С чего начать покупку квартиры: С чего начать покупку вторичного жилья?

Содержание

Спик С чего начать покупку квартиры

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Вы посмотрели множество вариантов квартир и наконец-то определились с вариантом, который Вам нравится: у него хорошая комфортная энергетика, Вас устраивает площадь и планировка, цена для Вас приемлема и даже сторговали немного скидку. Ура!

Продавец, а чаще всего его представитель, тут же настаивает на внесении аванса «чтобы квартира не убежала», ведь тут очередь на такой «сладкий» вариант.

Как правило, именно в такой ситуации оказываются те, кто потом обращаются к нам с просьбой помочь забрать деньги обратно. Первичная проверка недвижимости занимает всего 1-2 дня. Договоритесь на аванс через 1 день, сошлитесь на занятость или отсутствие нужной суммы.

И задайте подготовленный нами список вопросов, который поможет Вам или Вашему представителю грамотно оценить ситуацию и зафиксировать в предварительном договоре все существенные условия сделки. Посмотреть список вопросов к продавцу >>

 


Читайте также:

Бесплатный шаблон договора купли-продажи недвижимости

Какие документы нужны для продажи недвижимости

Сколько стоит нотариальная сделка купли-продажи

Банковская ячейка по сделкам с недвижимостью

Аккредитив по сделкам с недвижимостью


Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственностиа>

Спик С чего начать покупку квартиры? Первичная проверка недвижимости.

МАТЕРИАЛЬНАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА СДЕЛКУ ЗАСТРАХОВАНА НА 10000000 RUB

Перед тем как купить квартиру многие задаются вопросом: с чего начать покупку квартиры? Как избежать подводных камней и не ошибиться на этом самом первом этапе?

Мы расскажем.


Первичная проверка недвижимости

Срок 1-2 дня

Любой продавец, как только Вы выберете понравившийся вариант, захочет закрепить Ваши намерения. Да и соблазн тут же внести аванс, чтобы вариант «не ушел» тоже велик.

Но, … стоп!

Перед тем, как вносить аванс, нужно провести хотя бы первичную проверку недвижимости. Она отвечает на следующие вопросы:

  • Почему продается квартира
  • На каком основании квартира принадлежит собственнику и когда он получил право собственности
  • Кому принадлежит квартира и кто хочет принять у Вас аванс
  • Не лишен ли собственник дееспособности
  • Какая цена будет фигурировать в договоре купли-продажи
  • Нет ли обременений или арестов на квартиру
  • Кто зарегистрирован в квартире
  • Нет ли прав пожизненного пользования квартирой
  • Есть/будет ли согласие супруга на продажу (если требуется)
  • Имеются ли долги по оплате коммунальных услуг и электроэнергии
  • Требуется ли разрешение органов опеки на отчуждение, какие будут условия проживания ребенка после продажи недвижимости
  • С кем будет заключаться договор купли-продажи: с продавцом или с представителем по доверенности
  • Если аванс принимает агентство, то какие взаимоотношения у него с продавцом, какая репутация у агентства, на зарабатывает ли на авансах
  • Какие договора будет с Вами заключать продавец или представитель продавца (агентство) и какая будет ответственность у продавца: агентский договор или предварительный договор купли-продажи
  • Кто будет нести расходы по сделке и какие именно

По результатам проверки грамотный юрист будет знать, что прописать в условиях приобретения недвижимости и какие условия оговорить, чтобы не получилось так, что аванс внесен, а элементарные требования безопасности сделки для Вас не выполняются с угрозой не вернуть аванс.

Именно на этом самом первом этапе лучше обратиться за помощью к профессиональным юристам по сопровождению сделок, потому что потом исправлять ошибки будет  и сложно, и дорого!

+7 921 639 68 14

 

В следующей нашей статье «процедура покупки квартиры» Вы найдете подробное описание следующих шагов покупки квартиры на вторичном рынке>>

 

 

Рискуете запутаться или что-то не учесть?



Читайте еще

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Копирование текста полностью или частично разрешено только с согласия ООО «СПИК» (разрешение даем бесплатно) и с ОБЯЗАТЕЛЬНОЙ ИНДЕКСИРУЕМОЙ ссылкой на источник: https://spikcompany.ru

* Подробнее о страховании ответственностиа>

Что нужно и с чего начать процесс покупки квартиры?

Покупка квартиры – это очень ответственный шаг, который связанный с большими затратами и соблюдением всех правовых норм. При покупке квартиры можно самому заняться поиском жилья, и оформлением разных документов. Но если вы боитесь брать на себя такую ответственность, то воспользуйтесь услугами юристов или риелторов. Если вам нужно ускорить процесс покупки жилище, то обращайтесь в агентства недвижимости.

Что нужно для покупки квартиры

Для начала стоит подобрать подходящие вам варианты самостоятельно или с помощью риелтора. Выберите помещение с нужным количеством вам комнат, этажом, в подходящем районе. Если у вас есть маленький ребёнок, то лучше рассматривать дома, в районе которых есть неподалёку школы и садики.

Если вы не спешите с покупкой квартиры, то стоит рассматривать как можно больше вариантов. Потому что на сегодняшний день новые жилища превышают существующий спрос на рынке, и вы в любом случае сможете подобрать подходящую вам квартиру.

Выбрав подходящие вам варианты, приступайте к знакомству с хозяином квартиры. Следует знакомиться именно с настоящим хозяином дома, а не просто продавцом.

Обращайте внимание на то, кем себя вообще представляет хозяин. Не стоит оформлять сразу же все документы при знакомстве, лучше все перепроверьте, чтобы потом не было никаких недопониманий. Потому что уже известно много случаев, когда квартиры продавались по поддельным документам, а потом в суде были правы именно владельцы недвижимости.

С чего начинать покупку квартиры в новостройке

Покупать помещения в новостройке – это как жизнь с нового листа. Но при покупке жилья в новостройке нужно помнить, что сразу вы въехать в квартиру не сможете.

Потому что чаще всего в новостройках жилье покупают под «черновую отделку». То есть в квартире будут входные двери, на окнах стеклопакеты, на стенах только штукатурка, в комнатах кроме дверей ничего нет. Покупка такого жилища будет стоить вам в разы дешевле, потому что в ней нет никакого ремонта. Вы сможете сделать в своей квартире все, что пожелаете – ремонт, так сказать «под себя».

Если вы хотите уменьшить затраты на покупку, то начинайте подписывать все нужные документы в то время, когда строительство будущего дома только начинается. Но в этом случае вы можете не получить свое жилье в запланированные сроки. Все нужные вам документы вы сможете оформить в офисе продавца. Обращайте внимание на процент ипотеки. Если он слишком низкий, то не сотрудничайте с такими продавцами.

Избегайте покупки, если компания предлагает вам внести первый взнос без подписания каких-либо документов.

Перед тем как выбирать застройщика, соберите о нём как можно больше информации, узнайте его репутацию. Большой стаж работы компании приветствуется. Если вы хотите купить хорошую недвижимость без каких-либо проблем, то не экономьте на услугах юриста.

С чего начинать покупку квартиры в ипотеку

Если у вас недостаточно средств, а покупка квартиры необходима, то для вас есть единственный вариант – взять её в ипотеку. Однако, к такому выбору нужно отнестись очень серьёзно и обдумать все до мельчайших подробностей. Нужно провести внимательный анализ ситуации, чтобы принять правильное решение. Все, кто хочет получить ипотеку на квартиру, задаются многими вопросами, которые создают им трудности. С чего же начать?

Для начала, вы должны решить, какая именно сумма для кредита вам нужна.

Узнайте стоимость вашей недвижимости и как можно больше информации о ней. Используйте все доступные вам способы. Это нужно для того, чтобы вписать правильную сумму при оформлении кредита. Не забывайте о том, что большинство банков требуют первоначальный взнос в размере 10–25% от суммы всему кредита.

Чем больше средств вы имеете, тем больше шанс получить одобрение от банка и получить нужную вам сумму в кредит.

Потом стоит проанализировать все предложения банков и выбрать те, которые запрашивают меньший процент первого взноса. Но лучше все же выбирать те банки, которые наиболее известны на сегодняшний день. Это может быть Приват банк, Альфа-банк, Сбербанк и другие. Обращайте внимание на сроки и первоначальный взнос.

Ну и в конце вам стоит подсчитать ежемесячный платёж. Если вы укладываетесь в подходящую вам сумму, то спело оформляйте заявку в банке на кредит и ждите положительного ответа.

Стоимость квартиры

В апреле-мае жилые недвижимости по стоимости начали стабильно понижаться. На сегодняшний день продавцы стараются больше не снижать цены на квартиры и меньше торговаться. Но если продавцы хотят быстрее продать свою недвижимость, то они идут на хорошие уступки.

Если вы хотите купить однокомнатную квартиру в крупном городе, то она обойдётся вам около 25000 $, но за такую же сумму можно приобрести квартиру намного больше на окраине города.

На окраинах города кирпичные дома стоят на 1000 $ за квадратный метр. Если вам нужны квартиры, которые расположены недалеко от метро, то рассчитывайте на сумму от 32000 $. Чаще всего за такую сумму вам будут предлагать квартиры советской постройки. Двухкомнатные квартиры в больших городах стоит на порядок 10000 $ дороже, чем однокомнатные.

Сумма трехкомнатных квартир будет примерно на 15000 $ дороже однокомнатных квартир. Цены на жилье зависят от многих факторов: расположение от центра, расстояния от метро, состояния жилья. При покупке недорогих квартир будьте готовы к капитальному ремонту.

Необходимые документы

Для того чтобы купить квартиру, вам нужно собрать достаточное количество необходимой документации:

  1. Копии паспортов всех жильцов новой квартиры.
  2. Выписка из домой книги.
  3. Свидетельство, которое даёт вам право иметь собственное жилье.
  4. Экспликация.
  5. Справка в форме 11-а.
  6. План дома.
  7. Если у вас имеются несовершеннолетние дети, то вам нужно оформить бумаги в органах опеки на ребёнка.
  8. Заверять у нотариуса бумагу о возможной продаже квартиры в дальнейшем.

Это перечень главной документации, которую вы должны собрать при покупке квартиры. Точное количество документов зависит от ситуации. Лучше всего обратиться к юристу, который хорошо специализируется в вопросах недвижимости, и он вам поможет со сбором всех нужных бумаги.

Процесс покупки квартиры

1. Для начала вам стоит проверить вашу будущую квартиру на юридическую чистоту

Если вы не хотите дальше столкнуться с большими неприятностями, то стоит просмотреть документы, которые устанавливают права на вашу недвижимость. Если квартира находится под каким-то затруднениями, или продавец, которому вы заплатили деньги, не является настоящим хозяином квартиры, то вашу сделку просто признают недействительной. 

Поэтому обязательно проверяйте паспорт продавца и документы на продаваемое жилье, соберите как можно больше информации об этом.

Проверить документацию вы сможете самостоятельно, обратившись в ЕГРП. В документах вы встретите имя и паспортные сведения владельца квартиры. Также там будет указано описание жилья и вся нужная информация о ней. Такую выписку вы сможете заказать узнать в интернете или же в региональном органе ЕГРП. Там содержатся все документы на квартиры, которые начали там регистрировать после начала 1998 года. Не забудьте просмотреть промышленный план дома. Если вы запланируете незаконную перепланировку, то вы получите массу неприятностей.

2. Изучите домовую книгу

Посмотрите там на прописку малолетних детей, родных, арестованных или военным.

Всю информацию о жильцах дома вы сможете найти в домовой книге. Там вы сможете увидеть всех прописанных жильцов и куда они теперь перебрались жить. Стоит обратить внимание на людей лишённых свободы и военнослужащих, потому что по возвращении домой они могут потребовать часть недвижимости.

3. После выполнения всех выше перечисленных действий можете начинать процесс оформлению всех нужных документов и договоров

Особое внимание обращайте на ниже перечисленные пункты:

  • Срок выселения прежних жильцов. Въехать и прописаться в собственную квартиру вы сможете только после госрегистрации прежних жильцов. Смотрите на дату, которая показывает, когда жильцы съедут с квартиры. Если вы попали в такую ситуацию, то стоит начислять штраф за просрочку и в дальше контролировать выезд из недвижимости.
  • Оплата квартиры. Надёжней при оплате квартиры пользоваться услугами банка, а не передавать большую сумму на руки. Вы сможете перевести нужную сумму на карту владельца или положить ее в банковскую ячейку. Договор вы сможете получить в изложении на бумаге.

3. Зарегистрировать права о том, что вы являетесь владельцем недвижимости, вы сможете в ЕГРП

Такой документ вы сможете оформить в региональном органе Росреестра. Для того чтобы это сделать вам стоит при подаче заявки добавить копию паспортных данных, соглашение о продаже, копию оплаты квартиры и её промышленный план.

Оцените статью: Поделитесь с друзьями!

С чего начать покупку квартиры

Покупка квартиры, особенно если это - первая квартира, ответственный шаг в жизни любого человека. Поэтому если вы решили купить квартиру, то подойти к решению жилищного вопроса надо с полной осознанностью и ответственностью. И первое с чего нужно начать - это самому себе честно ответить на вопрос: "А на самом деле нужна ли мне квартира?" Если вы хотите купить квартиру, потому что все ваши друзья уже купили квартиры и хвастаются ремонтами, которые они сделали или потому что родственники говорят, что уже пора обзавестись собственным жильем и обещают помочь финансово, то это совсем не означает, что вам на самом деле нужна собственная квартира. А вот если вы понимаете, что устали снимать жилье, терпеть не можете постоянно переезжать, когда арендодатели о чем-то передумали или внезапно подняли цену, вы уже, наконец, хотите жить на одном месте, цените комфорт и уже в деталях распланировали интерьер будущей квартиры, то да, - она действительно вам нужна. А если к тому же у вас есть дети, ну или вы планируете их в ближайшем будущем, а так же вы понимаете, что даже если купите квартиру с использованием ипотечного кредита, то платеж будет посильным для вас, то она вам просто необходима. Ведь когда вы очень-очень хотите свою собственную квартиру - у вас точно получится ее купить.

Следующий вопрос, который Вам надо себе задать - "А какая квартира мне нужна?" И вот в этом вопросе кроется очень много других вопросов: какой район, важна шаговая доступность до метро или нет, какая планировка, количество квадратных метров, с ремонтом или без ремонта, наличие инфраструктуры, соседи и т.д. И на эти вопросы вам обязательно нужно ответить поскольку есть моменты, на которые мало кто обращает внимание, выбирая квартиру на эмоциях. Возникающие потом нюансы, о которых не подумали заранее, существенно влияют на комфортность проживания и способны испортить жизнь в дальнейшем. Поэтому вам необходимо составить для себя свой собственный список критериев, исходя из вашего образа жизни ну и, конечно, из вашего бюджета. 

Третье, что надо сделать- это решить вопрос с финансированием. Если у вас нет всей суммы на покупку квартиры, то необходимо подать документы в банк, а лучше несколько банков чтобы получить решение о предоставлении ипотечного кредита. И только после того как получено решение можно приступать к поиску квартиры.

Специалисты нашего агентства могут помочь вам с решением всех вопросов.

Вас заинтересует

С чего начать риэлтору-новичку? — журнал ИНКОМ-Недвижимость

Мы привлекаем новых риэлторов, готовых активно включаться в процесс купли-продажи объектов недвижимости. Однако даже те люди, которые хотели бы стать специалистами по работе с недвижимостью, порой не очень хорошо себе представляют круг задач, с которыми постоянно сталкивается профессиональный риэлтор. У агента-новичка сразу появляется большое количество вопросов, на которые он всегда может получить ответ, устроившись работать в крупную компанию. Разберемся, с какими именно вопросами они сталкиваются на начальном этапе работы риэлтором.

Какие частые ошибки делает начинающий риэлтор

Одно из основных ошибочных убеждений начинающих специалистов заключается в том, что работе риэлтора можно научиться на каких-либо лекциях или курсах, не занимаясь при этом практикой. Работа риэлтором предполагает большое погружение именно в практическую часть данной деятельности, связанную как с юридическим сопровождением сделок, так и с активным общением между риэлтором, продавцами и покупателями недвижимости. В целом теория в этой сфере деятельности – вообще вещь второстепенная, которая в отрыве от практики имеет небольшую ценность.

Как избежать частых ошибок новичку

Чтобы избежать ошибок или ложных представлений о работе риэлтором, начинающему специалисту нужно как можно полнее представлять себе круг своих обязанностей. Просмотр объявлений, сопоставление разных вариантов, звонки собственникам объектов и потенциальным покупателям – лишь 1/10 часть работы риэлтора, да и то далеко не самая значимая. Помимо этого профессионал занимается еще и консультацией потенциальных продавцов и покупателей, проверкой документов для обеспечения юридической безопасности сделки, а также составлением сложных альтернативных цепочек. Кроме того, риэлтор – это в том числе и психолог, он умеет найти компромисс даже тогда, когда люди, сильно нервничая, ведут себя непоследовательно или даже некорректно, а также учесть порой противоречивые интересы всех участников сделки.

Во всех крупных агентствах недвижимости Москвы есть риэлторы-наставники, которые обучают новых сотрудников тонкостям профессии риэлтора, делятся своим богатым опытом, а также помогают разрешать сложные ситуации, которые могут возникнуть при подготовке и заключении сделок по купле-продаже жилья. Благодаря их помощи новые сотрудники довольно быстро получают необходимый опыт работы в этой профессии.

Как найти своего первого клиента

Риэлторам-новичкам, еще не имеющим никакого опыта в этой сфере, порой сложно найти первого клиента, который бы доверил им продажу своей собственности или покупку объекта недвижимости. В таких случаях специалисту по работе с недвижимостью нужно проявить активность и самому искать нужные контакты. В этом ему может помочь база агентства недвижимости, где обычно собраны контакты клиентов компании. Такие базы помогают новичкам найти своего клиента.

Начинающему специалисту стоит использовать как можно больше возможностей, чтобы заявить о себе в качестве риэлтора. Можно применять: социальные сети, личные знакомства, консультировать потенциальных клиентов на форумах и очно, находясь в офисе.

Плюсы работы риэлтором

Высокий уровень дохода – в этой профессии нет верхней планки дохода: чем активнее и целеустремленнее риэлтор, тем больше он зарабатывает.

Низкий порог вхождения – успешным риэлтором может стать любой человек, а его опыт работы, возраст и образование при этом не играют решающей роли.

Востребованность и статус профессии – хоть экономика и оказывает свое влияние на процесс покупки и продажи в любом секторе покупательской способности, процесс купли‑продажи недвижимости никогда не останавливается.

Динамичность работы – риэлтор за один рабочий день может побывать на нескольких встречах‑показах объектов, сделать десятки звонков, вести переписку в нескольких мессенджерах. Такая работа очень динамична, поэтому подходит активным людям, не любящим монотонный и однообразный труд.

В последние годы, когда рынок недвижимости сильно оживился, профессия риэлтора стала одной из самых востребованных. Крупные агентства постоянно расширяют штат, чтобы охватить как можно большую часть рынка недвижимости.

Начало работы под крылом риэлторов с солидным опытом даст возможность быстро освоиться в новой для себя сфере деятельности.

С чего начать покупку квартиры в новостройке?

Маркетинг является одним из наиболее фундаментальных показателей отношения застройщика к клиентам, а также может «сообщит» о многих нюансах и подводных камнях, которые далеко не всегда так очевидны.

Дешевые квартиры в Тюмени от застройщика зачастую имеют достаточно агрессивную рекламную компанию. И крайне важно обращать внимание на рекламу. Важно, чтобы она содержала адрес сайта и название компании застройщика. На сайте должна располагаться проектная декларация, а также разрешение на строительство жилого комплекса.

Нужно обращать внимание на аккредитацию ЖК со стороны крупных и авторитетных банков. Карта новостроек Тюмени, расположенная на авторитетных ресурсах, также должна включать в себя ЖК, квартира в котором рассматривается к приобретению.

Затем можно переходить к изучению планировки. Очень выгодным предложением будет квартиры с отделкой в Тюмени от застройщика. Или же квартиры с ремонтом.

После выбора планировки, этажа и типа отделки или ремонта, необходимо обратить внимание на инфраструктуру и окружение ЖК. Процесс строительства можно отслеживать на сайтах некоторых ЖК в реальном времени. 

На этом этапе уже можно поподробнее изучить ЖК. Как правило, жилые комплексы Тюмени имеют существенные различия и крайне важно подобрать именно тот, который бы вам подходил по всем параметрам.

Если у вас сложилось благоприятное мнение и вы считаете, что эта квартира вам подходит, то вам необходимо приступать к следующему шагу: звонить в офис. Задайте все интересующие вопросы, договоритесь о визите.

Теперь необходимо запросить документ у застройщика, которые подтверждают его право на застройку. После этого уже можно начать изучать договора на приобретение жилья.

Завершающим этапом перед приобретением жилья будет уточнение сроков реализации всех этапов проекта: завершение строительства, ввод в эксплуатацию, дата оформления собственности и выдача ключей.

 

 

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция

Согласитесь, сложно представить обычного человека, который захочет провести свободный вечер не перед телевизором, а за чтением обзоров московских новостроек. Эта информация может быть интересна и полезна только тем, кто задумывается о покупке квартиры. И правильно, «Новостроев» – не развлечение, а, скорее, полезный инструмент, который следует правильно использовать – как молоток при ремонте.

Поэтому сегодня мы подробно расскажем о процессе покупки квартиры в новостройке. О том, с чего его лучше начинать, как проверять застройщика – и что делать, когда все документы уже наконец подписаны. А раз уж эта инструкция называется пошаговой – напомним, что даже путь в тысячу километров начинается с одного шага. Так что вперёд!


1. Определите свои желания

К покупке квартиры подходить стоит обстоятельно – это вам не поход в продуктовый. Так что для начала неплохо бы разобраться, что вы вообще хотите. Задайте себе следующие вопросы:

  • Так ли вам нужна квартира – может быть, устроят и апартаменты? Вдруг вы всё равно не собираетесь оформлять регистрацию по месту жительства и любите тратиться на коммунальные услуги.
  • Важно ли для вас территориальное расположение квартиры? От чего оно должно зависеть – от места работы, квартиры родственников, близости любимой кафешки?
  • Важен ли для вас класс жилья? Обязан ли он быть высоким – или с милым рай и в экономе?
  • Какие объекты инфраструктуры должны быть вокруг дома – детский сад, школа, магазины, фитнес-клуб, парикмахерская? Или, может, вам очень хочется жить, скажем, рядом с кинотеатром?
  • А что с транспортом? Вы надеетесь на общественный? Или у вас есть автомобиль – и поэтому главное, чтобы рядом с домом было поменьше пробок?
  • Смутит ли вас продолжительность стройки – или вы никуда не спешите?
  • А сколько в квартире должно быть комнат?
  • Должен ли там быть балкон? Или обязательно лоджия?
  • Потянете ли вы самостоятельный ремонт – или квартиру лучше искать с готовой отделкой?
  • А это место для ещё как минимум одного вопроса – что в квартире важно именно вам?

Запишите список честных ответов, чтобы для начала было от чего отталкиваться.

2. Но не забывайте и о возможностях

Но перечисляя желания, всё-таки держите себя в руках и учитывайте свои возможности. Может, чтобы оплатить коммунальные услуги в пятикомнатной квартире, вам придётся устраиваться на вторую работу – а вот четырёхкомнатную вы легко потянете и с одной.

Может, «выгодное» предложение на квартиру в бизнес-классе не такое уж и выгодное – особенно, если изначально вы смотрели эконом.

Может, с ежемесячными платежами по ипотеке вы справитесь – но первоначальный взнос для вас окажется слишком велик. В конце концов, признайтесь самому себе, что сможете вести нормальную жизнь без двух гардеробных.

3. Разберитесь, сможете ли найти квартиру самостоятельно – или легче нанять риелтора

Когда вы уже понимаете, что хотите, а главное — что можете себе позволить, самое время решить, будете ли вы искать квартиру своими силами – или обратитесь за помощью к агенту по недвижимости. Да, дело вам предстоит сложное – некоторые сразу доверяют его посредникам, пусть и за большие комиссионные.

Но будьте осторожны, нанимая риелтора! Времена “чёрных риелторов”, к счастью, уже прошли, но всё ещё можно попасться в лапы мошенников или просто лентяев. Также обязательно убедитесь в точности своих запросов, ну и, конечно, будьте готовы выложить немаленькую сумму – риелторы обычно просят за свою работу несколько процентов от стоимости квартиры. Сколько сил и времени вы потратите, сэкономив деньги – вот в чём вопрос.

Можно пойти с собой на компромисс – провести поиски самостоятельно, а юридическую часть оставить посреднику.

4. Приступите к поискам квартиры в интернете

Кажется, прошли времена, когда для нахождения идеальной (ладно, будем смотреть правде в глаза – подходящей) квартиры, нужно было собрать и пролистать разные газеты и журналы с объявлениями по недвижимости. Сегодня всю эту макулатуру заменил интернет. В сети полно сайтов, которые осуществляют поиск по заданным вами параметрам, другие предлагают похожие варианты, третьи показывают самые популярные и выгодные предложения.

А чтобы сэкономить время, почитайте сайты, где о новостройках пишут настоящие профессионалы (далеко, кстати, ходить не надо), выберите там интересные проекты, ну а уже после смотрите сайты конкретных ЖК или застройщиков.

5. Проверьте застройщика: его репутацию, а особенно — документы

Начинать проверку застройщика нужно с самых ранних этапов. Проверьте следующие документы.

  • Проектная декларация – официальный документ, в котором застройщик предоставляет информацию о себе и своём проекте.
  • Разрешение на строительство – документ, удостоверяющий, что проектная декларация соответствует всем необходимым требованиям.
  • Договор на земельный участок, на котором возводится дом – удостовериться, что земля принадлежит тем, кто на ней строит, будет не лишним.
  • Договор долевого участия – договор, согласно которому вы вкладываете свои деньги в возведение нового дома, а застройщик обязуется передать вам за это квартиру. Именно этот документ в идеале должен защитить вас от каких-либо рисков при покупке.

Почитайте форумы жильцов или других проектов того же застройщика – что говорят о них? Не столкнётесь ли вы с переносом сроков сдачи, с увеличением квартирной площади, с наплевательским отношением, с обманом? Можно ли, скажем, доверять компании, которая всего неделю на рынке? Проведите сравнительный анализ цен, понаблюдайте за процессом строительства. А когда подойдёте к покупке вплотную, снова особенно тщательное внимание уделите предоставленным документам.

6. Съездите на место строительства – осмотритесь, поговорите с возможными будущими соседями

Когда все сайты и форумы уже зачитаны до дыр, съездите на место строительства самостоятельно. Посмотрите, как выглядит ваш возможный будущий дом, как выглядит район вокруг него. Интересно будет лично увидеть, как работают строители – усердно или спустя рукава? А как хранятся строительные материалы? Что это – птицы свили гнездо на ламинате? Если дом уже находится в эксплуатации, возможно, удастся поговорить с кем-нибудь из его жильцов – тут точно можно не бояться, что вас обманут.

7. Свяжитесь с застройщиком – позвоните в офис продаж

Если информация из интернета и беглый взгляд на дом вас устроили, самое время связаться с менеджером продаж. Можете параллельно открыть сайт и задавать уточняющие вопросы по всей представленной там информации. Или откройте форум жильцов – тогда и вопросы будут не уточняющие, а провокационные. Главное — не бойтесь показаться навязчивым, поверьте: вы менеджеру продаж нужны не меньше, чем он вам. Узнайте последние новости, специальные предложения и акции.

Можете даже попробовать выбить скидку. Сделать это не так сложно, как обычно думают – тем более, если у вас есть аргументы (а после чтения форумов и визита на стройку они вполне могут появиться). Все любят скидки, так что и тут она иногда становится ключевым фактором в пользу определённого варианта. Связавшись с продавцом, вы становитесь на ещё один шаг ближе к своей будущей квартире – а мы этого и добиваемся.

8. Выберите подходящий вам способ оплаты

Что ж, половина пути позади – вы нашли квартиру, которая удовлетворяет всем вашим требованиям. Теперь пора приступать к оформлению сделки. Как будете расплачиваться?

Большая часть вторичной недвижимости покупается просто за наличные средства, но в случае с квартирами в новостройках это редкость – новостройки обычно потому и выбирают, что всей необходимой суммы на руках нет. Хотя нельзя не признать, что этот вариант самый простой и удобный – заплатил и забыл.

Также можно купить квартиру в рассрочку. По её условиям вы делаете первоначальный взнос, а остаток в небольшой срок вносите равными частями. Требования могут быть разные – некоторые застройщики готовы год ждать завершения платежей, другие согласятся с небольшим первоначальным взносом, третьи даже не возьмут с вас процент. В общем, рассрочка – это нечто среднее между единовременной оплатой и покупкой квартиры по ипотеке. Она подойдёт тем, кто имеет стабильный высокий доход или тем, кто ожидает получения крупной суммы. Например, если вы продаёте старую квартиру, чтобы купить новую, но деньги за неё ещё не получили, рассрочка – ваш вариант!

Но, наверное, самым доступным вариантом является ипотека. Попробуем совсем простым языком объяснить, что это такое. Банк покупает вам квартиру – вы в ней живёте – но постепенно возвращаете банку потраченную на неё сумму – а если перестаёте возвращать, банк забирает квартиру себе. Стоит ли говорить, что кроме самой потраченной суммы, вы выплачиваете ещё и проценты? Покупая квартиру в ипотеку, вы, как и в случае с рассрочкой, тоже делаете первоначальный взнос, только суммы ежемесячных платежей становятся гораздо меньше. Но, к сожалению, растянутся они надолго – если рассрочку дают максимум на два года, то ипотека может длиться от трёх до пятидесяти лет.

Выбирая способ оплаты, не забывайте и о возможных скидках и специальных предложениях. Скажем, о материнском капитале – государственной поддержке молодых семей с двумя детьми.

9.Выберите продавца

Легче всего покупать квартиру напрямую у застройщика, тем более, что этот вариант не только самый лёгкий, но и самый распространенный и, наверное, самый надёжный. К сожалению, мошенники попадаются и среди застройщиков, но стоит уделить время их проверке – и риск потери денег будет сведен к минимуму. Да и помните – кто не рискует, тот пьёт шампанское только в съёмной квартире.

Случается, впрочем, что квартиру в новостройке продаёт подрядчик, который, выполняя работу для застройщика, может получить несколько квартир в качестве оплаты за свою деятельность. Покупка квартиры у подрядчика несёт большие риски – иногда подрядчик продаёт её раньше, чем полностью выполняет обязательства перед застройщиком. Права покупателя окажутся продолжением права не справившегося с работой подрядчика – и квартиру вам не получится вернуть даже в судебном порядке.

Также в недавно сданной новостройке можно купить квартиру у собственника, но и здесь следует быть максимально осторожным – стремясь сохранить деньги на работе посредников, вы можете отдать деньги мошенникам. Да и вообще, честно говоря, это не лучший способ сэкономить – вряд ли кто-то будет перепродавать квартиру дешевле, чем купил её сам.

10. Соберите все документы, которые понадобятся от вас

Серьезно отнеситесь к подготовке необходимых документов и со своей стороны – пусть от вас их потребуется меньше, чем от застройщика. Рассмотрим документы, необходимые для регистрации договора долевого участия в строительстве:

  • паспорт,
  • заявление,
  • квитанция об оплате государственной пошлины,
  • нотариально заверенное согласие на заключение сделки от супруги или супруга.

Не переживайте, последнее – только в том случае, если вы находитесь в браке. То есть жениться или выходить замуж, чтобы зарегистрировать ДДУ, вас не заставят.

Регистрацию ДДУ осуществляет Федеральная служба государственной регистрации кадастра и картографии (она же Росреестр). Предоставить туда документы можно лично, можно отправить по почте, а можно через портал Госуслуг. Примерно через неделю вы получите ДДУ со специальной регистрационной надписью. Таким же образом в том же Росреестре регистрируется и право собственности – совокупность юридических норм, закрепляющая за вами право пользования квартирой.

11. Ещё раз проверьте все документы во время заключения сделки

Основной документ при заключении сделки – это договор купли-продажи. То есть договор, по которому продавец обязуется передать квартиру вам в собственность, а вы, покупатель, обязуетесь её принять и уплатить за неё определенную сумму. Договор купли-продажи должен быть в трёх или даже четырёх вариантах – один ваш, второй продавца, ещё один для Росреестра и четвёртый в банк, если сделка ведётся по ипотеке.

В ДДУ, например, обратите внимание, на графу «Застройщик» – та ли там компания, что фигурирует в рекламных сообщениях? Подписан ДДУ должен быть её генеральным директором. Если подпись чужая – значит, договор действует по доверенности, а это обязательно вызовет осложнения в возможных впоследствии судебных процессах.

Если вам уступают право требования по ДДУ, помните, что тут тоже ничто не должно противоречить договору и закону. Первоначальный дольщик отвечает перед вами за недействительность требования, но не отвечает за неисполнение этого самого требования.

Будьте особенно внимательны, покупая квартиру через жилищно-строительный кооператив – эта сделка, в отличие от ДДУ, не проходит обязательной государственной регистрации, и поэтому вы не застрахованы от двойных продаж.

Также обязательно проверьте:

  • документ, устанавливающий право собственности,
  • кадастровый паспорт (это выписка из государственного кадастра, то есть свода сведений о недвижимости, содержащая информацию о вашем объекте),
  • технический паспорт (как ни странно, документ, в котором прописаны технические характеристики квартиры – устройство межкомнатных перегородок, канализации, системы отопления и всего такого прочего).

12. Не менее внимательно проведите процесс приёма квартиры

Этот совет легче осуществить, покупая квартиру во вторичной недвижимости. Но и получив ключи от квартиры в новостройке, не затягивайте с её проверкой. Осмотрите жилплощадь при дневном освещении – нет ли дефектов, появившихся во время строительных работ? Ровные ли стены? А пол? Все ли коммуникации работают нормально? Чем раньше вы всё это заметите, тем легче будет заставить застройщика исправлять свои недочёты. Если, конечно, вы не горите желанием заниматься ремонтом самостоятельно. Внимательно читайте акт приёма-передачи квартиры и все его приложения, там должно быть зафиксировано состояние объекта на момент вашего фактического вступления в пользование. Не принимайте квартиру, если знаете о её недостатках.

13. Разберитесь, что нужно будет сделать после завершения покупки

Сложно сказать, что тяжелее сделать с квартирой – выбрать, купить или превратить её в желаемое уютное гнёздышко. Будьте готовы, что после подписания всех договоров ваши обязанности не закончатся. Квартиры с полной отделкой сейчас, конечно, популярны, но иногда этот вариант не подходит – особенно если вы не хотите полностью повторять жилище соседа. Разберитесь, чем вы лучше займётесь самостоятельно, а что готовы доверить застройщику – обои, пол, сантехнику? А что из этого застройщик сам готов на себя взять? В общем, снова согласуйте свои желания с возможностями, ну и подойдите к делу ответственно – ремонт квартиры и дальнейшее получение документов, того же права собственности, иногда затягиваются дольше, чем само строительство.

«Новостроев» надеется, что выполнив все эти шаги по порядку, вы наконец придёте к квартире своей мечты. Конечно, риелтор может привезти вас к этой квартире на лифте – это быстро, современно и без забот. Но никакой риелтор не даст вам такого нужного опыта. Так что соберите волю и силы в кулак – и вверх по лестнице!

Георгий Парадный

Руководство инвестора — Multifamily.loans

Перед покупкой многоквартирной собственности важно определить, как долго вы планируете ее удерживать. Коммерческие и многосемейные инвесторы обычно выбирают одну из двух стратегий: краткосрочную стратегию добавления / исправления и переворота или долгосрочную стратегию покупки и удержания. Краткосрочные инвесторы обычно надеются купить собственность, внести улучшения и корректировки, которые могут увеличить чистый операционный доход (NOI) собственности, и перепродать собственность с целью получения прибыли в течение 1-5 лет.Напротив, инвесторы, занимающиеся покупкой и удержанием, обычно планируют сохранить собственность в течение длительного периода, скажем, 20-30 лет, при этом получая годовой доход, который она обеспечивает. После этого они могут продать имущество или, в некоторых случаях, передать его своим наследникам.

Хотя запланированный период владения может меняться в зависимости от предпочтений инвестора или рыночных условий, по-прежнему важно создать надежную стратегию внедрения. Для инвесторов, которые знают, что они будут сидеть на собственности только в краткосрочной перспективе, такие вещи, как Необходимо учитывать штрафы за досрочное погашение (сборы за досрочное погашение кредита), а также то, брать ли ссуду с фиксированной, регулируемой или гибридной ставкой.Напротив, инвесторы, занимающиеся долгосрочными закупками и удержанием, обычно меньше заботятся о штрафах за досрочное погашение и, когда это возможно, будут искать более долгосрочные ссуды с фиксированной ставкой. Хотя как краткосрочные, так и долгосрочные периоды владения могут быть прибыльными, если вы инвестируете с одним или несколькими партнерами, вам нужно убедиться, что все понимают, когда следует продавать недвижимость. Например, инвестору, который хочет перевернуть собственность за 18 месяцев, вероятно, не следует инвестировать с партнером, который хочет, чтобы их внуки унаследовали их долю в собственности.

Стратегии создания добавленной стоимости при инвестировании в квартиры

Во многих случаях инвесторы, впервые инвестирующие в квартиры, захотят найти недвижимость, которая нуждается в значительном улучшении, будь то физическая модернизация или более качественное управление. Эти свойства обычно называют «добавленной стоимостью». Например, инвестор может захотеть приобрести квартиру, заменить управляющую компанию, модернизировать квартиры, повысить арендную плату и использовать другие методы для сокращения затрат и увеличения прибыльности.

Кроме того, владельцы могут пожелать, чтобы арендаторы платили за собственный кабель (если он уже оплачивается зданием), а также за большую долю своих коммунальных услуг. Другие возможности создания добавленной стоимости включают поиск новых дополнительных источников дохода для вашей собственности, таких как торговые автоматы, складские помещения или новые парковочные места. Для менее интенсивных сделок с добавленной стоимостью, требующих лишь незначительного капитала, инвесторы могут выбрать самофинансирование ремонта. Однако для более крупных сделок с добавленной стоимостью, требующих значительного ремонта или восстановления собственности, инвестор может захотеть получить дополнительное финансирование.

Выбор места

Старая пословица «местоположение, местоположение, местоположение» одинаково верна как для многоквартирной недвижимости, так и для дома на одну семью. Независимо от того, где вы решите инвестировать в квартиру, чрезвычайно важно быть уверенным в выборе места. Прежде чем выбрать место, инвестор должен ознакомиться с информацией о районе, включая:

  • Данные о занятости и экономике

  • Экономическое состояние местных работодателей (особенно для небольших рынков)

  • Тенденции роста населения и населения

  • Данные о преступности и безопасности

Поскольку для того, чтобы квартира стала прибыльной инвестицией, очень важно, чтобы ее стоимость со временем росла, инвесторы должны обращать внимание на рынки, на которых стоимость может значительно вырасти в течение ожидаемого периода владения недвижимостью.Например, инвестор с горизонтом в 3-4 года может быть готов заплатить больше за многоквартирный дом в районе, где затраты в настоящее время растут. Напротив, инвестор с 20-летним горизонтом может искать недвижимость по более низкой цене в районе, который, по всей видимости, готов к росту в течение следующих 5-15 лет. Хотя невозможно предсказать будущее, создание ряда обоснованных рыночных предположений может помочь сузить вероятные возможности. Со временем это означает снижение рисков — и более высокую потенциальную прибыль.

Инвестиции рядом с вашим домом

Хотя покупка многоквартирной собственности рядом с вашим нынешним домом не обязательно идеальна, это может иметь определенные преимущества. Во-первых, вы, вероятно, уже знакомы с местным рынком, поэтому вы можете знать то, чего не знают другие инвесторы, что дает вам определенное преимущество. Кроме того, вам будет проще лично контролировать свою собственность, если вы живете поблизости, что делает вещи более удобными, особенно если вы сами управляете имуществом.

Поиск маклера по продаже коммерческой недвижимости

Большинство людей, покупающих дом на одну семью, будут делать это через агента по недвижимости; Точно так же большинство инвесторов, покупающих многоквартирный дом, захотят работать с брокером по коммерческой недвижимости.Хороший коммерческий брокер может помочь вам определить качественные квартиры в вашем районе, будет хорошо разбираться в основах инвестирования в недвижимость и, возможно, даже сможет помочь вам договориться о цене продажи. Хотя обращение к брокеру обычно облегчает процесс поиска здания, это не единственный способ. Вы также можете напрямую связаться с владельцами многоквартирных домов в вашем районе, чтобы определить, заинтересован ли владелец в продаже. Это может быть случайный процесс, но таким образом вы сможете найти скрытый драгоценный камень, особенно если продавец хочет быстро избавиться от собственности из-за внешних обстоятельств.

Поиск брокера по коммерческой / многоквартирной ссуде

Если вы собираетесь использовать ссуду для покупки многоквартирного дома, возможно, вы захотите работать с брокером по многоквартирному ссуду и / или консалтинговой фирмой. Хотя каждый индивидуальный инвестор решает, хочет ли он использовать брокера или обратиться к кредитору напрямую, использование опытного посредника может иметь множество преимуществ, особенно для новых заемщиков. Хороший консультант может использовать свой опыт и отношения, чтобы помочь вам выбрать лучший вариант финансирования для вашей индивидуальной ситуации и целей.Они также могут помочь с более обременительными и запутывающими аспектами процесса подачи заявки на коммерческий кредит, такими как документация и отчеты третьих сторон, а также поиск сделки с несколькими кредиторами, чтобы добиться лучших условий для заемщика.

Это особенно характерно для многосемейных кредитов Freddie Mac, Fannie Mae и HUD, поскольку эти ссуды обычно включают более сложную документацию и процесс подачи заявки. Консультационные фирмы по вопросам долга обычно взимают от 0,75% до 2% от общей суммы кредита, что может показаться большой суммой, но, по нашему опыту, в целом это отличное вложение.Конечно, это то, что мы делаем, поэтому у нас может быть некоторая предвзятость, но, по правде говоря, получение правильного кредита может значительно сэкономить вам на выплатах процентов, штрафах за досрочное погашение, затратах на рефинансирование и других сборах в течение срока ваших инвестиций. .

Право на получение многоквартирной ссуды

Как мы уже упоминали ранее, подавляющее большинство многоквартирных домов приобретается в ссуду. Долг увеличивает кредитное плечо, а это означает, что чем меньше денег вам нужно вложить, тем большую относительную прибыль вы получите от инвестиций.Подумайте об этом так: вы бы предпочли положить 4 доллара и получить 8 долларов позже, или вы бы предпочли положить 1 доллар и получить те же 8 долларов позже? Большинство умных инвесторов выберут второй вариант, так как это означает, что они могут реинвестировать остальные 3 доллара в такие же прибыльные инвестиции. Хотя проценты и сборы могут сделать ссуды на квартиру дорогими (это означает, что ваши 8 долларов могут быть больше похожи на 6,50 долларов), с правильной ссудой инвесторы могут получить экспоненциально большую прибыль от собственности.

Однако, чтобы получить многоквартирный кредит, вам сначала нужно получить одобрение.Критерии утверждения варьируются в зависимости от кредиторов и типов ссуд, но в целом заемщикам необходимо иметь хороший кредит (обычно лучше 660+) и от 25 до 30% от общей суммы ссуды в качестве первоначального взноса. Кроме того, сама недвижимость должна иметь коэффициент покрытия долга или DSCR 1,25–1,30x. Это означает, что доход здания должен будет превышать годовое обслуживание долга как минимум на 25-30%.

Документация для подачи заявки на получение ссуды на квартиру

В процессе подачи заявки заемщикам также потребуется значительный объем документации, включая оценку и другие необходимые отчеты сторонних организаций.Заемщикам, как правило, придется оплачивать все это самостоятельно. Требуемая документация и отчеты обычно включают:

  • Оценка: Оценка пытается определить текущую рыночную стоимость собственности. Как правило, он должен проводиться профессиональным оценщиком, имеющим в настоящее время лицензию в районе, в котором расположена недвижимость. Оценщики обычно используют комбинацию методов, в том числе:

    • Доходный подход, который оценивает стоимость недвижимости на основе ее дохода.

    • Подход сравнения продаж, который оценивает стоимость недвижимости на основе недавних продаж близлежащих аналогичных объектов.

    • Затратный подход, который оценивает стоимость собственности на основе оценочной стоимости ее восстановления, плюс стоимость земли и минус любые амортизационные отчисления.

  • Оценка физических потребностей / Отчет о состоянии собственности / Технический отчет: В этом отчете рассматривается текущее состояние квартиры, чтобы определить, когда необходимо отремонтировать или заменить определенные компоненты.Это используется для расчета требуемых резервов замены, которые представляют собой средства, ежегодно откладываемые на ожидаемые будущие затраты на ремонт. Эти отчеты могут быть запрошены множеством квартирных кредиторов, но чаще всего они требуются для многоквартирных ссуд HUD и Fannie Mae / Freddie Mac.

  • Экологическая оценка фазы I: Экологическая оценка фазы I (ESA) исследует объект на предмет экологических проблем, таких как загрязнение, которые могут представлять угрозу для нынешних / будущих жителей или окружающего сообщества.ESAs фазы II и фазы III могут потребоваться, если при первоначальной оценке фазы I были обнаружены проблемы или свидетельства загрязнения. ESAs этапа I не всегда могут требоваться кредиторами, но часто требуются.

  • Отчет о праве собственности: Отчет о праве собственности гарантирует, что нет никаких юридических претензий на право собственности, которые могли бы заменить ваши собственные.

  • Обследование собственности: Обследование фиксирует границы собственности, а также определяет какие-либо сервитуты и / или другие проблемы с правом собственности, которые могут повлиять на использование собственности.Это не всегда требуется кредиторами, особенно если имеется отчет за последние несколько лет, однако это чаще требуется, когда известно, что существуют потенциальные проблемы с правом собственности.

  • Отчет о сейсморазведке: Обычно требуется только в районах, где часто случаются землетрясения, например в Южной Калифорнии.

  • Отчет о зонировании: Иногда может потребоваться, когда есть потенциальные проблемы или путаница в отношении статуса зонирования собственности.

Квартирные ссуды без права регресса

Прежде чем рассматривать отдельные типы ссуд, очень важно определить ссуду с регрессом или без регресса. Если ссуда является регрессом, кредитор может вернуть ваши личные активы, чтобы потребовать погашения неоплаченного долга. Например, в большинстве штатов домашняя ипотека полностью подлежит регрессу. Напротив, многие ссуды на коммерческую недвижимость не имеют права регресса, что означает, что кредитор может вернуть только определенное обеспечение по ссуде (т.е. многоквартирный дом) и не может преследовать личные активы заемщика, такие как дом или автомобиль, для погашения долга заемщика. Однако почти все ссуды без права регресса поставляются со стандартными исключениями «плохих парней», которые предусматривают, что если заемщик совершает определенные действия «плохих парней», например, намеренно вводит кредитора в заблуждение, ссуда становится финансовым инструментом с полным правом регресса.

Типы ссуд: HUD, агентские ссуды, банки и CMBS

Банковские ссуды — не всегда лучший вариант

Легкая покупка многоквартирного дома (12-шаговое руководство)

Это руководство содержит все, что вам нужно знать, чтобы купите многоквартирный дом и решите, будет ли это для вас хорошей инвестицией.

Для большинства новых инвесторов покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, которую слишком сложно или дорого достичь. Раньше я сам так думал, пока не закрыл свой первый 12-ти квартирный дом, и понял, что весь процесс не сильно отличается от процесса, который я уже научился покупать меньшую арендуемую недвижимость. Самым большим преимуществом является масштаб: за одну покупку я смог удвоить свой портфель, при этом покупая актив у многих арендаторов, чтобы снизить риск. нескольких пустующих единиц, наносящих ущерб моему денежному потоку.

Хотя входной барьер может показаться высоким, поскольку некоторые жилые комплексы требуют первоначального взноса в размере 100 000 долларов и более, не все квартиры такие дорогие. Мы также обсудим несколько креативных вариантов финансирования, которые позволят вам приобрести квартиру. с первоначальным взносом, который намного меньше, чем вы могли подумать. В некоторых случаях вы действительно можете купить без уплаты денег.

Является ли покупка многоквартирного дома хорошей инвестицией?

При любых инвестициях важно учитывать доходность с поправкой на риск — сумму денег, которую вы можете надеяться заработать, несмотря на принимаемый вами риск.В целом, доходность многоквартирных домов с поправкой на риск высока, но она варьируется для каждой отдельной собственности, обычно в зависимости от покупной цены, по которой вы можете купить квартиру.

Вкратце: многоквартирные дома в целом являются хорошими инвестициями, но не каждый индивидуальный многоквартирный дом является хорошим вложением. Потенциальные инвесторы должны проявлять осторожность при оценке собственности и принимать во внимание множество факторов, включая состояние собственности, цену по сравнению с другими аналогичными объектами недвижимости, местные тенденции в области недвижимости, арендную илиСпрос на собственность в районе. Проще всего это сделать с помощью калькулятора арендуемой недвижимости, который позволяет прогнозировать прибыль, которую вы можете ожидать от покупки определенного жилого комплекса.

Однако людям всегда нужно место для жизни, и аренда квартиры часто является наиболее доступным вариантом жилья. В настоящее время в большинстве американских городов наблюдается нехватка доступного жилья, что является хорошим предзнаменованием для владельцев жилых комплексов, предлагающих доступное и среднее жилье. С другой стороны, в настоящее время строится большое количество новых роскошных квартир, и они первыми снизят арендную плату или освободятся, если экономика упадет.

Сколько обычно стоит покупка многоквартирного дома?

Средняя стоимость покупки многоквартирного дома действительно зависит от того, что вы определяете как многоквартирный дом. Если вы думаете о покупке дуплекса, триплекса или четырехуровневого и многоквартирного дома, то средняя стоимость резко снижается. На моем рынке я могу купить четырехэтажный дом с денежными потоками примерно за 100000 долларов, и, если бы я был готов жить в этой собственности, я мог бы использовать ссуду FHA и взлом дома, прожив в одной из квартир всего за 3.На 5% ниже.

Банки профинансируют все, что составляет четыре единицы или меньше, с помощью жилищной ипотеки, и все, что превышает 4 единицы, вам понадобится коммерческая ссуда. Лично я провожу черту так же, как и банки, и считаю, что все 4 единицы под «малым». многоквартирный дом »и что-то большее, чем« многоквартирный комплекс ».

Жилые комплексы могут стоить десятки миллионов долларов и более, если вы покупаете огромные многоэтажки с сотнями квартир. Тем не менее, есть середина небольших жилых комплексов, которые больше, чем 4plex, но все же достаточно доступны для большинства. инвесторы.

В таблице ниже показана средняя стоимость многоквартирного дома, которую вы можете ожидать. Обратите внимание, что более 50% всех многоквартирных домов было продано менее чем за 1 000 000 долларов за последние 12 месяцев.

Средняя цена продажи 9 Cash Back

Если вы думаете о покупке квартиры сложный, Умный может помочь.

Мы сотрудничаем с лучшими агентами, специализирующимися на инвестиционной недвижимости по всей стране, от крупных брендов и местных брокерских компаний с самым высоким рейтингом.

Агент, с которым мы связываем вас, может помочь вам найти недвижимость как на рынке, так и вне его, а также проведет вас через весь процесс.

Лучше всего то, что в штатах, где это разрешено, вы можете претендовать на возврат денежных средств в размере до 0,5% от стоимости покупки. При покупке на 750 000 долларов покупка с помощью Clever может вернуть вам в карман 3750 долларов после закрытия!

Найти агента бесплатно и нет никаких обязательств по продвижению вперед.

Сколько денег вы можете заработать, владея жилым комплексом?

Есть 4 основных способа заработать деньги, владея жилым комплексом:

  1. Доход от аренды — после того, как вы оплатите все свои расходы, у вас останется денежный поток, который вы можете потратить, когда захотите
  2. Оценка имущества — Часто именно здесь зарабатывается большая часть денег, поскольку многоквартирные дома стремительно росли в цене за последние 10 лет. Некоторые инвесторы даже готовы купить здание, которое просто окупается с доходом от аренды, потому что они уверены, что с благодарностью получат большую отдачу от своих инвестиций.
  3. Кредитное плечо — Если вы одалживаете в банке миллион долларов под 4% и используете его для покупки жилого комплекса с капитальной ставкой 8% (возврат инвестиций) — вы можете получить прибыль от разницы. Если вы сделаете это с миллионами долларов, вы можете получить огромную прибыль.
  4. Налоговые льготы — Недвижимость является одним из наиболее выгодных с точки зрения налогообложения инвестиций, поскольку вы можете обесценить свои вложения и списать проценты, уплаченные по ипотеке.

Вы можете узнать больше о 4 способах получения дохода от недвижимости в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость

Когда дело доходит до того, сколько денег вы можете заработать от инвестиций в многоквартирные дома, это зависит от того, насколько велики ваши инвестиции. делать.Вообще говоря, вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4 до 10% при покупке квартиры.

Плюсы вложения в многоквартирный дом

  • Высокий потенциал заработка: Вы можете увеличить свой портфель быстрее, купив одну большую квартиру, чем при аренде одной семьи.
  • Надежный денежный поток: Многоквартирные дома обеспечивают надежный источник дохода. Если некоторые из ваших квартир свободны или арендаторы не платят, у вас все равно есть другие квартиры, которые оплачивают ваши расходы.
  • Оценка актива: Как и вся недвижимость, многоквартирные дома являются ценным активом. Если вы больше не хотите управлять своим комплексом, вы можете продать его с прибылью через несколько лет.

Минусы инвестирования в многоквартирный дом

  • Сложнее диверсифицировать свое присутствие на рынке: Многоквартирные дома могут быть дорогими, и новым инвесторам сложно купить их много. Это означает, что сложно диверсифицировать свой портфель по разным классам рынка.
  • Более высокая текучесть кадров: Дома на одну семью обычно имеют долгосрочных арендаторов. Поскольку многоквартирным домам приходится иметь дело с большей текучестью жителей, владельцам необходимо тратить больше времени на поиск новых арендаторов и ремонт, чтобы подготовить свои квартиры к новым жильцам.
  • Большой первоначальный взнос: Покупка многоквартирного дома обычно обходится недешево и часто требует значительного первоначального взноса. Требуемый первоначальный взнос для стоимость многоквартирной собственности обычно выше, чем первоначальный взнос за аренду одной семьи.

12 шагов для покупки многоквартирного дома

Если вы хотите купить многоквартирный комплекс — вы можете следовать этому руководству из 12 шагов:

  1. Установите свои цели — Если вы не знаете, где вы идете, вы никогда не доберетесь туда. Спросите себя, чего вы хотите добиться от владения жилым комплексом, а затем работайте в обратном направлении, чтобы выяснить, какой доход вам нужно получить.
  2. Определите свой бюджет — Определите сумму, которую вы готовы потратить на покупку жилого комплекса.Убедитесь, что у вас достаточно денег для ремонта, а ваше портфолио должно быть разнообразным. Не рекомендуется размещать более 50% ваш инвестиционный портфель в одном объекте.
  3. Узнайте, как прогнозировать денежный поток — Здесь вам пригодится упомянутый выше калькулятор почечных свойств. Вы должны уметь моделировать перспективные сделки, чтобы знать, на чем сосредоточить свое время и энергию.
  4. Выберите рынок — Я рекомендую вам начать с изучения вашего местного рынка и моделирования нескольких сделок, чтобы увидеть, осуществимо ли это, прежде чем вы начнете искать вне штата.Гораздо проще управлять тем, на чем можно проехать, и вы Вы можете быть более уверены в том, что понимаете динамику соседства.
  5. Получите предварительное одобрение для финансирования — Поговорите с 3+ разными кредиторами и сравните их различные продукты и ставки. Рекомендуется предварительно получить как минимум 2 предложения, чтобы вы могли получить подробные расценки для сравнения, когда найдете свою недвижимость.
  6. Начать поиск недвижимости — Вы можете посмотреть на MLS, Loopnet и других веб-сайтах коммерческой недвижимости, а также наладить контакты с брокерами, у которых есть недвижимость вне рынка.Вы можете узнать здесь 5 советов по поиску выгодных предложений.
  7. Начать делать предложения — Не выходите из себя! Это инвестиции, и вам следует предлагать только ту цифру, которая имеет для вас смысл, даже если она значительно ниже прейскурантной цены.
  8. Осмотр — Убедитесь, что ваш многоквартирный комплекс находится в том же состоянии, в котором он рекламировался. Обязательно проверьте крышу, систему отопления, вентиляции и кондиционирования, сантехнику и электрические системы, так как они могут быть самыми дорогими, если они нуждаются в ремонте.
  9. Выберите компанию по управлению недвижимостью — Управляющая компания, которую вы выберете, принесет или разрушит ваши инвестиции, поэтому обязательно собеседуйте по крайней мере с 3 компаниями и выслушайте реальные отзывы некоторых из нынешних владельцев, которыми они управляют. для.
  10. Блокировка вашего финансирования — Вернитесь к тем же кредиторам, которые вас предварительно одобрили, и принесите фактическую сделку, которую вы нашли, чтобы вы могли сравнить ставки. Выберите кредитора, и он возьмет ваш личный финансовый отчет и предоставит вам полную информацию. одобренный.
  11. Последний день работы — Поздравляем! Приготовьтесь подписать массу документов, а затем отметьте свои достижения.
  12. Расширение вашего портфеля — После того, как вы стабилизируете свои вложения и начнете генерировать денежный поток, пора повторить этот процесс и начать искать свои следующие инвестиции!

Для более подробного объяснения вы можете прочитать наше подробное руководство о том, как приобрести инвестиционную недвижимость.

Пример — покупка 12-квартирного дома

Картинка выше не очень хороша, но, вероятно, это лучшая инвестиция, которую мы с партнером сделали на сегодняшний день.Это 12-квартирный комплекс, который мы с партнером купили несколько лет назад в необработанном виде и вернули его к жизни.

Мы приобрели здание у инвестора, который недавно спас здание от заколки, но не сделал ничего большего. Блоки были в грубой форме и имели структурные проблемы, протекающие крыши, проблемы с канализацией и поврежденные интерьеры.

Мы купили весь комплекс примерно за 270 000 долларов, или 22 500 долларов за дверь. В тот момент, когда мы закрылись, мы пригласили нашу команду и установили новые крыши, починили канализацию, переделали выверку и начали ремонт квартир по мере их освобождения (3 единицы были пустует, 2 жильца не платят).В течение следующего года мы завершили ремонт и повысили среднюю арендную плату с 550 до 650 долларов. По нашим расчетам, мы увеличили стоимость этого жилого комплекса более чем на 100%, как мы сейчас оцениваем. стоимость этой собственности — 600 000 долларов, а ремонт стоил всего около 130 000 долларов.

Эта недвижимость теперь приносит нам денежный поток более 2000 долларов после покрытия всех наших расходов.

5 советов по покупке многоквартирного дома

Вы уверены, что жилой комплекс — правильное вложение для вас? Вот пять профессиональных советов, которые помогут сделать процесс покупки гладким.

1. Станьте партнером опытного агента по недвижимости.

Когда дело доходит до покупки жилых комплексов, многие лучшие объекты недвижимости никогда не выходят на рынок и продаются агентами, имеющими связи со своими клиентами, которые, как они знают, могут закрыть.

Если вы серьезно относитесь к покупке многоквартирного дома, вам нужен агент, ориентированный на инвесторов и имеющий доступ к множеству продавцов, которые хотят продать, но не хотят выставлять свою недвижимость на рынок. Если ты не уверен Где найти одного из этих агентов, Клевер может помочь.

Свяжитесь с опытным агентом, чтобы купить квартиру

Clever может подобрать вам лучших агентов, которые специализируются на квартирах!

2. Выберите тип недвижимости

Существует довольно много разных типов многоквартирных домов: высотные, средние, садовые и жилые дома, среди прочего. Обязательно оцените текущие тенденции в сфере недвижимости в вашем районе, прежде чем решать, какой тип покупать, поскольку популярность будет варьироваться. по регионам. Ваш агент по недвижимости может дать рекомендации на основе того, что они видят в своей повседневной работе.

Вам также необходимо решить, хотите ли вы новый жилой комплекс или тот, который потребует некоторого ремонта. Обычно можно найти более выгодные варианты, но они требуют больших временных затрат и внимательного отношения к недооцененной собственности.

3. Посетите несколько домов и сделайте свою домашнюю работу

Не покупайте первое, что увидите. Изучите местный спрос, проведите осмотр, чтобы получить представление о состоянии дома, и посетите как можно больше объектов.

Соотношение арендаторов и собственников в регионе может быть хорошим индикатором вероятности успеха ваших инвестиций. Города, в которых арендаторов больше, чем собственников, будут иметь больший спрос на квартиры, поэтому обязательно изучите эту статистику, прежде чем совершать покупку.

4. Разберитесь в финансовом процессе и введите номера

Чтобы купить инвестиционную недвижимость, вам нужно будет внести 20% первоначальный взнос, а также вам нужно будет оплатить страхование, ипотечные платежи, расходы на техническое обслуживание и управление. , и маркетинговые расходы.

Расходы на содержание могут существенно снизить вашу прибыль. Перед покупкой комплекса узнайте местные расценки на некоторые из наиболее распространенных ремонтов, таких как перекраска фасада здания и интерьера квартир на случай, когда арендаторы выйди.

Убедитесь, что после всех этих расходов вы все равно будете в плюсе. Нет ничего хуже, чем владеть многомиллионным жилым комплексом, который ежемесячно теряет ваши деньги.

5. Выберите подходящего кредитора

Существует три распространенных типа ссуд для многоквартирных домов (не считая жилищных ссуд для зданий менее 4 единиц:

  • Квартирные ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды предлагают высокий LTV (ссуды) отношения к стоимости) и находятся в диапазоне от 750 000 до 6 миллионов долларов.Fannie Mae, Freddie Mac и FHA предлагают этот тип ссуды. Типичные ставки составляют 3,5-6%.
  • Банковский баланс Квартирные ссуды : Многие местные кредиторы любят давать ссуды инвесторам для покупки квартир. Вы можете рассчитывать на срок кредита 20-25 лет, с воздушными выплатами от 3 до 15 лет и процентной ставкой от 3 до 6%
  • Варианты краткосрочного финансирования квартир: Эти кредиты предназначены для того, чтобы помочь инвесторам конкурировать с наличными деньгами покупателям, предлагая ипотеку в короткие сроки.Минимальная сумма кредита составляет 100 000 долларов США с LTV до 90%. Ставки высокие — 7,5-12%.

После того, как вы решили, какой тип ссуды подходит вам, начните исследовать предложения каждого отдельного кредитора. Каждый банк и кредитор разные, поэтому не забудьте изучить все возможные варианты. Небольшое повышение ставки может съесть вашу прибыль.

Часто задаваемые вопросы о покупке многоквартирного дома

Где найти многоквартирные дома на продажу?

Работа с агентом по недвижимости — лучший способ найти многоквартирные дома для продажи.Они могут использовать свою профессиональную сеть и MLS для отслеживания новых объявлений и оповещения вас о подходящей недвижимости для продажи. Помимо агента по недвижимости, вы можете найти объявления в местной газете и в Интернете.

Как вы оцениваете жилой комплекс?

Есть три способа оценки многоквартирного дома: подход продаж, подход замены и подход дохода. Из них наиболее распространен доходный подход.

Чтобы определить стоимость квартиры с использованием доходного подхода, начните с определения NOI.Умножьте ежемесячную арендную плату за единицу на количество квартир в здании и вычтите все эксплуатационные расходы. Затем разделите NOI на ставку капитализации, которая является общей для местоположения собственности. Вы можете узнать максимальную ставку, поговорив с агентами по недвижимости в вашем районе.

В качестве примера: если NOI на собственности составляет 30 000 долларов, а максимальная ставка — 0,12, стоимость собственности составляет 250 000 долларов.

Как вы финансируете многоквартирный дом?

Чтобы профинансировать многоквартирный дом, вам необходимо найти кредитора, который предлагает ссуды с государственной поддержкой, ссуды для баланса банка или варианты краткосрочного финансирования.Ставки и максимальные суммы ссуды варьируются в зависимости от типа ссуды. По сравнению с жилым Кредиторы, занимающиеся недвижимостью, и кредиторы коммерческой недвижимости, более склонны принимать решения о кредитовании на основании опыта заявителя в области инвестиций в недвижимость.

Как я могу купить инвестиционную недвижимость без денег?

В некоторых случаях продавцы готовы предложить продавцу финансирование для всей покупки или достаточно, чтобы покрыть первоначальный взнос у коммерческого кредитора. Лично у меня было несколько продавцов, желающих профинансировать наш первоначальный взнос на 3-5 лет, так что мы можем рефинансировать, но продавец еще не согласился на то, чтобы владелец профинансировал всю недвижимость.

Статьи по теме

Вам также могут понравиться

Как купить жилой комплекс

Готовы ли вы вывести свою игру в сфере недвижимости на новый уровень? Если в прошлом вы баловались инвестициями в одну семью, вы можете задаться вопросом, что будет дальше. Таким образом, это только вопрос времени, прежде чем вы обнаружите, что исследуете, как купить жилой комплекс в качестве вашего следующего коммерческого проекта аренды.

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей, но это может быть разумное вложение, особенно для инвесторов в недвижимость, которые уже имеют некоторый опыт в приобретении арендуемой собственности.Читайте дальше, чтобы узнать больше о финансах жилого комплекса.

Преимущества покупки жилого комплекса

Жилой комплекс — это многоквартирная недвижимость, состоящая из пяти и более квартир. Покупка жилого комплекса — важное решение, но у него есть несколько преимуществ перед дуплексом или подобной жилой недвижимостью.

Меньше риска

Жилые комплексы дороги, но они снижают риск и увеличивают потенциальную прибыль из-за большого количества квартир. В отличие от владельцев частных домов, владельцы квартир по-прежнему будут получать доход от аренды других зданий, если арендатор переезжает.

  • Возможность защитить свой поток доходов за счет более широкого набора арендаторов.
  • Сдвиг начала договоров аренды для управления арендной платой / имуществом (т. Е. Вы не хотите, чтобы срок действия договора аренды для всех единиц был выполнен одновременно).

Экономия на масштабе означает более низкие эксплуатационные расходы на единицу

  • Более низкие эксплуатационные расходы на единицу. Неожиданные затраты, такие как необходимость замены крыши, вызывают меньше проблем, поскольку они распределяются между всеми блоками.
  • Ratio Система выставления счетов за коммунальные услуги (RUB). Во многих старых многоквартирных домах единицы не имеют индивидуального учета коммунальных услуг, поэтому владельцы недвижимости используют эту систему. Это метод определения счета за коммунальные услуги жителя на основе единицы площади в квадратных футах, количества людей, проживающих в квартире, или их комбинации.
  • Улучшения юнита. Покупка оптом иногда может обеспечить более низкую стоимость единицы, необходимой для улучшений.

Квартиры экономичны с точки зрения налогообложения

Несмотря на то, что квартиры считаются коммерческой недвижимостью, они остаются жилыми и имеют немного более быстрый график амортизации, чем другие коммерческие активы.

Квартиры застрахованы от инфляции

Средний срок аренды квартиры обычно составляет один год, что позволяет домовладельцу отслеживать рыночные ставки арендной платы. Ставки аренды имеют тенденцию расти вместе с инфляцией. Напротив, коммерческая аренда обычно блокируется на три или пять лет или увеличивается на 1% ежегодно.

Утверждение ссуды основывается на финансовых характеристиках собственности.

Кредиторы, как правило, больше сосредоточены на потенциале получения прибыли, чем на финансах инвестора.Их основная проблема заключается в том, не превысит ли доход от собственности требуемые выплаты инвестора.

  • Валовая арендная плата за вычетом расходов = Чистая операционная прибыль (NOI). Чистая операционная прибыль — это то, что оплачивает ваш кредит и дает вам возможность распределять доход между владельцами / инвесторами.

Возможности для получения дополнительного дохода

Инвесторы имеют множество возможностей для получения дополнительного дохода от таких удобств, как прачечная, тренажерный зал, бассейн или офисное помещение.Стоимость инвестиций в эти удобства распределяется по всем единицам. Затраты довольно легко окупить, взимая плату за эти удобства.

Такая простая вещь, как передача счета за мусор от арендодателя к арендатору, может увеличить вашу инвестиционную стоимость на несколько тысяч долларов из-за эффекта масштаба.

Типы жилых комплексов

Прежде чем инвестировать, важно понять четыре типа жилых комплексов.

  • Зданиям класса А, как правило, меньше десяти лет, и в них есть множество удобств.
  • Зданиям класса В не исполнилось 20 лет. Они содержатся в хорошем состоянии, но в них меньше удобств, чем в зданиях класса А.
  • Зданиям класса C не более 30 лет, в них практически отсутствуют удобства и могут потребоваться некоторые ремонтные работы.
  • Здания класса D — это старые единицы, как правило, в районах с низким доходом. В них нет удобств и часто требуется значительный ремонт.

Финансы, которые следует учитывать при выборе недвижимости

Когда вы начинаете рассматривать различные коммерческие объекты, необходимо учитывать несколько финансовых факторов.

  • Прокат рулонов. Этот документ поможет вам определить проблемы с денежными потоками в будущем на основе истории вашего арендатора. В нем указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, а также количество кроватей и ванных комнат. Он также содержит информацию об именах нынешних арендаторов, условиях каждого договора аренды и суммах гарантийного депозита.
  • Показатели заполняемости. Этот расчет показывает, сколько вашего времени занимают арендаторы, платящие аренду. Это также помогает контекстуализировать стоимость обслуживания, которая обычно составляет 40% дохода, получаемого от аренды и других источников.
  • Количество вакансий. Кредиторы, оценщики и андеррайтеры используют этот расчет для оценки эффективной арендной платы (валовой потенциальный доход за вычетом вакансий).
  • В зависимости от рыночных условий, класса активов и других факторов можно было ожидать 5-15%.

Анализ местоположения и стоимости

При выборе местоположения следует учитывать несколько важных моментов. Эти факторы включают данные о занятости и экономике в этом районе, данные о преступности и безопасности, а также возможность повышения стоимости собственности в течение следующих нескольких лет.

Помимо соображений местоположения, вы должны учитывать несколько важных элементов стоимости.

Счет за коммунальные услуги

Общие коммунальные услуги могут создать проблему, если арендаторы, которые не оплачивают счет, сами чрезмерно используют коммунальные услуги и увеличивают ваши расходы. Во многих случаях собственники внедряют систему пропорциональных коммунальных услуг, в которой ежемесячные коммунальные расходы делятся на количество единиц. Часть счета каждого арендатора определяется размером, количеством спален, ванных комнат и т. Д.

Риски для здоровья

Как упоминалось в разделе документации, недвижимость необходимо проверить на предмет потенциальных рисков для здоровья. Старые объекты, как правило, более опасны, поскольку могут подвергаться воздействию таких загрязняющих веществ, как свинцовая краска или асбест. Новый владелец несет ответственность за решение этих проблем, которые могут оказаться дорогостоящими. Вы должны подумать, стоят ли эти расходы для вас, или вам следует поискать в другом месте.

Расходы на страхование

Старые здания или здания в более ветхих районах, как правило, имеют более высокие затраты на страхование.Рассматривая недвижимость, вы всегда должны спрашивать о текущих расходах на страхование. Вам также следует проконсультироваться с несколькими другими страховщиками, чтобы убедиться, что текущий владелец не переплачивает или недоплачивает.

Проблемы с оборудованием

Есть еще несколько проблем с оборудованием, которые могут вызвать дополнительные расходы для инвесторов. Сантехника, требующая ремонта, может быть дорогостоящей, а также увеличивает риск загрязнения. Проблемы с кровлей, например плоская крыша, могут вызвать проблемы с протечкой. По сравнению с кирпичными или бетонными фасадами здания с деревянными каркасами более подвержены гниению и более подвержены возгоранию.

Инвестиционные стратегии

Помимо первоначальных затрат, определенные типы собственности могут быть лучше в качестве краткосрочных или долгосрочных инвестиций.

  • Стабилизированная недвижимость или недвижимость с правом покупки и удержания. Эти свойства обычно описываются как 90% физического использования на срок более 90 дней. Важно понимать разницу между физической и экономической занятостью (например, аренда квартиры или сбор арендной платы).
  • нестабилизированные или добавленные свойства.Эти свойства обычно нуждаются в улучшенном управлении для решения проблемы отложенного обслуживания, неработающих единиц, проблем с оплатой арендаторами и т. Д. Владельцы отказываются от немедленного денежного потока сегодня, надеясь, что как только будут сделаны «улучшения», они узнают будущий прирост капитала и / или больший денежный поток завтра.

Рекомендации по ставке капитализации

Понимание вашей ставки капитализации (или ставки капитализации) имеет решающее значение. Это один из лучших способов определить потенциальную годовую прибыль от сдачи в аренду.

Формула выглядит следующим образом:

Чистая операционная прибыль (NOI) / рыночная стоимость (или цена покупки)

Например, если недвижимость имеет рыночную стоимость 800 000 долларов США и NOI 90 000 долларов США, ставка капитализации будет 8,9%. В целом, более высокая ставка капитализации лучше, поэтому, если вы сравниваете два объекта недвижимости, вам следует выбрать тот, у которого она выше.

Очень важно также глубоко погрузиться в понимание расходов по статьям. Скоро вы заметите разницу между хорошо управляемой недвижимостью и плохой.

Получение ссуды

Вам, вероятно, потребуется получить коммерческую ссуду для финансирования покупки жилого комплекса. Источники ссуды включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды.

  • Традиционное банковское кредитование (банки или кредитные союзы)
  • Кредитор, финансируемый государством (Fannie Mae или Freddie Mac)

Квартирные ссуды варьируются от нескольких лет до 25 лет. Ссуды могут иметь фиксированную или регулируемую процентную ставку и, в зависимости от кредитора, могут сопровождаться штрафами за досрочное погашение.Это норма в сфере коммерческой недвижимости. Кредитное учреждение является вашим партнером и лучшим сторонником для правильной оценки всех пунктов комплексной проверки.

Обеспечение ссуды с регрессом означает, что кредитор может наложить арест на личное имущество заемщика в случае невыполнения обязательств. Ссуды без права регресса — это когда кредитор не может обращаться за личной собственностью заемщика в случае дефолта.

Как найти брокера

Было бы неплохо работать с брокерской или консалтинговой фирмой, предоставляющей многосемейные ссуды.Хороший консультант будет использовать личные отношения и поможет вам найти лучший вариант финансирования, соответствующий вашей ситуации и целям. Они также могут помочь с аспектами финансирования, которые сбивают с толку, включая документацию, и убедиться, что вы получаете наилучшие условия заимствования.

Соответствие требованиям для получения ссуды

Поскольку долг увеличивает леверидж, чем меньше денег вы вкладываете вначале, тем большую относительную прибыль вы можете получить. Критерии одобрения различаются в зависимости от типа ссуды, но, как правило, кредитору нужен хороший кредит (660+), чтобы его рассмотрел кредитор.

Заемщикам также часто приходится вносить около 25% от общей суммы кредита в качестве первоначального взноса. Ваш кредитный рейтинг и ваш депозит будут играть ключевую роль в определении вашей процентной ставки.

Необходимая документация

Может быть сложно разобраться в более сложных заключительных этапах покупки жилого комплекса. Вы подошли к заключительному этапу, поэтому обязательно выполните следующие действия, чтобы подготовить необходимую документацию для закрытия объекта.

Оценка

Перед покупкой необходимо пройти профессиональную оценку объекта недвижимости.Оценщики могут использовать несколько методов:

  • Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на основе ее потенциального дохода.
  • Подход сравнения продаж оценивает стоимость комплекса на основе продаж аналогичных объектов недвижимости.
  • Затратный подход учитывает предполагаемую стоимость восстановления собственности плюс стоимость земли за вычетом амортизации.

Оценка физических потребностей

В этом отчете указывается текущее состояние собственности и определяется, что необходимо отремонтировать или заменить.Исходя из этой информации, вы можете рассчитать запасы замены, которые, как ожидается, потребуются вам каждый год для ремонта.

Этап I экологическая оценка

В этом отчете проводится проверка объекта на предмет экологических проблем, которые могут представлять угрозу для жителей и общества. Если при первоначальной оценке обнаружено загрязнение, могут потребоваться оценки фазы II или фазы III.

Обследование собственности

В этом отчете фиксируются границы собственности.Он принимает к сведению любые проблемы с титулом, которые могут повлиять на использование собственности.

Заключение

Жилые комплексы не дешевы. Тем не менее, если вы находитесь на этапе своей карьеры инвестора в недвижимость, когда вы готовы сделать следующий шаг, они могут стоить вложений. Прежде чем сделать решительный шаг, поговорите с другими людьми, которые сделали решительный шаг в сфере коммерческой недвижимости. Используя этот список в качестве отправной точки, вы можете обнаружить, что ваше исследование открывает двери, которые, по вашему мнению, в противном случае были закрыты.

Последнее обновление 20.10.20

Покупка многоквартирного дома: руководство для начинающих на 2020 год

Покупка многоквартирного дома может показаться сложной задачей и дорогостоящим вложением, но владение арендным комплексом также может быть очень прибыльным . Это руководство для новичков содержит советы и рекомендации, которые помогут вам принимать правильные решения.

отметка: Является ли покупка жилого комплекса хорошей инвестицией?

Покупка жилого комплекса может стать отличным вложением, если вы сделаете домашнюю работу и сделаете покупку в правильном месте и по правильной цене.Вы также должны убедиться, что ваша собственность находится в хорошем состоянии и что ваша аренда продается надлежащим образом, обеспечивая низкий уровень вакантных площадей.

В первую очередь следует подумать о том, является ли покупка определенного жилого комплекса хорошей инвестицией и есть ли у вас время для управления недвижимостью. Легче управлять несколькими небольшими арендуемыми объектами недвижимости, и с арендаторами легче работать в индивидуальном порядке. С жилым комплексом вы можете столкнуться с большим количеством потенциальных вакансий и крупномасштабных проблем.

Вообще говоря, большинство многоквартирных домов — хорошее вложение. Однако не каждое здание автоматически является хорошей инвестицией. Каждую из них следует оценивать отдельно. Вы должны учитывать такие вещи, как возраст, состояние собственности, цена за квадратный фут (по сравнению с остальным рынком) и местный рынок недвижимости. Знание того, как рассчитать цену за квадратный фут, ставки капитализации и как искать компромиссы, имеет решающее значение.

Что делает многоквартирный дом безопасным и стабильным вложением средств, так это тот факт, что когда вы владеете зданием или многоквартирным комплексом, в вашем портфеле будет несколько отдельных квартир.Поэтому, когда некоторые из них будут вакантными, у вас, скорее всего, будут заполнены другие, а это значит, что вы не потеряете столько денежных средств. А когда вы будете полностью сыты, у вас будет гораздо больший поток доходов. Многоквартирный дом позволяет расширить портфолио всего за одну покупку.

Дополнительно многоквартирные дома, как и вся недвижимость, ценятся. Даже если вы выходите на уровень безубыточности, повышение стоимости в течение 5–10–20 лет может обеспечить хорошую прибыль.

Обратной стороной является то, что многоквартирные дома, как правило, требуют значительного первоначального взноса.Здания обычно намного дороже, чем средний дом. Это также существенно удорожает 20% -ный первоначальный взнос. Вы должны рассчитывать на внесение первоначального взноса в размере более 100000 долларов, поскольку даже самые доступные здания с несколькими квартирами будут стоить более 500000 долларов.

Еще одним недостатком многоквартирного дома является то, что вы будете работать с несколькими арендаторами. С арендуемой недвижимостью вы можете найти арендатора на 12 месяцев, а затем регистрироваться каждые несколько недель. В многоквартирном доме у вас может быть 6-8 жильцов, у которых вы регулярно заселяетесь, а затем вам, возможно, придется рекламировать открытие ваших других 6-8 квартир.Гораздо больше работы, чтобы поддерживать поступление дохода. Конечно, вы могли бы нанять управляющего недвижимостью и других сотрудников, но все это съедает вашу прибыль.

Многоквартирные дома также связаны с повышенными рисками ответственности и проблемами соблюдения правовых норм. Если у вас есть бассейн или фитнес-центр, существует еще больше потенциальных рисков. Они могут быть привлекательными и важными для успеха ваших инвестиций, но они могут быть как дорогими, так и требующими много времени заранее.

Из многоквартирных домов также труднее выйти.Обычно они продаются дольше. Поэтому жизненно важно, чтобы у вас как у инвестора были другие источники дохода на случай, если вы столкнетесь с проблемами и вам придется продать раньше, чем ожидалось.

знак решеткиСколько стоит многоквартирный дом?

Ценовые диапазоны для многоквартирных домов основаны на множестве факторов. Во-первых, это количество квартир в доме. Если вы рассматриваете дуплекс, триплекс или четырехуровневые многоквартирные дома, то цена относительно невысока по сравнению с многоэтажными домами, в которых могут быть сотни отдельных единиц.Однако, как новичок в области многоквартирных домов, вы, скорее всего, не собираетесь начинать с высотки. Вы, вероятно, ищете что-то посередине дороги, то есть что-то с 4-16 единицами.

Второй фактор касается местоположения здания. Квартиры в небольших сельских городах обычно дешевле, чем дома аналогичного размера в центре большого или даже среднего города. Однако здесь важно помнить, что арендная плата в этих районах также будет выше, поэтому более высокая цена может того стоить.

За последние 12 месяцев средняя цена продажи жилого комплекса составила 1 598 091 доллар. Однако средняя продажная цена составляла всего 238 400 долларов. Это означает, что многие многоквартирные дома обычно доступны для начинающих инвесторов. Вам не придется тратить миллионы долларов, чтобы начать работу, хотя этот вариант также доступен для вас.

знак решеткиСколько денег я могу заработать на многоквартирном доме?

Недвижимость и, в частности, жилой комплекс, могут приносить прибыль разными способами.Наиболее очевидным является использование недвижимости для получения дохода от сдачи в аренду. Вы также можете заработать на повышении стоимости недвижимости — жилые комплексы по-прежнему являются привлекательными инвестициями. Их ценность имеет тенденцию стремительно расти со временем. Даже если доход от аренды позволяет вам только окупиться, высокая стоимость недвижимости может обеспечить впечатляющую прибыль.

Другие варианты включают в себя использование собственности и ее налоговых льгот. Это более тонкие стратегии, и вам, вероятно, интересно, каков доход от аренды.Вы можете рассчитывать на ставку капитализации от 4% до 10% с любым жилым комплексом.

хэш-меткаКак купить жилой комплекс

Ваша первая покупка большого жилого комплекса может быть одновременно пугающей и захватывающей. Вот несколько простых шагов, которые помогут вам не сбиться с пути.

Типы жилых комплексов

Задайте себе несколько вопросов и поставьте перед собой цели. Какой тип здания вы хотите? Чего вы хотите достичь со зданием?

Есть четыре типа жилых комплексов:

  • Здания класса A: новые здания (как правило, возрастом менее 10 лет) с дополнительными удобствами, такими как фитнес-центр, бассейн или офисные помещения.
  • Здания класса B: Здания возрастом от 10 до 20 лет с меньшим количеством удобств, но еще не находящиеся в стадии ухудшения.
  • Здания класса C: Здания возрастом от 20 до 30 лет, которые могут не иметь никаких удобств и, вероятно, потребуют некоторого ремонта.
  • Здания класса D: старые здания, требующие масштабного ремонта.

Куда вы хотите инвестировать? Выбор рынка — один из важнейших факторов успеха ваших инвестиций.Рынок с негативными тенденциями может иметь катастрофические последствия, в то время как попадание на нужный рынок в нужное время может сделать многоквартирный дом одной из ваших лучших инвестиций.

На этом этапе также устанавливается бюджет. Помните, что во многих многоквартирных домах потребуется первоначальный взнос в размере 100 000 долларов и более. Убедитесь, что у вас есть в наличии такие наличные. Рассматривая свой бюджет, постарайтесь спрогнозировать свой денежный поток. В Интернете доступны калькуляторы арендуемой недвижимости, которые помогут вам определить свой ежемесячный и годовой доход.Постарайтесь быть консервативными с этими оценками. Оптимальный сценарий не всегда реалистичен.

Финансирование многоквартирных домов: предварительное подтверждение

Если у вас есть бюджет, целевой рынок и прогноз движения денежных средств, вы захотите начать получать предварительное одобрение для финансирования. Лучше поговорить как минимум с 3 кредиторами, чтобы убедиться, что вы получаете лучшую ставку. Постарайтесь получить предварительное одобрение по крайней мере 2, чтобы у вас были варианты. После того, как вы получите предварительное одобрение, вы можете приступить к поиску жилых комплексов, соответствующих вашему бюджету.

Ищите недвижимость и делайте предложения

Как только вы узнаете, что у вас есть варианты финансирования, вы можете начать поиск зданий, которые вам подойдут. Вам следует начать с поиска в Интернете — найти несколько зданий, которые вас заинтересуют, и начать делать предложения. Даже если ваши предложения ниже указанной цены, лучше всего протестировать рынок и найти сделку.

Начните проводить проверки. Многоквартирные дома — это большие инвестиции, поэтому внимательно осматривайте их.Задайте вопросы и ознакомьтесь с каждым блоком. Обратите особое внимание на крышу, сантехнику, HVAC и электрическую систему.

Потенциальная стратегия — попросить отзывы о здании или найти их в Интернете. Хотя некоторые из проблем в обзорах могут быть результатом плохого управления или других проблем, не связанных с самим зданием, в некоторых обзорах могут быть выявлены проблемы в отдельных единицах. Вы можете спросить, были ли проблемы решены или они возникнут с инвестициями.

Выберите компанию по управлению недвижимостью

Если жилой комплекс достаточно большой, вы, скорее всего, не будете управлять имуществом самостоятельно. Вы будете нанимать компанию по управлению недвижимостью, чтобы помочь с вашими инвестициями. Не менее важно инвестировать в правильный рынок. Управляющая компания сделает ваше вложение или сломает его.

Обязательно проведите тщательные обзоры нескольких компаний и получите расценки. Найдите некоторые из их обзоров в Интернете и ознакомьтесь с некоторыми другими объектами недвижимости, которыми они в настоящее время управляют.Есть ли общая проблема, которая возникает во всех их свойствах? Это может указать на потенциальную ошибку в компании.

Завершение сделки и финансирование

Как только вы найдете идеальное здание, вернитесь к этим кредиторам с фактической сделкой и завершите финансирование. Благодаря нескольким предварительным утверждениям вы сможете более точно сравнивать ставки и другие аспекты финансирования. Ваш кредитор, вероятно, потребует оценки перед завершением.

Убедитесь, что с заголовком нет проблем, и отчет об оценке будет возвращен в хорошем состоянии.Если в отчете обнаружены проблемы, о которых вы не знали, вы можете пересмотреть свои вложения. В противном случае, как только все будет подтверждено, вы можете закрыть сделку и подготовиться к сдаче в аренду!

Стабилизируйте свои инвестиции

Будьте готовы потратить несколько месяцев или лет на стабилизацию своих инвестиций и приведение всех финансов в порядок. Как только вы начнете привлекать арендаторов к автопилоту, вы можете даже подумать о расширении за счет нового многоквартирного дома.

знак решетки Покупка многоквартирного дома: часто задаваемые вопросы

Знак отметки

Какие виды ссуд доступны для многоквартирных домов?

Для зданий с 4 или менее квартирами покупателям доступны жилищные займы.Если в жилом комплексе более 4 квартир, есть три коммерческих варианта:

  • Ссуды, обеспеченные государством: Эти ссуды варьируются от 750 000 до 6 миллионов долларов и обычно требуют высокого отношения ссуды к стоимости. Ставки обычно составляют от 3,5% до 6%.
  • Банковские балансовые ссуды: это ссуды от местных кредиторов на срок от 20 до 25 лет. Иногда у них также выплачиваются воздушные шары на срок от 3 до 15 лет. Ставки также варьируются от 3% до 6%.
  • Варианты краткосрочного финансирования: они доступны в короткие сроки и имеют минимальную сумму в 100 000 долларов США.Ставки выше других вариантов на 7% 12%.

хэш-меткаКак правильно оценить жилой комплекс?

Самый распространенный способ оценки жилого комплекса — доходный подход. Этот подход делит чистую операционную прибыль (или NOI) на ставку капитализации.

  • NOI = (ежемесячная арендная плата за единицу x количество единиц) — все операционные расходы
  • Ставка капитализации = для большинства многоквартирных домов можно ожидать ставку капитализации от 4 до 10%. Вы можете поговорить с местными агентами по недвижимости или брокерами, чтобы определить более точную ставку капитализации.

Итак, если ваш NOI составляет 50 000 долларов, а максимальная ставка составляет 0,10, тогда стоимость собственности составляет примерно 500 000 долларов.

hash-markМогу ли я купить жилой комплекс с нулевой потерей денег?

Иногда продавцы предлагают продавцу финансирование, которое покрывает либо полную сумму покупки, либо только первоначальный взнос. Вы можете попросить продавца узнать, готов ли он сделать это предложение, но не ожидайте, что это произойдет в вашей ситуации.

hash-markСколько времени нужно на управление жилым комплексом?

Жилой комплекс, состоящий из нескольких отдельных единиц, слишком велик для того, чтобы один человек мог управлять им самостоятельно.Вам нужно будет нанять компанию по управлению недвижимостью, чтобы взять на себя повседневные операции. Вы можете работать с компанией по управлению недвижимостью, чтобы принимать определенные решения и решать любые возникающие важные вопросы.

Однако, по сути, управляющая компания может заменить вас. Другими словами, вы можете участвовать настолько, насколько захотите. Это делает подбор подходящей компании еще более важным для успеха вашего проекта.

15 советов по аренде недвижимости для первой покупки

Думаете о покупке инвестиционной недвижимости? Недвижимость стала источником многих самых богатых людей в мире, поэтому есть много причин думать, что это хорошее вложение.Однако эксперты сходятся во мнении, что, как и в случае с любыми инвестициями, лучше быть хорошо осведомленным, прежде чем нырять с сотнями тысяч долларов. Вот вещи, которые вам следует рассмотреть и изучить.

Ключевые выводы

  • Покупка инвестиционной собственности для получения дохода от аренды может быть рискованной.
  • Покупателям обычно требуется внести как минимум 20% предоплату.
  • Для того, чтобы стать арендодателем, требуется широкий спектр навыков, которые могут быть самыми разнообразными, от понимания основных законов об арендаторах до возможности починить протекающий кран.
  • Эксперты
  • рекомендуют иметь финансовую подушку на случай, если вы не сдадите недвижимость в аренду или если доход от аренды не покрывает ипотеку.

1. Готовы ли вы быть домовладельцем?

Вы разбираетесь в инструментах? Как вы ремонтируете гипсокартон или прочищаете туалет? Конечно, вы можете позвонить кому-нибудь, чтобы он сделал это за вас, или вы могли бы нанять управляющего недвижимостью, но это отразится на вашей прибыли. Владельцы недвижимости, у которых есть один или два дома, часто сами ремонтируют, чтобы сэкономить.

Конечно, это меняется по мере того, как вы добавляете новые объекты в свое портфолио. Лоуренс Перейра, президент King Harbour Wealth Management в Редондо-Бич, Калифорния, живет на Западном побережье, но владеет недвижимостью на Восточном побережье. Как человек, который говорит, что он совсем не пригоден, он заставляет это работать. Как? «Я собрал сплоченную команду уборщиков, разнорабочих и подрядчиков», — говорит Перейра.

Это не рекомендуется для новых инвесторов, но, когда вы научитесь инвестировать в недвижимость, вам не нужно оставаться на месте.

Если вы не из тех, кто умеет пользоваться услугами, и у вас нет лишних денег, то работа домовладельцем может вам не подойти.

2. Погашение личного долга

Опытные инвесторы могут иметь долг в рамках своей стратегии портфельных инвестиций, но среднему человеку следует избегать этого. Если у вас есть студенческие ссуды, неоплаченные медицинские счета или дети, которые скоро будут учиться в колледже, то покупка арендуемой недвижимости может быть неправильным шагом.

Перейра соглашается, что осторожность является ключевым моментом, говоря: «Нет необходимости выплачивать долг, если ваша прибыль от вашей недвижимости превышает стоимость долга.Это расчет, который вам нужно сделать ». Перейра предлагает иметь денежную подушку.« Не ставьте себя в положение, когда у вас не хватает денег для оплаты своего долга. Всегда имейте запас прочности ».

3. Обеспечьте первоначальный взнос

Инвестиционная недвижимость обычно требует большего первоначального взноса, чем недвижимость, занимаемая владельцем; у них более строгие требования к утверждению. 3%, которые вы, возможно, положили на дом, в котором вы сейчас живете, не будут работать для инвестиционной собственности.Вам потребуется как минимум 20% предоплата, учитывая, что ипотечное страхование не распространяется на арендуемую недвижимость. Вы можете получить первоначальный взнос за счет банковского финансирования, например, за счет личного кредита.

4. Найдите правильное место

Меньше всего вам хочется оставаться с арендуемой недвижимостью в районе, который приходит в упадок, а не стабильно или набирает обороты. Город или район, где население растет и выполняется план возрождения, представляют собой потенциальную возможность для инвестиций.

Выбирая выгодную арендуемую недвижимость, ищите место с низкими налогами на недвижимость, приличным школьным районом и множеством удобств, таких как парки, торговые центры, рестораны и кинотеатры. Кроме того, район с низким уровнем преступности, доступом к общественному транспорту и растущим рынком труда может означать увеличение числа потенциальных арендаторов.

5. Стоит ли покупать или финансировать?

Что лучше: купить за наличные или профинансировать инвестиционную недвижимость? Это зависит от ваших инвестиционных целей.Оплата наличными может помочь генерировать положительный ежемесячный денежный поток. Возьмем арендуемую недвижимость, покупка которой стоит 100000 долларов. С учетом дохода от аренды, налогов, амортизации и подоходного налога покупатель за наличные может получить 9 500 долларов годового дохода или 9,5% годовой прибыли от инвестиций в размере 100 000 долларов.

С другой стороны, финансирование может принести вам большую прибыль. Для инвестора, который вкладывает 20% в стоимость дома с добавлением 4% по ипотеке, после вычета операционных расходов и дополнительных процентов, прибыль составляет примерно 5 580 долларов в год.Денежный поток ниже для инвестора, но годовой доход в размере 27,9% на инвестиции в размере 20 000 долларов США намного выше, чем 9,5%, заработанные покупателем наличными.

6. Остерегайтесь высоких процентных ставок

Стоимость заимствования денег может быть относительно низкой в ​​2020 году, но процентная ставка по инвестиционной собственности, как правило, выше, чем традиционная процентная ставка по ипотеке. Если вы все же решите профинансировать покупку, вам понадобится небольшая выплата по ипотеке, которая не будет слишком сильно влиять на вашу ежемесячную прибыль.

7. Рассчитайте маржу

Фирмы с Уолл-стрит, покупающие проблемную недвижимость, стремятся получить доход от 5% до 7%, потому что, помимо прочих расходов, им нужно платить персоналу. Физические лица должны поставить цель — 10% прибыли. Оцените расходы на содержание в размере 1% от стоимости недвижимости ежегодно. Другие расходы включают страхование домовладельцев, возможные сборы ассоциации домовладельцев, налоги на имущество, ежемесячные расходы, такие как борьба с вредителями и озеленение, а также регулярные расходы на техническое обслуживание при ремонте.

8. Инвестируйте в страхование арендодателя

Защитите свои новые инвестиции: в дополнение к страхованию домовладельцев рассмотрите возможность приобретения страховки домовладельца. Этот тип страхования обычно покрывает имущественный ущерб, потерянный доход от аренды и защиту ответственности — в случае, если арендатор или посетитель получит травму в результате проблем с обслуживанием собственности.

Чтобы снизить свои расходы, выясните, разрешит ли страховая компания объединить страховку домовладельца со страховкой домовладельца.

9. Фактор непредвиденных затрат

Доходы от сдачи в аренду отнимают не только расходы на содержание и содержание. Всегда есть вероятность возникновения чрезвычайной ситуации — например, повреждения крыши в результате урагана или прорыва труб, разрушающего пол на кухне. Планируйте откладывать от 20% до 30% вашего дохода от аренды на такие расходы, чтобы у вас был фонд для своевременного ремонта.

10. Избегайте фиксации верха

Заманчиво поискать дом, который можно получить по выгодной цене и сдать в аренду.Однако, если это ваша первая собственность, это, вероятно, плохая идея. Если у вас нет подрядчика, который выполняет качественные работы по дешевке, или если вы не умеете масштабно ремонтировать дом, вы, вероятно, заплатите слишком много за ремонт. Вместо этого ищите дом по цене ниже рыночной и требующей лишь незначительного ремонта.

11. Расчет операционных расходов

Эксплуатационные расходы на вашу новую недвижимость будут составлять от 35% до 80% вашего валового операционного дохода. Если вы берете 1500 долларов за аренду, а ваши расходы составляют 600 долларов в месяц, вы получаете 40% операционных расходов.Для еще более простого расчета используйте правило 50%. Если арендная плата, которую вы взимаете, составляет 2000 долларов в месяц, рассчитывайте заплатить 1000 долларов в качестве общих расходов.

12. Определите свой доход

Какова ваша прибыль на каждый вложенный доллар? По акциям доходность наличными может составлять 7,5%, а по облигациям — 4,5%. Прибыль в размере 6% за первый год работы арендодателем считается нормальным явлением, особенно потому, что со временем эта цифра должна расти.

13. Купите недорогой дом

Чем дороже дом, тем больше будут ваши текущие расходы.Некоторые эксперты рекомендуют начинать с дома за 150 000 долларов в многообещающем районе. Кроме того, эксперты советуют никогда не покупать самый красивый дом на продажу в квартале, как и худший дом в квартале.

14. Знайте свои юридические обязательства

Владельцы аренды должны быть знакомы с законами об арендодателях и арендаторах в своем штате и регионе. Например, важно понимать права ваших арендаторов и свои обязанности в отношении гарантийных депозитов, требований к аренде, правил выселения, справедливого жилья и многого другого, чтобы избежать юридических проблем.

15. Оцените риски и награды

Принимая каждое финансовое решение, вы должны определить, стоит ли отдача от возможных рисков. Имеет ли для вас смысл инвестировать в недвижимость?

Награды
  • Поскольку ваш доход является пассивным, несмотря на первоначальные вложения и расходы на содержание, вы можете зарабатывать деньги, вкладывая большую часть своего времени и энергии в свою обычную работу.

  • Если стоимость недвижимости возрастет, ваши инвестиции также увеличатся в цене.

  • Вы можете сдать недвижимость в самостоятельную ИРА (SDIRA).

  • Доход от аренды не включается в ваш доход, облагаемый налогом на социальное обеспечение.

  • Проценты, которые вы платите по ссуде на инвестиционную недвижимость, не облагаются налогом.

  • Если не считать очередного кризиса, стоимость недвижимости в целом более стабильна, чем фондовый рынок.

  • В отличие от инвестирования в акции или другие финансовые продукты, которые вы не можете увидеть или потрогать, недвижимость является материальным физическим активом.

Риски
  • Хотя доход от аренды является пассивным, с арендаторами может быть сложно иметь дело, если вы не пользуетесь услугами компании по управлению недвижимостью.

  • Если ваш скорректированный валовой доход (AGI) превышает 200 000 долларов США (холостой) или 250 000 долларов США (совместная регистрация в браке), то с вас может взиматься дополнительный налог в размере 3,8% от чистого инвестиционного дохода, включая доход от аренды.

  • Доход от аренды может не покрывать полную сумму ипотечного платежа.

  • В отличие от акций, вы не можете мгновенно продать недвижимость, если рынки ухудшаются или вам нужны наличные.

  • Стоимость входа и выхода может быть высокой.

  • Если у вас нет арендатора, вам все равно нужно оплатить все расходы.

Последнее слово

Будьте реалистичны в своих ожиданиях. Как и в случае с любыми другими инвестициями, аренда недвижимости не принесет сразу большой ежемесячной зарплаты, и выбор неправильной собственности может стать катастрофической ошибкой.

Для вашей первой аренды жилья рассмотрите возможность работы с опытным партнером.Или сдавайте на время собственный дом в аренду, чтобы проверить свою склонность стать домовладельцем.

Как купить жилой комплекс

Если вы ищете источник дохода и (возможно) прирост капитала, вы можете подумать о покупке жилого комплекса. Существуют ключевые различия между владением более крупной недвижимостью, подобной этой, и владением арендуемой недвижимостью на одну или несколько семей. Понимание этих различий поможет вам решить, стоит ли покупать жилой комплекс.

Жилой комплекс обычно классифицируется как жилая недвижимость с пятью и более квартирами. По сравнению с односемейными резиденциями, дуплексами, триплексами и четырьмя комплексами, квартиры предлагают инвесторам привлекательные преимущества. Однако есть и некоторые дополнительные сложности.

Достоинства ЖК

Жилые комплексы, как правило, значительно дороже, чем небольшие многоквартирные дома. Однако на самом деле они помогают снизить риск, увеличивая при этом потенциальную прибыль.Поскольку у них много квартир, владельцы многоквартирных домов не подвергаются такому риску в случае появления вакансий. В отличие от дома, сдаваемого в аренду на одну семью, когда один арендатор переезжает, у владельца остается доход от других занимаемых квартир для покрытия расходов.

Эффект масштаба означает, что затраты на техническое обслуживание ниже на единицу. Например, затраты на новую крышу распределяются между всеми блоками в здании. Владельцы квартир могут получать дополнительный доход, взимая плату за дополнительные удобства.Сюда могут входить услуги прачечной, торговые автоматы, парковочные места и улучшения. Владельцы арендуемой недвижимости также имеют право на определенные налоговые вычеты.

Когда инвестор обращается к кредитору за финансированием, одобрение больше основывается на финансовых характеристиках собственности, чем на финансах заемщика. Кредиторов больше волнует, покроет ли доход от собственности выплаты, чем кредитный рейтинг заемщика.

Стоимость недвижимости в значительной степени определяется доходом от аренды.Это означает, что владелец потенциально может увеличить стоимость собственности за счет повышения арендной платы.

Недостатки ЖК

По сравнению с арендуемой на одну семью недвижимостью, квартиросъемщики чаще переезжают. Они также реже заботятся о своем имуществе. Эти различия означают более высокие общие затраты на вакансии и обслуживание.

Управление многоквартирным комплексом, состоящим из множества квартир, может быть сложной задачей. Работа часто передается на аутсорсинг компании по управлению недвижимостью или передается местному менеджеру.В любом случае управление может быть дороже, чем выполнение его самостоятельно.

Многоквартирные дома продаются дольше, если инвестор хочет уйти. Поскольку они менее ликвидны, инвестор, покупающий многоквартирный дом, должен иметь в наличии другие ликвидные активы в случае необходимости.

Как купить жилой комплекс

Прежде чем покупать жилой комплекс, первым делом нужно определиться, какой тип вы ищете. Их часто делят на четыре типа:

  • Зданиям класса A обычно не более 10 лет, и в них есть такие удобства, как бассейны и фитнес-центры.
  • Здания класса B не старше 20 лет, в них меньше удобств, но они находятся в хорошем состоянии.
  • Здания класса C могут быть возрастом до 30 лет, в них мало или совсем нет удобств и они могут выдерживать ремонт.
  • Здания класса D часто представляют собой старые субсидируемые жилые единицы в малообеспеченных районах, не оборудованные и нуждающиеся в ремонте.

Инвесторы могут искать доступную недвижимость, путешествуя или просматривая онлайн-объявления. Многие предпочитают работать с брокером по недвижимости, брокером по коммерческой недвижимости или бизнес-брокером, который знает местность.Среди факторов, которые необходимо оценить, — расположение собственности, количество квартир в комплексе, общее состояние и удобства.

Финансовые показатели имеют первостепенное значение при оценке инвестиций в арендуемую недвижимость. Список арендной платы — это первое, на что нужно смотреть. Здесь указаны текущие суммы арендной платы за каждую квартиру, количество кроватей и ванн в каждой квартире, имена арендаторов, условия каждой аренды и суммы гарантийного депозита.

Уровень занятости — еще один ключевой финансовый показатель. Они показывают, сколько времени в комплексе арендуют арендаторы.Также посмотрите на общие затраты на техническое обслуживание и эксплуатацию. Типичная цифра — 40 процентов дохода от аренды и других источников.

Копаем глубже

После того, как вы определили объект недвижимости, который выглядит многообещающим, пора провести комплексную проверку. Это должно включать:

  • Мотивация продавца. Спросите продавца, почему он продает. Отрицательный ответ — трудности с получением прибыли.
  • Копии договоров аренды.Вам понадобятся копии всех договоров аренды, чтобы точно знать размер арендной платы, залог и условия.
  • Налоговые декларации. Просмотр налоговых деклараций владельца даст вам больше уверенности в правдивости его или ее заявлений о доходах и расходах.
  • Осмотры. Лично осмотрите каждую единицу. Также попросите профессионального инспектора сделать то же самое.
  • Оценка. Перед тем, как вы сделаете твердое предложение, неплохо было бы попросить профессионального оценщика оценить недвижимость.

Финансирование ЖК

Финансирование жилого комплекса отличается от финансирования частного дома. Обычно вам потребуется 30% снижения. И одобрение будет больше основываться на том, покажут ли финансовые прогнозы, что недвижимость может поддержать выплаты по кредиту, чем на вашей кредитной истории.

Источники финансирования квартир включают коммерческие банки, финансирование продавцов и частные ссуды. Квартирные ссуды могут быть на срок от нескольких лет до 30 лет.Они могут иметь фиксированную или регулируемую ставку и могут иметь штрафы за предоплату.

Ссуды без права регресса не позволяют кредитору наложить арест на личное имущество заемщика в случае дефолта. Ссуды с правом регресса менее дороги, но более рискованны для заемщика. Любой из них может быть доступен для жилого комплекса.

Из-за размера и сложности сделок инвесторы обычно сопровождают своих юристов по недвижимости при заключении сделки с жилым комплексом. Большинство инвесторов создают компании с ограниченной ответственностью, чтобы владеть комплексом и защищать свои личные активы от судебных исков или долгов, связанных с недвижимостью.

Итог

Жилые комплексы предлагают ряд привлекательных преимуществ по сравнению с инвестициями в недвижимость на одну семью и небольшие многоквартирные дома. Многоквартирные дома, как правило, стоят дороже, и их поиск и покупка занимает больше времени, чем дома меньшего размера. Зачастую ими труднее управлять, и их труднее продать. Но они также могут обеспечить больший доход с меньшим риском.

Советы по инвестированию в недвижимость
  • Поговорите с финансовым консультантом по поводу инвестирования в жилой комплекс.Найти подходящего финансового консультанта, который соответствует вашим потребностям, не должно быть сложной задачей. Бесплатный инструмент SmartAsset подберет вам финансовых консультантов в вашем районе за пять минут. Если вы готовы к сотрудничеству с местными консультантами, которые помогут вам в достижении ваших финансовых целей, начните прямо сейчас.
  • Если после покупки жилого комплекса вы хотите изучить возможность рефинансирования ссуды, полученной на недвижимость, ознакомьтесь с этим руководством по рефинансированию.

Фото: © iStock.com / emreogan, © iStock.com / GiovanniVincenti, © iStock.com / RoschetzkyIstockPhoto

Марк Хенрикс Марк Хенрикс занимается личными финансами, инвестированием, выходом на пенсию, предпринимательством и другими темами более 30 лет. Его авторская подпись внештатного сотрудника появилась на CNBC.com и в The Wall Street Journal, The New York Times, The Washington Post, Kiplinger’s Personal Finance и других ведущих изданиях. Марк написал книги, в том числе «Не просто жизнь: полное руководство по созданию бизнеса, который даст вам жизнь.Его любимые репортажи — это те репортажи, которые помогают обычным людям увеличить свое личное богатство и удовлетворение жизнью. Выпускник программы журналистики Техасского университета, он живет в Остине, штат Техас. В свободное время он любит читать, заниматься волонтерством, выступать в дуэте с акустической музыкой, каякингом, альпинизмом в дикой природе и соревнованиями по триатлону.

Как купить свой первый жилой комплекс из 25 квартир

«Чтобы попасть в Хаммонд, нужно пройти через двор»

Зимой 2013 года мы с Джейком купили наш первый жилой комплекс , a 25-ю единица с тоннами «потенциала».Нам потребовалось два года отказа и негатива, чтобы добраться до этой точки. Когда мы взяли на себя ответственность, нам казалось, что с наших плеч сняли тяжесть, но мы мало знали, что настоящая работа вот-вот начнется.

В этой статье я хочу показать вам , как купить свой первый жилой комплекс , демонстрируя менталитет «Терпение, настойчивость, но готовность уйти», и как определить добавленную стоимость в сделке. Я хочу подчеркнуть наш прогресс от захудалого 25-квартирного жилого комплекса к привлекательному 156-квартирному жилому комплексу с использованием идентичной инвестиционной схемы.

Во время нашей первой сделки мы не были знакомы с Cap Rates и Cash on Cash Return — двумя эталонными показателями, которые мы используем при анализе сделки. Наш опыт работы с коммерческими займами был минимальным, а управление «большой» собственностью было для нас чуждым. Подводя итог, мы были классическими новичками, которым не хватало опыта, но которые восполнялись энтузиазмом и волей к работе. Мы думали, что покупаем Тадж-Махал, но на самом деле это была смесь коттеджей, дуплексов и мотеля на шесть квартир.

Джейк ласково назвал это свойство «Логово трещин», и не из-за отложенного технического обслуживания.

Жилой комплекс действительно обладал множеством дополнительных возможностей. Что такое добавленная стоимость? Добавленная стоимость — это улучшение, которое увеличивает стоимость собственности за счет увеличения ее денежного потока. Вот несколько примеров: реконструкция, ремонт, реструктуризация долга, сдача в аренду свободных помещений, экономия средств и создание источников дохода. Все эти возможности по добавлению стоимости должны быть направлены на увеличение дохода или уменьшение расходов, тем самым увеличивая чистый операционный доход собственности.

Где были возможности для создания добавленной стоимости в собственности Courtyard?

Начнем с восприятия отеля, который изначально назывался The Shamrock Motel. Его репутация для сообщества была нежелательной собственностью, которая обслуживала еженедельных арендаторов и могла сдавать в аренду любому потенциальному арендатору, у которого был пульс. Мы решили изменить положение (модное слово для обозначения ремонта собственности и создания ценности) базы арендаторов и внедрить систему проверки арендаторов. Это позволило бы нам значительно сократить наши затраты на «очередь» при освобождении арендатора и обеспечило бы более стабильный поток доходов.

Эти лучшие арендаторы останутся дольше и фактически будут платить арендную плату каждый месяц. Выселения и ущерб арендаторам снизились почти сразу, как только мы начали проверять арендаторов. Восприятие недвижимости изменилось в течение первого года, что позволило нам привлечь гораздо лучших арендаторов.

Мы знали, что на правильном пути, когда почтальон сказала Джейку, что снова чувствует себя в безопасности, доставляя почту в это странное сообщество.

Также читайте: Превращение одной сделки в несколько сделок с Брюсом Петерсеном

Следующей областью, на которую мы нацелились, была часть уравнения, связанная с расходами.Мы поняли, что расходы на жилой комплекс были на высоком уровне. Наша ошибка заключалась в том, что мы не знали, сколько будет стоить содержание многоквартирного дома. Мы просто знали, что некоторые купюры выглядят довольно крупными. Мы сразу связались с мусорщиком и оператором связи. Стоимость обеих этих услуг была резко снижена. Затем мы решили убрать стоимость кабеля и потребовали, чтобы арендаторы сами платили за кабель. Этот единственный шаг по экономии средств сэкономил нам более 6000 долларов в год.

Мы также ограничили использование служебных программ арендатором. Мы заплатим первые 100 долларов, а оставшуюся часть будет нести арендатор. Удивительно, что происходит со счетами за коммунальные услуги, когда арендаторы разделяют ответственность.

На этом наша добавленная стоимость не закончилась. Мы только начали. Пришло время заняться доходной частью баланса. Сначала мы очистили территорию от навесов и начали сдавать их в аренду под складские помещения.Это добавило стоимости двумя способами. Во-первых, мы предлагали арендатору удобства, предоставляя дополнительное пространство для хранения. Во-вторых, мы смогли зарабатывать дополнительно 200 долларов в месяц. Как только арендатор начнет хранить все свое имущество на вашей собственности, ежегодное повышение арендной платы на 3% будет встречено с меньшим сопротивлением. Сложнее просто собраться и переехать в другую квартиру.

Затем мы начали вводить сборы. Мы начали взимать штрафы за просрочку платежа, сборы за подачу заявления, плату за домашних животных и сборы за въезд.Эти сборы увеличили доход от собственности и позволили нам установить правила для сообщества. Если вы опаздываете при аренде, с вас будет взиматься пени за просрочку. Жильцы наблюдали полную реконструкцию собственности, и некоторые были не очень довольны. Недовольные решили, что пора уезжать, и мы смогли заполнить их квартиры более счастливыми и отзывчивыми арендаторами.

По мере того, как мы превращали жилой комплекс в прибыльный бизнес, мы начали решать различные отложенные ремонтные работы, расположенные по всей собственности.Мы взялись за внешний вид собственности, отремонтировав ржавые почтовые ящики, мыть здания, покрасив фасады, посадив кустарники и вернув прежний ландшафт к его былой славе. Мы также начали ремонтировать блоки по мере их освобождения, заменив старые полы, покрасив интерьеры, заменив бытовую технику и решив другие незначительные проблемы.

К концу двенадцати месяцев эта «мама и папа» превратилась в бизнес, где расходы отслеживались, а сбор доходов был в центре внимания каждый месяц.Большинство начинающих инвесторов не подходят к инвестированию как к бизнесу, но наше видение состояло в том, чтобы создать огромный портфель, который поддерживал бы наш образ жизни и создавал богатство. Недвижимость — это все, что связано с цифрами, а чистый операционный доход (NOI) — это король в многоквартирной недвижимости. Вы должны сосредоточиться на повышении NOI, используя изложенную стратегию.

Перенесемся в настоящее. Нам удалось получить оценку собственности на сумму 825 000 долларов, что позволило нам извлечь 160 000 долларов излишков наличных денег.Мы оставили около 30 000 долларов в собственности, чтобы завершить все отложенные ремонтные работы, которые включали замену всех крыш и покраску оставшихся фасадов. Небольшой приток крэка в настоящее время приносит денежные потоки около 3000 долларов в месяц, и у нас нет больше нашего первоначального капитала, вложенного в сделку.

Путь к созданию богатства за счет инвестирования в жилые комплексы уже проложен.

Вот краткое изложение шагов, которые необходимо предпринять, чтобы приступить к работе:

  1. Выберите свою нишу в многоквартирном доме.
  2. Принимайте массовые меры, обучая себя. Загляните в Академию прибыли тачки
  3. Найдите наставника, тренера или партнера.
  4. Исследуйте рынки и сосредоточьтесь на одном рынке.
  5. Узнайте, как анализировать сделки.
  6. Ищите недвижимость с несколькими добавками. Чем больше ценности вы можете создать, тем богаче вы станете.
  7. Начните создавать свою команду по недвижимости.
  8. Разместите предложения.
  9. Ожидайте отказа! Проявляйте терпение, настойчивость, но готовность отказаться от менталитета.
  10. Сделайте первую сделку.
  11. Приступайте к работе и воплощайте в жизнь свой план игры.

Сделка с Courtyard дала нам опыт и импульс для продолжения работы в сфере недвижимости. Я часто задаюсь вопросом, если бы я не вступил в эту сделку, смог бы я купить нашу последнюю сделку? Не стоит недооценивать силу позитивных действий и импульса.

Хаммонд был намного большим имением, чем Кортъярд, но обладал многими из тех же характеристик. Он был раздут с высокими расходами, доход не был максимальным, собственность нуждалась в некотором уходе (нежная забота), и было много добавленной стоимости.Стратегия была идентична стратегии Courtyard: покупайте по фактическим числам, реализуйте нашу стратегию репозиционирования и увеличивайте NOI.

Нам потребовалось около шести месяцев, прежде чем мы заключили контракт с Hammond. Впереди нас была пара групп, и мы отказались от сделки только для того, чтобы она вернулась к нам благодаря нашему упорству и настойчивости.

Между обеими сделками было несколько различий, таких как возраст собственности, состояние, количество арендаторов, класс собственности, желательность, но одна особенность выделялась для нас.Нас восхищал размер Хаммонда. Мы смогли предоставить жилье большему количеству арендаторов, тем самым увеличив нашу способность создавать богатство. Наша прибыль будет увеличена, когда собственность будет перемещена.

Мы работаем над нашим планом около шести месяцев, и недвижимость идет полным ходом. Недвижимость была куплена на ежемесячный сбор доходов в размере 100 000 долларов.

Мы увеличили доход до $ 110 000 за шесть месяцев и оцениваем, что доход вырастет примерно до $ 120 000 в месяц в течение двенадцати месяцев .Есть три прачечных, которые переоборудуются в квартиры, а также повышаются арендные ставки.

Наша цель — достичь стоимости в 9 000 000 долларов в течение двенадцати месяцев, что позволит нам рефинансировать недвижимость и извлечь капитал, который мы разместили в качестве первоначального взноса.

Напомним, покупаете ли вы сделку из четырех единиц или одной тысячи единиц, в центре внимания должны быть:

  1. Купить Право
  2. Право управления
  3. Финансовое право
  4. Ищите дополнительную ценность
  5. Есть план
  6. Реализовать план
  7. Создать ценность
  8. Повторить

Условия финансирования на нашем первом были менее звездными.Процентная ставка составляла 6%, это была двадцатилетняя амортизация, срок — пять лет. Сравните это с Hammond: 4,25%, 25-летняя амортизация и годовые выплаты только по процентам. Какова мораль этой истории? Ожидайте совершать ошибки, извлеките уроки из этих ошибок, исправьте курс и продолжайте следовать своей мечте.

Дополнительная информация: Дорожная карта для покупки следующей квартиры

Если у вас есть вопросы, свяжитесь со мной по адресу [email protected] Я надеюсь, что эта статья послужит вам хорошо и даст вам основу для атаки на инвестирование в квартиры.

.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Значения и проданные цены (за последние 24 месяца) США
Средняя цена / кв. Фут $ 1,684
Средняя цена продажи $ 1,598171 $ 1,5981791 238 400 долл. США
Количество продаж 329 305
Количество продаж свыше 250 тыс. Долл. США 160,131
Число продаж свыше 1 млн долл. США 46669 46,669 7,659
Средняя общая сумма налога 31,708 долларов США
Средняя оценочная стоимость 758,959 долларов США
Средняя рыночная стоимость 1,205,696000 долларов США