Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке через риэлтора: Что нужно знать при покупке квартиры через агентство

Что нужно при покупке квартиры на вторичном рынке и разбираемся с документами сами

Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.

Как избежать подводных камней в приобретении такой недвижимости будет рассказано в статье

Вкратце ваш план действий должен быть таков

1. Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
2. Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
3. Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
4. Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
5. Передать деньги и вступить в право собственности.

Пошаговая инструкция проверки квартиры на вторичном рынке

Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

• Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
• Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН. В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.
• Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности. Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.
• Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др. Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.
• Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
• Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека. Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.
• Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Определение лиц, имеющих прописку в помещении

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

• Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
• Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
• В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.

Выяснение подробного технического состояния квартиры

Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.

Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.

При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.

Также лучше заранее узнать время капитального ремонта дома, чтобы оценить степень будущих неудобств. Окончательная проверка наличия и подлинности всех необходимых документов и составление договора купли-продажи.

Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры

1. паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
2. действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
3. документы, подтверждающие права собственности на помещение;
4. письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
5. выписка из ЕЖД или домовой книги;
6. согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
7. технический паспорт.

Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами.

1. составление договора с заверением у нотариуса,
2. в простой форме, оформленный самостоятельно.

Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?

1. личные данные как покупателя, так и продавца,
2. полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
3. подробное описание квартиры и ее адрес,
4. срок вашего заселения,
5. права и обязанности продавца и покупателя,
6. заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.

Передача денег и вступление в право собственности

С согласия продавца вам необходимо будет избрать один из способов.

• При посредстве специального счёта, называемого аккредитивом.
• У продавца будет к нему доступ. Но в этом случае приготовьте все справки для банка о наличии у вас крупной суммы. За открытие такого счёта потребуется заплатить около 3000 р.
• С помощью банковских ячеек, арендуемых у банка.
• В одной из них будут лежать деньги, в другой – документы. В выбранный день происходит обмен ключами. При этом банк берет несколько десятых процента от суммы.

После заключения сделки право собственности переходит к вам после регистрации сделки в МФЦ в течение до двух недель. После этого составьте акт приема помещения. Вы теперь законный владелец.

Николай Кирилов

https://www.kupi2metr.ru

Работает риелтором в одном федеральном агентстве недвижимости. Знает почти всё про куплю-продажу квартир на вторичном рынке. Основное кредо — «купи и сохрани» Главный редактор журнала, пишет всё про недвижимость и способах её приумножения.

Continue Reading

Нужны ли риелторы и юристы при покупке квартиры? – PROFI.RU — За профи говорят дела

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Почитаешь форумы о недвижимости — и кажется, что без риелторов с юристами не обойтись. Дольщиков обманывают, неожиданно возникшие наследники требуют свою часть. Рассказываем, в каких случаях действительно нужна помощь специалистов и когда можно обойтись своими силами.

Квартира в новостройке

Первичка — самый простой вариант. Во-первых, у квартиры нет шлейфа наследников. Во-вторых, после принятия закона об усилении контроля в долевом строительстве нарваться на недобросовестного застройщика сложно.

«Я покупал квартиру дважды: оба раза на этапе строительства. Риелтор был не нужен — я обращался к застройщику напрямую», — говорит банковский служащий Тагир.

Если вы покупаете квартиру у крупного застройщика — ПИК, ДСК-1, «Самолёт-Девелопмент», бояться нечего. Если же продавец — мелкий застройщик, риелтор поможет проверить разрешение на строительство, договор на приобретение земли. В целом же наша роль при покупке первички обычно сводится к разъяснению пунктов договора. Никаких сложностей тут нет: оплата производится через кассу в офисе застройщика или через банк по платёжному поручению.

Без посредников обошлась и PR-менеджер Екатерина, хотя в её случае схема была более сложной: «Я знала, в каком доме хочу купить квартиру, нашла её через ЦИАН. Продавал не застройщик, а владелец квартиры, который купил её на этапе строительства, чтобы затем выгодно продать. Мне не были нужны ни юрист, ни риелтор — сделку проверил и застройщик, и банк, поскольку я брала квартиру в ипотеку».

А вот маркетолог Антон решил подстраховаться. «Я обратился к юристу, чтобы он проверил чистоту застройщика. Следующим этапом стал выбор банка: нужно было убедиться, что с договором всё в порядке. В итоге оказалось, что по условиям ипотеки я попадал фактически в рабство — пришлось сменить банк. Юриста, кстати, я нашёл в интернете — ориентировался на отзывы и не прогадал».

Юрист Виолетта Магола подчёркивает, что банк и застройщик не позволят покупателю корректировать предоставленную редакцию договора. Единственное, что можно сделать, это проверить подводные камни и избежать кабальных условий, просто отказавшись от сделки.

Вторичка с чистыми документами

На вторичном рынке риска больше: неожиданный наследник может оспорить сделку купли-продажи. Чтобы этого не произошло, Людмила, сама риелтор в прошлом, советует выбирать недвижимость с чистыми документами.

«Я работала риелтором и знаю структуру рынка. „Девственные“, то есть чистые документы — гарантия того, что неожиданно не всплывут дополнительные собственники. Квартира в Ростокине, которую мы купили, была выдана по ордеру семье. Муж с женой завещали свои доли единственному сыну, который и продал нам недвижимость после смерти родителей», — рассказывает Людмила. Она также советует заключить договор титульного страхования, которое позволит получить компенсацию в случае неожиданного появления наследников. Впрочем, эта услуга входит в комплексное страхование, которое вы и так обязаны приобрести по условиям ипотеки.

Другое дело, что на вторичном рынке сама процедура покупки устроена очень сложно.

«Договор купли-продажи нужно зарегистрировать через МФЦ в Росреестре (при ипотеке данные туда направляет сам банк). В любом случае вам предстоит собрать целый пакет документов. Риелтор обычно сопровождает клиентов на каждом этапе сделки, подсказывает, куда идти, какие документы и справки собирать, в какой банк лучше обращаться за ипотекой. Сейчас появилась электронная регистрация, и приходится ещё объяснять, почему на договоре нет синей печати. Иногда риелтор готовит весь пакет документов».

Вторичка со сложной историей

Бывают квартиры с очень запутанными историями. Риелтор Анна Игнатьева: «Проверить квартиру, заказав выписку в МФЦ, может сам покупатель. Дополнительные проверки через другие госорганы, например полицию, обычно не дают новой информации. Бывают, однако, сложные случаи, когда документы приходится проверять на подлинность через Росреестр. Решение об этом обычно принимает риелтор, основываясь на своём опыте».

«Если квартира была приватизирована, нужно узнать, нет ли «отказников» от приватизации — они сохраняют пожизненное право проживания и регистрации на жилплощади. Чтобы убедиться, что квартира свободна от права проживания в ней третьих лиц, закажите в МФЦ архивную выписку. Кроме юридической чистоты нужно проверить отсутствие задолженностей за капитальный ремонт и жилищно-коммунальные услуги. И отсутствие зарегистрированных граждан, в том числе несовершеннолетних, на момент совершения сделки. Эти сведения вы можете получить, заказав справку в управляющей компании, обслуживающей дом. Большинство клиентов могли бы сами собрать все справки, но часто не понимают, какие конкретно документы нужны для сделки.».

Альтернативная квартира

Самый сложный и при этом самый распространённый тип сделки — в Москве так продаётся до 80% квартир. Вы покупаете квартиру, вносите залог и ждёте, пока продавец найдёт новое жильё и переедет. А тот, у кого он приобретает квартиру, в свою очередь, может ждать другого продавца, который тоже ищет вариант для переезда. Цепочка может быть очень длинной.

Именно по такой схеме приобрела квартиру менеджер Неля: «Нам с мужем было страшно, и мы обратились к риелтору. На покупку ушло полтора месяца. У риелтора была своя база квартир, она ездила с нами и сама разговаривала с владельцами. Когда мы выбрали квартиру, она проверила её по своим источникам, договорилась о сделке и составила договор так, чтобы залог не пропал».

«Альтернативную сделку (на профессиональном сленге — паровоз) организовать очень сложно: чем больше в ней звеньев, тем больше вероятность, что цепочка развалится. Всех продавцов и покупателей нужно собрать в одном месте и привести к единому решению: если одно звено выпадет, сделка не состоится».

Подводим итоги:

• Сделку на первичном рынке можно провести своими силами. Юрист или риелтор потребуются, чтобы разъяснить пункты договора с застройщиком и банком. Правда, поменять условия сделки вы всё равно не сможете.
• Покупая квартиру на вторичном рынке, придётся разобраться с правилами регистрации договора купли-продажи и проверить юридическую чистоту квартиры. Сделать это можно самому, а можно через риелтора или юриста.
• При альтернативной сделке обойтись без посредника вряд ли получится — риелтору придётся синхронизировать действия всех продавцов и покупателей в цепочке.

Как купить квартиру | Что вам нужно знать

Вы можете осуществить американскую мечту о домовладении, владея квартирой так же, как и традиционным домом. Владение вместо аренды также может быть полезно для ваших финансов, поскольку вы увеличиваете долю в собственности, которую впоследствии можете продать, а не выбрасывать деньги домовладельцу. Итак, если вы заинтересованы в покупке квартиры для себя и своей семьи, вот что вам нужно знать.

«Аренда vs.Купить »Решение

Возможно, самым большим фактором при принятии решения о покупке или аренде является продолжительность предполагаемого проживания в новой квартире. В общем, если вы не планируете проживать там по крайней мере пять лет, аренда, вероятно, будет более разумным с финансовой точки зрения решением.

Если вы планируете прожить там пять или более лет, сравните, сколько вы платите за аренду, с тем, сколько вы могли бы платить за владение. Выплата по ипотеке обычно меньше арендной платы при условии, что место, которое вы хотите купить, похоже на то, которое вы снимаете.Это потому, что ваш домовладелец платит столько же, сколько вы, за основную сумму, проценты, налоги, сборы ассоциации домовладельцев и ремонт, плюс небольшую дополнительную прибыль.

Тем не менее, владение — это не только оплата. Чтобы что-то купить, вам придется потратить больше денег, чем нужно для заключения договора аренды. Самые большие затраты будут на первоначальный взнос. Сумма, необходимая для этого, зависит от типа ипотеки, которую вы получаете, и, возможно, даже от того, где находится дом.

Большинство обеспеченных государством ипотечных кредитов, застрахованных Федеральной жилищной администрацией (FHA), требуют минимального первоначального взноса в размере не менее 3.5% от покупной цены. Ветераны могут даже получить ссуду в размере 0 долларов США через Департамент по делам ветеранов (VA). Для обычного кредита, не обеспеченного государством, ожидается, что вы заплатите 20%.

Например, если квартира, которую вы хотите купить, стоит 200 000 долларов, вы можете рассчитывать на выплату 7 000 долларов в качестве первоначального взноса FHA в размере 3,5%. С другой стороны, обычный кредитор захочет заплатить 40 000 долларов.

Вам также понадобятся наличные для покрытия расходов на закрытие сделки. Они оплачивают, среди прочего, обследование, оценку, осмотр дома и страхование титула.Затраты на закрытие дома за 200 000 долларов могут составить несколько тысяч долларов. Вы можете включить расходы на закрытие в сумму кредита, хотя это, очевидно, увеличит ваши выплаты по ипотеке. Однако обычно вы не можете занять первоначальный взнос. Вы должны иметь это наличными.

Выяснение того, что вы можете себе позволить

А теперь пора посмотреть, сколько вы можете себе позволить заплатить. Начните с определения отношения долга к доходу. Для этого сложите все ваши ежемесячные платежи по долгам, такие как кредитные карты, автокредиты, студенческие ссуды, выплаты алиментов, алименты и, наконец, предполагаемый платеж по ипотеке.

Затем вы можете разделить эту цифру на свой ежемесячный доход и выразить результат в процентах. Если ваши общие ежемесячные выплаты по долгу составляют 2000 долларов, а ваш ежемесячный доход составляет 5000 долларов, вы разделите 2000 долларов на 5000 долларов. Результат 0,4, или 40%.

Кредиторы используют это отношение долга к доходу, чтобы определить, какой платеж вы можете позволить себе делать ежемесячно. Обычно они ищут отношение долга к доходу не более 43%. Если вы окажетесь выше этой отметки, будет сложно получить ипотечный кредит.Вы можете улучшить соотношение долга к доходу, запланировав более низкую выплату по ипотеке. Обычно это означает покупку квартиры по более низкой цене.

SmartAsset может помочь вам смоделировать весь процесс, описанный выше. Все, что вам нужно, это полная стоимость дома, размер вашего первоначального взноса, тип и срок ипотеки, которую вы получаете, и процентная ставка, которую вы ожидаете получить. Но не забывайте и о других расходах. К ним относятся налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и, возможно, сборы ассоциации домовладельцев.Все эти затраты вместе могут добавить несколько сотен долларов в месяц к вашим платежам.

А как насчет кондоминиумов и кооперативов?

Покупка квартиры может означать приобретение кондоминиумов или кооператива. Это отличается от покупки типичного особняка на одну семью. Когда вы покупаете кондоминиум, вы покупаете квартиру в здании. Это означает, что вы разделите расходы на содержание здания с другими владельцами кондоминиумов. Покупка кооператива означает покупку части собственности корпорации, которой принадлежит здание.Вы будете владеть акциями корпорации, а не конкретным подразделением.

Ипотечные кредиторы предъявляют разные требования к ссудам на квартиры и кооперативам. Например, они могут захотеть убедиться, что у кондоминиума достаточно денег в банке в качестве финансовых резервов для покрытия любого необходимого ремонта или обслуживания. Некоторые кредиторы неохотно предоставляют кооперативные ссуды, потому что они не могут вернуть квартиру, если у вас возникнут проблемы с оплатой.

Дополнительная помощь

Потенциальные покупатели квартир могут получить помощь в навигации по этому пути покупки жилья у лицензированного агента по недвижимости.Агент может помочь с вопросами о ценах, налогах, сборах и сообществах. В то же время он или она может дать ценную информацию о том, как вести переговоры с продавцами.

Вы даже можете интегрировать финансового консультанта в свой опыт покупки жилья. Эти люди часто работают вместе с агентами по недвижимости, чтобы обеспечить соответствие принимаемых вами решений вашим общим финансовым целям.

Советы по улучшению вашего финансового положения

• Хорошо продуманный бюджет — это первый шаг к достижению полного контроля над своими финансами.Если вам сложно начать процесс составления бюджета, калькулятор бюджета SmartAsset может предложить несколько советов, которые помогут вам встать на правильную ногу.
• Хотя финансовые консультанты обычно занимаются формированием вашей инвестиционной стратегии, они часто могут справиться и с гораздо большим. Инструмент подбора финансового консультанта SmartAsset может объединить вас с тремя консультантами в вашем районе, которые помогут вам внедрить целостное финансовое планирование в вашу жизнь. Найдите минутку, чтобы внимательно изучить нашу анкету, так как ваши ответы определят совпадения, которые вы получите.

Фотография предоставлена: © iStock.com / ewg3D, © iStock.com / mizar_21984, © iStock.com / Hispanolistic

8 секретов покупки дома за пределами штата без сожалений

Покупка недвижимости вызывает стресс (ипотека, первоначальные платежи и кредиторы!). Покупаете дом за пределами штата? Это просто страшно.

Нам, вероятно, не придется объяснять вам почему: как правило, вы не можете позволить себе роскошь проводить часы, посещая дни открытых дверей. Вы не можете зайти посмотреть окрестности в полночь. И вы, скорее всего, не представляете, насколько адски ежедневные поездки на новую работу на самом деле .

Понятно, что вам может казаться, что вы бросаете кости в новом доме или даже в своем первом доме — и настраиваете себя на угрызения совести покупателя.

Но с правильными людьми в вашей команде и хорошим агентом по недвижимости (плюс немного удачи) вы можете совершить покупку без сожалений. Я знаю это, потому что я купил новый дом в другом государстве, невидимый — и это сработало отлично!

Так что сделайте глубокий вдох, покупатель, и продолжайте читать пошаговые основные секреты покупки нового дома за пределами штата.

1. Изучите — а затем сделайте еще несколько.

Вы всегда должны проводить множество исследований недвижимости перед покупкой дома, независимо от того, находится ли он в 30 милях от другого штата или в 3000. Но копаться в Интернете становится чрезвычайно важным при покупке издалека.

Конечно, у вас будет агент по недвижимости, который поможет вам найти подходящий дом (подробнее об этом позже). Но не рассчитывайте только на это. Будьте своим защитником, запустите Google, посмотрите, чему вы можете научиться, и уделите себе как можно больше времени.

«Чем раньше люди могут начать процесс с недвижимостью, тем меньше стресса», — говорит Уильям Малхолланд , директор ARC Relocation.

2. Будьте разборчивы при выборе агента по недвижимости.

Когда вы переезжаете, вам нужно положиться на своего агента, который будет вашими глазами и ушами. Поэтому крайне важно найти кого-то, кому вы доверяете, который будет искренне заботиться о ваших интересах.

«Отношения между покупателем и риэлтором® — это самое важное», — говорит Диллар Шварц , риэлтор из Остина, Техас.

«Вы должны знать, что ваш агент слушает, что он понимает ваши конкретные потребности в недвижимости», — добавляет Шварц, который помог мне с переездом.

Чтобы найти подходящего агента: Начните с личных рекомендаций, а затем проверяйте всех, кого вы рассматриваете, говорит Малхолланд. Ищите обозначения CRS (Сертифицированный специалист по жилым вопросам) или CRP (Сертифицированный специалист по переезду).

«Эти обозначения указывают на то, что кто-то прошел дополнительный уровень подготовки», — объясняет Малхолланд.

Вы можете использовать сайт по недвижимости (например, этот), чтобы получить дополнительную информацию о том, как долго агенты работают, их объемы продаж, области, в которых они специализируются, а также отзывы клиентов.

3. Обратитесь к специалисту по переезду.

Если вы не можете найти агента с квалификацией CRP (или даже если можете), подумайте о том, чтобы обратиться к специалисту по переезду. Специалисты по переезду работают не только в больших компаниях; Малхолланд говорит, что многие из клиентов его фирмы — люди, которые самостоятельно передвигаются на большие расстояния.

Специалист может помочь вам практически во всех аспектах вашего переезда (кроме собственно переговоров о покупке дома). Они могут связать вас с подходящим агентом, чтобы начать поиск вашего дома, или свяжут вас с авторитетными перевозчиками, надежной компанией, проверяющей дом, или экспертом по местной школьной системе.

Лучше всего? Это бесплатно. Эти профессионалы зарабатывают деньги на рекомендациях поставщиков, а не на взимании платы с клиентов. (Они могут даже договориться о более выгодных тарифах на такие вещи, как услуги по переезду, и выступить за вас, если что-то пойдет не так.)

4. Остерегайтесь мошенников

К сожалению, покупка в другом штате открывает перед вами вероятность того, что вас возьмут на прогулку.

«Вы должны быть уверены, что этот человек действительно реален, что дом настоящий», — говорит Малхолланд. «Так легко разместить в сети что-то фальшивое».

Одна из распространенных афер, на которую следует обратить внимание: мошенник создает объявление о доме, который на самом деле не продается, использует украденные фотографии и рекламирует его по цене, которая слишком хороша, чтобы быть правдой.После того, как покупатель из другого штата (вы!) Отвечает, начинается фальшивая «война торгов». Когда вы вкладываете задаток для защиты своего предложения, мошенник уходит с вашего первоначального взноса.

Избегайте подобных ситуаций, работая с агентом, которому доверяете.

5. Задавайте «глупые» вопросы

Если что-то непонятно, не стесняйтесь задавать вопросы, даже если они кажутся глупыми. Независимо от того, покупали ли вы или продавали недвижимость раньше, процесс в другом штате, вероятно, будет совсем другим.

Например, задаток (иногда называемый залогом) может варьироваться от нескольких сотен долларов до 10% от покупной цены дома. Некоторые штаты проводят проверки перед заключением контракта, некоторые — после. Некоторые закрытия происходят через несколько недель после заключения контракта, а некоторые — через месяцы.

Если что-то кажется подозрительным, это может быть стандартный процесс или вы могли обнаружить потенциальную проблему с покупкой.

6. Получите второе мнение, если сможете.

В идеале, вы сможете совершить короткую поездку в свой новый город, чтобы лично увидеть самые многообещающие объявления.Если не? Ваш агент всегда может использовать видеоприложение (например, Skype или FaceTime) и взять вас с собой на экскурсию.

Но есть много чего, чего нельзя сказать по FaceTime: запахи, звуки и это трудно описываемое, но очень важное внутреннее ощущение, которое лучше всего можно описать как «вибрации».

Если у вас есть друзья или родственники в этом районе, попросите их провести обход финалистов из вашего списка.

7. Попробуйте пройти осмотр

Если вы можете поехать только на осмотр или закрытие, вам следует выбрать осмотр.

«Фотографии в отчете об инспекции прекрасны, но если вы сможете присутствовать лично, вы действительно сможете понять проблемы», — говорит Малхолланд.

Плюс, большинство инспекторов с удовольствием расскажут новым домовладельцам о регулярном техническом обслуживании, которое они должны проводить, и покажут им мелочи, которые не повлияют на эту продажу, но должны быть исправлены.

«Они могут научить вас тому, чего вы иначе не знали бы о своем доме», — добавляет он.

8. Не волнуйтесь о закрытии

Так что вы не можете быть там во плоти, чтобы подписать кучу документов.Ничего особенного — в наши дни удаленное закрытие становится все более распространенным явлением.

Один совет от профессионалов: работайте с титульной компанией, имеющей национальную сеть, чтобы вы могли быть уверены, что она работает как в вашем нынешнем, так и в новом штате, — предлагает Малхолланд. Затем вы либо заглянете в местный офис, либо заплатите нотариусу, чтобы он приехал к вам.

Когда у вас в руках ключи (или, по крайней мере, заключительные документы), начинается самое интересное: ваше путешествие по пересеченной местности. Счастливого пути!

Покупаете многоквартирный дом? Сначала сделай домашнее задание

Многоквартирный дом может быть выгодным вложением, если все сделано правильно.

Хороший инвестор ищет лучший совет, собирает всю возможную информацию, а затем выбирает правильное здание.

Хороший инвестор познакомится с местными агентами по недвижимости и другими инвесторами и найдет наставника. Опытные инвесторы не позволят эмоциям влиять на окончательные решения; они сделают математику и убедятся, что могут позволить себе любые ссуды.

Вот как выгодно вложить деньги в многоквартирный дом.

Консультации профессионала

Найдите нужных профессионалов, которые помогут вам в этом процессе, особенно если вы покупаете инвестиционную недвижимость впервые. Чем более опытный взгляд на вашу сделку, тем больше вероятность, что вы охватите все свои базы.

• Адвокаты по недвижимости: Не составляйте собственные юридические документы. Поверенный по недвижимости должен написать или просмотреть все документы о покупке.Они будут нести ответственность за такие вещи, как управление условным депонированием, написание запросов на ремонт и изучение права собственности на собственность.
• Инспекторы: Найдите время, чтобы найти инспектора, имеющего опыт работы с коммерческой недвижимостью. Прежде чем заказывать проверку, обсудите, что проверяет инспектор, и проясните ваши ожидания. Стандартный осмотр позволит оценить состояние конструкции здания и электрических систем. Стандартная проверка не проверяет такие вещи, как мокрый подвал или неисправные трубопроводы под зданием.Вы можете поручить им дополнительные проверки.
• Бухгалтер: Скорее всего, вам придется вести базовый бухгалтерский учет, но тонкости местных и федеральных налогов могут оказаться минным полем. Требования могут постоянно меняться. И вам понадобится профессионал, который сможет обеспечить баланс ваших чеков.
• Агент по недвижимости: Местный агент будет иметь бесценную информацию о областях, в которые вы хотите инвестировать, а РИЭЛТОР® обычно будет иметь больший выбор недвижимости на рынке.Хороший агент будет представлять вас, когда дело дойдет до предложения, и посоветует вам варианты, основываясь на своих обширных знаниях о том, что может выдержать рынок.
• Управляющие компании: Большинство инвесторов не управляют своими зданиями лично. Хорошая управляющая компания будет поддерживать ваше здание в хорошем состоянии и обеспечивать своевременное получение арендной платы от арендаторов. Для инвестора с несколькими объектами недвижимости или с постоянной работой компания по управлению недвижимостью может сэкономить владельцу много времени и избавить его от головной боли.

Сделайте математику в многоквартирном доме

Несколько основных математических формул подскажут, является ли здание хорошей инвестицией.

Например, вам нужно рассчитать чистую операционную прибыль здания, скорость движения денежных средств и рентабельность инвестиций. Большинство ипотечных кредиторов не будут финансировать здание, если вы не докажете, что здание уже приносит прибыль — и они захотят знать, как вы рассчитали эту прибыль.

Простой поиск в Интернете по запросу «формулы коммерческого анализа» обнаруживает множество информативных веб-сайтов и учебных пособий в этой области.

Финансирование

Большинство кредиторов требуют как минимум 20% первоначального взноса. Однако ссуды различаются — найдите время, чтобы присмотреться к ним.

Есть два распространенных типа инвестиционных кредитов:

• Без права регресса: Они предназначены для недвижимости стоимостью более 2,5 миллиона долларов. Залог предоставляется на само имущество (или иногда на другое указанное имущество в вашем портфеле). Если вы не сможете вовремя погасить ссуду, то имущество, о котором идет речь, перейдет к кредитору.Вы не несете личной ответственности за ссуду, поэтому кредитор не может брать деньги с ваших личных банковских счетов или с любого другого имущества, которое у вас может быть. Это кредит с ограниченной ответственностью.
• Ссуда ​​с правом регресса: Это тип ссуды, по которому вы (и все ваше состояние) несете личную ответственность, если вы не сможете выплатить свои платежи по кредиту. Если выбранная вами недвижимость стоит менее 2,5 миллионов долларов, вы не имеете права на получение ссуды с ограниченной ответственностью — и вам придется лично претендовать на получение ссуды с регрессом.

Правильный жилой дом

Самый простой способ найти недвижимость — через агента по недвижимости. Вы также можете ознакомиться с местными газетами о выставленных на продажу зданиях. Поговорите с инвесторами в сообществе, так как недвижимость часто продается из уст в уста без рекламы.

Свяжитесь с местными поверенными по недвижимости, чтобы узнать, знают ли они о какой-либо недвижимости на рынке, и рассмотреть возможность использования агента по недвижимости. Вам придется заплатить агенту комиссию, но для покупателя впервые опыт агента и рыночные ноу-хау невероятно ценны.

Агент также может порекомендовать местные компании по управлению недвижимостью. Помните, РИЭЛТОР® — это агент по недвижимости с дополнительным профессиональным образованием и опытом.

Наконец, не забудьте отложить эмоции. Проверка и выбор зданий должны быть чисто деловым решением.

Самообразование

Как можно больше узнать об инвестиционной собственности, это поможет вам сделать правильный выбор.

Прочтите все, что сможете. Посещайте законные семинары лично и в Интернете.В вашем городе, округе или государственном агентстве также могут быть семинары.

Найдите опытных инвесторов и, в идеале, посмотрите, будет ли один из них наставлять вас. Поговорите с агентами по недвижимости и примите меры к вступлению в инвестиционный клуб или фокус-группу по коммерческой недвижимости.

Ничто не сравнится с изучением практического опыта других инвесторов для принятия разумных инвестиционных решений и наблюдения за ростом вашего портфеля.

На основе оригинальной статьи Кэсси Дэниэлс.

Красные флажки открытых дверей: 10 вещей, на которые следует обратить внимание при покупке дома

В то время как большинство покупателей дома проводят время в день открытых дверей, просто проверяя планировку комнат и названия брендов на кухонной технике, умные покупатели знают, на что действительно важно обратить внимание при покупке дома.

На конкурентных рынках вы часто заходите в открытые дома, которые были тщательно очищены, модернизированы и обставлены стильной мебелью. Это хорошо, но если вы не будете осторожны, вы можете пропустить множество проблем.Вы не должны быть слишком впечатлены тем фактом, что дом хорошо выглядит и пахнет. (Однако вы можете быть справедливо потрясены домом, который выглядит и пахнет ужасно.)

Если вы впервые покупаете жилье и ищете новый дом, или вам просто нужно найти дом, который вы можете себе позволить, особенно легко ошибиться в процессе покупки жилья.

Независимо от того, насколько жарко на рынке или насколько вы спешите заключить сделку, прежде чем кто-то другой купит недвижимость, на которую вы положили глаз, убедитесь, что вам нравится район и не попадаете в ремонт, о котором вы можете пожалеть.

Думайте о днях открытых дверей как о первом свидании. Вам не нужно быть домашним инспектором, чтобы провести предварительный осмотр дома и решить, стоит ли его снова увидеть, или вам следует двигаться дальше и никогда не оглядываться.

Красный флаг № 1: Слишком много запаха

Не позволяйте свежеиспеченному печенью или трепещущим на плите специям обмануть вас. «Чем агрессивнее запах, тем больше вероятность, что продавец принимает меры, чтобы скрыть от покупателей более неприятный запах», — говорит Denise Supplee , агент по недвижимости Long and Foster Real Estate в Дойлстауне, штат Пенсильвания.

«Когда в отделении запахов происходит слишком много всего — плагины, грелки для воска, свечи и , например, — мне интересно, что скрывается за этим излишеством».

Вдыхайте глубокий вдох в каждой комнате, в которую вы входите, от спальни до подвала. Снаружи тоже понюхайте — трудно избавиться от запахов, если они исходят из района. Внимательно осмотрите стены, потолок и пол на предмет признаков несчастных случаев с домашними животными, плесени или дыма, прежде чем вы решите, что это дом вашей мечты.

Красный флаг No.2: Плохая облицовка плиткой

Осмотрите плитку на кухнях и в ванных комнатах, предлагает Юджин Гэмбл , инвестор в недвижимость и владелец WeFundYourFlips в Тампе, Флорида.

«Если зазоры или плитки немного неровные, это может указывать на то, что я сделал самодельную работу, что заставит меня дважды подумать, особенно если я знаю, что этот дом перевернули», — говорит он. Ленивая мозаика может указывать на то, что в свойство fixer-upper было внесено несколько исправлений, возможно, кем-то, кто на самом деле не занимается ремоделированием и понятия не имеет, что они делают.Вы можете рассчитывать на большие потенциальные затраты, чтобы сделать это заново.

Красный флаг № 3: Проблемы с фундаментом

У большинства домов есть микротрещины, которые просто указывают на то, что дом становится на свое место, но больших зазоров сигнализируют о более серьезных проблемах с фундаментом дома, говорит Гэмбл. Другие подсказки: торчащие двери или окна, видимые трещины над оконными рамами и неровный пол. Как узнать, неровные ли полы? Перекатайте шарик из стороны в сторону. (Это может быть более тонким, если с вами есть дети.)

Красный флаг № 4: Признаки отсроченного ремонта собственности

«Когда я иду по дому, я ищу признаки того, что домовладелец мог пренебречь обычным ремонтом дома», — говорит агент по недвижимости Малькольм Лоусон , с Келлер. Williams Select Realtors в Аннаполисе, штат Мэриленд. Он ссылается на такие проблемы, как перегоревшие лампочки, высокая трава, протекающие краны или выцветшая краска.

«Эти признаки указывают на то, что продавец, возможно, проигнорировал другие текущие работы по обслуживанию дома, которые могут вызвать реальные проблемы. дорога.”

Внимательный домовладелец собирается ежегодно промывать водонагреватель, ежемесячно менять воздушные фильтры, чистить дымоход, проверять крышу на утечки и, например, регулярно ремонтировать окна и двери, чтобы все эти системы оставались в исправном состоянии. приказ.

Если продавец не может позволить себе время или деньги на устранение проблем с техническим обслуживанием, вы можете увидеть беглый взгляд, просто подумайте, что покажет ваш домашний осмотр.

Красный флаг № 5: Рядом вода

Этот ручей сейчас может выглядеть живописно, но не будет, когда он каскадом протекает через черный ход.

«Возрастающая непредсказуемость погоды означает, что очень важно учитывать возможность наводнения», — отмечает Гэмбл. Он видел, как люди не могут застраховать свой дом от риска наводнения, что может регулярно создавать огромные счета за ущерб.

Красный флаг № 6: Шаткие окна

Потратьте секунду, чтобы отодвинуть занавески, чтобы проверить наличие перекосов, а затем потяните окна, чтобы убедиться, что они легко скользят. Если они прилипают, это может быть признаком проблем с фундаментом, как указано выше, или просто плохой установки.

Единственное решение для этого — и оно дорогое — это новые окна, — говорит Суппли, который знает это по собственному опыту.

«В доме, который я купил, были« новые окна », — говорит он, — и только после того, как я прожил в доме несколько месяцев, я понял, что многие из них были установлены неправильно, и мне пришлось их заменить».

Красный flag No. 7: Mold

Чтобы обнаружить возможные признаки плесени во время прогулки по открытому дому, незаметно откройте шкафы для ванной и раковины, чтобы осмотреть водопроводные трубы или стоки, предлагает Фрэнк Киршнер , маклер из Форт-Лодердейла , Флорида.

Даже небольшие черные или серые пятна указывают на то, что могут скрываться более серьезные проблемы с недвижимостью. Вы также можете проверить уплотнение вокруг смесителей и ванн на наличие черных пятен и поищите пятна на потолке.

Красный флаг № 8: повреждение водой

Затхлый запах может указывать на повреждение водой, даже если вы не видите стоячей воды на участке, — говорит Саппли. Проверить стены и потолок на наличие водопроводов; они, вероятно, указывают на затопление из-за утечки или прорыва трубы, которые могли вызвать внутренние повреждения.Кроме того, она предлагает взглянуть на открытые трубы в подвалах или прачечных и проверить, нет ли ржавчины, пятен от воды или протечек.

Красный флаг № 9: Косметические улучшения

Эта недавно покрашенная стена могла быть акцентной стеной или могла скрывать нарушение сделки, например, пятно плесени, предупреждает Гэмбл.

Supplee поднимает коврики, чтобы проверить паркетный пол, чтобы убедиться, что он не испачкан и не поврежден домашними животными.

Красный флаг № 10: Неправильная вентиляция.

Без надлежащей внутренней вентиляции, влага скапливается вокруг, что может вызвать плесень и вызвать аллергию.Совет: обратите внимание на конденсат на окнах или слегка пузырящуюся или отслаивающуюся краску вокруг окон, дверей или вентиляционных отверстий, — говорит Киршнер. Это может указывать на влажность стен и гипсокартона потолка.

Итог: не проходите через день открытых дверей, как через музей, — говорит Гэмбл. Несмотря на то, что ваш домашний инспектор, вероятно, обнаружит многие из этих проблем в будущем, внимательное отношение к этим красным флажкам в день открытых дверей гарантирует, что вы не будете тратить время на дом, который вам не подходит.