сложностями в связи с контролем за жильем, решением юридических аспектов и прочих вопросов, требующих личного присутствия.
  • В свете последних событий, связанных с санкциями, появляется реальная опасность того, что российского гражданина в будущем просто не пустят в страну, где находится купленная квартира, либо вовсе отберут зарубежную собственность.

Наиболее доступные способы

Альтернативный и более доступный способ инвестирования в недвижимость — использование специальных платформ или паевых фондов недвижимости.

Говоря о первом варианте, стоит сказать, что в июле 2019 года в силу вступил ФЗ № 214, согласно которого теперь денежные средства дольщиков уходят на специальный эскроу счет, и пока строительство объекта не завершится — застройщик не сможет ими распорядиться.

Таким образом, для реализации проекта застройщиком теперь используются заемные средства банка, а деньги дольщиков остаются не задействованными до самой сдачи объекта. Компания-застройщик прямо заинтересована в своевременном окончании строительства, чтобы забрать деньги с эскроу счета и не переплачивать проценты по банковскому кредиту.

Более того, средства новых дольщиков не могут быть использованы в иных целях, в т.ч. для завершения строительства старых объектов компании.

Банковское учреждение, в свою очередь, тщательно проверяет застройщика, генерального подрядчика и сам проект перед выдачей кредита.

Но, если раньше, к примеру, на разнице покупки в стадии «котлована» и продажи квартиры под ключ инвестор мог заработать до 35% за 2 года, то сейчас эта схема стала практически не актуальной. Застройщик получает от банка до 90% стоимости объекта и занижать стоимость квадратных метров в самом начале строительства уже нет.

Несмотря на все это, у застройщика остается потребность в привлечении дополнительных оборотных средств для запуска новых проектов, что создало условия для привлечения частных инвесторов.

Для этих целей, к примеру, была создана площадка Инвестел (официальный сайт investel.ru), предлагающая инвестировать в новостройки от 100 000 руб на срок от 6 мес под 13% годовых.

К особенностям этой платформы можно отнести:

  • Предлагаемые для инвестирования объекты на Investel принадлежат проверенным застройщикам, которые работают по эскроу и контролируются банком.
  • Необходимые документы и договора в Инвестел заключаются напрямую с застройщиком и доставляются курьерской службой.
  • При инвестировании суммы, эквивалентной квартире, эта же квартира станет обеспечением инвестиции по Договору долевого участия (ДДУ).
  • Если сумма инвестирования меньше стоимости квартиры или объекта, то в качестве обеспечения будет выступать соглашение с самим застройщиком о том, что выплату суммы взноса с процентами осуществит банк при раскрытии эскроу счета (при сдаче дома).

Мнение экспертов

В текущем году выросли ставки по ипотечным кредитам, соответственно спрос на такой способ приобретения жилья стал падать, что в свою очередь постепенно влечет и уменьшение спроса на недвижимость в целом.

Есть вероятность того, что в скором времени у застройщиков возникнут сложности в выплате займов, и они будут вынуждены продавать квартиры по сниженной стоимости.

Важно не упускать такие моменты, регулярно проводя мониторинг ситуации на рынке.

Вместе с тем по причине удорожания стройматериалов скоро будут повышаться и цены на квадратные метры, а потому потенциальным инвесторам в недвижимость стоит поторопиться с вложением капитала.

Не уступает в этом вопросе и вторичное жилье. Некоторые собственники неоправданно завышают цены на квартиры, на фоне чего жилье по прежним ценам быстро расходится среди предприимчивых покупателей.

Советы инвесторам

Если Вы только задумываетесь над тем, чтобы вложиться в объект недвижимости, обратите внимание на следующие важные нюансы:

  1. Еще «на берегу» стоит определиться со своими финансовыми возможностями, либо с путями, которыми Вы будете эти возможности извлекать. От этого будет зависеть последующая стратегия и сроки окупаемости. Подойдите со всей серьезностью и к выбору объекта инвестиций, поскольку каждый из них будет приносить разный доход, разные обязательства и риски.
  2. Изучите рынок недвижимости, посмотрите доски объявлений: это позволит более реально посмотреть на ситуацию, оценить, что и за какую цену продается или снимается.
  3. Не пренебрегайте помощью правовых специалистов. Юристы помогут как заключить договор с продавцами вторичного жилья, так и проверить благонадежность застройщика.
  4. Помните, что инвестиции в недвижимость являются, в целом, долгосрочными. Окупаемость сданной в аренду квартиры может доходить до десятка лет, а в случае с перепродажей прибыли можно ждать до трех и более лет.

Несмотря на относительно низкую ликвидность такого финансового инструмента и многочисленные подводные камни, недвижимость остается одним из самых надежных способов сохранить и в долгосрочной перспективе приумножить свой капитал.

Какой бы ни была сейчас ситуация на рынке, квартиры в любом случае будут постепенно расти в цене и всегда пользоваться спросом.

Благодарю за внимание и надеюсь, что статья оказалась для Вас полезной. Делитесь материалом с друзьями в социальных сетях и подписывайтесь на обновления блога, впереди еще много важного и интересного.

До скорого!

Таиланд Недвижимость | Недвижимость на продажу и в аренду

Рядом с BTS / MRT: Ахан SongkhroAriAsokBan Тап ChangBang KrasorBang NaBang PhluBang Rak Noi Tha ITBang Rak YaiBang SonBang SueBang WaBangchakBearingCharoenratChatuchak ParkChit LomChong NonsiEkkamaiHua LamphongHua MakHuai KhwangKamphaeng PhetKhlong Банг PhaiKhlong ToeiKrung ThonburiLat KrabangLat PhraoLumphiniLumphiniMakkasanMakkasanMinistry общественной HealthMo ChitNanaNararam IIINational StadiumNonthaburi Civic CenterOn NutPhahon YothinPhaya ThaiPhaya ThaiPhetchaburiPhloen ChitPho NimitPhra KhanongPhra Nangklao BridgePhra Ram 9Phrom PhongPhrom PhongPhunnawitheeQueen Национальный конференц-центр Сирикит Мост Рамы III Мост Рамы IX Рамкамхенг Ратчадамри Ратчадафисек Ратчапрароп Ратчапрароп Ратчапрук Ратчатевий Саи МаСам Яек Банг ЯйСам Ян СамронгСанам ПаоСапхан Кхвай.Сапхан Так Син

Минимум в помещении: (м2)

Минимальная земля: (м2)

Минимальный доход от аренды: %

Регистрироваться:

Проверять, выписываться:

Фонды инвестиционных фондов недвижимости (REIT): право на участие, преимущества, типы

1.Понимание REIT

В периоды, когда экономика находится на подъеме, а правительства придают больший импульс развитию инфраструктуры и недвижимости, инвестиционные фонды в недвижимость имеют значение для инвесторов, желающих получить доступ к сектору недвижимости и получать прибыль за счет свои вложения.

Инвестиционный траст недвижимости (REIT) создается с основной целью направления средств, которые могут быть инвестированы в операционную деятельность или владение недвижимостью, что может в дальнейшем приносить доход инвесторам.REIT дает инвесторам, большим или малым, прекрасную возможность владеть акциями инвестиционного фонда недвижимости, инвестируя в него, тем самым принося им пользу за счет хорошей доходности инвестиций. Это дает преимущество диверсификации и долгосрочного прироста капитала. REIT — это законный способ инвестирования в сектор недвижимости, поскольку они предусматривают регистрацию на известных фондовых биржах.

Инвестируйте в лучшие паевые инвестиционные фонды

Инвестируйте в 7 минут | Бесплатно | 100% онлайн | Простота использования | Сейф

2.История REIT

REIT, структурированные в виде паевых инвестиционных фондов, были впервые введены в Соединенных Штатах Америки в 1960-х годах в соответствии с Законом о расширении акциза на сигары для стимулирования развития недвижимости за счет существующих инвестиций инвесторов, заинтересованных в владении долями в секторе недвижимости. Растущий рост рынка недвижимости предоставил возможность получить огромную прибыль от сделанных инвестиций, тем самым реализовав проекты по развитию недвижимости и вознаграждая инвесторов в финансовом отношении.

REIT были впервые введены в Индии Советом по ценным бумагам и биржам Индии (SEBI) в 2007 году, почти через 50 лет после их первой регистрации в качестве инвестиционного механизма. Впоследствии были разработаны правила для облегчения операционных функций этих инвестиционных фондов, которые после этого были пересмотрены и реформированы. Компании REIT, котирующиеся на индийских фондовых биржах, контролируются и регулируются Советом по ценным бумагам и биржам Индии, чтобы гарантировать соблюдение отраслевых практик и защитить интересы инвесторов.

3. Право на получение REIT

Для того, чтобы компания была квалифицирована как REIT, должны быть выполнены следующие критерии: —

  • 90% дохода должно быть распределено между инвесторами в виде дивидендов
  • 80% инвестиций должны быть сделаны в недвижимость, способную приносить доход
  • Только 10% от общего объема инвестиций должны быть вложены в строящуюся недвижимость
  • Компания должна иметь базу активов в размере 500 крор
  • NAV необходимо обновлять дважды в течение каждого финансового года

эл.СЧА необходимо обновлять дважды в каждый финансовый год

4. Как работает REIT

  • Отрасль REIT может похвастаться разнообразным профилем, который предлагает инвесторам возможность инвестировать в фонды, связанные с недвижимостью. REIT можно классифицировать как REIT и MREIT.
  • Акции REIT владеют недвижимостью, расположенной поблизости, такой как офисы, гостиницы, торговые центры, кондоминиумы, и получают большую часть своих доходов от сдачи в аренду этой собственности
  • MREITs следят за финансированием недвижимости, которая может быть жилой или коммерческой, получая таким образом доход от процентов, полученных от инвестиций в ипотеку или ценные бумаги, обеспеченные ипотекой
  • REIT обеспечивают быструю и легкую ликвидацию инвестиций на рынке недвижимости.История роста страны, зависящей от развития инфраструктуры, вносит большой вклад в экономику и связанный с ней рост. Идея инвестиций, поддерживаемых REIT, состоит в том, чтобы обеспечить конкретное структурирование отрасли финансирования недвижимости, чтобы инвестиции, сделанные в этом секторе, направлялись наиболее законным образом. Именно с этой целью функция REIT в Индии — сделать финансирование, поддерживаемое отраслью, более структурированным.

5. Фонды REIT: формирование и внедрение структуры

Структурированное формирование и внедрение фондов

REIT гарантирует, что инвесторы с любым финансовым потенциалом могут инвестировать в фонды, которые способствуют росту и развитию недвижимости — тем самым, благодаря праву владеть долей в фондах через свои инвестиции.В Индии правительство предпринимает необходимые шаги для обеспечения консолидации таких созданных фондов, чтобы включить участие граждан в формировании инвестиций в такие фонды. В этом отношении произошли изменения в связи с принятием правительством Закона о регулировании в сфере недвижимости. Действующий законопроект призван обеспечить права инвесторов, вкладывающих средства в фонды девелопмента недвижимости.

Правительство также обеспечило отмену налога на распределение дивидендов, связанного с фондами REIT, которые до данного развития создавали препятствия для реализации инвестиционных фондов недвижимости.



6. Преимущества инвестирования в РЭЙЦ

  • REIT не так капиталоемки, как прямые инвестиции в недвижимость. Более того, в настоящее время осталось не так много выгодных инвестиционных возможностей.
  • С REIT проще инвестировать в недвижимость
  • По сравнению с прямыми инвестициями в недвижимость REIT имеют более низкий риск ликвидности
  • REIT регулируются SEBI; следовательно, вероятность мошенничества очень мала
  • Они прозрачны, поскольку раскрывают портфель капитала ежегодно и каждые полгода
  • Они предлагают относительно более высокие дивиденды, поскольку около 90% дохода выплачивается в качестве дивидендов инвесторам REIT.
  • 7.Цели РЭЙЦ

    Основная задача REIT заключается в предоставлении инвесторам дивидендов, полученных от прироста капитала, полученного от продажи коммерческих активов. REIT распределяет 90% своего дохода в качестве дивидендов своему инвестору. Это обеспечивает безопасную и разнообразную инвестиционную возможность.

    • REIT прозрачные. Ежегодно проводится полная оценка REIT, а также каждые полгода.
    • Диверсификация: Согласно руководящим принципам, REIT должны инвестировать как минимум в два проекта, стоимость одного актива которых составляет 60% инвестиций.
    • Низкий риск: существует низкий риск, связанный с REIT, поскольку минимум 80% активов инвестируется в завершенные проекты, приносящие доход. Остальные 20% выделяются на инвестиции в долевые ценные бумаги собственности, котирующейся на листингах, ипотечные ценные бумаги, долевые инструменты, приносящие не менее 75% дохода от операций с недвижимостью, государственные ценные бумаги, инструменты денежного рынка, эквиваленты денежных средств и так далее.

    8. Виды РЭЙЦ

    а.Долевые REIT

    Они являются владельцами недвижимости и сдают ее в аренду компаниям или частным лицам для заработка. Затем доход распределяется среди инвесторов REIT в виде дивидендов.

    б. Ипотечный РЭЙЦ

    Они не являются собственниками, но получают EMI против собственности от владельцев и строителей. Прибыль осуществляется через чистую процентную маржу (разница между процентами, полученными по ипотеке, и стоимостью финансирования ссуды), которую они распределяют среди инвесторов REIT в качестве дивидендов.

    г. Гибридные РЭЙЦ

    Инвестируйте как в акции, так и в ипотечные REIT.

    9. Разница между REIT и паевыми фондами недвижимости

    REIT и паевые инвестиционные фонды недвижимости отличаются. Тем не менее, они похожи, поскольку оба предлагают ликвидность и дешевый способ получить доступ к диверсифицированным и значительным капитальным активам в сфере недвижимости. Долгосрочные инвесторы могут получить дивиденды и прирост капитала в течение длительного периода времени.

    Для розничных или краткосрочных инвесторов с низким доходом от инвестиций эти фонды недвижимости создают возможность инвестировать в недвижимость, в которую в противном случае было бы невозможно инвестировать. Фонд недвижимости может инвестировать в инвестиционный фонд недвижимости, чтобы предлагать преимущества инвесторам, делающим REIT частью инвестиций.

    • Паевые инвестиционные фонды недвижимости предлагают более широкую диверсификацию, чем REIT, на основе инвестиционной стратегии и пользуются преимуществами экспертов и профессионалов, управляющих их портфелем, в отличие от REIT
    • г.REIT ежегодно выплачивают своим акционерам или инвесторам более высокую сумму дивидендов, чем паевые инвестиционные фонды недвижимости
    • Стоимость недвижимости имеет тенденцию к увеличению во время инфляции, поскольку цены на недвижимость и арендная плата растут, что обеспечивает лучшую прибыль инвестору REIT
    • REIT или инвестиция в паевой инвестиционный фонд недвижимости должна быть распределена между несколькими категориями недвижимости или фондами, чтобы минимизировать риск, и она не должна составлять более 10% портфеля.
    • Предложение RBI разрешить банкам инвестировать в REIT подтолкнет многие компании ввести свои REIT и разместить их на бирже.REIT также были одобрены SEBI и, таким образом, рассматриваются правительством Индии как надежная мера для увеличения инвестиций в сектор недвижимости Индии. Когда REIT появятся и будут готовы к инвестированию, мы можем надеяться на увеличение участия розничного сектора.

      Инвестируйте в лучшие паевые инвестиционные фонды

      Инвестируйте в 7 минут | Бесплатно | 100% онлайн | Простота использования | Сейф

    Что такое паевые инвестиционные фонды недвижимости?

    Паевой инвестиционный фонд недвижимости (REMFs) — это паевой фонд, инвестирующий в ценные бумаги компаний, занимающихся недвижимостью.Большая часть этих средств идет на инвестиции в коммерческую и корпоративную недвижимость, жилые комплексы и земли сельскохозяйственного назначения. REMF могут инвестировать в недвижимость прямо или косвенно через инвестиционные фонды недвижимости (REITS).

    Кто может инвестировать в паевые инвестиционные фонды недвижимости?

    Паевые инвестиционные фонды недвижимости выгодны для мелких инвесторов, которые не могут напрямую инвестировать в недвижимость. Такие инвесторы могут получить доступ к сектору за счет меньших сумм и могут быть вознаграждены хорошей прибылью, поскольку профессионалы и эксперты управляют этими фондами.

    Фонды недвижимости также позволяют им диверсифицировать недвижимость, тогда как прямые инвестиции в недвижимость позволят приобрести только одну или две собственности.

    Важно отметить, что общая прибыль от этих инвестиций зависит от таких факторов, как конъюнктура рынка недвижимости, процентные ставки, спрос и предложение жилых и коммерческих помещений и т. Д.

    Преимущества инвестирования в паевые инвестиционные фонды недвижимости

    Вот некоторые из причин, по которым инвестиции в паевые инвестиционные фонды недвижимости могут оказаться плодотворными: —

    • Гибкость в инвестировании:

      Они предлагают инвесторам большую гибкость, поскольку у них есть выбор инвестировать в зависимости от их финансовых целей и суммы дохода, доступного для инвестирования.

    • Альтернатива приобретению недвижимости:

      Паевые инвестиционные фонды недвижимости предоставляют мелким инвесторам альтернативу покупке инвестиционной собственности, а также снижают степень участия в управлении фондом.

    • Диверсификация портфеля:

      Эти фонды позволяют инвесторам, у которых есть только ограниченный объем доступного капитала, инвестировать в целевые или диверсифицированные инвестиции в недвижимость, где требуемые инвестиции невелики.Жилые, коммерческие и арендные проекты входят в инвестиционный портфель.

    • Высокая ликвидность:

      Инвестиции в недвижимость имеют низкую ликвидность, поскольку перепродажа собственности может оказаться непростой задачей. С другой стороны, инвестирование в паевые инвестиционные фонды недвижимости может помочь вам получить более высокую прибыль, когда рынок растет, и вы можете ликвидировать свои фонды, когда захотите.

    • Стабильность портфеля:

      Этот фонд компенсирует высокорисковые инвестиции в портфеле.Хотя цены на недвижимость могут временами колебаться, это не сильно влияет на фонды недвижимости.

    • Защита от инфляции:

      Во время инфляции цены на недвижимость и арендную плату повышаются, что также может привести к росту стоимости недвижимости, что, в свою очередь, может увеличить стоимость паев паевых инвестиционных фондов недвижимости.

    Риски, связанные с паевыми фондами недвижимости

    Как и любые другие инвестиции, паевые инвестиционные фонды недвижимости не застрахованы от рисков.Два основных риска связаны с инвестициями в паевые инвестиционные фонды недвижимости: —

    • Рыночный риск:

      На растущем рынке фонды недвижимости будут работать хорошо, но кризис в секторе недвижимости затронет и паевой инвестиционный фонд недвижимости.

    • Риск процентной ставки:

      Повышение процентных ставок влияет на общую доходность паевых инвестиционных фондов недвижимости
      Одним из недостатков, связанных с этими инвестициями, является то, что инвесторы не имеют права решать, как следует управлять фондом или в какую компанию следует инвестировать свои средства.Инвесторы, владеющие акциями компании, имеют право голоса в вопросах такого рода, но то же самое не относится к инвесторам фондов недвижимости.

      1. Адитья Бирла Глобальный фонд недвижимости Sun Life — REtail (G)

      2. Фонд распределения активов Котака

      3. Сундарам гибридный Sr

      4. Рост управляемых решений HSBC (G)

      5. Фонд имущества HDFC

      6. Фонд недвижимости Адитьи Бирла

      Паевые инвестиционные фонды недвижимости — это недорогие высоколиквидные вложения, приносящие стабильную прибыль с течением времени.Благодаря минимальным усилиям и постоянному управлению фондами со стороны экспертов, эти фонды стали популярными среди инвесторов, которые не хотят инвестировать напрямую и имеют небольшой инвестиционный бюджет. Таким образом, инвестор, знакомый с сектором недвижимости и общим ростом экономики, может получить большую выгоду от паевых инвестиционных фондов недвижимости.

    Недвижимость и строительство — Инвестиционное управление Кении

    В соответствии с директивой правительства Кении, направленной на борьбу с распространением вируса COVID-19, KenInvest продолжит предоставлять услуги инвесторам, но без личных встреч, если они не являются очень важными.Мы продолжим предоставлять нашим инвесторам качественные услуги с помощью цифровых инструментов.

    Мы очень серьезно относимся к здоровью, безопасности и благополучию наших сотрудников, инвесторов и других членов нашего сообщества и стремимся сыграть свою роль в борьбе с вирусом.

    Во время кризиса вы сможете связаться с нами через SMS, мобильный телефон, электронную почту и через нашу систему управления делами и запросами (CMS), доступную в Интернете .

    Таким образом, если у вас есть какие-либо вопросы или опасения, или вы хотите начать процесс реализации вашего инвестиционного проекта, пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам через CMS, обычные адреса электронной почты и указанные номера телефонов:

    Мы считаем, что вирус будет подавлен, и наши обычные услуги возобновятся в кратчайшие сроки.А пока мы благодарим вас за то, что сделали Кению своим инвестиционным домом, и желаем вам и вашим семьям крепкого здоровья и безопасности в этот кризисный период и в последующий период.

    Мы будем публиковать регулярные обновления о COVID-19 здесь. Вы также можете посетить сайт health.go.ke для получения дополнительной информации

    Для срочных запросов обращайтесь:

    Отдел Контактное лицо Контакт
    Услуги для инвесторов Гурача Ади 0722324360
    Универсальный центр Роджерс Амиси 0720878765
    Общие вопросы Катрин Лангат 0721361193
    Налоговые запросы Майкл Огуту 0706652576
    Разрешение на иммиграцию и работу s Эстер Ньяу 0722597551
    Регистрация предприятия Маркаба Ярро 0726959785

    Др.Моисей Икиара, MBS,
    Управляющий директор, KenInvest

    Введение в сборы за инвестирование в частную недвижимость

    Прежде чем выбирать, с кем инвестировать, инвесторы должны хорошо знать размер взимаемых ими сборов. Для успешного инвестирования в недвижимость требуется специальная команда людей, и сборы помогают оплачивать эту команду.

    Кто-то должен найти недвижимость, согласовать цену, создать маркетинговые материалы и юридические документы, привлечь капитал, управлять повседневными операциями в собственности, сформулировать и выполнить бизнес-план, отчитаться перед инвесторами, предоставить K-1, продать актив и распределить выручку.Хорошая команда обходится недешево, а гонорары помогают менеджерам привлекать и удерживать высококлассных сотрудников.

    В отличие от публичных рынков, недвижимость — это не бизнес, в котором вы хотите принимать решение только на основе комиссионных. Существует большая разница между ценой и стоимостью, и сделки с недвижимостью с низкой комиссией могут оказаться очень дорогими. Качество бизнес-плана и управляющий имуществом, который им руководит, оказывают наибольшее влияние на успех инвестиций в недвижимость. Гонорары зависят от сложности бизнес-плана и должны соотноситься с стоимостью, которую может создать менеджер.

    Благодарим вас за подписку на Origin Insights.

    Обучение инвестированию в недвижимость доставляется на ваш почтовый ящик один раз в месяц.

    Сборы должны быть четко указаны в меморандуме о частном размещении или в рекламных материалах. Помимо простого чтения материалов, инвесторы должны спрашивать о всевозможных гонорарах, потому что иногда их можно похоронить.

    Существует два основных типа комиссий при управлении инвестициями в недвижимость: комиссии за транзакции и комиссии за результат.

    Комиссия за транзакцию с недвижимостью

    Комиссия за транзакцию гарантирована. Эти комиссионные выплачиваются управляющему независимо от того, как совершается сделка. Ниже приведены наиболее распространенные комиссии за транзакции:

    Комиссия за приобретение: Эта комиссия наиболее распространена среди менеджеров, объединяющих отдельные сделки. Комиссия за приобретение обычно составляет от 1% до 2% от общей суммы сделки и обычно имеет скользящую шкалу. Чем крупнее сделка, тем меньше комиссия. Это комиссия по рыночной ставке, и она оправдана, потому что менеджер, вероятно, просмотрел 50 сделок, чтобы найти эту.Менеджер уже оплатил все мёртвые сделки и расходы на персонал из своего кармана.

    Комиссия за приобретение выплачивается по общей сумме сделки , в отличие от вложенных акций . Это существенная разница, потому что 1% комиссии за приобретение недвижимости стоимостью 30 миллионов долларов составляет 300 000 долларов. Большинство свойств обычно привлекаются с использованием долга в две трети, поэтому требуемый собственный капитал может составлять только 10 миллионов долларов, что означает, что комиссия в размере 300 000 долларов США соответствует 3% стоимости инвестированного капитала.

    Комиссия за обязательный капитал: Эта комиссия обычно взимается так называемыми фондами недвижимости и колеблется от 1% до 2% от зарезервированного капитала. Управляющий получает эту комиссию даже в том случае, если капитал не вложен. Если взимается фиксированная плата за капитал, плата за приобретение также не должна взиматься, поскольку это то, что отрасль называет «двойным падением». К сожалению, многие менеджеры пытаются избежать двойного наказания при обслуживании индивидуальных инвесторов, поэтому будьте осторожны.

    Комиссия за управление инвестициями: Эта плата взимается как управляющими фондами, так и менеджерами, спонсирующими отдельные сделки, и иногда называется комиссией за управление активами.Для фондов недвижимости эта комиссия заменяет обязательную комиссию за капитал после того, как капитал инвестируется, поэтому с инвесторов не взимается плата за один и тот же капитал дважды. Комиссия за обязательство уменьшается пропорционально вложению денег. Эта комиссия составляет от 1% до 2% от инвестированного капитала и используется для оплаты услуг по управлению инвестициями. Эта комиссия должна зависеть от инвестированного капитала , а не от общего размера сделки .

    Регистрационный взнос и организационный сбор: Как фонды недвижимости, так и менеджеры по отдельным сделкам несут затраты на открытие.Обычно они передаются инвестиционной организации и оплачиваются всеми инвесторами. Единовременные первоначальные затраты включают юридические, маркетинговые, технологические, отношения с инвесторами и другие затраты, связанные с привлечением капитала и формированием инвестиционной компании. Эта комиссия обычно составляет от 0,5% до 2% от общего капитала.

    Для индивидуальных сделок это, как правило, нелегкая позиция в маркетинговых материалах, и часто это затраты, которые включаются в стоимость приобретения недвижимости. Инвесторы должны знать об этой статье и попросить менеджера подробно объяснить условия, чтобы точно знать, для чего используется эта комиссия.

    Административный сбор: Эти сборы покрывают налоговую отчетность, аудит, администрирование фонда и стороннее программное обеспечение. Обычно они составляют от 0,10% до 0,20% от инвестированного капитала.

    Комиссия за размещение долга: Это комиссия, которая часто выплачивается внешнему брокеру, что является стандартной отраслевой практикой для погашения долга. Типичная комиссия составляет от 0,25% до 0,75% от общей суммы долга, в зависимости от размера сделки. Хороший брокер может сэкономить проекту намного больше, чем стоимость этой комиссии.Однако некоторые менеджеры пытаются наложить свои собственные внутренние сборы на плату за размещение долга в размере от 0,25% до 0,75%. Это очень влияет на капитал, поскольку сумма долга, используемого в типичной операции, в два раза больше, чем сумма капитала.

    Комиссия за рефинансирование: Это похоже на комиссию за размещение долга, и некоторые менеджеры взимают от 0,25% до 1% за эту услугу.

    Комиссия за оптовый маркетинг: Эта комиссия обычно выплачивается брокеру-дилеру неторгуемыми REIT за распространение продукта и составляет примерно 3% от капитала.

    Комиссия консультанта / синдикации: Некоторые риэлторские компании, такие как частный REIT, используют брокеров-дилеров для распространения своих продуктов через сеть консультантов. Этим консультантам обычно выплачивается единовременный взнос в размере от 4% до 7%. Некоторые спонсоры взимают меньшую предоплату, но добавляют комиссию за приобретение или транзакцию. Часто эти комиссии скрыты мелким шрифтом, в котором указаны капитальные затраты.

    Сборы за совместное предприятие: Сами по себе совместные предприятия не добавляют еще одного уровня вознаграждения, но инвестор в этом случае платит двум менеджерам вместо одного.Если инвестиционный менеджер просто предоставляет доступ, то эти сборы должны быть намного ниже, чем у менеджера, который увеличивает стоимость совместного предприятия, выполняя бизнес-план.

    Комиссия за продажу: Всегда полезно выводить проект на рынок для получения максимальной ценности. Обычно брокерам платят от 1% до 3% от продажной цены, в зависимости от размера проекта. Некоторые менеджеры взимают свою внутреннюю комиссию от 0,25% до 0,75% сверх этого.

    Хотя это может показаться большим гонораром, хороший менеджер ограничит размер и размер сборов.Комиссии за транзакции предназначены для того, чтобы свет оставался включенным, но не для того, чтобы быть центром прибыли для компании. Хотя мы не считаем, что гонорары должны определять решение, они могут кое-что рассказать вам о менеджере. Менеджер, пытающийся извлечь из сделки все до последнего пенни за счет гарантированной комиссии за транзакцию, является явным признаком того, что он не учитывает интересы инвестора.

    Плата за частную недвижимость, основанная на результатах

    Комиссия за результативность является переменной в зависимости от успешности инвестиций в недвижимость.Они распространены почти во всех прямых инвестициях — даже помимо недвижимости — и используются для согласования интересов менеджера с интересами инвестора. Типичное вознаграждение за результативность / поощрение дает менеджеру право на получение от 20% до 30% прибыли.

    Инвестиционный водопад — это метод, используемый при инвестировании в недвижимость, чтобы разделить денежную прибыль между менеджером и инвестором, чтобы следить за неравномерным распределением. В большинстве «водопадов» менеджер получает непропорционально большую сумму общей прибыли по сравнению со своими инвестициями.Например, менеджер может вложить только 5% инвестиционного капитала, но имеет право на 20% прибыли.

    Плата за результативность обычно зависит от так называемого предпочтительного барьера доходности, который представляет собой уровень доходности (обычно определяемый определенной IRR или множителем собственного капитала), который должен быть достигнут до того, как менеджер начнет участвовать в прибылях. Эти уровни определяют различное распределение прибыли. Предпочтительная доходность обычно составляет от 7% до 10% в год и может рассматриваться как процентная ставка на капитал инвестора, но не гарантирована.

    Есть два распространенных типа водопадных конструкций, которые используются как в фондах недвижимости, так и в индивидуальных сделках — европейские и американские. При европейском водопаде 100% всего инвестиционного денежного потока выплачивается инвесторам пропорционально сумме вложенного капитала до тех пор, пока инвесторы не получат желаемый доход, плюс 100% инвестированного капитала. Как только эти распределения выплачиваются, часть прибыли менеджера увеличивается. Это самый распространенный водопад, который используется в структурах фонда недвижимости.

    В «Американском водопаде» управляющий имеет право на получение вознаграждения до того, как инвесторы получат назад 100% своего капитала, но обычно после получения желаемой прибыли. Для защиты инвесторов в документах обычно есть оговорка, в которой говорится, что управляющий имеет право брать эту комиссию только до тех пор, пока управляющий разумно ожидает, что фонд или сделка принесут доход, превышающий предпочтительный. Нередко доходные продукты с более длительными периодами удержания структурированы с использованием этого типа водопада или имеют периоды удержания более 10 лет.

    При оценке возможностей инвестирования в частную недвижимость ищите структуру вознаграждения, которая в значительной степени зависит от результатов, чтобы менеджер выигрывал, когда выигрывает инвестор. Существует разница между гонорарами, которые используются для создания инвестиционной стоимости, и непомерными гонорарами, которые просто делают менеджеров частных инвестиционных фондов недвижимости богатыми за счет своих партнеров. Но, в конце концов, сборы должны определять, а не стимулировать решение инвестора о том, с кем инвестировать. Что наиболее важно, так это окупаемость инвестиций после учёта всех комиссий, и соответствует ли она уровню риска.

    ×

    Ваш гид уже на пути к почтовому ящику. Пожалуйста, проверьте свою электронную почту.

    Закрыть

    Как рецессия повлияет на недвижимость в 2020 и 2021 годах?

    Примечание редактора. Эта запись была впервые опубликована 17.12.19.

    По мере приближения к началу нового десятилетия возникает больше вопросов, чем ответов: когда нынешний экономический цикл — самый длинный в истории США — подойдет к концу? Стоит ли ожидать, что следующая рецессия примет форму кратковременного спада; затяжное замедление темпов роста; или авария? Как управляющие недвижимостью и инвесторы могут подготовиться к тому, что ждет впереди в 2020 году и далее?

    В этом посте мы решили сосредоточиться на самом большом вопросе, который волнует американцев: как потенциальная рецессия повлияет на на ? Копаемся в следующих темах:

    • Когда ожидается рецессия и каковы вероятные триггеры
    • Как рецессия может повлиять на цены на жилье
    • Влияние рецессии на спрос на аренду
    • Как правила повлияют на владельцев аренды и управляющих недвижимостью в 2020 году
    • Где прибыль будет наиболее высокой для инвесторов в наступающем году

    # 1: рецессия возможна в 2020 году и, скорее всего, к концу 2021 года; но на этот раз это будет не рынок недвижимости.

    Поскольку рекордный рост нашей экономики продолжается уже 126-й месяц, следует ожидать разговоров о надвигающейся рецессии. Эксперты расходятся во мнениях, когда именно можно ожидать спада:

    • 50% экспертов по недвижимости, опрошенных Zillow, прогнозируют рецессию в 2020 году, а 35% не думают, что она наступит раньше 2021 года.
    • 41% экономистов, опрошенных Bankrate, ожидают, что рецессия начнется до президентских выборов 2020 года.
    • 38% членов Национальной ассоциации экономики бизнеса ожидают рецессии в 2020 году, а 25% ожидают, что она начнется в 2021 году, как сообщает SFGate.
    • Модель, разработанная Bloomberg Economics, оценивает вероятность рецессии в течение следующих 12 месяцев на уровне 29%: выше, чем год назад, но ниже, чем перед последней рецессией.

    Нет двух рецессий, протекающих одинаково; Поэтому, чтобы предвидеть, что ждет экономику США в 2020 году, это помогает отбросить наши воспоминания о рыночном крахе 2008 года. За последнее десятилетие наша экономика росла стабильно, но умеренно; так что вместо острого, драматического кризиса, который мы пережили в прошлый раз, следующая рецессия будет больше походить на постепенное замедление.При наличии более строгих правил, направленных на предотвращение ошибок, из-за которых рынок жилья упал с обрыва 11 лет назад, эксперты теперь ожидают, что следующая рецессия может быть спровоцирована коррекцией фондового рынка, торговой войной или геополитическим кризисом.

    В следующем году будет важно найти баланс между тем, чтобы оставаться в курсе колебаний в экономике и избегать ненужных тревог. На данный момент экономика все еще подает положительные сигналы: кривая доходности, которую обычно считают предсказателем рецессии, движется в правильном направлении после разворота в начале этого года; фондовый рынок процветает; заработная плата растет более стабильными темпами, чем в последние годы, что способствует укреплению покупательной способности потребителей.

    Предвидение рецессии может быть самореализующимся пророчеством: когда потребители, инвесторы и предприятия сокращают свои расходы, экономика, следовательно, замедляется. Помните, что рецессия — это естественная часть экономического цикла, необходимая для возвращения перегретых частей рынка на землю. Используйте это в качестве мотивации, чтобы постоянно гарантировать, что ваш бизнес по-прежнему будет в хорошем состоянии, когда двузначный рост последнего десятилетия больше не является гарантией.

    # 2: рецессия ухудшит условия, вызывая нехватку жилья, что потенциально сделает стоимость жилья еще менее доступной для покупателей и арендаторов.

    Поскольку последняя рецессия была вызвана крахом рынка жилья, многие связывают экономический спад с падением цен на жилье. Однако на рынках, которые достигли критической точки, когда дело касается разницы между доходами и стоимостью жилья, рецессия может еще больше усугубить ситуацию.

    Вы видели заголовки: существует несоответствие между жильем, в котором нуждается большинство американцев, и типом и количеством жилья, которое фактически строится.Все большее число американцев достигают оптимального возраста для покупки жилья и создают домашние хозяйства; но в течение последних нескольких лет они столкнулись с конкурентным рынком жилья, который приводит к росту цен на ограниченное количество домов для начинающих.

    Что вызывает дефицит примерно 1 миллиона единиц жилья? За последнее десятилетие в строительной отрасли тарифы на строительные материалы привели к удорожанию строительства нового жилья, а нехватка рабочей силы ограничила количество домов, которые можно построить.В результате строителям приходилось тратить свои ресурсы на более дорогие дома и квартиры, чтобы оставаться прибыльными. Это привело к избытку элитного жилья и острой нехватке жилья с низким и средним уровнем доходов, а рецессия, вероятно, усугубит ситуацию.

    Повышение заработной платы и низкие ставки по ипотечным кредитам увеличили покупательную способность американцев во второй половине 2019 года. Фактически, миллениалы — для которых студенческие ссуды, стагнация заработной платы и рост арендной платы затрудняли накопление средств на первоначальный взнос — почти наверстали упущенное половина ипотечных кредитов в сентябре 2019 года.Эти приросты позволили повысить процент домовладельцев почти на 2% с момента минимума в середине 2016 года, хотя они также еще больше истощили предложение доступного жилья.

    Однако в случае рецессии эти достижения могут быть аннулированы. Строительство может замедлиться еще больше, поскольку будет начато меньше проектов; и начатые проекты, скорее всего, будут тем элитным жильем, которое выгодно девелоперам. Замедление роста экономики может помешать компаниям увеличить численность персонала и повысить заработную плату нынешними темпами, что снизит покупательную способность потребителей.Текущие домовладельцы, которые уже живут в своих домах дольше, чем когда-либо, могут решить не выставлять свои дома в списке, поскольку они ожидают улучшения экономических условий.

    Сейчас неясно, как это повлияет на цены на недвижимость. С одной стороны, это похоже на простое уравнение спроса и предложения: ограниченное предложение домов с низкой и средней ценой перед лицом высокого спроса будет продолжать стимулировать рост цен. Но с другой стороны, спрос может упасть, поскольку рецессия не позволяет еще большему количеству американцев позволить себе эти быстро растущие цены.Продажи жилья и рост цен могут стабилизироваться или упасть, особенно на рынках, где цены на жилье намного превышают доходы домохозяйств. Если ставки по ипотечным кредитам останутся такими же низкими, как они стали за последние несколько месяцев, это может вызвать спад на рынке жилья. Однако вступление в рецессию с такими низкими ставками дает Федеральной резервной системе на один рычаг меньше, чем она может воспользоваться в ответ на финансовые трудности в будущем.

    Инвесторам в недвижимость, стремящимся расширить свои портфели, неопределенное будущее роста цен на жилье затрудняет предсказать, что лучше купить сейчас или подождать.Низкие ставки по ипотеке и многолетний рост цен создают стимул для покупки раньше, чем позже; но неизменно низкие ставки капитализации и возможность охлаждения рынка вызывают некоторые сомнения. Достигнет ли рост цен своего предела в 2020 году, или продолжающаяся нехватка жилья — потенциально усугубляемая рецессией — приведет к резкому росту цен (образно говоря)? Будут ли клиенты инвесторов, управляющие недвижимостью, отступить, пока цены не снизятся, или купят сейчас, чтобы обезопасить себя от дальнейшего роста цен в будущем? Мы будем смотреть вместе с вами.

    # 3: Спрос на аренду жилья по низким и средним ценам останется стабильным из-за нехватки домов для начинающих и опасений по поводу экономического спада.

    Грядущая рецессия вызывает серьезное беспокойство у потенциальных покупателей жилья: смогут ли они позволить себе выплаты по ипотеке, если их доход снизится или останется на прежнем уровне? Если рост стоимости дома в их районе замедлится, станет ли их дом достаточно ценным к тому времени, когда они будут готовы выставить его на продажу? Эта неопределенность заставляет многих откладывать покупку дома во время рецессии, дольше удерживать молодых жителей на рынке аренды и повышать арендную плату как новую возможность для семей и пожилых жителей, которые в противном случае могли бы владеть своими домами.

    Даже без рецессии, из-за которой американцы не получают зарплату, покупка дома остается недосягаемой для многих благодаря таким факторам, как высокие цены на жилье; нехватка стартовых домов; жесткие стандарты кредитования для получения жилищного кредита; застой в заработной плате; задолженность по студенческому кредиту; и высокая арендная плата, затрудняющая накопление на первоначальный взнос. Каждая из трех наиболее распространенных профессий в 2018 году (розничная торговля, приготовление пищи и кассиры) платила среднему рабочему менее 30 000 долларов в год; в ближайшем будущем 3 из 4 вновь созданных рабочих мест будут считаться низкооплачиваемыми.Это делает аренду критически важным вариантом для большей части населения, чем когда-либо прежде.

    Кроме того, после окончания последней рецессии на рынке сформировалась новая демографическая группа: арендаторы по собственному выбору. Это арендаторы, которые могут позволить себе купить дом, но выбирают аренду из-за гибкости, меньшей ответственности и доступа к удобствам и районам в центре города, которые он предоставляет. В соответствии с этой тенденцией, наибольший прирост арендной платы за последние годы наблюдался среди арендодателей с годовым доходом 75 000 долларов и более, а также среди семей, возглавляемых кем-то в возрасте 55 лет и старше — две группы, у которых может быть больше возможностей для покупки дома.

    Наконец, социальные факторы, такие как более медленные темпы формирования семьи, рождение детей и покупка первых домов молодыми людьми, а также желание пожилых людей сокращаться и стареть, делают аренду привлекательным вариантом для более разнообразной группы американцев. чем когда-либо прежде, и рецессия, вероятно, подпитывает эти тенденции. В целом, по оценкам, 1 миллион новых арендных домохозяйств будет формировать ежегодно в течение следующего десятилетия. Однако американские города далеки от готовности разместить всех этих новых жителей: недостаточное строительство жилых домов для людей с низким и средним уровнем дохода за последние 3 года привело к дефициту в размере почти 1 миллиона новых единиц жилья.

    Есть один сегмент рынка аренды, в котором со временем спрос обязательно упадет, особенно в случае рецессии: аренда класса А. Из-за роста демографической группы «арендаторов по собственному выбору» и высокой стоимости строительства новых квартир в последние годы доминировали в многоквартирном строительстве в многоквартирном строительстве элитная аренда, которая более выгодна для застройщиков, чем жилье для рабочей силы. Однако во всех городах США наблюдается избыток предложения многоквартирных домов класса А пропорционально количеству жителей, которые хотят и могут себе это позволить.Только в Нью-Йорке более четверти из 16 242 роскошных кондоминиумов, построенных с 2013 года, пустуют. Треть этих квартир сдаются в аренду их владельцами. Мы ожидаем, что рецессия приведет к еще большему росту доли вакантных площадей в объектах класса А. В ответ застройщики и управляющие недвижимостью должны будут пойти на уступки, чтобы привлечь новых арендаторов, рискуя сдать в аренду жильцам, которые не смогут позволить себе платить полную стоимость за свои квартиры в будущем.

    # 4: Правила будут и дальше подниматься для обсуждения на рынках, где арендная плата растет намного быстрее, чем доходы.

    Контроль арендной платы был третьей темой дебатов на рынке аренды в этом году. Поскольку нехватка жилья не показывает никаких признаков уменьшения, мы полагаем, что политика, направленная на решение проблемы доступности аренды, будет обсуждаться в городах США в 2020 году, как это было в Калифорнии, Нью-Йорке и Орегоне в прошлом году.

    Возможность реализации политики контроля арендной платы в крупных городах является серьезным источником беспокойства для тех, кто работает в секторе аренды.Во времена стабильно низких предельных ставок арендодатели обеспокоены тем, что ограничение их способности поднимать арендную плату одновременно с ростом затрат означает, что они не смогут позволить себе поддерживать рентабельность своей собственности и финансировать проекты по улучшению капитального ремонта. Управляющие недвижимостью опасаются, что эти изменения повредят привлекательности инвестиций в арендуемую недвижимость. Кроме того, современные управляющие недвижимостью сталкиваются с проблемой уравновешивания прибыльности инвестиций своих клиентов с арендной платой, позволяющей заполнить квартиры квалифицированными жильцами.

    Для ясности: причина того, что вопрос о контроле за арендной платой является предметом обсуждения, заключается в том, что существует кризисный дефицит жилья, которое американцы могут себе позволить. Каждое второе домохозяйство, снимающее жилье, ежемесячно тратит более 30% своего дохода на жилье, что значительно сужает круг потенциальных жителей, которые могут позволить себе повышение арендной платы. Однако в качестве потенциального решения этой общенациональной проблемы контроль арендной платы не работает из-за неспособности удовлетворить острую потребность в строительстве большего количества жилья для малоимущих и трудоспособных. Мы просто не сможем решить жилищный кризис, не обращаясь к стороне предложения.

    Миннеаполис в 2019 году пошел по другому пути, став первым городом, запретившим зонирование для одной семьи. В то время как многие считают, что увеличение плотности застройки в городах является ключевым шагом в решении проблемы нехватки жилья, противники обеспокоены тем, что большая часть нового строительства будет находиться в верхнем сегменте рынка, не решая вопроса о доступности.

    Еще неизвестно, в каких городах и штатах будут приняты правила, регулирующие доступность жилья. Наибольшему риску подвержены области, в которых рост арендной платы намного опережал рост доходов в последние годы (и в которых не действует упреждающий контроль арендной платы); в результате интерес инвесторов к этим рынкам может снизиться.Мы будем с большим интересом наблюдать за тем, как местные органы власти и кандидаты на 2020 год будут предлагать политику для решения различных взаимосвязанных аспектов жилищного кризиса, от ограничений на зонирование до недостаточных темпов строительства, особенно в условиях надвигающейся рецессии.

    При всей этой сложности для управляющих недвижимостью открываются большие возможности: мы полагаем, что они будут играть важную консультативную роль, поскольку нормативные акты создают все более сложную правовую среду для арендодателей. Следя за изменениями на местном рынке, управляющие недвижимостью могут рекламировать свой опыт как важный ресурс для бизнеса своих клиентов.

    # 5: В некоторых перспективных городах и пригородах доходность для инвесторов в недвижимость будет выше, чем на первичных рынках.

    За последние несколько лет инвесторы в недвижимость, ищущие более высокие ставки капитализации и более низкие цены, сосредоточили свое внимание на быстрорастущих городах вдали от побережья. В период с июля 2017 года по июль 2018 года городами США, которые получили наибольшее количество жителей в результате внутренней миграции, были Феникс, Даллас и Лас-Вегас; в то время как Нью-Йорк, Лос-Анджелес и Чикаго фактически сократились.

    Почему это так? С 2016 года рост населения в некоторых городах среднего размера опережает рост в крупных городах, которые долгое время считались краеугольными камнями рынка недвижимости США. У этих процветающих вторичных рынков есть определенные общие характеристики: у них наблюдается значительный рост рабочих мест, не ограничивающийся какой-либо одной отраслью, что помогает городам пережить рецессию; и часто включает в себя развивающийся технологический сектор, который привлекает молодых образованных специалистов. Хотя цены на жилье и аренду демонстрируют устойчивый рост, стоимость жизни остается доступной для среднего жителя, потому что предложение жилья менее ограничено, чем на первичных рынках.Рабочие, семьи и предприятия замечают этот рост и начинают переезжать.

    В дополнение к этим быстрорастущим городам среднего размера, жители также обращают свое внимание на многофункциональные комплексы во внешнем кольце крупных городов. Сегодняшние жители хотят жить в таких местах, где они могут легко дойти пешком до работы, в ресторанах, магазинах и местных достопримечательностях, как в центральных районах города, но по более доступным ценам на окраинах. Ожидается, что в 2020 году в этих хорошо проходимых пригородных кварталах — особенно в тех, которые находятся в непосредственной близости от деловых районов — ожидается более быстрый рост арендной платы, чем в городских кварталах, которые уже приблизились к своему потолку для устойчивого роста арендной платы.Лучше всего то, что эти районы привлекают как миллениалов, так и бэби-бумеров, поскольку эти группы уравновешивают свое желание быть частью сообщества с привлекательными удобствами и потребностью в жилье, которое они могут себе позволить.

    Инвесторы, резиденты и предприятия тянутся от первичных рынков к процветающим вторичным рынкам по той же причине: цены поднялись выше уровня, который средний человек может оправдать или позволить. В таких городах, как Нью-Йорк и Сан-Франциско, стоимость жизни стала недосягаемой для жителей, поскольку предложение доступного жилья не успевает за спросом.

    Поскольку нехватка жилья продолжится в 2020 году, мы ожидаем, что устойчиво высокие цены и низкие ставки капитализации в традиционно популярных городах будут по-прежнему стимулировать интерес инвесторов в недвижимость к менее развитым рынкам. По мере того, как мы приближаемся к концу текущего цикла недвижимости, разумные инвестиционные решения постоянно меняются — поскольку инвесторы устремились в процветающие города, такие как Остин и Нэшвилл, цены резко выросли, а ставки капитализации быстро снизились. Это разделило интерес инвесторов между безопасными ставками, такими как Бостон, который остается хорошей инвестицией даже в условиях надвигающейся рецессии из-за его устойчивого рынка труда, опирающегося на многочисленные университеты, и перспективных рынков каждый новый год.Мы предсказываем еще один успешный год для таких быстрорастущих городов Солнечного пояса, как Даллас и Феникс; и недавно был опубликован наш полный список выборов на следующий год.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.